深圳新房市场核心观点 - 深圳新房市场呈现极度分化与割裂状态 核心区豪宅项目稀缺且去化良好 而外围区域大量中低端项目库存高企 去化艰难 市场竞争激烈[1][5] - 市场整体可得性高 大量项目首付门槛低至60万元以下 但可选项的增多并未缓解结构性矛盾 反而加剧了非核心区项目的内卷[2][3][10] - 新房市场面临的主要挑战是项目自身迭代带来的内部竞争 表现为后期房源价格更低、条件更好 严重挤压前期房源销售 形成“一期比一期便宜”的尴尬局面[13][14] 市场结构分化特征 - **高端市场稀缺且去化快**：首付150万元以上的第一、第二梯队项目仅17个 占新房库存比例不到10% 多位于核心地段 如中信信悦湾、华润城等 且剩余库存仅几套或少量[6][7] - **中低端市场库存压力巨大**：首付较低的第五、第六梯队新房存量占整个深圳新房存量80%以上 基本集中在外围地段[8] - **价格梯队反映区域价值差异**：不同区域项目因首付门槛相近被归入同一梯队 但实际备案均价差异巨大 例如龙华上塘项目均价6.63万元/平与坪山项目均价2.39万元/平同属一梯队 凸显地理位置带来的价值鸿沟[10] 非核心区项目销售困境 - **去化速度极其缓慢**：以龙岗大运的美域蓝湾花园为例 2024年10月加推118套住宅 至2026年1月13日仅售出2套 即便推出折后便宜约35.93万元的限时折扣 近10天仍未能售出[15] - **项目自身设计影响销售**：美域蓝湾花园受地块面积约3.5万平方米及商业布局影响 社区园林和配套（如游泳池、球场）不足 削弱了产品竞争力[18] - **价格持续下行与内部竞争**：坪山深业山水东城项目后期批次备案均价降至约2.93万元/平 低于前期的约3.79万元/平 推售三个批次后剩余大量房源 同时其二手房成交价（约2.49万-2.61万元/平）已低于新房最早批次的最低价 形成价格倒挂[20][21] - **促销效果有限**：深业山水东城持续促销 如一套备案总价234万元的房源促销价约为216.34万元 便宜约17.66万元 但依然难以打开销量[21] 市场库存与去化数据 - **高端项目库存极少**：首付150万以上的豪宅类项目累计仅17个 库存套数很少[6][7] - **中低端项目库存具体案例**： - 深业山水东城2022年7月推售559套 至2026年1月13日剩余269套 - 深业山水东城2023年2月推售804套 至2026年1月13日剩余528套 - 深业山水东城2025年1月推售1060套 至2026年1月13日剩余535套[21] - **二手房成交稀少**：深业山水东城去年仅成交两套二手房 成交单价显著低于其早期新房备案价[21]

核心观点 - 2025年一线城市豪宅市场表现强劲，多个项目创下销售纪录，市场呈现显著的结构性分化，其中上海市场在成交金额和市场份额上占据绝对主导地位 [1][3][4] 上海豪宅市场 - 2025年上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元 [3][4] - 2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献 [6] - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目中，榜首上海壹号院销售220.3亿元，套均价格达6223万元，第二名金陵华庭销售214.2亿元，套均6887万元，高福云境项目以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元 [7] - 金陵华庭项目二期首批房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录 [6] - 12月22日—28日，上海有17个项目开盘，其中6个项目是均价“10万+”的高端住宅，安澜上海项目备案均价17.88万元/平方米，开盘当日销售额约90.77亿元，去化约九成 [8] 北京豪宅市场 - 2025年截至目前，北京套均总价1500万元以上豪宅累计供应6240套，远超2024年全年，累计成交2851套，同比增长10.6%，成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4% [11] - 12月25日北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40% [11] - 中海地产安澜北京项目获准预售268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米，总价约3000万元起，其地块楼面价约10.23万元/平方米，为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块 [11][14] - 安澜北京周边高端项目竞争激烈，如圆明天颂项目二手房挂牌均价达17.6万元/平方米，臻云项目网签均价12.36万元/平方米，建发海晏网签均价约13.6万元/平方米 [15] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以三大顶豪项目收官，累计销售额近300亿元，其中中信信悦湾开盘两小时销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价8436万元 [3][18][19] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录 [19] - 深圳湾沄玺首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录，GCC联泰超总湾首开销售额达53亿元 [21] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段预计有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套 [21] 广州豪宅市场 - 1—10月，广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42% [21] - 1—11月，保利玥玺湾项目成交金额达110.89亿元，成交256套，其于11月7日开盘单日销售约106亿元，成为今年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目 [2][22] - 其他标杆项目表现突出，如中海大境单日成交额达1.2亿元，金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录 [22] - 2026年广州近10个高端项目蓄势待发，天河南方面粉厂地块、冼村地块、保利南泰路地块等重点地块将陆续入市 [24] 市场驱动因素 - 高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产，市场需求从“刚需主导”转向“改善主导” [24] - 政策引导住宅向低密度、高舒适度转型，新入市豪宅在产品力、配套、服务上全面升级，精准匹配改善需求 [24] - 新增供应带来的鲶鱼效应，有望推动豪宅市场持续升温，带动土地出让和招商引资，同时吸引高净值人群 [25]

2025年一线城市豪宅市场表现 - 2025年一线城市豪宅市场表现火热，多个项目开盘销售额突破百亿元[1] - 广州天河区保利玥玺湾11月7日开盘销售约106亿元，成为今年全国首个开盘当日破百亿元的豪宅项目[2] - 深圳中信信悦湾12月28日开盘选房，两小时销售额便已超百亿元，若加上深圳湾沄玺和GCC联泰超总湾，三大顶豪项目累计销售额近300亿元[3] - 2025年上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，北京、广州、深圳三地同级别豪宅的成交总额与之大致相当[3] 上海豪宅市场 - 上海豪宅市场量价一骑绝尘，市场份额高度集中[4] - 中指研究院统计，年内上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元；以3000万元为统计口径，成交套数约1900套，总金额超过1000亿元[4] - 克而瑞数据显示，2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献[6] - 金陵华庭项目表现突出，3月一期158套房源3小时售罄，揽金92.34亿元；二期首批次房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破2025年上海单次推盘总金额最高值纪录；11月再次开盘去化率仍高达95%[6] - 中指研究院统计的1—11月上海商品住宅销售金额TOP10中，榜首上海壹号院套均价格达6223万元，第二名金陵华庭套均价格为6887万元，高福云境项目套均价格达到8177万元[7] - 12月22日—28日，上海有17个项目开盘，供应面积为30.27万平方米，环比增加175.15%，其中有6个项目是每平方米均价10万+的高端住宅[7] - 安澜上海备案均价17.88万元/平方米，12月26日开盘当日销售额约90.77亿元，总货值约98亿元，去化在九成左右[9] 北京豪宅市场 - 中指研究院数据显示，2025年截至目前，北京豪宅（套均总价1500万元以上）市场累计供应6240套，远超2024年全年的供应规模[11] - 年内北京套均总价1500万元以上豪宅累计成交2851套，同比增长10.6%；豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点[11] - 12月25日北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40%[11] - 中海地产启动全新高端产品系安澜北京，该项目地块为北京单价地王，总价75.02亿元、楼面价约10.23万元/平方米、溢价率27.93%[11] - 安澜北京获准预售268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米，洋房主力户型为210平方米、275平方米、310平方米四居，总价约3000万元起[13] - 安澜北京周边云集多个高端热门新盘，如圆明天颂项目目前二手房挂牌均价已达到17.6万元/平方米，臻云项目在售均价约13.9万元/平方米，建发海晏在售均价约13.6万元/平方米[13] - 中指研究院高级分析师范诒杰表示，2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市，叠加2025年高供应量，未来库存去化存在较大压力[16] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以一场完美的收官战给2025年画上句号，深圳湾三大顶豪项目累计销售额近300亿元[17] - 中信信悦湾开盘两小时内销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价高达8436万元[17] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，开盘1小时内被买家收入囊中，其中38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录[17] - 深圳湾沄玺11月底推出348套大平层，首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录，其中14套亿元级房源成交13套，3.7亿元的楼王户型迅速售罄[19] - GCC联泰超总湾12月中旬推出125套顶级公寓，首开去化八成，销售额达53亿元，多位大客户选择整层买入[20] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段将有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套，包括后海招商玺、宝中观潮府、前海招商海晏府等重点项目[20] 广州豪宅市场 - 克而瑞数据显示，1—10月，广州千万级豪宅网签超6000套，同比上涨约42%[20] - 过去10年，广州仅有3个商品住宅项目能够在年度销售榜中冲破百亿元，但今年前11个月，排名第一的保利玥玺湾项目成交金额已达110.89亿元，成交套数256套[21] - 广州豪宅标杆项目扎堆，如中海大境单日成交额达1.2亿元，有买家从看房到全款刷卡仅用48小时；金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源，刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录；保利玥玺湾首开单日狂揽106亿元[21] - 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，广州豪宅市场的亮眼表现是市场需求从刚需主导转向改善主导的鲜明体现，高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产[23] - 2026年广州顶豪市场竞争将进一步延续，近10个高端项目蓄势待发，江景豪宅扎堆供应，包括天河南方面粉厂地块、冼村地块、保利南泰路地块等重点地块将陆续入市[24] - 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，新增供应带来的鲶鱼效应将推动广州豪宅市场持续升温，有望带动土地出让和招商引资，同时留住本地富豪，吸引外地高净值人群[24]

文章核心观点 - 中国高端房地产市场正加速分化，具备“超级稀缺性”和卓越资产属性的项目持续受到塔尖买家追捧，其价值逻辑已超越普通核心地段，成为共识性的“身份通行证”和可穿越周期的收藏品 [3][5] - 成都高端市场供应激增，竞争进入“红海”，价值分化已成定局，全国高净值人群的资产配置正聚焦于高能级城市的稀缺资源 [27] - 即将入市的新希望·D10望江项目，凭借其难以复制的锦江核心地段、历史文化底蕴、地标高度及创新的“高奢酒店+博物馆+高端服务”模式，有望成为重新锚定成都塔尖市场价值高度的“超级底牌” [8][12][18][23][27][28] 深圳高端市场案例 - 2025年11月30日，深圳湾澐玺项目以均价18万元/平方米、总价3000万元起步的价格开盘，当天销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录 [1] - 随后周末，附近的中信信悦湾项目在2小时内实现销售额超100亿元，均价达到21.9万元/平方米 [2] - 两个项目均位于深圳后海总部基地，该区域汇聚了阿里巴巴、小米、海信等27家总部企业，但住宅用地供应已缺席长达8年，其“绝版”稀缺性是吸引全国塔尖买家的核心原因 [3] 成都高端市场背景 - 2025年，成都总价1000万元以上的新房供应量已突破3000套，市场竞争激烈 [27] - 成都“千万级”房产成交从2023年的约1300套攀升至2024年的约1600套，高端需求持续增长 [27] - 成都民营经济主体超过390万户，位居全国城市第二，经济生态活跃 [25] 新希望·D10望江项目核心价值 - **地理位置稀缺性**：项目坐落于成都锦江畔的“中心位”，直面锦江与历史地标望江楼，区域土地几近绝迹，存量新房取证单价已突破10万元/平方米 [12] - **历史文化底蕴**：项目承袭“望江”文化意象，所在地块与拥有2300多年未变城址的成都文脉紧密相连，望江楼历史上是成都重要的精神坐标与交流舞台 [8][10] - **产品定位与高度**：项目案名“D10”是新希望高端产品系的代名词，该产品系刚获评“2025中国房企十大豪宅产品线”，项目规划高度约224米，将成为成都主城新房市场的“第一高” [12][15][17] 项目创新与服务体系 - **高奢酒店服务**：根据土地出让条件，项目需引入全球顶级酒店管理集团（要求近两年位列全球酒店200强或世界十大顶级酒店排行榜前三），这将是成都二环内首家全新五星级酒店 [18] - **双系统服务体系**：项目将构建“高端酒店服务 + 新希望自营D-LIFE高端定制服务”双系统，旨在开创成都塔尖生活服务新范式 [18][20] - **服务价值验证**：新希望D-LIFE服务在其D10·天府项目已获验证，实现了100%的业主满意度，并在资产层面显现韧性，例如一套建面约249平方米的房源在2025年9月以约5.7万元/平方米成交 [20] 项目文化配套与使命 - **配建博物馆**：土地出让条件要求项目须建设并运营一座对外开放的博物馆，这为其赋予了超越地产的文化使命 [23] - **文化平台愿景**：新希望计划以博物馆为载体，打造一个凝聚城市精神、吸引全球目光的公共平台，让“成都的厚度被世界看见” [25][26] 项目市场意义与预期 - 项目被视为成都面向全国塔尖市场亮出的“超级底牌”，旨在为全国资产配置图景中树立一个具有范式意义的“成都节点” [27][28] - 项目为买家提供的不仅是一套住宅，更是对成都过往文脉、当下繁华与未来天际线的同步占有，是一座融汇城市文明、国际生活与永恒景观的“超级接口” [27]

深圳豪宅市场近期表现 - 深圳豪宅市场近期出现抢购热潮，多个高端项目开盘销售额惊人，中信信悦湾项目开盘两小时销售额达100亿元[2] - 深圳湾澐玺项目于11月底开盘，单日销售额达130亿元，创下2025年全国单盘首开纪录[4] - GCC联泰超总湾项目首开销售额为53亿元[4] - 近一个月内，深圳四个豪宅项目（信悦湾、澐玺、招商玺等）合计吸金近300亿元[9] 深圳房价结构变化 - 深圳房价天花板被大幅推高，中信信悦湾项目备案均价为24.4万元/平方米，最高单价达38万元/平方米，突破了此前深圳湾澐玺保持的纪录[2] - 作为对比，上海近期豪宅天花板价格约为32万元/平方米[3] - 深圳楼市呈现“K型”走势，高端豪宅市场火热与普通二手房及刚需市场冷清形成鲜明对比[9] - 深圳二手房价格仍在调整，部分区域价格已跌回2016年水平[10] 政策与市场环境 - 深圳“70/90”政策（要求项目70%以上户型面积小于90平方米）已彻底翻篇，不再限制豪宅户型设计[7][8] - 政策变化使得豪宅产品得以纯粹化，例如中信信悦湾项目起步户型即为200平方米以上的一本证大平层，解决了过去“双拼房”带来的交易难题[7] - 富豪抢购豪宅的动机被解读为在“资产荒”背景下，寻求资产保值以对抗通胀和货币贬值的金融避险行为[11] 具体项目背景与交易结构 - 中信信悦湾项目前身为佳兆业持有的东角头项目，佳兆业于2013年以58亿元收购深圳航运集团70%股权曲线获得该地块，当时货值预估超300亿元[5] - 项目后因佳兆业爆雷陷入停滞，最终由债权人中信通过“服务信托”模式接手并盘活[6][7] - 该模式旨在隔离原有债务，通过高价销售项目实现资金回收，覆盖资金成本、建安成本及项目停滞产生的隐性成本，并保障债权人退出及原业主部分权益[7] - 当前高房价部分被解读为包含“解套溢价”，买家在某种程度上为上一轮地产泡沫的善后买单[7]

2025年一线城市豪宅市场表现 - 2025年一线城市核心资产表现出极强韧性，第四季度以来广州和深圳的豪宅市场迎来集中爆发 [1] - 高净值人群用真金白银投票，核心地段、稀缺产品成为资产配置的压舱石 [1] 深圳豪宅市场表现 - 深圳豪宅市场以一场完美的“收官战”给2025年画上句号，深圳湾三大顶豪项目累计销售额近300亿元 [3] - 中信信悦湾于12月28日开盘，两小时内销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价高达8436万元 [3] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/㎡）、2.5亿元（单价38万元/㎡）成交，38万元/㎡的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录 [3] - 深圳湾沄玺于11月底开盘，首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录 [5] - GCC联泰超总湾于12月中旬开盘，首开去化八成，销售额达53亿元 [5] 深圳豪宅市场影响与展望 - 顶豪热销直接激活了深圳湾二手豪宅市场，此前近乎停滞的二手房成交回升，咨询量和看房量显著增加 [6] - 2026年深圳豪宅市场供应将持续加码，2025年第四季度至2026年上半年，核心地段将有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套 [6] 广州豪宅市场表现 - 2025年1—10月，广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42% [1][7] - 保利玥玺湾于11月7日开盘销售约106亿元，成为2025年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目 [1] - 2025年1—11月，保利玥玺湾项目成交金额达110.89亿元，成交套数256套 [8] - 其他标杆项目表现突出：中海大境单日成交额达1.2亿元；金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源，刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录 [8] 广州豪宅市场驱动因素与展望 - 市场需求从“刚需主导”转向“改善主导”，高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产 [10] - 地产行业进入3.0时代，产品打造转向聚焦“好产品、好服务、好品牌”三者融合，以吸引高净值人群 [10] - 2026年广州顶豪市场竞争将进一步延续，近10个高端项目蓄势待发，江景豪宅扎堆供应 [11] - 新增供应带来的鲶鱼效应，有望推动广州豪宅市场持续升温，带动土地出让和招商引资，同时留住本地富豪并吸引外地高净值人群 [11]

2025年一线城市豪宅市场表现 - 2025年一线城市核心资产表现出极强韧性 高净值人群将核心地段、稀缺产品作为资产配置的压舱石 [1] - 第四季度以来 广州和深圳的豪宅市场迎来集中爆发 [1] 深圳豪宅市场表现 - 深圳豪宅市场以一场完美的“收官战”给2025年画上句号 深圳湾三大顶豪项目累计销售额近300亿元 [2] - 中信信悦湾于12月28日开盘 两小时内销售额突破100亿元 156套房源成交128套 去化率接近83% 套均备案总价高达8436万元 [2] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交 其中38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录 [2] - 深圳湾沄玺于11月底开盘 首开销售额达130亿元 创下2025年全国单盘销售总额纪录 其中14套亿元级房源成交13套 3.7亿元的楼王户型迅速售罄 [5] - GCC联泰超总湾于12月中旬开盘 首开去化八成 销售额达53亿元 多位大客户选择整层买入 [5] - 顶豪热销直接激活了深圳湾二手豪宅市场 此前成交近乎停滞的片区 随着三大顶豪开盘形成新的价格锚点 咨询量、看房量显著增加 压制行情有所缓解 [5][6] - 以三湘海尚为例 11月下旬集中成交多套 差不多是过去两三个月的总成交水平 [6] - 2026年深圳豪宅市场供应将持续加码 2025年第四季度至2026年上半年 核心地段将有6个豪宅新盘集中推出 累计住宅套数超1500套 [6] 广州豪宅市场表现 - 1—10月 广州“千万级”豪宅网签超6000套 同比上涨约42% [1][7] - 保利玥玺湾于11月7日开盘销售约106亿元 成为2025年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目 [1] - 1—11月 保利玥玺湾项目成交金额达110.89亿元 成交套数256套 [8] - 豪宅标杆项目扎堆 中海大境单日成交额达1.2亿元 有买家从看房到全款刷卡仅用48小时 金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源 刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录 [8] - 市场需求正从“刚需主导”转向“改善主导” 高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产 新入市豪宅在产品力、配套、服务上全面升级 [9] - 2026年广州顶豪市场竞争将进一步延续 近10个高端项目蓄势待发 江景豪宅扎堆供应 [9] - 新增供应带来的鲶鱼效应 有望推动广州豪宅市场持续升温 带动土地出让和招商引资 同时留住本地富豪 吸引外地高净值人群 [10]

核心观点 - 中信城开信悦湾以约24.4万元/㎡的备案均价、最高38万元/㎡的单价入市，刷新深圳新房住宅备案价纪录，成为市场焦点[2][4] - 项目入市是对深圳顶豪购买力的极限试探，也是对其26年波折开发历程与高昂定价的一次市场公投[4] - 项目面临年末顶豪集中供应、价格显著高于周边二手房、产品力争议及较长交付周期等多重挑战[10][11] - 顶豪项目热销带动核心区二手改善房源成交升温，改善需求轮动或为顶豪市场带来信心支撑[12] 定价与市场定位 - 项目首批156套房源备案单价区间为17.6万元-38万元/㎡，总价跨度为5327万元-2.5亿元[5] - 主力产品为建面约302㎡和370㎡的大平层，另有2套519㎡和658㎡的产品，其中658㎡产品单价约38万/㎡锁定深圳新房单价“天花板”[5] - 项目整体备案均价约24.4万元/㎡，开盘有针对性折扣，折后均价有望下探至22万-23万/㎡左右[6] - 与周边二手房形成鲜明价格反差：毗邻的半岛城邦四期二手房挂牌价主要在11万至20万元/㎡，翡翠海岸在16万至28万元/㎡，后海-深圳湾豪宅带标杆项目挂牌均价普遍在12万至16万元/㎡[6] 市场竞争与供应环境 - 年末深圳核心区域四大顶豪项目集中入市：华润澐玺（备案均价约16.88万元/㎡，最高单价35万元/㎡）、联泰超总湾（最高单价34万元/㎡）、后海招商玺与信悦湾[5][10] - 华润澐玺开盘单日销售金额约130亿元，刷新2025年以来全国单一楼盘开盘销售纪录[5] - 联泰超总湾开盘首推125套，当日实现销售额约53亿元[5] - 短期内多个项目集中入市，可能导致购买力被提前透支[10] 项目开发历程与背景 - 项目所在地块（东角头地块）开发历程最早可追溯至上世纪80年代，用于码头经营[7] - 1995年地块完成用地性质变更，1999年启动开发筹备但因股权纠纷、资金链断裂等问题停滞[8] - 2013年佳兆业以超58亿元代价获得深圳航运70%股权间接掌控地块，后因佳兆业流动性危机再度搁浅[9] - 2016年启动强制清算程序，地块开发陷入长达七年僵局[9] - 2022年6月，中信城开以300亿元总价接手项目，推动盘活，2023年相关强制清算程序正式撤回[9] - 项目总货值超700亿元，是“央企+民企”在开发、运营、资源等多层面深度协同的盘活案例[9] 产品与潜在挑战 - 项目得房率不高，大户型套内空间紧凑感明显[10] - 项目容积率高达5.46，围合式楼栋布局可能影响视野与居住舒适度[10] - 一层规划有4500㎡首末公交站，与顶豪社区纯粹性定位存在偏差[10] - 项目预计竣工时间为2029年6月30日，交付周期长达三年半[11] - 项目正在施工初期，主体楼栋出地面不高，按规划将建5栋超高层（最高达54层）[3][11] - 项目临近海岸线，可能影响一路之隔的翡翠海岸项目的“一线海景”卖点[11] 市场动态与需求轮动 - 顶豪项目热销带动核心区二手改善房源成交升温[12] - 12月深圳1000万以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点，800万-1000万改善房源成交占比上涨1个百分点[12] - 改善需求轮动形成正向循环，为年末顶豪市场带来一定信心支撑[12]

市场整体成交表现 - 今年1-11月深圳新房与二手房总成交量达111,519套，同比增长12%，创近五年同期新高[1] - 市场在11月延续回暖态势，新房成交3,624套，环比增长8.1%，二手房成交量突破5,000套大关[1] - 二手房市场成交量自2025年2月低点后已连续9个月维持在5,000套以上，11月进一步回升至5,762套，市场逐步走出低谷进入企稳阶段[5] 政策与城市利好因素 - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应持续释放，有效降低刚需及改善群体入市门槛与交易成本，直接拉动整体成交量增长[3] - 2026年APEC会议将在深圳举办的消息极大强化市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期，尤其带动深圳湾、后海等核心片区房源关注度[3] - 传统年底置业旺季供需两端积极互动，部分家庭希望年前完成置业计划，开发商推出优惠举措冲刺年度业绩，共同推动11月成交回暖[3] 成交结构特征与分化 - 市场呈现“核心区量稳、边远区承压”的分化态势，龙岗、福田、南山等六个核心城区成交量合计占比高达92.3%[7] - 宝安、龙华等潜力区域环比实现双位数增长，成为上涨主动力，而深汕、大鹏等边远区域则面临压力[7] - 市场需求呈现刚需与豪宅“两头热”格局，龙岗中心城刚需盘片区以258套成交量居全市榜首，定位高端的南山区有三个片区进入成交热度榜[7] 高端住宅市场亮点 - 11月深圳湾・澐玺顶豪项目开盘，推出348套200平方米以上大户型，首开销售额约130亿元，创2025年全国单日单盘销售总额最高纪录[4] - 高端住宅成交占比提升，深圳湾、后海等核心片区房源受到高净值人群更多关注，为市场注入新活力[3] - 12月供应端热度将持续，后海招商玺、中信信悦湾等顶豪项目即将陆续入市，新房市场热度有望进一步延续[4]

深圳11月楼市成交量与市场结构 - 11月深圳新房成交3624套，环比增长8.1% [2] - 11月深圳二手房成交5495套，环比增长4.2% [2] - 11月深圳一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [2] 市场回暖驱动因素 - 市场回暖是政策红利、城市利好与市场规律三重因素共振的结果 [2] - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应仍在逐步释放 [2] - 2026年APEC会议将在深圳举办，强化了市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期 [2] - 年底传统置业旺季，供需两端积极互动推动了成交回暖 [2] 豪宅市场表现与影响 - 深圳湾澐玺项目于11月30日开盘，首开销售金额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额最高纪录 [2] - 深圳湾、后海等核心片区的房源受到高净值人群更多关注，带动了高端住宅成交占比提升 [2] - 顶级豪宅产品的集中入市，有望带动深圳房地产市场成交及价格提升 [3] 二手房市场特征 - 11月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.7万元，环比下降3.2% [3] - 二手房价格下跌主要受刚需房源占比上升及业主议价空间加大影响 [3] - 300万元至500万元刚需客群成交占比有所上涨 [3] - 二手房市场以价换量仍是常态，成交量能维持的关键是业主在价格上的让步 [3] 市场情绪与需求结构 - 尽管成交量维持在一定水平，但购房者信心仍有待提振 [1][3] - 现阶段市场仍以自住型需求为主，投资型需求未被激发 [4] - 房价能否见底关键看二手房，新房价格下跌与二手房价跌幅扩大有关 [4]