深圳豪宅市场动态 - 中信城开信悦湾（备案名元湾府）以最高备案单价38万元/平方米刷新深圳新房住宅历史纪录 其首批备案均价约24.4万元/平方米 [1] - 该项目首批推出156套房源 备案单价区间为17.6万元至38万元/平方米 总价跨度从5327万元至2.5亿元 主力产品为建筑面积约302平方米和370平方米的大平层 [1] - 近期深圳湾及周边片区豪宅项目密集推售 华润澐玺11月底开盘备案均价约16.88万元/平方米 最高单价35万元/平方米 联泰超总湾12月中旬开盘首推125套 当日销售额约53亿元 最高单价34万元/平方米 [1] 项目具体信息与市场影响 - 中信城开信悦湾验资门槛为500万元 计划于12月28日开盘 项目定位为对标全球湾区的顶豪产品 亮点包括紧邻深圳歌剧院和拥有270度环幕海景 [2] - 顶豪项目热销带动核心区二手改善房源成交升温 12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点 800万元至1000万元改善房源成交占比上涨1个百分点 [2]

深圳新房市场动态 - 中信城开信悦湾项目以最高备案单价38万元/平方米刷新深圳新房住宅备案单价纪录 此前的纪录为11月底深圳湾沄玺花园的35万元/平方米 [2] - 项目于12月23日启动线上意向登记 购房者需按每套500万元标准冻结保证金 计划12月28日开盘 首批推出156套房源 [2] - 项目首批房源价格跨度大 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米 总价5327万至8051万元 套均总价约6900万元 370平方米户型备案单价21.44万至31.07万元/平方米 总价7920万至1.15亿元 套均总价约9726万元 [2] - 单价最高的为两套顶层复式产品 519平方米户型单价36万元/平方米 总价约1.87亿元 658平方米户型单价38万元/平方米 总价高达2.5亿元 [4] 项目区位与历史 - 项目位于深圳湾后海东角头豪宅区 周边三公里范围内分布着恒裕滨城 海境界家园等知名项目 据深圳房天下数据 恒裕滨城二手房挂牌均价约19.96万元/平方米 海境界家园二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米 [4] - 项目开发历程长达26年 可追溯至1995年 最初为码头经营用地 后因股权纠纷 资金链断裂而陷入停滞 [6] - 2013年佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权 间接掌控项目37.5%权益 2021年因佳兆业自身流动性危机 项目再度搁浅 [6] - 2022年6月中信城开以300亿元总价接手该项目 通过股权重组化解纠纷 项目预计总货值超700亿元 [6] 市场竞争格局 - 信悦湾入市恰逢深圳顶豪集中供应期 市场竞争激烈 [6] - 11月底华润沄玺开盘单日销售额达130亿元 备案均价16.88万元/平方米 [6] - 12月中旬联泰超总湾开盘销售约40亿元 最高单价34万元/平方米 [6] - 后海玺家园也计划于12月入市 四大顶豪呈现集中推售局面 [6] 市场需求趋势 - 乐有家研究中心数据显示 截至12月21日 12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点 800万至1000万元改善房源成交占比同步上涨1个百分点 [6] - 克而瑞数据显示 2025年三季度一线城市四房户型成交占比达32.8% 同比提升4.4个百分点 显示大户型需求旺盛 [7] - 市场分析认为近期入市的豪宅产品多为市场期待已久的“好房子” 部分为“四代住宅” 有望带动深圳楼市成交与价格提升 [7]

核心观点 - 中信城开信悦湾以约24.4万元/㎡的备案均价、最高38万元/㎡的单价入市，刷新深圳新房住宅备案价纪录，成为市场焦点[2][4] - 项目入市是对深圳顶豪购买力的极限试探，也是对其26年波折开发历程与高昂定价的一次市场公投[4] - 项目面临年末顶豪集中供应、价格显著高于周边二手房、产品力争议及较长交付周期等多重挑战[10][11] - 顶豪项目热销带动核心区二手改善房源成交升温，改善需求轮动或为顶豪市场带来信心支撑[12] 定价与市场定位 - 项目首批156套房源备案单价区间为17.6万元-38万元/㎡，总价跨度为5327万元-2.5亿元[5] - 主力产品为建面约302㎡和370㎡的大平层，另有2套519㎡和658㎡的产品，其中658㎡产品单价约38万/㎡锁定深圳新房单价“天花板”[5] - 项目整体备案均价约24.4万元/㎡，开盘有针对性折扣，折后均价有望下探至22万-23万/㎡左右[6] - 与周边二手房形成鲜明价格反差：毗邻的半岛城邦四期二手房挂牌价主要在11万至20万元/㎡，翡翠海岸在16万至28万元/㎡，后海-深圳湾豪宅带标杆项目挂牌均价普遍在12万至16万元/㎡[6] 市场竞争与供应环境 - 年末深圳核心区域四大顶豪项目集中入市：华润澐玺（备案均价约16.88万元/㎡，最高单价35万元/㎡）、联泰超总湾（最高单价34万元/㎡）、后海招商玺与信悦湾[5][10] - 华润澐玺开盘单日销售金额约130亿元，刷新2025年以来全国单一楼盘开盘销售纪录[5] - 联泰超总湾开盘首推125套，当日实现销售额约53亿元[5] - 短期内多个项目集中入市，可能导致购买力被提前透支[10] 项目开发历程与背景 - 项目所在地块（东角头地块）开发历程最早可追溯至上世纪80年代，用于码头经营[7] - 1995年地块完成用地性质变更，1999年启动开发筹备但因股权纠纷、资金链断裂等问题停滞[8] - 2013年佳兆业以超58亿元代价获得深圳航运70%股权间接掌控地块，后因佳兆业流动性危机再度搁浅[9] - 2016年启动强制清算程序，地块开发陷入长达七年僵局[9] - 2022年6月，中信城开以300亿元总价接手项目，推动盘活，2023年相关强制清算程序正式撤回[9] - 项目总货值超700亿元，是“央企+民企”在开发、运营、资源等多层面深度协同的盘活案例[9] 产品与潜在挑战 - 项目得房率不高，大户型套内空间紧凑感明显[10] - 项目容积率高达5.46，围合式楼栋布局可能影响视野与居住舒适度[10] - 一层规划有4500㎡首末公交站，与顶豪社区纯粹性定位存在偏差[10] - 项目预计竣工时间为2029年6月30日，交付周期长达三年半[11] - 项目正在施工初期，主体楼栋出地面不高，按规划将建5栋超高层（最高达54层）[3][11] - 项目临近海岸线，可能影响一路之隔的翡翠海岸项目的“一线海景”卖点[11] 市场动态与需求轮动 - 顶豪项目热销带动核心区二手改善房源成交升温[12] - 12月深圳1000万以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点，800万-1000万改善房源成交占比上涨1个百分点[12] - 改善需求轮动形成正向循环，为年末顶豪市场带来一定信心支撑[12]

深圳新房住宅备案单价纪录刷新 - 中信城开信悦湾（元湾府）以最高备案单价38万元/平方米，刷新深圳新房住宅备案价纪录，超过此前11月底深圳湾沄玺花园的35万元/平方米纪录 [1] - 项目于12月23日启动线上意向登记，购房者需按每套500万元标准冻结保证金，计划12月28日正式开盘 [1] - 首批推出156套房源，包括302平方米和370平方米两种大平层户型 [1] 项目具体房源价格与区位 - 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米，总价5327万至8051万元，套均总价约6900万元 [1] - 370平方米户型备案单价21.44万至31.07万元/平方米，总价7920万至1.15亿元，套均总价约9726万元 [1] - 单价最高的为两套顶层复式产品，519平方米户型单价36万元/平方米，总价约1.87亿元；658平方米户型单价38万元/平方米，总价高达2.5亿元 [4] - 项目位于深圳湾后海东角头豪宅区，周边三公里范围内有恒裕滨城（二手房挂牌均价约19.96万元/平方米）、海境界家园（二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米）等知名项目 [4] 项目开发历程与背景 - 项目地块开发历经26年，历程可追溯至1995年，最初为码头经营用地，后变更为综合开发用地，1999年启动改规后因股权纠纷、资金链断裂而陷入停滞 [6] - 2013年，佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权，间接掌控项目37.5%权益，后因佳兆业自身流动性危机，项目于2021年再度搁浅 [6] - 2022年6月，中信城开以300亿元总价接手该项目，通过股权重组化解纠纷，项目于2023年重启，预计总货值超700亿元 [6] 深圳豪宅市场集中供应与竞争 - 信悦湾入市恰逢深圳顶豪集中供应期，市场竞争激烈 [6] - 11月底，华润沄玺开盘单日销售额达130亿元，备案均价16.88万元/平方米 [6] - 12月中旬，联泰超总湾开盘销售约40亿元，最高单价34万元/平方米 [6] - 后海玺家园也计划于12月入市，四大顶豪呈现集中推售局面 [6] 高端及改善型住宅市场需求 - 截至12月21日，12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比相较11月提升2.4个百分点，800万至1000万元改善房源成交占比同步上涨1个百分点，改善需求轮动形成正向循环 [6] - 2025年第三季度，一线城市四房户型成交占比达32.8%，同比提升4.4个百分点，显示大户型需求旺盛 [7] - 市场分析认为，近期深圳入市的几个豪宅产品多为市场期待已久的“好房子”，部分为“四代住宅”，有望带动深圳楼市成交与价格的提升 [7]

深圳新房住宅备案单价纪录刷新 - 中信城开信悦湾项目以最高备案单价38万元/平方米刷新深圳新房住宅备案单价纪录 此前的纪录是11月底深圳湾沄玺花园的35万元/平方米 [1] - 项目于12月23日启动线上意向登记 购房者需按每套500万元标准冻结保证金 计划12月28日正式开盘 首批推出156套房源 [1] 项目产品与定价详情 - 首批推出302平方米和370平方米两种大平层户型 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米 总价5327万至8051万元 套均总价约6900万元 [1] - 370平方米户型备案单价区间为21.44万至31.07万元/平方米 总价7920万至1.15亿元 套均总价约9726万元 [1] - 单价最高的为两套顶层复式产品 519平方米户型单价36万元/平方米 总价约1.87亿元 658平方米户型单价38万元/平方米 总价高达2.5亿元 [1] 项目区位与市场对比 - 项目位于深圳湾后海东角头豪宅区 周边三公里范围内分布着恒裕滨城 海境界家园等知名项目 [2] - 据深圳房天下数据 恒裕滨城二手房挂牌均价约19.96万元/平方米 海境界家园二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米 [2] 项目开发历程 - 项目开发历程长达26年 可追溯至1995年 最初为码头经营用地 后变更为综合开发用地 1999年启动改规后因股权纠纷 资金链断裂而陷入停滞 [3] - 2013年 佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权 间接掌控项目37.5%权益 2021年因佳兆业自身流动性危机 项目再度搁浅 [4] - 2022年6月 中信城开以300亿元总价接手该项目 通过股权重组化解纠纷 2023年清算程序撤回 项目得以重启 预计总货值超700亿元 [5] 深圳豪宅市场竞争格局 - 信悦湾入市恰逢深圳顶豪集中供应期 市场竞争激烈 [7] - 11月底 华润沄玺开盘单日销售额达130亿元 备案均价16.88万元/平方米 [7] - 12月中旬 联泰超总湾开盘销售约40亿元 最高单价34万元/平方米 [7] - 加之计划12月入市的后海玺家园 四大顶豪呈现集中推售局面 [7] 高端住宅市场趋势 - 乐有家研究中心数据显示 截至12月21日 12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点 800万至1000万元改善房源成交占比同步上涨1个百分点 [8] - 克而瑞数据显示 2025年三季度 一线城市四房户型成交占比达32.8% 同比提升4.4个百分点 显示大户型需求旺盛 [8] - 市场分析认为 近期深圳入市的几个豪宅产品多为市场期待已久的“好房子” 部分为“四代住宅” 有望带动深圳楼市成交与价格的提升 [8]

项目核心信息 - 中信城开信悦湾（元湾府）首批单位获批，备案均价约24.4万元/㎡，最高单价38万元/㎡，刷新深圳新房住宅历史备案价纪录 [1] - 项目首批推出156套房源，总价跨度5327万元至2.5亿元，主力产品为建面约302㎡和370㎡大平层 [2] - 项目预计竣工时间为2029年6月30日，目前处于施工初期，主体楼栋出地面不高 [7][8] 定价与市场定位 - 项目备案单价区间为17.6万元-38万元/㎡，其中658㎡产品以约38万/㎡单价锁定深圳新房单价“天花板” [2] - 开盘推出针对性折扣，折后均价有望下探至22万-23万/㎡左右，购房需冻结500万元/套意向登记保证金 [3] - 备案均价显著超越周边二手房实际成交水平，形成明显“价格溢价” [3] 市场竞争环境 - 年末深圳核心区四大顶豪项目集中入市，形成供应高峰，包括华润澐玺、联泰超总湾、后海招商玺与信悦湾 [7] - 华润澐玺备案均价约16.88万元/㎡，最高单价35万元/㎡，开盘单日销售金额约130亿元，刷新2025年以来全国单一楼盘开盘销售纪录 [2] - 联泰超总湾首推125套，当日实现销售额约53亿元，最高单价34万/㎡ [2] 周边二手房价格参照 - 毗邻的半岛城邦四期二手房挂牌价主要集中在11万至20万元/㎡ [3] - 翡翠海岸挂牌价在16万至28万元/㎡之间 [3] - 后海-深圳湾豪宅带内，如招商双玺、半岛城邦三期等标杆项目挂牌均价普遍稳定在12万至16万元/㎡区间 [3] 项目开发历程与价值 - 项目所在地块（东角头地块）开发历程波折，最早可追溯至上世纪80年代，历经多次股权纠纷与停滞 [4] - 2022年6月，中信城开以300亿元总价接手该项目，成为盘活关键 [5] - 项目总货值超700亿元，随着后海总部基地、深圳湾超级总部基地崛起及深圳歌剧院落址，地块价值飙升 [6] 产品特征与潜在挑战 - 项目规划5栋超高层，最高达54层，高容积率5.46，围合式楼栋布局可能影响视野与居住舒适度 [7][9] - 一层规划4500㎡首末公交站，与顶豪社区纯粹性定位存在偏差 [7] - 项目临近海岸线，可能影响一路之隔的翡翠海岸项目过往主打的“一线海景”卖点 [9] 市场动态与需求 - 顶豪项目热销带动核心区二手改善房源成交升温，12月深圳1000万以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点 [10] - 800万-1000万改善房源成交占比也上涨1个百分点，改善需求轮动形成正向循环 [10]

深圳新房市场顶豪项目集中入市 - 2025年末深圳新房市场罕见迎来“四大天王”顶豪项目集中入市，包括深圳湾澐玺、中信信悦湾、联泰超总湾和后海招商玺 [1] - 项目凭借核心地段与高端定位聚焦高净值人群需求，带动市场热度 [1] 顶豪项目具体入市计划 - 深圳湾澐玺主力面积209-1180平方米，预计推售348套，已于11月24日获批预售 [2] - 中信信悦湾主力面积210-510平方米，预计推售407套，11月底开放展厅 [2] - 联泰超总湾主力面积303-1000平方米，预计推售136套，已开放展厅及样板房 [2] - 后海招商玺主力面积186-247平方米，预计推售348套，已开放展厅 [2] 二手房市场表现 - 11月深圳二手房签约量增长约17% [1] - 11月1500万以上二手豪宅成交占比提升至2.3%，环比10月扩大0.6% [1] 高净值客群基础 - 2024年广东继续领跑高净值家庭数量，深圳拥有7.72万户高净值家庭，位列全国第四 [2] - 业内认为四大顶豪项目集中入市将有效激活潜在购房需求，推动高净值客群加速成交 [2]