榜单概览 - 文章发布“产品力100”榜单，评选出2024年11月15日后首次开盘的五个优秀居住类项目，排名不分先后，按项目拼音首字母排序 [3] - 入选项目分别为：厦门保利安控御宸天悦、珠海华发天玺、杭州越秀运河樾、上海中粮・北外滩壹号、深圳中信城开信悦湾 [3] 厦门保利安控御宸天悦 - 项目由保利发展与安居控股联合开发，位于厦门湖里区五缘湾核心，一线临湾，总建筑面积约7.11万平方米，容积率2.56，规划7栋建筑，主力户型188-436平方米大平层，面向高净值客群 [4][5] - 项目采用“C”形布局实现栋栋揽湾，270°弧形转角玻璃与超大窗墙比，层高3.15-3.3米以拓展观海视野，并配备福建首创屋顶内外双无边际泳池及三会所 [5] - 项目搭载七衡智慧系统实现衡温衡湿，精装选用高端材质与品牌，注重细节与私属感 [5] 珠海华发天玺 - 项目位于珠海南湾传统豪宅区，为华发股份新一代智慧住宅，总建筑面积约6万平方米，容积率2.5，规划纯住宅，主力户型99-112平方米，精装交付，面向改善及港澳等多类客群 [12][13] - 项目打造东方森系立体水院，融入星空悬挑泳池与125米风雨连廊，户型采用“3+1”创变格局与LDKG一体化设计，实得率突出 [13] - 项目搭载七星智控系统联动智能设备，全屋选用一线品牌精装，并配备1600平方米高定生活馆与多主题泛会所 [13] 杭州越秀运河樾 - 项目为越秀地产“樾系”标杆，位于杭州拱墅区运河新城核心，为纯低密叠墅社区，总建筑面积约5.21万平方米，容积率1.7，绿地率35%，规划6幢叠墅，主力户型230-320平方米，精装交付，面向高端改善客群 [17][18] - 项目市场关注度高，示范区开放两日到访超500组，周度成交套均1991万元，位列杭州新房总价前三 [18] - 项目外立面选用蓝色陶板与景泰蓝奢石，户型遵循江南院落布局，采光通风优异，精装细节精工打磨 [18] 上海中粮・北外滩壹号 - 项目由大悦城控股开发，位于上海虹口北外滩核心板块，为滨江改善豪宅，聚焦高净值改善客群 [23][24] - 项目于2025年12月首开90套大平层，备案均价14.39万元/平方米，认购率89%，去化60% [24] - 项目外立面融合玻璃幕墙与高端石材，户型设计注重采光与实用性，精装选用市场认可度高的品牌，社区规划融入滨江景观资源并搭配高端会所 [24] 深圳中信城开信悦湾 - 项目位于深圳南山区蛇口，由中信城开与佳兆业深圳投资控股开发，总建筑面积约31.6万平方米，规划5栋超高层纯住宅，主力户型211-938平方米大平层及顶复，精装由CCD香港郑中团队操刀设计 [3][27][28] - 项目于2025年12月28日首开156套，认购率155%，两小时销售额破百亿，去化82%，折后均价22-23.2万元/平方米 [28] - 项目通过首层抬升、L型宽景阳台与270°宽幕落地窗实现无遮挡海景视野，全系配置独立电梯厅，大户型设双动线及独立衣帽间，甄选全球高端精装品牌并搭配智慧家居系统 [28]

文章核心观点 - 2026年初，在密集政策利好释放和季节性因素推动下，一线城市房地产市场出现回暖迹象，但市场整体修复仍需观察政策落地效果与多重基本面因素的支撑 [1][2][5][11] - 政策层面释放强烈“稳预期”信号，强调“政策要一次性给足”，标志着房地产政策思路转向系统性发力，旨在缩短市场调整时间，2026年市场企稳值得期待 [7][8][10][11] - 市场呈现显著分化特征，核心城市优质高端项目表现抢眼，带动整体价格结构性上涨，但非核心区项目表现尚不明显，分化与筑底仍是市场核心特征 [3][4][12] 近期市场表现与数据 - **一线城市成交回暖**：截至2026年1月2日当周，一线城市新房成交面积环比上升74%，同比上升5%，结束了此前连续12周的同比下降趋势 [2] - 分城市看，北京、上海、广州、深圳新房成交面积分别环比上升13%、82%、64%、263% [2] - **深圳市场热度突出**：2026年元旦假期期间，深圳成交新房64套/0.69万平方米，二手商品住宅成交76套 [4] - 2025年12月下旬，深圳核心区位豪宅项目热销，如中信城开信悦湾两小时售罄、成交额超百亿，后海招商玺开盘即售罄 [3] - **价格出现结构性上涨**：2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58%，其中第四季度上涨0.93%，出现“翘尾”现象 [3] - 2025年12月，百城新建住宅均价涨至17084元/平方米，环比上涨0.28%，主要受深圳、北京、上海、南京等城市优质项目入市推动 [3] 政策环境分析 - **高层会议定调**：2025年12月中央经济工作会议部署2026年经济工作，定调“着力稳定房地产市场”，提出因城施策控增量、去库存、优供给等方向 [5] - **重要政策出台**： - 北京于2025年12月24日出台“楼市新政”，核心包括放宽非京籍家庭购房限制以及对多子女家庭提供住房支持 [4] - 2026年1月1日起，对个人销售购买满两年及以上的住房免征增值税 [5] - **政策思路重大信号**：2026年1月1日《求是》杂志发表特约评论员文章，明确房地产带有显著的金融资产属性，并首次提出“政策要一次性给足，不能采取添油战术”，旨在改善和稳定市场预期 [7][8] 行业专家观点与展望 - **对政策信号的解读**：专家认为“政策一次性给足”的提法主要从预期引导角度出发，标志着2026年房地产政策将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段 [7][8][11] - **对市场走势的预判**： - 由于2026年春节假期靠后，传统销售淡季窗口后移，1月份的市场成交表现对一季度整体“成色”较为关键 [1][11] - 市场能否实现“开门红”，核心在于“稳定预期”能否迅速转化为政策落地，并与市场现实有效衔接 [1][11] - 随着各地楼市出现止跌回稳信号，2026年房地产市场的“小阳春”行情值得期待 [10][11] - **对市场特征的判断**：市场持续修复仍依赖于居民就业收入预期、房价预期以及优质供给改善等多重因素共同支撑，2026年分化与筑底仍将是市场核心特征 [11][12]

一线城市楼市显现回暖迹象 - 2026年1月初深圳举办好房节 两天吸引超5000人次到场 接待咨询超500组 约60批客户预约后续带看 [1] - 截至1月2日当周 一线城市新房成交面积环比上升74% 同比上升5% 结束了此前连续12周的同比下降趋势 [1] - 分城市看 北京 上海 广州 深圳当周成交面积分别环比上升13% 82% 64% 263% [1] 2025年房价结构性上涨与豪宅热销 - 2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58% 其中第四季度累计上涨0.93% 出现“翘尾”现象 [2] - 2025年12月百城新建住宅均价涨至17084元/平方米 环比结构性上涨0.28% [2] - 深圳表现抢眼 12月下旬豪宅集中入市形成销售小高潮 典型项目中信城开信悦湾两小时售罄 成交额超百亿 后海招商玺开盘即售罄 [2] 2026年初市场热度与分化 - 2026年元旦假期期间 深圳成交新房64套/0.69万平方米 二手商品住宅成交76套 [3] - 北京“楼市新政”后部分楼盘到访量 二手房带看量较新政前增加 但市场分化现象仍在 非核心区优质项目表现尚不明显 [3] - 北京“楼市新政”核心内容包括放宽非京籍家庭购房限制 以及对多子女家庭提供住房支持 [3] 近期密集出台的房地产支持政策 - 2025年12月10日至11日中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场” 提出因城施策控增量 去库存 优供给 鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [4] - 2025年12月22日至23日全国住房城乡建设工作会议部署着力稳定房地产市场等4个方面重点任务 [4] - 2025年12月30日财政部 税务总局公告 自2026年1月1日起对个人销售购买满两年及以上的住房免征增值税 [4] 高层定调“政策一次性给足”以稳定预期 - 2026年1月1日《求是》杂志发表特约评论员文章 明确“房地产带有显著的金融资产属性” 并提出“政策要一次性给足 不能采取添油战术” [5] - 分析认为该提法主要从预期引导角度出发 信号意义明确 预计2026年房地产政策将进入以稳定预期 缩短调整时间为目标的新阶段 [6] - 政策思路被解读为从分散调控转向系统性发力 旨在尽可能缩短调整时间 熨平市场波动 [6][7] 对2026年市场的展望与关键观察点 - 分析认为随着各地楼市出现止跌回稳信号 2026年房地产市场“小阳春”行情值得期待 [7] - 由于2026年春节假期相对靠后 传统销售淡季窗口后移 预计1月房企推盘与营销动作将提前启动 1月份市场成交表现对一季度整体“成色”较为关键 [4][8] - 市场持续修复仍依赖于居民就业收入预期 房价预期以及优质供给改善等多重因素共同支撑 2026年分化与筑底仍将是市场核心特征 [8]

榜单发布与入选项目 - 乐居财经研究院于1月4日发布《2025年深圳好房子价值10强榜》[1] - 中信城开旗下项目“信悦湾”入选该榜单[1] 榜单评选方法论 - 榜单依据《住宅项目规范》等政策文件制定，围绕“居住本质 资产安全 长期价值”三大核心进行评测[2] - 评选体系包含五大一级维度和13项二级指标，采用综合评分制[2] - 数据来源包括政策文件核验、GIS地理围栏扫描、3D日照/噪声模拟、开发商官方资料、实地探访及业主调研[3] - 每项指标按实际表现分档计分，总分排名前10的项目入选，同分情况下优先比较“产品参数”维度得分[3] 核心评选维度与指标 - **产品参数（总分35分）**：包含空间舒适性、健康宜居性、品质配置、低密规划四个二级指标[2] - 空间舒适性（12分）关注层高≥3米、南向面宽进深比、得房率及多代同住设计[2] - 健康宜居性（10分）关注大寒日≥2小时日照达标率、自然通风开口面积≥地面5%、卧室夜间结构噪声≤30dB(A)[2] - 品质配置（8分）关注绿色建筑认证等级、健康系统配置、外立面与公共空间工艺[2] - 低密规划（5分）关注容积率≤2.5、楼间距及共享空间[2] - **社区场景（总分20分）**：包含景观与功能、社交与配套两个二级指标[2][3] - 景观与功能（10分）关注互动式园林设计、景观视野及生态融合度[3] - 社交与配套（10分）关注会所功能实用性及邻里共享空间规划[3] - **服务运维（总分20分）**：包含物业服务、交付与口碑两个二级指标[3] - 物业服务（12分）关注品牌物业资质、酒店式管家服务及社区智能化运维水平[3] - 交付与口碑（8分）关注开发商过往交付兑现率、业主满意度及二手房溢价率[3] - **绿色智慧（总分10分）**：包含绿色低碳、智慧人居两个二级指标[3] - 绿色低碳（5分）关注节能建材使用率及可再生能源应用[3] - 智慧人居（5分）关注全屋智能系统适配性及社区安全便捷性智能配置[3] - **城市共生价值（总分15分）**：包含地段禀赋、资源密度、区域潜力三个二级指标[3] - 地段禀赋（5分）关注与城市地标/轨道交通的适配度及核心区占位[3] - 资源密度（5分）关注一刻钟生活圈覆盖的优质教育、医疗、商超数量及生态资源[3] - 区域潜力（5分）关注产业规划落地进度及城市界面更新预期[3]

2025年末深圳豪宅市场热销 - 2025年12月，深圳湾四大豪宅项目接力开盘，合计收金约300亿元 [1][7] - “深圳湾澐玺”项目单日销售额130亿元，创全国单盘单日成交纪录 [1][7] - “联泰超总湾公寓”项目套均总价约6096万元，首推125套房源当天去化率76%，实现销售额53亿元 [1][7] - “中信城开信悦湾”项目两小时销售额突破100亿元，最高单价触及38万元/平方米 [1][7] - “后海招商玺”项目首批40套房源当日全部售罄，收金约13.6亿元 [1][7] 豪宅热销的原因与市场性质 - 豪宅市场火热是土地稀缺性、高净值人群资产配置需求和政策精准调控三重因素共振的结果，并非市场全面复苏的信号 [2][8] - 核心原因包括：地段稀缺性（如近12年唯一纯住宅用地）、价格倒挂优势（备案价较同片区二手房低3-10万元/平方米）、以及高净值人群的资产配置需求 [2][9] - 此现象是市场分化的表现，也是深圳作为大湾区核心引擎城市价值重估的信号 [3][9] - 豪宅热销带动了整体市场情绪回暖，12月深圳有11个片区二手房挂牌价微涨，涨幅多在1%左右 [2][8] 2025年深圳楼市整体走势与政策影响 - 2025年深圳楼市处于“筑底企稳”阶段，市场在调整中逐步回归理性 [3][9] - 全年成交轨迹概括为“一季度升温、二季度平稳、9·5新政后三季度大幅增长、四季度继续翘尾” [3][9] - 9月5日出台的楼市新政是关键转折点，新政实施差异化限购政策并降低二套房贷款首付比例和利率 [3][10] - 据测算，购买总价800万元的二套房，贷款30年可节省利息51万元 [3][10] - 新政后，三季度成交大幅增长，四季度市场继续“翘尾” [4][10] 市场与土地供应的分化格局 - 市场分化明显，核心区与外围区呈现“冰火两重天”格局 [4][10] - 南山、福田核心区优质新房去化率普遍超过80%，部分项目需摇号抢购 [4][10] - 龙岗、坪山等外围区域去化压力大，部分刚需盘价格较年初下降5%-8% [4][10] - 土地市场分化更显著，2025年成交12宗住宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81%创近六年新高，但成交建筑面积同比下滑21.4%为近五年最低值 [5][11] 2026年深圳楼市展望 - 2026年深圳潜在入市住宅项目达156个，多集中在龙华、宝安、龙岗、南山等区域 [5][11] - 楼市或将延续“总量企稳、结构深化、价值回归”的走势，结构性机会集中在核心领域 [5][11] - 政策端仍有优化空间，非核心区限购可能进一步放宽，房贷利率、首付比例存在下调潜力 [5][11] - 成交端总量有望温和复苏，但区域分化将加剧，改善型与资产配置型需求将成为市场主力 [6][12] - 供应端将延续“少量优质、严格管控”的常态，核心区土地高溢价成交态势会持续，行业竞争转向“品质比拼” [6][12]

深圳信悦湾超级豪宅项目热销 - 深圳超级豪宅项目“中信城开信悦湾”于12月28日开盘，两小时内售出128套房源，去化率超过80%，销售额超过100亿元 [2] - 该项目均价为24.4万元/平方米，最高单价达38万元/平方米，最高总价达2.5亿元，看房需验资2000万元，认筹需冻结500万元资金 [2] - 此次热销打破了市场对富人购买力见顶及中国富人数量不足的担忧，为当前楼市注入信心 [2] 项目成功的关键因素 - 项目成功的关键在于早期以合适价格获取了核心地块，最初拿地成本约为58亿元，位于深圳湾核心位置，多年地价上涨已远超投入 [3] - 项目体现了“地拿对了，项目就成了一半”的房地产行业核心逻辑，确保了项目的盈利基础 [3] - 项目由中信城开主导，但地块原由佳兆业获取，其“旧改之王”的能力对地块盘活进入市场起到了关键作用 [3][4] 项目的股权结构与合作模式 - 项目地块持有方为深圳市航运集团有限公司，深圳国资深投控持有其30%股权，将分享项目未来收益 [4] - 项目公司深圳鸿利金融投资控股有限公司由城开信银持股99%，佳兆业持股约1%，使佳兆业得以保留项目权益并参与其中 [6] - 城开信银的唯一股东是西部信托，但实际话语权掌握在中信城开手中，项目也使用“中信城开”品牌 [5] 行业资产盘活的新模式 - 信悦湾项目是“大资方下场”的资产盘活模式，由中信城开（背靠中信集团）利用其资信、资金和动员能力，结合原开发商优势，共同兑现地块价值 [6] - 另一种类似模式是“融创模式”，即由大资方支持，融创团队操盘，双方按约定分配收益，例如2025年在上海热销220亿元的上海壹号院项目 [7] - 这些模式使金融机构在稀缺地块上获得收益，同时帮助出险开发商盘活项目、回款偿债，是当前市场环境下务实的生存路径 [7]

项目销售表现 - 深圳湾核心区顶豪项目中信城开信悦湾于12月28日下午开盘，开盘后两小时内销售金额即突破100亿元 [1] - 项目整体去化率超过80% [1] 项目产品与定价 - 项目为深圳新房单价新纪录保持者，此次推售房源涵盖302平方米、370平方米大平层及顶层复式 [1] - 项目备案单价区间为17.6万元/平方米至38万元/平方米，均价为24.4万元/平方米 [1] 项目区位与资源 - 项目占据深圳湾文化走廊核芯位置，毗邻深圳歌剧院 [1] - 项目坐拥三面环海的一线海景资源 [1]

项目销售业绩 - 深圳中信城开信悦湾项目开盘首2小时实现销售业绩超100亿元 问鼎2025全年速销百亿纪录 [1] - 开盘当天完成302平方米单位的整栋售罄 并成功刷新深圳过亿套数销售纪录 [1] 项目定价与产品 - 项目整体备案均价超过24.4万元/平方米 打破深圳新房价格天花板 [1] - 首批推出E栋302平方米及B栋370平方米大平层 共计156套房源 [1] - 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米 总价5327万至8051万元 套均总价约6900万元 [1] - 370平方米户型备案单价区间为21.44万至31.07万元/平方米 总价7920万至1.15亿元 套均总价约9726万元 [1] - 单价最高的为两套顶层复式产品 其中519平方米户型单价36万元/平方米 总价约1.87亿元 658平方米户型单价38万元/平方米 总价高达2.5亿元 [3] 项目区位与市场对比 - 项目坐落于深圳湾后海东角头 属于深圳典型豪宅区 [3] - 周边三公里范围内分布着恒裕滨城 海境界家园等知名项目 [3] - 据深圳房天下数据 恒裕滨城二手房挂牌均价约19.96万元/平方米 海境界家园二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米 [3] 销售流程 - 项目于12月23日启动线上意向登记 购房者需按每套500万元标准冻结保证金 [1] - 项目于12月28日正式开盘 [1]

深圳新房住宅备案单价纪录刷新 - 中信城开信悦湾（元湾府）以最高备案单价38万元/平方米，刷新深圳新房住宅备案价纪录，超过此前11月底深圳湾沄玺花园的35万元/平方米纪录 [1] - 项目于12月23日启动线上意向登记，购房者需按每套500万元标准冻结保证金，计划12月28日正式开盘 [1] - 首批推出156套房源，包括302平方米和370平方米两种大平层户型 [1] 项目具体房源价格与区位 - 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米，总价5327万至8051万元，套均总价约6900万元 [1] - 370平方米户型备案单价21.44万至31.07万元/平方米，总价7920万至1.15亿元，套均总价约9726万元 [1] - 单价最高的为两套顶层复式产品，519平方米户型单价36万元/平方米，总价约1.87亿元；658平方米户型单价38万元/平方米，总价高达2.5亿元 [4] - 项目位于深圳湾后海东角头豪宅区，周边三公里范围内有恒裕滨城（二手房挂牌均价约19.96万元/平方米）、海境界家园（二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米）等知名项目 [4] 项目开发历程与背景 - 项目地块开发历经26年，历程可追溯至1995年，最初为码头经营用地，后变更为综合开发用地，1999年启动改规后因股权纠纷、资金链断裂而陷入停滞 [6] - 2013年，佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权，间接掌控项目37.5%权益，后因佳兆业自身流动性危机，项目于2021年再度搁浅 [6] - 2022年6月，中信城开以300亿元总价接手该项目，通过股权重组化解纠纷，项目于2023年重启，预计总货值超700亿元 [6] 深圳豪宅市场集中供应与竞争 - 信悦湾入市恰逢深圳顶豪集中供应期，市场竞争激烈 [6] - 11月底，华润沄玺开盘单日销售额达130亿元，备案均价16.88万元/平方米 [6] - 12月中旬，联泰超总湾开盘销售约40亿元，最高单价34万元/平方米 [6] - 后海玺家园也计划于12月入市，四大顶豪呈现集中推售局面 [6] 高端及改善型住宅市场需求 - 截至12月21日，12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比相较11月提升2.4个百分点，800万至1000万元改善房源成交占比同步上涨1个百分点，改善需求轮动形成正向循环 [6] - 2025年第三季度，一线城市四房户型成交占比达32.8%，同比提升4.4个百分点，显示大户型需求旺盛 [7] - 市场分析认为，近期深圳入市的几个豪宅产品多为市场期待已久的“好房子”，部分为“四代住宅”，有望带动深圳楼市成交与价格的提升 [7]

深圳新房住宅备案单价纪录刷新 - 中信城开信悦湾项目以最高备案单价38万元/平方米刷新深圳新房住宅备案单价纪录 此前的纪录是11月底深圳湾沄玺花园的35万元/平方米 [1] - 项目于12月23日启动线上意向登记 购房者需按每套500万元标准冻结保证金 计划12月28日正式开盘 首批推出156套房源 [1] 项目产品与定价详情 - 首批推出302平方米和370平方米两种大平层户型 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米 总价5327万至8051万元 套均总价约6900万元 [1] - 370平方米户型备案单价区间为21.44万至31.07万元/平方米 总价7920万至1.15亿元 套均总价约9726万元 [1] - 单价最高的为两套顶层复式产品 519平方米户型单价36万元/平方米 总价约1.87亿元 658平方米户型单价38万元/平方米 总价高达2.5亿元 [1] 项目区位与市场对比 - 项目位于深圳湾后海东角头豪宅区 周边三公里范围内分布着恒裕滨城 海境界家园等知名项目 [2] - 据深圳房天下数据 恒裕滨城二手房挂牌均价约19.96万元/平方米 海境界家园二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米 [2] 项目开发历程 - 项目开发历程长达26年 可追溯至1995年 最初为码头经营用地 后变更为综合开发用地 1999年启动改规后因股权纠纷 资金链断裂而陷入停滞 [3] - 2013年 佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权 间接掌控项目37.5%权益 2021年因佳兆业自身流动性危机 项目再度搁浅 [4] - 2022年6月 中信城开以300亿元总价接手该项目 通过股权重组化解纠纷 2023年清算程序撤回 项目得以重启 预计总货值超700亿元 [5] 深圳豪宅市场竞争格局 - 信悦湾入市恰逢深圳顶豪集中供应期 市场竞争激烈 [7] - 11月底 华润沄玺开盘单日销售额达130亿元 备案均价16.88万元/平方米 [7] - 12月中旬 联泰超总湾开盘销售约40亿元 最高单价34万元/平方米 [7] - 加之计划12月入市的后海玺家园 四大顶豪呈现集中推售局面 [7] 高端住宅市场趋势 - 乐有家研究中心数据显示 截至12月21日 12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点 800万至1000万元改善房源成交占比同步上涨1个百分点 [8] - 克而瑞数据显示 2025年三季度 一线城市四房户型成交占比达32.8% 同比提升4.4个百分点 显示大户型需求旺盛 [8] - 市场分析认为 近期深圳入市的几个豪宅产品多为市场期待已久的“好房子” 部分为“四代住宅” 有望带动深圳楼市成交与价格的提升 [8]