深圳新房市场动态 - 中信城开信悦湾项目以最高备案单价38万元/平方米刷新深圳新房住宅备案单价纪录 此前的纪录为11月底深圳湾沄玺花园的35万元/平方米 [2] - 项目于12月23日启动线上意向登记 购房者需按每套500万元标准冻结保证金 计划12月28日开盘 首批推出156套房源 [2] - 项目首批房源价格跨度大 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米 总价5327万至8051万元 套均总价约6900万元 370平方米户型备案单价21.44万至31.07万元/平方米 总价7920万至1.15亿元 套均总价约9726万元 [2] - 单价最高的为两套顶层复式产品 519平方米户型单价36万元/平方米 总价约1.87亿元 658平方米户型单价38万元/平方米 总价高达2.5亿元 [4] 项目区位与历史 - 项目位于深圳湾后海东角头豪宅区 周边三公里范围内分布着恒裕滨城 海境界家园等知名项目 据深圳房天下数据 恒裕滨城二手房挂牌均价约19.96万元/平方米 海境界家园二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米 [4] - 项目开发历程长达26年 可追溯至1995年 最初为码头经营用地 后因股权纠纷 资金链断裂而陷入停滞 [6] - 2013年佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权 间接掌控项目37.5%权益 2021年因佳兆业自身流动性危机 项目再度搁浅 [6] - 2022年6月中信城开以300亿元总价接手该项目 通过股权重组化解纠纷 项目预计总货值超700亿元 [6] 市场竞争格局 - 信悦湾入市恰逢深圳顶豪集中供应期 市场竞争激烈 [6] - 11月底华润沄玺开盘单日销售额达130亿元 备案均价16.88万元/平方米 [6] - 12月中旬联泰超总湾开盘销售约40亿元 最高单价34万元/平方米 [6] - 后海玺家园也计划于12月入市 四大顶豪呈现集中推售局面 [6] 市场需求趋势 - 乐有家研究中心数据显示 截至12月21日 12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点 800万至1000万元改善房源成交占比同步上涨1个百分点 [6] - 克而瑞数据显示 2025年三季度一线城市四房户型成交占比达32.8% 同比提升4.4个百分点 显示大户型需求旺盛 [7] - 市场分析认为近期入市的豪宅产品多为市场期待已久的“好房子” 部分为“四代住宅” 有望带动深圳楼市成交与价格提升 [7]

深圳新房住宅备案单价纪录刷新 - 中信城开信悦湾（元湾府）以最高备案单价38万元/平方米，刷新深圳新房住宅备案价纪录，超过此前11月底深圳湾沄玺花园的35万元/平方米纪录 [1] - 项目于12月23日启动线上意向登记，购房者需按每套500万元标准冻结保证金，计划12月28日正式开盘 [1] - 首批推出156套房源，包括302平方米和370平方米两种大平层户型 [1] 项目具体房源价格与区位 - 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米，总价5327万至8051万元，套均总价约6900万元 [1] - 370平方米户型备案单价21.44万至31.07万元/平方米，总价7920万至1.15亿元，套均总价约9726万元 [1] - 单价最高的为两套顶层复式产品，519平方米户型单价36万元/平方米，总价约1.87亿元；658平方米户型单价38万元/平方米，总价高达2.5亿元 [4] - 项目位于深圳湾后海东角头豪宅区，周边三公里范围内有恒裕滨城（二手房挂牌均价约19.96万元/平方米）、海境界家园（二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米）等知名项目 [4] 项目开发历程与背景 - 项目地块开发历经26年，历程可追溯至1995年，最初为码头经营用地，后变更为综合开发用地，1999年启动改规后因股权纠纷、资金链断裂而陷入停滞 [6] - 2013年，佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权，间接掌控项目37.5%权益，后因佳兆业自身流动性危机，项目于2021年再度搁浅 [6] - 2022年6月，中信城开以300亿元总价接手该项目，通过股权重组化解纠纷，项目于2023年重启，预计总货值超700亿元 [6] 深圳豪宅市场集中供应与竞争 - 信悦湾入市恰逢深圳顶豪集中供应期，市场竞争激烈 [6] - 11月底，华润沄玺开盘单日销售额达130亿元，备案均价16.88万元/平方米 [6] - 12月中旬，联泰超总湾开盘销售约40亿元，最高单价34万元/平方米 [6] - 后海玺家园也计划于12月入市，四大顶豪呈现集中推售局面 [6] 高端及改善型住宅市场需求 - 截至12月21日，12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比相较11月提升2.4个百分点，800万至1000万元改善房源成交占比同步上涨1个百分点，改善需求轮动形成正向循环 [6] - 2025年第三季度，一线城市四房户型成交占比达32.8%，同比提升4.4个百分点，显示大户型需求旺盛 [7] - 市场分析认为，近期深圳入市的几个豪宅产品多为市场期待已久的“好房子”，部分为“四代住宅”，有望带动深圳楼市成交与价格的提升 [7]

深圳新房住宅备案单价纪录刷新 - 中信城开信悦湾项目以最高备案单价38万元/平方米刷新深圳新房住宅备案单价纪录 此前的纪录是11月底深圳湾沄玺花园的35万元/平方米 [1] - 项目于12月23日启动线上意向登记 购房者需按每套500万元标准冻结保证金 计划12月28日正式开盘 首批推出156套房源 [1] 项目产品与定价详情 - 首批推出302平方米和370平方米两种大平层户型 302平方米户型备案单价区间为17.66万至26.6万元/平方米 总价5327万至8051万元 套均总价约6900万元 [1] - 370平方米户型备案单价区间为21.44万至31.07万元/平方米 总价7920万至1.15亿元 套均总价约9726万元 [1] - 单价最高的为两套顶层复式产品 519平方米户型单价36万元/平方米 总价约1.87亿元 658平方米户型单价38万元/平方米 总价高达2.5亿元 [1] 项目区位与市场对比 - 项目位于深圳湾后海东角头豪宅区 周边三公里范围内分布着恒裕滨城 海境界家园等知名项目 [2] - 据深圳房天下数据 恒裕滨城二手房挂牌均价约19.96万元/平方米 海境界家园二期二手房挂牌均价约12.5万元/平方米 [2] 项目开发历程 - 项目开发历程长达26年 可追溯至1995年 最初为码头经营用地 后变更为综合开发用地 1999年启动改规后因股权纠纷 资金链断裂而陷入停滞 [3] - 2013年 佳兆业以超58亿元代价收购深圳航运70%股权 间接掌控项目37.5%权益 2021年因佳兆业自身流动性危机 项目再度搁浅 [4] - 2022年6月 中信城开以300亿元总价接手该项目 通过股权重组化解纠纷 2023年清算程序撤回 项目得以重启 预计总货值超700亿元 [5] 深圳豪宅市场竞争格局 - 信悦湾入市恰逢深圳顶豪集中供应期 市场竞争激烈 [7] - 11月底 华润沄玺开盘单日销售额达130亿元 备案均价16.88万元/平方米 [7] - 12月中旬 联泰超总湾开盘销售约40亿元 最高单价34万元/平方米 [7] - 加之计划12月入市的后海玺家园 四大顶豪呈现集中推售局面 [7] 高端住宅市场趋势 - 乐有家研究中心数据显示 截至12月21日 12月深圳1000万元以上二手改善房源成交占比较11月提升2.4个百分点 800万至1000万元改善房源成交占比同步上涨1个百分点 [8] - 克而瑞数据显示 2025年三季度 一线城市四房户型成交占比达32.8% 同比提升4.4个百分点 显示大户型需求旺盛 [8] - 市场分析认为 近期深圳入市的几个豪宅产品多为市场期待已久的“好房子” 部分为“四代住宅” 有望带动深圳楼市成交与价格的提升 [8]

深圳高端住宅市场供应动态 - 第四季度深圳房地产市场至少有深圳湾沄玺、中信信悦湾、后海玺家园等高端住宅项目待入市 [1] - 深圳湾超总—后海一带已成为高端住宅集中区域，项目包括深圳湾1号、恒裕深圳湾、华润悦府等典型项目 [1][4] - 到明年上半年，南山、福田、宝中等核心地段将有至少6个高端住宅项目入市，累计住宅套数超1500套，包括前海时代三期、宝中观潮府、前海桂湾海晏府等 [4] 重点项目详情 - 深圳湾沄玺于11月25日正式取得预售许可证，备案总价3000万元起，顶层大户型最高达3.77亿元 [1] - 该项目由华润置地与中海地产联合体于2024年12月以185.12亿元竞得，刷新近年深圳总价地王纪录 [3] - 中信信悦湾同步举办产品发布会，预计价格在16万元/平方米以上，最小户型约210平方米，总起价3000万元 [3] - 后海玺家园预计首推1栋197—235平方米大平层四房单位，共42套房源，计划12月入市 [3] 产品价格与户型分析 - 深圳湾沄玺户型面积从296平方米到1149平方米，单价范围从139860元/平方米到350000元/平方米，总价范围从3064万到37743万 [2] - 今年三季度，四房户型已成为新房成交结构中增长最显著的产品类型，一线城市四房成交占比达32.8%，较去年提升4.4个百分点 [3] - 二线城市四房成交占比也提升至30.9%，主要来自二房与三房产品的萎缩 [3] 市场影响与专家观点 - 高端住宅产品集中入市有望带动深圳房地产市场成交及价格提升 [4] - 高端住宅产品基本以大户型为主，因产品和地段稀缺性，整体价格较高，有望拉高市场成交均价 [4] - 10月深圳一二手网签总量为6847套，环比下降10.3%，同比下降40.7%，其中一手住宅网签2651套，环比下降14.1%，同比下降51.1% [4]

深圳豪宅市场供应趋势 - 深圳楼市下半场呈现豪宅集中供应态势，多个核心优质地段出现豪宅项目扎堆现象 [1][2] - 主要供应区域集中在深超总、后海、深圳湾、宝中等核心地段，这些区域过去因“缺地”而“建无可建” [1][2] - 具体新增豪宅项目包括「中信信悦湾」、「深圳湾沄玺」、「GCC联泰超总湾」、「后海玺家园」以及「观潮府」 [3] 豪宅项目产品特征 - 新推豪宅项目普遍采用超大面积的户型设计，面积段起点高 [5] - 「中信信悦湾」一期首推面积段预计为210平、305平、370平、510平 [6] - 「后海玺家园」户型面积段包含约188平、197平、235平、246平的大平层 [8] - 「GCC联泰超总湾」面积起步为303平，最大达1030平 [8] - 「深圳湾沄玺」总户数602户，面积段覆盖约209平至1180平大平层 [9] - 「观潮府」户型面积段预计覆盖140平至332平 [11] - 大面积户型导致起步门槛高达3000万以上 [11] 土地供应与未来预期 - 深超总片区新挂出T207-0068宗地，规划土地面积11833.61㎡，建筑面积41184㎡，住宅部分约3.66万㎡ [12] - 福田梅林片区挂出一宗宅地，规定建筑面积18550平方米，住宅占15380平方米 [16] - 梅林片区宅地为多年罕见的低容积限高百米用地 [14] - 预计新出让用地将延续超大面积大平层设计趋势 [14] - 核心地段有IP项目搬迁传闻，预计将腾出新的空地，未来两年深圳高端住房供应将持续 [14] - 这两年被视为深圳楼市的“豪宅元年” [15] 豪宅市场需求与销售表现 - 高端市场成为深圳楼市主力战场，10月深圳二手市场千万总价以上成交占比达19%，较上月增长3.7个百分点 [17] - 成交总价超过2000万的占比达到7.9%，为近5个月最高 [17] - 华侨城纯水岸十二期一套建筑面积639.35 m²的别墅以约3.65亿元拍出，折合单价约57万/平 [19] - 中海玖序项目自2024年6月首推至2025年11月10日，累计515套房源基本售罄，仅剩5套 [19] - 福田中心天元项目2022年入市，备案均价11.55万元/平，159套住宅至2025年11月12日仅剩8套 [19] - 上述项目尽管存在产品设计争议，但市场去化表现强劲，验证了豪宅市场的支撑力 [19][20]

新房市场表现 - 2025年第45周深圳全市新建商品房成交1,015套，环比增长2.2% [1] - 商办类物业成交表现尤为活跃，成交量较上周大幅增长66.8% [1] - 第四季度深圳新房市场预计迎来供应小高峰，超过1万套新房源将入市 [3] 二手房市场动态 - 2025年第45周全市二手房合同录得量达到1,452套，环比增长9.5% [4] - 需求端新增委买合同量环比增长4.6%，供应端新增委卖合同量环比下降2.5% [6] - 二手房市场呈现出刚需与豪宅分化的特征，龙岗区成为上榜片区最多的行政区 [7][8] 区域与楼盘分析 - 龙岗区的中心城、布吉中心、双龙和平湖四个片区跻身成交前十榜单 [7] - 平湖佳兆业广场以18套录得量位居榜首，罗湖百仕达花园以10套位列第二 [8] - 刚需楼盘集中在龙岗、罗湖、福田，高端豪宅成交主要集中在南山区 [8] 市场展望与驱动因素 - 新房市场在供应增加的预期下成交量稳步回升，二手房市场在高位震荡中显示韧性 [9] - 金融政策持续支持合理住房需求，房贷利率保持低位，年底传统销售季推盘节奏加快 [9] - 深圳作为粤港澳大湾区核心引擎，其长期向好的基本面为房地产市场提供支撑 [9]

公司战略与组织架构调整 - 2024年至2025年持续贯彻"精进"路线 强调精耕细作和稳中求进 [1] - 2025年6月启动组织架构调整 取消华东/华南/华西/华北/江南五个区域公司 实现从三级管控转向二级管控的扁平化管理模式 [1] 财务表现 - 2025年上半年营业收入514.85亿元 同比增长0.41% 利润总额31.08亿元 同比增长5.05% [2] - 归属于上市公司股东净利润14.48亿元 同比上升2.18% 综合税前毛利率14.38% 同比提升2.39个百分点 [2] - 货币资金总额877.64亿元 剔除预收账款资产负债率63.10% 净负债率66.42% 现金短债比1.30 [2] - 经营性现金流量净额-20.06亿元 同比大幅减少255.77% 投资端现金流量净额-41.79亿元 同比减少627.32% [10] 开发业务策略与投资 - 实施"五精"策略：精挑细选搞开发/精雕细琢提品质/精诚合作促去化/精耕细作抓经营/精打细算控成本 [3] - 上半年新增16个项目（去年同期7个） 总地价353亿元 权益地价219.2亿元 同比增加50% [3] - 新增计容面积166.92万平方米 权益计容面积113.36万平方米 [3] - 投资聚焦30城 核心10城为北京/上海/广州/深圳/西安/长沙/合肥/苏州/成都/杭州 [5] - 核心10城新增项目10个 投资金额160.72亿元 占比73.3%（去年同期86%） [5] 项目合作与去化成效 - 通过权益让渡方式获取项目 如杭州余杭良渚地块（25%权益）和成都青羊区地块（建发合作） [3] - 与贝壳旗下贝好家采用C2M模式合作 长沙招商序项目首日去化率95% 北京朝棠揽阅项目销售18.6亿元去化近九成 [4][5] - 长沙招商·揽阅项目首开去化率超90% 深圳南山饼干厂项目为恒大旧改接手 [4] 销售表现与区域分布 - 上半年签约面积335万平方米 同比下降23.64% 签约销售金额888.94亿元 同比下降11.94% [5] - 核心10城销售贡献占比70% 同比提升4个百分点 [5] - 在全国12个城市进入销售金额TOP5 其中上海/深圳/西安/长沙等8城进入TOP3 [6] 多元业务发展 - 开发业务营收399.21亿元（占比77.54%）同比下降1.02% 资产运营业务营收34.53亿元（占比6.71%）同比微增0.64% [7] - 物业服务营收81.11亿元（占比15.75%）同比增长7.99% 但毛利率仅11.55% [7] - 代建业务快速发展 新增41个项目（去年同期26个） 新增管理面积482万平方米（去年同期178万平方米） [6] 资产运营细分表现 - 全口径资产运营收入36.6亿元 同比增长4.1% EBITDA 19.0亿元 同比增长0.4% [7] - 集中商业在营项目50个 经营建筑面积309万平方米 收入9.4亿元 成熟项目出租率91% [7] - 产业园在营项目32个 经营建筑面积282万平方米 收入6.4亿元 [8] - 公寓业务覆盖19城 经营建筑面积164万平方米 房源超4万间 收入6.5亿元 成熟项目出租率92% [8] - 写字楼业务收入6亿元 酒店业务收入5.1亿元 [9] 物业服务与资产规模 - 招商积余营收91.07亿元 同比增长16.17% 归母净利润4.74亿元 同比增长8.90% [10] - 在管项目2370个 管理面积3.68亿平方米 [10] - 存货规模3829.08亿元 较上年末增长3.7% 占总资产比例44.11% [10]