文章核心观点 - 最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例 旨在通过统一裁判规则和示范引导 实质性化解物业纠纷 促推解决人民群众急难愁盼问题 [1] 物业费催收方式 - 物业服务人不得以限制使用门禁卡、电梯等方式催缴物业费 此类行为被认定为不当限制业主的建筑物区分所有权 缺乏法律依据且超出合理必要限度 [2] - 物业服务人催缴物业费应采用合理合法方式 对于经催告后仍不支付的业主 应通过调解、诉讼或仲裁等法律途径维权 [2] 物业服务合同终止后的交接义务 - 原物业服务合同终止后 物业服务人应在约定期限或合理期限内退出物业服务区域并完成交接 否则不得请求业主支付合同终止后的物业费用 [3][4] - 部分原物业服务人因利益冲突等原因拒不退场和交接 造成新物业服务人难以顺利开展工作 [4] - 法院判决驳回拒不退场物业公司要求支付合同终止后物业费的诉讼请求 有利于引导物业服务人依法履行交接义务 [3][4] 业主大会决定的效力与诉讼主体资格 - 选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项 业主大会的决定对全体业主具有法律约束力 [5][6] - 原物业服务人非小区业主 与业主大会决定不具有直接利害关系 因此无权起诉请求撤销或确认该决定无效 [5][6] - 如果原物业服务人认为合同解除造成损失 可以另行主张 但不能直接挑战业主大会决定的效力 [6]

文章核心观点 - 最高人民法院发布5件物业服务合同纠纷典型案例 旨在通过统一裁判规则和示范引导 实质性化解物业纠纷 回应并解决群众急难愁盼问题[1] 物业服务人催缴物业费的合法方式 - 物业服务人不得以限制业主使用门禁卡、电梯等方式催缴物业费 此类行为被认定为缺乏法律依据且超出合理必要限度[1][2] - 物业服务人催缴物业费应采用合理合法方式 对于经催告后仍不支付的业主 应通过调解、诉讼或仲裁等法律途径维权[2] 物业服务合同终止后的交接义务与费用主张 - 原物业服务合同终止后 物业服务人应在约定期限或合理期限内退出服务区域并履行交接义务[3] - 若原物业服务人拒不退场并拒绝交接 则无权请求业主支付合同终止后的物业费[3] - 原物业服务人拒不退场的行为可能导致新物业服务人无法顺利进场服务 影响小区正常管理[3] 业主大会决定的效力与相关方诉讼权利 - 选聘和解聘物业服务企业属于应由业主共同决定的事项 业主大会的决定对全体业主具有法律约束力[4] - 物业服务人并非小区业主 不受业主大会决定的直接约束 因此无权就业主大会选聘新物业服务人的决定提起诉讼或确认其无效[4][5] - 如果原物业服务人因合同解除遭受损失 应通过其他法律途径另行主张[4]

核心观点 - 最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例 其中一例通过“巡回审判+示范调解”方式成功化解了物业公司与业主间的矛盾 并引导解决了小区内百余件潜在纠纷 [1] 案件背景与矛盾起因 - 某物业公司为小区提供日常保洁、保安巡逻、电梯日常维护保养等物业服务 [1] - 因大多数业主未按时交纳物业费 物业公司难以维持日常运营 导致物业管理服务标准逐渐降低 公司与业主间矛盾加剧 [1] - 物业公司向业主陈某催收物业费未果后 将其诉至法院 [1] 法院的审理方式与过程 - 审理法院考虑到案涉小区除陈某外 还有一百多位业主欠交物业费 且物业公司欲提起批量诉讼 [1] - 法院采用“巡回审判+示范调解”方式 前往小区开展巡回审理、现场办案 [1] - 庭审中 法院对物业服务质量进行详细调查并对相关法律问题释法说理 [1] 案件结果与影响 - 物业公司认识到自身服务确实不到位 在法院主持下与业主陈某当场签订调解协议 [1] - 协议约定业主根据物业公司提供的服务项目和服务质量等因素支付相应的物业费 [1] - 法院的现场以案释法促使双方取得谅解 既减轻了当事人诉讼成本 又节约了司法资源 [2] - 庭审结束后 法院随即开展普法宣传 引导物业公司与小区业主相互谅解 化解了小区百余件潜在纠纷 [2]

最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例核心观点 - 最高人民法院发布五个典型案例，旨在通过示范引导统一裁判规则，预防化解物业纠纷，维护业主与物业服务人合法权益及社会和谐稳定 [1] 案例一：物业服务人催交物业费的合法方式 - 物业服务人不得采取限制业主使用单元门禁及电梯系统等影响正常生活的方式催交物业费 [5] - 业主欠交物业费时，物业服务人应通过调解、诉讼或仲裁等合法途径维权，而非采取不当限制措施 [7][8] - 本案审理过程中，物业公司经法院释明后主动恢复了业主对门禁系统的使用功能 [7] 案例二：业主支付物业费的义务范围 - 业主不得以房屋专有部分的设计不合理、排烟倒灌等房屋质量问题为由拒绝支付物业费 [10][11] - 房屋质量问题属于商品房买卖合同法律关系，与物业服务合同非同一法律关系，责任主体不同 [12] - 法院判决业主徐某某向物业公司支付自2019年5月至2022年12月期间的物业费4500余元 [12] 案例三：物业服务合同终止后的交接义务 - 物业服务合同终止后，原物业服务人应在约定期限或合理期限内退出服务区域并配合交接工作 [2][17] - 原物业服务人拒不退场并拒绝履行交接义务的，不得请求业主支付合同终止后的物业费 [2][17] - 本案中，法院依据《民法典》第九百四十九条，驳回了原物业公司要求业主支付合同终止后物业费的诉讼请求 [17] 案例四：业主大会决定的效力与约束范围 - 业主大会作出的选聘、解聘物业服务人等决定，对全体业主具有法律约束力 [2][22] - 物业服务人非小区业主，不受业主大会决定的直接约束，无权就业主大会决定的效力提起诉讼 [2][22] - 本案明确，原物业服务人若认为合同解除造成损失，应依据《民法典》第九百四十六条规定另行主张，而非起诉请求确认业主大会决定无效 [22][24] 案例五：物业纠纷的多元化解机制 - 法院运用“巡回审判+示范调解”方式，在小区现场开庭，以案释法，实现“办理一案、治理一片”的效果 [3][28] - 该方式成功批量化解了案涉小区一百多位业主欠费引发的潜在纠纷 [3][28] - 通过现场调解，促使物业服务人认识到服务不足，并与业主达成根据服务质量支付相应费用的调解协议 [28]

最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例 - 最高人民法院发布5件物业服务合同纠纷典型案例 旨在指导各级法院妥善应对物业领域新情况新问题 实质性化解民事纠纷 着力解决人民群众急难愁盼问题 [1] 明确物业服务人与业主的权利义务边界 - 物业服务人应采取合理合法方式催交物业费 不得采取限制业主使用小区门禁系统等超过合理限度的方式 [1] - 业主不得以房屋设计不合理等不属于物业服务人义务范围的事项为由拒绝支付物业费 需正确区分责任主体 [1] - 物业服务合同终止后 原物业服务人拒不退场的 法院对其请求业主支付合同终止后物业费的主张不予支持 [1] 保障业主自治权利与纠纷多元化解 - 物业服务人并非小区业主 无权诉请法院对业主大会决定效力作出裁判 法院明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼 [2] - 各地法院积极探索创新物业服务纠纷多元化解机制 例如运用"巡回审判+示范调解"方式在小区现场开庭 以案释法 成功批量化解一百多个潜在纠纷 [2]

案件核心事实与判决 - 北京市第二中级人民法院通报了一起物业费纠纷典型案例 业主赵某以物业服务合同已于2020年底到期为由 拒绝支付2019年1月1日至2022年12月31日期间共4年的物业费 [1] - 涉案小区业主委员会与物业公司甲公司签订的《物业服务合同》于2016年12月30日订立 合同期至2020年12月31日 合同到期后甲公司继续提供服务 [1] - 法院最终判决支持物业公司甲公司的全部诉讼请求 裁定业主赵某应当支付物业费 [1] 法院裁判法律依据 - 法院依据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款进行裁判 该条款规定物业服务期限届满后 若业主未作出续聘或另聘决定且物业服务人继续提供服务 则原合同继续有效 但服务期限转为不定期 [1] - 法院指出 尽管书面合同已到期 但业主大会未聘请新物业公司 甲公司持续提供服务且业主赵某实际接受了服务 因此赵某负有付费义务 [1] - 法官进一步说明 根据《民法典》第九百四十四条 物业服务人按约提供服务后 业主不得以未接受或无需接受服务为由拒付物业费 [2] 行业常见纠纷与司法倾向 - 在物业费追索诉讼中 业主常以不存在合同关系或未签订书面合同为由进行抗辩 [2] - 司法实践表明 只要物业公司实际提供了服务且业主接受了服务 即使原合同到期未续签 法院也倾向于支持物业公司收取物业费的诉求 [1][2] - 该案例由法院与住建委联合发布 旨在为物业类纠纷的协同治理提供指引 [1]

案件核心事实与判决 - 业主于2018年购买并交付商铺后 门前唯一通道即被相邻工地施工围挡封堵 仅留小门供行人通行 导致商铺长期无法投入正常使用 封堵持续至2022年上半年道路铺设完成后才解除[2] - 物业公司在商铺无法使用期间按空置房标准收取物业费 并在2022年业主准备使用时 要求其补缴2018年4月至2022年7月期间共计6891元物业费 否则不予办理手续并对商铺强行上锁 业主为尽快使用商铺无奈缴纳[2] - 法院审理查明 门前道路被围挡封堵系因开发商对相邻工地进行施工所致 封堵期间为2018年4月至2021年12月[3] - 法院判决开发商作为侵权行为的受益方 应赔偿业主2018年4月至2021年12月期间的物业费损失5964元 超出部分不予支持 一审判决后双方均未上诉 判决已生效[3] 法院认定的法律责任与法律关系 - 法院认为开发商作为相邻工程建设单位 未经审批封堵道路 导致业主无法正常使用商铺进行经营收益 即便封堵系施工需要 也应控制在合理限度内并采取措施减少影响 开发商未能举证证明已尽到上述义务[3] - 法院明确物业服务合同与相邻权侵权属于不同的法律关系 物业公司依约提供服务 业主应当支付物业费 而相邻方侵权行为造成的损失 应当由侵权人承担[5] - 法院指出业主不能因相邻权受侵害而拒绝履行物业服务合同义务 但可就该损失向侵权方主张赔偿[5] 行业实践与风险提示 - 建设单位在施工过程中 应充分考虑到对相邻方权益的影响 采取合理措施 将影响降到最低[5] - 业主在权益受损时 应注意区分不同法律关系 正确选择责任主体 依法维护自身权益[5]