文章核心观点 - 房地产市场经历时代转折，从过去稳赚不赔转向需要理性判断的长期选择 [1] - 未来五年楼市大方向已显现，核心趋势是房价趋稳、市场分化、租售并举以及城市价值由人口流向决定 [1][19] 房价趋势 - 房价暴涨时代彻底结束，市场趋于理性，很难再出现坐地起价的情况 [3] - 房价上涨逻辑从稀缺转变为性价比 [3] - 未来五年房价大概率稳中有落，部分区域缓慢下调，但核心地段、学区房、交通便利地段仍有支撑 [5] - 房子回归居住属性是长期趋势，能带来幸福感的房子才具有真正价值 [5] 市场供需与竞争格局 - 新房市场库存高企，开发商采取打折促销、送车位、送装修等方式以求快速回笼资金 [7] - 二手房供应量增加，因换房或贷款压力导致房源增多，形成供大于求局面，买家话语权增强 [7] - 未来五年新房市场将持续去库存，中小房企被淘汰，存活开发商将更注重品质和品牌 [9] - 二手房市场将出现分化，优质房产保值甚至升值，而偏远、物业差、楼龄老的房产价格可能下行 [9] 租赁市场发展 - 年轻人购房观念变化，更多人接受租房也是一种舒适的生活方式 [10] - 政府推动长租政策，多个城市推出保障性租赁住房、人才公寓等项目 [10] - 未来五年租房环境将改善，租金更稳定、合同更规范、租客权益保障更完善 [13] - 开发商和机构布局集中式长租公寓，提供拎包入住、带社交空间的租房产品，该模式可能成为城市年轻人首选 [13] 区域市场分化 - 房产价值由人口和资源映射，人口多、经济活跃的城市房价稳定，人口流出的城市市场难回高点 [15] - 人口向一线和强二线城市集中，如杭州、成都、武汉、南京等热门城市，三四线城市因缺乏就业机会房产销售放缓 [15] - 未来五年城市分化将更突出，房产价值与城市发展潜力绑定，需关注人口流向而非单纯价格 [17]

城投宽庭徐汇社区项目 - 徐汇社区是上海城投宽庭第10处保租房项目，提供1283套房源，首批推出546套，建筑面积30-79㎡ [1] - 项目首次采用REITs回收资金收购存量住房投入运营，在长三角地区保租房REIT产品中属首例 [1] - 项目由上海城投、国盛集团、仪电集团三家国资合作收购原华鑫置业存量资产，是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目 [2] 上海保租房政策与市场 - 上海2024年6-7月出台多项保租房支持政策，涵盖土地、财税、金融等领域 [1] - 上海提高公积金支付保租房房租上限，推出"保租房进校园"活动，累计提供超1万套低租金学生房源 [1] - 2021年上海已允许非居住存量房屋改建为保租房，期间不变更土地性质、不补缴土地价款 [3] 保租房REITs发展 - 国内现有7支上市租赁住房REITs，其中城投宽庭、上海地产、有巢3支底层资产在上海 [4] - 2025年一季度保租房REITs板块涨幅29.8%，行业总回报指数上涨34.8% [5] - 国泰君安城投宽庭REIT以4466.74万元收入领先6支产品，年化现金流分派率3.20%居首 [7] 行业趋势与展望 - 2025年一季度上海新增建设筹措保租房2.3万套、供应2.1万套，分别完成年度计划33%和35% [7] - 克而瑞预测2025-2026年为保租房集中供应爆发期，年供应量将高出前两年1-2万间 [8] - 预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元，公募REITs成为主要融资路径 [8]