证券研究报告 | 行业周报 gszqdatemark 2025 08 10 年 月 日 房地产 C-REITs 周报——指数震荡，数据中心 REITs 上市首日双涨停 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数下跌 0.33%。截至 8.8，本周（8.1-8.8，下 同）中证 REITs(收盘)指数下跌 0.33%，收于 868 点；中证 REITs 全收益 指数下跌 0.33%，收于 1097.3 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/ 房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨 1.23%/上涨 1.43%/上涨 0.19%/上涨 2.16%/上涨 2.60%/上涨 0.92%。其中恒生地产 建筑业本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第 8。 本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 13.37%。截至 8.8，本年中证 REITs(收盘)指数涨幅为 9.93%，中证 REITs 全收益指数涨幅为 13.37%。 本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速 公路(申万)指数分别上涨 4.32%/上涨 23.92%/下跌 0.09%/下 ...

公募基金市场概况 - 7月新发基金135只合计募资1048.68亿元 为年内月度募资规模第二位 今年第三次单月募资超千亿元 3月与6月募资规模分别为1040.78亿元和1248.03亿元 [1] - 浮动费率改革显著提振市场活力 首批26只新型浮动费率基金募集258.65亿元 有效认购户数26.15万户 第二批12只产品于7月24日获批 [1] 创新产品表现 - 10只科创债ETF集体实现一日募集完毕 募资总额达289.9亿元 多只产品触及30亿元规模上限并启动比例配售 反映政策扶持科技创新及市场对优质信用债的需求 [1] - 4只REITs产品均在1天内完成募集 合计募资33亿元 覆盖科技、数据、能源等热门赛道 [1] 混合型基金动态 - 7月新发23只混合型基金 总募资101.81亿元 募集周期缩短 显示投资者权益资产配置意愿增强 [2] 市场趋势分析 - 基金发行呈现"结构分化 创新引领"特征 债券型与股票型基金双轮驱动 科创债ETF和ESG主题成为增长引擎 [2] - 权益市场回稳迹象显现 稳股市政策落地及企业盈利触底回升 预计权益类基金发行将进一步回暖 [2]

住房租赁条例核心内容 - 国务院正式公布《住房租赁条例》，标志住房租赁市场进入新阶段，旨在规范市场行为、保障权益、盘活存量资源、培育经营主体，推动"租购并举"住房制度落地 [1] 多渠道供给 - 租赁已成为一二线热点城市主流居住方式（如深圳首次购房年龄近38岁、超千万人租住城中村），但此前缺乏国家层面专门法规 [2] - 当前租赁供给模式多元（私人业主、长租公寓、二房东等），但存在房源质量不达标、二房东跑路、保租房定价无依据等乱象 [2] - 《条例》明确鼓励居民家庭出租自有房源，支持企业盘活老旧厂房、商业办公用房等用于租赁，为"非居改租"模式提供法律支撑 [2] - "非居改租"面临改造成本高、用地性质变更难等挑战，需后续配套政策细化 [3] - 首次明确地方政府在租赁住房供给中的引导责任，强调通过规划、土地、财政等支持保障性租赁住房发展 [3] 严控居住空间 - 禁止非居住空间单独出租用于居住，设定单间租住人数上限和人均最低面积标准，要求房屋符合建筑、消防等安全规范 [4] - 首次明文禁止非居住空间用于居住，回应商改租、车库改租等违规改造带来的安全隐患 [4] - 规定出租人无正当理由不得扣减押金，保护承租人资金安全 [4] 租赁合同备案与实名签约 - 要求租赁双方实名签约，出租人须通过政府平台备案合同，有助于政府掌握市场动态、保障交易公平性 [5] 机构化与专业化发展 - 《条例》提出培育市场化、专业化住房租赁企业，截至2025年6月TOP30企业累计开业房源135.9万间，市场份额仍较小 [6] - "十四五"计划筹集保障性租赁住房870万套（间），截至2023年底完成573万套（间），完成率66%，2024年计划建设和筹集180万套（间） [6] - 首次明确"住房租赁企业"为法律责任主体，推动行业从松散管理向机构化、平台化转型 [6] - 要求住房租赁企业设立资金监管账户，从事转租业务时须实名签约并确保房源信息真实 [7] - 引入"房屋状况说明书"机制，要求经纪机构实地查验并如实列明房屋状况，提升租赁透明度 [7] 租金监测与信用体系 - 首次以法规形式要求设区的市级以上政府建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息 [9] - 构建以信用为核心的新型监管机制，建立住房租赁企业、经纪机构及从业人员信用评价制度，实施分级分类监管 [10] - 对违法行为设定从罚款、警告直至停业整顿、吊销资质乃至追究刑责的处罚阶梯 [10]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场持续升温，考虑到REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 报告各部分总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.12%，中证REITs(收盘)指数下跌1.12%，收于876.6点；中证REITs全收益指数收于1103.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨0.82%/上涨0.93%/下跌0.18%/上涨6.12%/上涨0.62%/上涨0.90%，其中房地产(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第8 [1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为14.05%，中证REITs(收盘)指数涨幅为11.03%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨2.03%/上涨20.34%/下跌0.08%/下跌1.45%/上涨15.14%/下跌3.56%，其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第3 [2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场呈现回调行情，生态环保、仓储物流板块REITs回调幅度较小，保障房、产业园区板块REITs跌幅较大 [3][13] - 截至7.11，已上市REITs总市值约2051.6亿元，平均单只REIT市值约30亿元。本周已上市REITs中8支上涨、60支下跌，周均涨幅为 - 1.54%，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金中国绿发商业资产REIT涨幅靠前 [3][13] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 - 0.48%/ - 2.09%/ - 2.86%/ - 1.09%/ - 0.55%/ - 0.41%/ - 2.05%/ - 1.28% [3][13] - 本周生态环保板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量177.2万股，日均换手率0.8% [4][16] - 分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金中国绿发商业资产REIT（2.5%）、华夏合肥高新REIT（2.1%）、华泰紫金宝湾物流仓储REIT（2%） [4][16] - 分板块来看，本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.8%/0.8%/0.8%/0.6%/0.7%/1.2%/0.9%/0.8% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.1%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（8.2%） [5][17] - P/NAV位于0.7 - 1.9区间，位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT（1.9）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][17]

REITs市场发展趋势 - REITs市场正从传统高速公路、仓储物流向新兴数据中心、城市更新、绿色能源、产业园区等多元化方向拓展，资产证券化边界被重新定义 [1] - 行业进入"多元化解法"阶段，首程控股提出"万物皆可REITs"理念，探索具有"可运营、可定价、可证券化"特征的新型资产类型 [1] 首程控股的战略布局 - 公司作为REITs生态中的产业平台，自试点启动便活跃于市场，2025年6月以战略投资人身份参与南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT，推动数据中心资产证券化突破 [1] - 2023年4月联合设立规模百亿的北京平准基础设施不动产股权投资基金，聚焦"战略配售+产业协同"，旗下城发基金同步布局数据中心领域 [2] - 通过"产业驱动+资本协同"模式完成资产价值重构，覆盖从原始资产识别到金融产品设计的全链条 [2] 创新资产证券化实践 - 首程控股推动数据中心成为首个实现公募REITs证券化的资产类别，将"万物皆可REITs"理念转化为市场现实 [1] - 公司借助REITs制度灵活性与产业运营能力，持续拓展交通枢纽、人工智能底座、能源载体等新型资产的证券化边界 [2] 行业影响与市场潜力 - "万物皆可REITs"理念有望拓宽REITs资产边界至新基建、新能源、城市更新领域，增强制度适配性并优化评估退出机制 [2] - 该理念可能激发市场活力，为机构投资者提供多元化资产选择，提升REITs市场深度与广度 [2]

报告核心观点 2025年上半年国内权益资产分化，小盘股表现突出，港股上涨，主动权益基金业绩较好，被动权益基金中港股主题基金收益率较高，基金发行总量同比下降，被动权益型基金发行活跃，政策鼓励被动权益产品发展及基金公司考核激励方案改革，或推动主动权益配置结构优化；参考美国经验，我国主动基金在部分领域有发展空间，可借鉴美国主动资管机构发展策略；筛选出能稳定跑赢基准的基金并分析其特征 [2][3][4] 2025年上半年基金行业有何变化 大类资产表现 - A股涨跌分化，小盘股指数表现突出，美股涨跌分化，港股上涨，上证指数涨0.8%，沪深300跌1.8%，中证2000涨10.0%，恒生指数涨19.1% [9] - 央行货币政策操作及预期引导推动国债收益率先上后下，美联储降息节奏等推动美债利率先下后上，1Y国债收益率上行32bp，10Y国债收益率下行3bp，1Y美债收益率下行7bp，10Y美债收益率下行17bp [9] - 国内外商品价格涨跌分化，地缘政治与全球贸易紧张局势推动黄金大幅上行，CRB商品指数涨2.0%，南华商品指数跌2.1%，COMEX黄金涨30.7% [9] - 美国政府系列政策使美元贬值，人民币汇率上涨，美元指数跌9.5%，美元兑人民币汇率升至7.18 [9] 各类型基金表现 - 主动权益：普通股票型和偏股混合型基金指数分别上涨5.67%和5.63%，成长型、平衡型、价值型风格基金指数均跑赢沪深300指数，成长型风格指数涨幅3.94%，小盘风格基金指数涨幅19.60% [17] - 被动权益：港股主题基金收益率居前，收益中位数15.87%，金融地产类产品跌幅最大，收益中位数 - 6.34%，创新药主题基金表现亮眼 [18][20][21] - 固收 +：可转债业绩表现较好，收益率为4.47%，偏债混合产品收益率为1.41%，二级债基收益率为1.37% [22] - 主动债券：纯债资产震荡向上，短债型基金表现亮眼，投资回报比优于中长期纯债基金，今年以来短债型基金收益率0.69%，中长期纯债型基金收益率0.56%，10年期国债利率降至1.6% [31] - FOF产品：业绩震荡上涨，混合型FOF表现更好，股票型FOF基金收益率中位数0.26%，混合型FOF基金收益率中位数2.04%，债券型FOF基金收益率中位数1.15% [32] - QDII：整体业绩表现较好，QDII混合型基金收益突出，收益率15.09%，QDII基金收益率10.53% [35] - REITs：二级市场价格上涨，今年以来场内资金净流入合计20.08亿元，多数产品存在溢价，58只2024年及以前成立的产品中，49只存在场内溢价，溢价率最高83.3% [38] ETF基金 - 收益表现：今年以来主要宽基ETF中，恒生指数、中证2000、科创100ETF涨幅居前；行业与主题产品中，医药、周期、红利ETF涨幅居前 [41] - 资金流向：主要宽基ETF中，沪深300、中证1000ETF资金净流入居前；行业与主题产品中，科技行业ETF资金净流入最大 [39][41] 基金发行 - 2025年1 - 5月，公募基金发行规模合计4082.23亿元，较去年同期下降15.2%，月度发行规模节奏平稳 [47] - 发行结构上以被动权益基金、主动债券基金为主，被动权益型基金发行活跃，2025年1 - 5月，权益类产品发行规模占总规模比重为37.4%，发行规模较去年同期上涨90.3%，其中被动权益基金发行规模占总规模比重为32.1%，发行规模较去年同期上升172.9% [47] 主被动基金产品 - 被动权益基金产品规模快速增长，2024年底至今已超过主动权益基金，截至3月31日被动权益产品的规模优势进一步扩大 [52] - 近3年主动权益基金产品跑输被动权益基金，但今年以来主动基金产品相对占优 [52] 行业政策 - 中国证监会于2025年5月7日印发《推动公募基金高质量发展行动方案》，重点关注基金公司考核激励方案改革调整和政策鼓励被动权益产品大发展，强调对业绩比较基准的重视，强化公募基金资产配置工具属性 [59] - 配置类资金定价权提升以及低利率环境下投资需求，或共同推动主动权益配置结构优化 [59] - 全市场主动权益基金行业结构相对基准存在一定偏离，剔除行业主题基金后，第一基准为沪深300和中证800的主动权益基金整体低配银行、非银金融、食品饮料，超配电力设备、汽车、机械设备等行业，中证A500的行业分布与主动权益基金整体更为接近 [60] 高质量发展背景下，我国主动基金未来路在何方 美国主被动公募基金发展情况 - 2024年美国被动管理产品规模占长期基金总资产的51%，首次超过主动管理产品，多资产配置、全球配置、非传统股票投资、债券投资等领域主动管理占据主导，美国市场股票投资策略中成长和价值风格策略以主动管理为主，多数行业以被动投资为主 [71] - 小盘成长、中盘成长风格的主动基金业绩整体强于被动，能源、全球房地产、贵金属、医疗健康等行业，主动基金可创造超额收益，全球中小盘、拉美/新兴市场等高复杂度市场，主动调研优势显著 [99] 中国公募基金格局 - 22年以来，A股市场定价主体发生变化，国家队、保险机构、被动公募市场参与度不断提升，主动管理自22年开始规模持续缩水，被动产品持股市值24年首次超过主动，外资持股市值22 - 24年降低，25年以来整体维持稳定 [84] - 我国公募权益基金中，全市场主动基金规模占比约39.6%，略高于美国，全市场小盘平衡风格基金以主动管理产品占主导，小盘成长风格以被动产品为主，行业主题中，大制造、消费、科技主题主动产品规模占比超60%，周期类主动产品规模占比不足50%，QDII股混基金中跨市场配置的主动管理产品规模占比不足50% [92] 美国主动资管机构发展策略 - 部分基金公司坚守主动投资领域，通过深耕投研、合作共管、立足长期、多元配置及创新特色产品，突破困局，迎来发展 [108] - 资本集团通过长期视角、协同研究、多元视角和独立性优势发展主动投资 [109] - T. Rowe Price通过重视人才培养、AI赋能提效、投研平台建设、多元协作共管、长周期考核与激励导向和投资策略与产品创新发展主动投资 [110] 什么样的基金能稳定跑赢基准 - 筛选出能稳定跑赢基准的基金27只，第一基准指数主要为沪深300和中证800，大部分产品基金经理任职年限在5 - 10年之间，分为主动和量化产品 [4] - 主动产品超额收益来源于行业配置与选股收益，选股收益相对较高，具有稳定较高的选股胜率，较少参与短期高赔率机会，换手率低于全市场基金平均水平，重仓股留存率较高，偏好优选个股长期持有 [4] - 基金风格因子暴露主要有低估值高盈利质量和低估值中等成长性两类特征，投资策略普遍追求长期稳定收益，大部分产品在价值投资框架下采用GARP、PB - ROE、全生命周期等投资策略，选股注重估值与基本面，整体风格相对稳健 [4] 海外浮动管理费 - 海外市场浮动管理费分为对称型 - "支点式"费率和非对称型 - "业绩报酬"，前者管理费率双向浮动，后者在固定基础管理费之上单向浮动 [114]

公募REITs市场动态 - 今年以来公募REITs产品上新加速，多只新产品获批发行，包括首批数据中心REITs、创金合信首农产业园REIT、华夏华电清洁能源REIT等 [1] - 中金基金旗下2只REITs产品和中银中外运仓储物流REIT面向公众投资者发售份额均一日售罄，其中中金中国绿发商业资产REIT公众认购确认比例低至0.146%，中金亦庄产业园REIT配售比例约0.056% [1] - 截至6月21日，多只REITs产品处于审批及发行阶段，包括创金合信电子城产业园REIT、华夏中核清洁能源REIT等 [2] - 创金合信基金表示除已获批和申报项目外，还有多个REITs项目正在推进中，公司已组建专业团队并建立基础设施基金治理机制 [2] REITs市场规模与参与主体 - 截至6月25日，今年以来开启首发的REITs产品达10只，合计发行规模超过130亿元 [2] - 全市场已上市交易REITs产品达66只，总市值超过2000亿元，其中2只产品市值超过100亿元 [2] - 共有24家公募机构参与布局REITs，华夏基金以14只产品居首，中金基金以8只产品紧随其后 [3] - 南方基金、汇添富基金均为今年首度入场REITs领域 [2] - 参与REITs的上市公司数量增加，包括润泽科技、万国数据、顺丰控股等多家企业 [3] REITs产品结构与投资者 - REITs产品链出现多方市场主体身影，除公募机构外还包括上市公司和多元化投资机构 [3] - 机构投资者类型分散化程度提升，从最初银行理财、券商、保险为主扩展到私募基金、国有控股投资公司、实体企业等 [3] - 部分创投机构加入REITs早期阶段，设立基础设施投资基金聚焦战略配售与大宗交易等领域 [4] - REITs为创投机构和地方政府提供早期投资退出渠道，有助于形成不动产投融资良性循环 [4] REITs赋能实体经济 - REITs作为直接融资工具，赋能实体经济范围不断拓展，从产业园区、交通基础设施延伸至商场超市、数据中心、文旅项目等 [4][5] - 丽江市拟以玉龙雪山为基础资产发行文旅REITs，规模不低于25亿元 [5] - REITs募资用途从偿还债务扩展到新项目开发建设、盘活存量资产等 [6] - 数据中心REITs为行业注入流动性活力，推动资产价值高效释放 [6] - 已上市66只REITs中仅1只收跌，半数基金涨幅超20%，3只消费类REITs涨幅超50% [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年6月16 - 20日我国已上市公募REITs二级市场价格整体上行 与其他主流大类资产相比表现较优 一级市场无新增REITs产品上市 但部分首发项目状态更新 [1][11] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体上行 加权REITs指数收于145 回报率为1.06% 回报率在主流大类资产中排第二 仅次于原油 [11] - 底层资产层面：产权类REITs价格上涨 回报率为2.15% 特许经营权类REITs价格小幅走低 回报率为 - 0.43% 市政设施类REITs涨幅最大 回报率达8.1% 交通基础设施类REITs跌幅最大 达1.09% [17][20] - 单只REIT层面：49只REITs上涨 17只下跌 涨幅前三为国泰君安济南能源供热REIT、华夏基金华润有巢REIT和中金厦门安居REIT 跌幅前三为华安百联消费REIT、浙商沪杭甬REIT和平安宁波交投REIT [24] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为28.4亿元 市政设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三的资产类型是交通基础设施类、保障性租赁住房类、园区基础设施类 [26] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化 成交量前三为华安百联消费REIT、华夏合肥高新REIT、华夏北京保障房REIT 成交额前三为中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT、鹏华深圳能源REIT [29] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为9118.6万元 市场交投热情回升 主力净流入额前三的底层资产类型是能源基础设施类、交通基础设施类、仓储物流类 [32] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达70620万元 较上周显著提升 周四成交额最高 为10431万元 单只REIT大宗交易成交额前三为中金山东高速REIT、华安张江产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT [33] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年6月20日 我国公募REITs产品数量达66只 合计发行规模达1743.93亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 [37] - 本周无新增REITs产品上市 [38] 待上市项目 - 共有28只REITs处于待上市状态 其中16只为首发REITs 12只为待扩募REITs [41] - “创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金”和“南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“通过” “华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金”和“南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“已受理” [41]

中国REITs市场发展概况 - 中国内地REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，上市66只产品，成为亚洲第一 [1] - 沪市REITs占全市场比重约七成，已上市44只产品，发行规模1230亿元，市值1370亿元 [1] - 沪市REITs 2025年以来日均成交额约4.37亿元 [1] 市场化定价机制 - REITs市场采用询价机制，中银中外运仓储物流REIT获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍 [2] - 中外运REIT发行溢价率16.16%，为市场最高 [2] - 市场化改革使价格反映资产内在价值与风险，实现市场均衡 [2][3] 二级市场表现 - 优质REITs项目较发行价涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年以来换手率超1% [3] - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20% [5] - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率5.7% [5] 投资者结构创新 - 投资者多元化，保险机构、券商自营、私募基金参与度提高 [6] - 全市场在审或待发售REITs项目21单（含扩募），上交所占17单 [6] - 上交所推动REITs指数基金、ETF等创新产品开发 [6] 资产类型扩容 - 上交所REITs资产类型覆盖产业园、收费公路、仓储物流、生态环保、保障房、能源、消费、市政等 [8] - 数据中心REITs获批，未来将拓展至旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域 [8] - 已形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2023年2只REITs扩募上市，2024年6单扩募推进中 [9][10] 多层次市场建设 - Pre-REITs、类REITs、持有型不动产ABS构成多层次市场 [10] - 上交所推出持有型不动产ABS创新产品，7单项目总融资规模122亿元 [11]

我国REITs市场发展现状 - 我国REITs市场总发行规模超过1800亿元 总市值突破2000亿元大关 [1] - 共上市66只REITs产品 上交所上市44只REITs产品 [1] 上交所REITs市场表现 - 上交所REITs产品发行规模约1230亿元 [1] - 上交所REITs产品市值达到1370亿元 [1] 政策与市场建设 - 中国证监会指导上交所积极打造REITs市场建设发展主阵地 [1]