核心观点 - 报告认为，尽管短期市场面临情绪扰动和供给担忧，但应把握市场震荡过程中的配置机会，静待下一轮行情催化 [1][3][8] 市场行情总结 二级行情回顾 - **整体表现**：过去一周（2026年2月23日-2月27日）REITs市场整体下行，中证REITs全收益指数周度下跌**1.08%**，收于**1035.78**点，市场呈现缩量下跌态势，未延续往年节后上涨规律 [4][6] - **板块表现分化显著**： - **涨幅居前板块**：新型基础设施板块上涨**2.01%**，交通基础设施板块微涨**0.11%** [4][6] - **跌幅居前板块**：保障房板块下跌**2.24%**，产业园板块下跌**1.87%**，消费板块下跌**1.68%** [4][6] - **产权类弱于经营权类**：产权类板块（如消费、产业园、保障房）表现普遍弱于经营权类板块，其中消费、产业园和保障房板块跌幅较深 [4][7] - **领涨领跌项目分析**： - **新型基础设施板块**：受扩募利好推动，南方润泽科技REIT周度涨幅达**2.68%**，带动板块走强 [4][6] - **高速板块**：整体小幅收涨，可能与市场博弈1月份运营数据有关，但内部分化明显。华泰江苏交控REIT因1月运营数据表现突出（路费收入同比增长**15.52%**），周度涨幅居前 [4][6][9] - **产业园板块**：前期涨幅较高的项目面临止盈压力，南京建邺REIT与重庆两江REIT周度跌幅显著，位列跌幅前二 [4][7] - **消费板块**：首批商业不动产REIT基本得到证监会反馈，资金观望供给动态，板块处于震荡行情 [4][7] - **保障房板块**：分母端想象空间有限，板块表现一般，已成为2026年以来整体涨幅最小的板块 [4][7] - **市场情绪与资金面**：2026年初REITs新政激活市场情绪，1月市场迎来三连跳。但1月底商业不动产REITs集中申报引发供给担忧，看多情绪边际收敛，导致整个2月份中证REIT全收益指数下跌**1.58%** [4][8] - **市场特征判断**：当前公募REITs市场总市值**2274亿元**，流通市值**1252亿元**，盘子仍较小。长期供小于求与短期供大于求的情况可能并存，增量资金非平滑入场叠加短期供给节奏变化是主因 [4][8][21] - **交易情况**：过去一周REITs市场日均交易额为**4.31亿元**，较前一周边际上行，但仍位于相对低位 [18] 一级发行与市场动态 - **发行进度**：过去一周有**12只**REITs更新发行状态，包括首发和扩募项目。截至2026年2月27日，国内REITs市场共上市**79只** [21] - **申报项目丰富**： - **基础设施REIT**：国金嘉泽新能源（首发）、建信天津临港港口（首发）等项目已申报；华泰紫金华住安住（首发）等项目已问询；中金厦门安居保障房（扩募）等项目已反馈 [21][22] - **商业不动产REIT**：广发新城吾悦、嘉实首开等**2只**项目已申报；华夏凯德、华夏保利发展等**5只**项目已问询 [21][23] - **分红与解禁**： - **分红**：过去一周，华夏中海商业、华夏金隅智造工场等REIT发布了分红实施公告 [24] - **解禁**：国泰海通临港创新产业园、汇添富九州通医药等REIT涉及限售份额解禁，例如国泰海通临港创新产业园解禁后流通份额占比将从**27.17%** 提升至**47%** [25]

核心观点 - 报告维持对REITs市场的看多趋势不变，认为当前政策红利仍在兑现期且机构配置需求旺盛 [4][8] - 但经过去一周快速拉涨后，部分项目估值已处相对高点，存在追高风险，建议可待回调后参与或挖掘潜在涨幅空间更充裕的项目 [4][7][8] REITs市场行情总结 二级行情回顾 - **整体表现**：过去一周（2026年1月16日-1月23日）REITs指数整体上行，中证REITs全收益指数周度涨幅为**2.17%**，收于**1047.51** [4][6] - **板块表现**：各板块全面上涨，涨幅由高到低分别为：新型基础设施（**5.88%**）、消费（**4.17%**）、仓储（**3.15%**）、市政环保（**3.04%**）、保障房（**2.56%**）、产业园（**1.88%**）、交通（**1.71%**）、能源（**0.90%**）[4][6] - **市场情绪与行情特征**：市场情绪在四季度财报披露后集中释放，行情极致抬升，部分项目价格中枢再次突破前高，甚至出现“抢跑式”上涨行情 [4][7] - **板块内部分化**：前期强势的消费与IDC（新型基础设施）板块估值进一步抬升，保障房与市政板块普涨，而其他板块项目间存在分化，其中产业园板块分化尤为极致，周度涨幅在 **-3%到10%** 不等 [4][7] - **四季度经营数据**： - **保障房**：经营指标保持小步伐稳步上行，部分市场化项目略有波动 [4][8] - **消费**：增速相对更明显，头部项目通过调改提升实际可租面积并维持高出租率，实现量价齐升，但部分项目受调改进程影响收入指标存在下滑 [4][8] - **产业园**：延续分化，厂房类项目整体稳健，部分研发办公类项目经营下行斜率边际放缓，从“量价齐跌”走向“以价换量”，租金收缴率年末回暖，但也有项目边际持续承压 [4][8] - **仓储**：整体面临一定压力，以价换量现象普遍但整体可控，波动有限 [4][8] - **市政环保**：中航首钢绿能项目表现突出，济南能源供热面积小幅提升 [4][8] - **高速与能源**：延续高波动趋势 [4][8] - **交易活跃度**：过去一周REITs市场日均交易额为**7.79亿元**，较前一周边际上行，其中消费与IDC板块交易活跃度明显上行 [20] 一级发行情况 - **发行状态**：过去一周无REITs更新发行状态，但上交所与深交所公布**5个项目**已终止流程 [23] - **市场规模**：截至2026年1月23日，国内REITs市场共上市**78只**，总市值**2280亿元**，流通市值**1225亿元** [23]

核心观点 - 报告认为当前REITs市场仍处于政策红利期且机构有配置需求，中长期做多趋势不改，但需关注季报披露等因素带来的阶段性调整，建议待季报披露完全后择优配置，优质项目可逢低配置，经营风险较高的项目可待经营数据披露后择机参与 [1][3][6] 市场行情总结 - 过去一周（2025年1月9日-2026年1月16日）中证REITs全收益指数下跌0.36%，收于1025.26点，市场整体下行 [3][5] - 各板块多数下跌，新型基础设施和能源类REITs跌幅最深，分别下跌0.78%和0.96%，产业园是唯一上涨板块，涨幅为0.38% [3][5] - 市场经过半个月上涨后，做多情绪边际收敛，资金存在止盈诉求，除产业园外其他板块均面临下滑 [3][6] 板块表现分析 - **消费与IDC（新型基础设施）板块**：过去一段时间涨幅居前，尽管面临止盈压力，但市场承接力量也较明显 [3][6] - **产业园板块**：近期表现相对强势，可能与前期跌幅较深、市场做多情绪强但担忧经营权板块、部分项目经营数据下行斜率边际好转有关，后续走势需待四季度报披露确认 [3][6] - **经营权类板块与保障房板块**：承压相对更明显，部分项目再次逼近年底低点，前者反映REITs计价影响仍存，后者与利率持续走高有关 [3][6] - **上海汇添富地产REITs**：受扩募利好因素影响，整体涨幅居前 [3] 市场交易与流动性 - 过去一周REITs市场日均交易额为5.3亿元，较前一周边际下行 [16] - 分板块周度日均换手率显示，新型基础设施和市政环保类REITs换手率较高，分别为1.02%和0.85%，能源和交通类REITs换手率较低，分别为0.42%和0.29% [16] 估值与分派率 - 报告列出了各REITs项目的收益率和现金分派率等估值指标，例如中金厦门安居REIT的收益率为3.53%，现金分派率为2.78% [16] - 部分项目分派率出现变化，如嘉实物美消费REIT分派率较前一周下降0.15个百分点 [16] 未来展望与策略 - 维持“做多趋势不改，精做结构行情”的观点，认为强势项目行情确定性较高 [3][6] - 需关注阶段性调整因素，包括：季报披露后的分子端重定价、供需节奏错配下的资金冲击、无风险利率承压下的分母端冲击 [3][6] - 建议投资者可等待季度报告完全披露后，再择优进行配置 [3][6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年1月12 - 16日我国已上市公募REITs二级市场价格波动下跌 ，市场交投热情有所下降 ，本周无REITs产品新增上市 ，有1只REITs产品项目状态更新[1][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面 ：我国已上市公募REITs二级市场价格波动下跌 ，中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数本周回报率均为 - 0.36% ，加权REITs指数回报率为 - 0.34% ，与其他主流大类资产相比表现偏弱 ，回报率排序为黄金>可转债>原油>A 股>纯债>REITs>美股[11] - 底层资产层面 ：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 ，回报率分别为 - 0.18%和 - 0.61% ，生态环保类REITs涨幅最大 ，回报率为正的有生态环保类和园区类 ，分别为0.56%和0.38%[17][20] - 单只REIT层面 ：本周公募REITs涨跌互现 ，29只上涨 ，49只下跌 ，涨幅前三为嘉实物美消费REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT和华夏合肥高新REIT ，跌幅前三为华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和中金重庆两江REIT ，年化波动率前三为华夏金隅智造工场REIT、华夏安博仓储REIT和华夏深国际REIT[22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面 ：本周公募REITs成交规模26.5亿元 ，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 ，已上市78只REITs期内总成交额26.5亿元 ，区间日均换手率均值0.62% ，成交额前三资产类型为消费基础设施/园区基础设施/交通基础设施 ，换手率前三为新型基础设施类/市政设施类/生态环保类[25] - 单只REIT层面 ：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 ，成交量前三为博时蛇口产园REIT/华夏合肥高新REIT/东吴苏园产业REIT ，成交额前三为华夏华润商业REIT/南方润泽科技数据中心REIT/华夏中国交建REIT ，换手率前三为中航易商仓储物流REIT/中航首钢绿能REIT/易方达华威市场REIT[28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况 ：本周主力净流入总额7538万元 ，市场交投热情下降 ，不同底层资产REITs中 ，主力净流入额前三为消费基础设施类/能源设施类/保障性租赁住房类 ，单只REIT中前三为华夏华润商业REIT/华夏大悦城商业REIT/中金印力消费REIT[31] - 大宗交易情况 ：本周大宗交易总额2.07亿元 ，较上周增加 ，1月14日成交额为单日最高 ，单只REIT中大宗交易成交额前三为华夏基金华润有巢REIT/红土创新盐田港REIT/招商基金蛇口租赁住房REIT[33] 一级市场 已上市项目 截至2026年1月16日 ，我国公募REITs产品78只 ，合计发行规模2017.49亿元 ，交通基础设施类发行规模最大 ，本周无REITs产品新增上市[37] 待上市项目 共有19只REITs处于待上市状态 ，16只为首发 ，3只为待扩募 ，本周山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金（首发）项目状态更新至 “已反馈”[41][42]

中国REITs市场发展情况 - 截至新闻发布日，中国证监会已累计推动24只交通设施和仓储物流类项目发行不动产投资信托基金（REITs）[1] - 上述24只REITs产品的累计融资规模接近1000亿元人民币[1] 西部陆海新通道相关REITs发行情况 - 在已发行的REITs中，西部陆海新通道沿线省（区、市）的相关企业共发行上市了13只产品[1] - 这13只通道沿线企业发行的REITs产品，融资规模超过300亿元人民币[1]

REITs市场发展现状 - 境内REITs试点五年，已建立基本制度规则和监管架构，市场体系逐步完善，试点项目经受住了市场检验[7] - 截至2025年11月底，全市场累计首发上市REITs产品77只，完成扩募6只，总市值突破2200亿元，带动投资11341亿元，累计分红267亿元[8] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.44%[8] - 市场已构建“首发+扩募”双轮驱动机制，并推动了一系列制度创新[8] - 已建立健全覆盖发行审核、交易监管、信息披露、风险防控等方面的全链条监管制度，二级市场运行总体稳定[9] REITs市场的功能定位 - 支持盘活存量资产，扩大有效投资，形成良性循环：据测算，我国不动产存量规模约200万亿元，亟待盘活，REITs规模有望达7.5万亿元[10] - 助力不动产发展模式转型，推动强运营型行业市场化、专业化、规模化转型：能源、铁塔、仓储物流、数据中心、商业地产等强运营型不动产头部企业可通过发行REITs打造“资产上市平台”[11] - 打造市场化定价的“锚”，成为高效的资本转换器与配置器：将低流动性不动产转化为标准化、高流动性证券，形成价格发现功能，并建立“资产上市—资金回笼—再投资”的良性循环[12] - 丰富中等风险收益产品，增加居民财产性收入，并满足保险、养老金等中长期投资者配置需求：REITs属于介于股票和债券之间的权益性大类资产，兼具分红收益稳定、抵抗通胀、具备增值空间等特点[13] 影响REITs市场高质量发展的问题：内涵式发展动力不足 - 部分产业方对REITs功能理解不深、运用不充分：有的将发行视为资产一次性出售的终点，导致存续期消极管理；有的仅将其视为附属权益融资子平台和“资产出售平台”，对推动轻资产运营转型认知不足[14] - 基金管理人与产业方优势互补尚存不足，产融结合不充分：基金管理人对基础资产运营管理能力需增强，产业方管理决策权相对有限，其专业意见可能得不到充分反映，影响运营管理长远效率[15] - 激励机制不健全：管理人收费与净资产挂钩而非资产管理效益挂钩，激励机制难以传导；对产业方及其管理人员激励不足，运营管理机构利润占基金募集规模的0.3%—0.4%，低于境外0.5%—0.9%的水平，且对团队和员工个人激励不足[16] 影响REITs市场高质量发展的问题：外延式发展空间待拓 - 市场供需矛盾凸显，供给不足：REITs公众认购倍数平均588倍，网下询价倍数平均178倍，较去年同期增长11倍[17] - 市场呼吁扩展REITs类型，尽快实施商业不动产REITs试点，并提高既有REITs推荐工作的包容性、稳定性、效率和透明度[17] - 部分不动产项目地域性强，整合困难，且市场化运营程度不高：产业园、高速公路、能源、污水处理等项目常以行政区划为界呈块状分割，整合难度大，上市项目呈现“小”和“散”格局[18] - 部分规则包容性、适应性不足：回收资金用途限制过强，底层资产限于单一类型不利于风险分散和规模化发展，杠杆率限制（总资产不超过净资产140%，用于收购的借款不超过净资产20%）在当前低利率环境下可能束缚发展[19] 影响REITs市场高质量发展的问题：法规体系尚需完善 - 上位法与REITs适配度不足，监管规则效力层级较低：缺乏行政法规和部门规章，主要依靠证监会规范性文件和交易所自律规则[20][21] - 对产业方的约束有待明晰，进一步压实法律责任：原始权益人及运营管理机构非《证券法》《证券投资基金法》规制的主要法律主体，现有规范性文件对其规定不够明确[21] - 信息披露制度体系建设尚需强化：运营管理机构是最直接知情人但非第一责任信息披露义务人，需细化压实其配合义务并明确法律责任，现行披露要求在可读性、重大性、相关性方面有优化空间[21] 推动REITs市场高质量发展的对策 - 提高市场制度包容性、适应性：扩大市场覆盖面，推动商业不动产REITs试点尽快落地，包容碳中和、数字化、养老等新类型[23]；增强制度弹性，按资产类型规定返投和自持要求，逐步允许相似类别资产打包发行或扩募，适当放宽杠杆率限制[23] - 优化治理结构，畅通激励机制：优化REITs各参与主体权责利配置，提高产业方参与治理程度，赋予其更大运营管理决策建议权[24]；优化激励机制，将激励传导至团队和个人，探索管理人收费与资产管理规模、收入情况挂钩的机制[24] - 强化法律责任和监管力度，压实原始权益人责任：明确《证券法》《证券投资基金法》适用，实现法律主体责任全覆盖，将原始权益人纳入法律监管框架[25]；明确原始权益人作为信息披露义务人，明确资产运营核心指标披露标准，加大对信息披露不实的监管追责力度[25] - 推动市场形态战略转型：引导支持打造一批龙头REITs企业，央企按“一央企一平台”思路打造全国统一平台，地方项目以省级为单位按“一领域一平台”思路整合[26]；加大力度支持并购重组，优化相关制度规则[26]；加快建设多层次REITs市场，推动公募REITs协调发展，引导Pre-REITs、私募REITs健康发展[26]

REITs市场发展现状与成效 - 境内REITs试点五年市场体系逐步完善 截至2025年11月底累计上市产品77只 总市值突破2200亿元 带动投资11341亿元 累计分红267亿元 [1][2] - 市场构建了“首发+扩募”双轮驱动机制 2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.44% [2] - 已建立健全覆盖发行审核、交易监管、信息披露、风险防控的全链条监管制度 二级市场运行总体稳定 [3] REITs市场的功能定位 - 支持盘活存量资产并扩大有效投资 我国不动产存量规模约200万亿元 REITs规模有望达7.5万亿元 [4] - 助力不动产发展模式转型 推动企业从重资产持有者向专业运营管理者转型 促进形成“大而优”龙头与“小而精”补充的多元化生态 [5] - 打造市场化定价的“锚” 将低流动性不动产转化为高流动性证券 建立“资产上市—资金回笼—再投资”的良性循环 [6] - 丰富中等风险收益产品 增加居民财产性收入 并满足保险、养老金等中长期投资者的配置需求 [7] 影响高质量发展的主要问题：内涵式发展动力不足 - 部分产业方对REITs功能运用不充分 视其为资产一次性出售终点或附属融资平台 对推动轻资产运营转型认知不足 [8] - 基金管理人与产业方产融结合不充分 产业方在专业运营和价值创造方面的意见可能得不到充分反映 影响长远运营效率 [9][10] - 激励机制不健全 管理人收费与净资产挂钩而非资产管理效益挂钩 对产业方及其管理人员的激励明显低于境外水平 [10] 影响高质量发展的主要问题：外延式发展空间待拓 - 市场供给不足矛盾凸显 今年以来REITs公众认购倍数平均588倍 网下询价倍数平均178倍 较去年同期增长11倍 [10] - 部分不动产项目地域性强、整合困难 上市项目单体规模偏小 呈现“小”和“散”格局 [11] - 部分规则包容性不足 包括回收资金用途限制、底层资产种类限于单一类型、杠杆率限制（总资产不得超过净资产的140%）等束缚市场发展 [12] 影响高质量发展的主要问题：法规体系尚需完善 - 上位法与REITs适配度不足 监管规则效力层级较低 缺乏行政法规和部门规章 [13] - 对产业方的约束有待明晰 现行规范性文件对原始权益人等主体的规定不够明确 难以有效压实法律责任 [13] - 信息披露制度需强化 运营管理机构非第一责任信息披露义务人 披露要求在可读性、重大性方面有优化空间 [14] 推动高质量发展的对策建议：制度与市场建设 - 提高市场制度包容性 扩大REITs覆盖面 推动商业不动产REITs试点尽快落地 并包容碳中和、数字化等新类型资产 [15] - 增强制度弹性 按资产类型规定返投和自持要求 允许相似类别资产打包发行 适当放宽杠杆率限制以支持资产收购 [16] - 推动市场形态由“小而散”向“大而优”转型 支持打造全国性或区域性龙头REITs平台 并加快建设多层次REITs市场 [19] 推动高质量发展的对策建议：治理与监管 - 优化治理结构和激励机制 提高产业方参与治理程度 探索将管理人收费与资产管理规模及效益挂钩 [17] - 强化法律责任和监管力度 将原始权益人纳入法律监管框架 明确其作为信息披露义务人 加大对信息披露不实的追责力度 [18]

公司动态与业务澄清 - 公司于12月4日在投资者互动平台明确表示，目前没有发行任何房地产投资信托基金产品 [1]

公司动态 - 公司于12月4日在投资者互动平台回应市场关切 [1] - 公司明确表示目前没有发行不动产投资信托基金产品 [1]

行业整体表现 - 2025年前三季度上市券商投行净收入达到252亿元（251.5亿元），同比增长24%（23.5%）[1][2] - A股IPO规模为773亿元人民币，同比增长61%，港股IPO规模为1878亿港元，同比增长237%，港股IPO规模跃居全球首位[1] - 行业呈现“头部稳固、中型突围”格局，投行业务收入CR5（业务规模前五的公司市场份额）升至52%，较2024年大幅提升8个百分点[1][2] 头部券商格局 - 投行净收入前五为中信证券（36.89亿元，+30.9%）、中金公司（29.4亿元，+42.6%）、国泰海通（26.29亿元，+46.2%）、华泰证券（19.48亿元，+43.5%）、中信建投（18.46亿元，+23.4%）[2] - “三中一华”（中信证券、中金公司、中信建投证券、华泰证券）及国泰海通头部地位稳固，集中度上行[2] 中型券商增长 - 多家中型券商投行业务增速显著，前五名为华安证券（+165%）、国联民生（+161%）、西南证券（+123%）、西部证券（+75%）和国海证券（+59%）[3] 2026年市场展望与热点 - 对2026年A+H股投行市场持乐观预期，A股注册制深化改革持续推进，港股受益于中资企业境外融资需求及A+H上市协同效应[3] - 核心热点集中在三大领域：硬科技赛道（半导体、人工智能、生物医药、新能源）、并购重组、绿色金融与科技创新债[3] - A股市场支持科技创新和新质生产力将成为核心主线，传统产业提质升级将催生大量并购重组机会[4] - 中资券商凭借对境内企业的深度了解和跨境服务能力，将持续成为港股IPO保荐与承销的核心力量[5] 投行业务战略布局 - 投行业务从传统投行向“产业引擎”升级，优化组织机制提升协同效能，聚焦新质生产力核心赛道，深化行业研究，加强复合型人才队伍建设[6] - 搭建全公司级并购商机整合平台，设立专职并购部门，优化激励机制，构建辐射全国的服务网络，与私募、银行等建立战略合作[6] - 强化港股市场布局，发挥跨境一体化优势，以中国香港为枢纽拓展境外平台，为客户提供覆盖境内外资本市场的全面支持[7] - 积极拓展香港证券市场IPO业务，加强人才布局提升境外团队实力，提高跨境协同水平，提供全生命周期服务[8][9]