文章核心观点 - “十五五”规划建议提出积极发展股权、债券等直接融资，以优化融资结构、降低企业融资成本、激发市场活力、赋能经济高质量发展 [1] - 预计“十五五”期间将推动直接融资在社会融资规模中占比持续提升，促进股权债券双轮驱动，为企业提供灵活多元的融资渠道，提升创新资本形成与配置效率 [1] 股权融资市场发展 - 中国股权融资市场呈现新局面，科创板、创业板、北交所等多层次资本市场体系日益完善，为不同发展阶段和类型的企业提供包容高效的融资平台 [1] - 资本市场改革核心任务是以科创板、创业板为抓手，推动更多创新型、专精特新企业通过资本市场融资 [2] - 未来将积极发展私募股权和创投基金，在募资端拓宽耐心资本来源，投资端聚焦硬科技赛道，退出端完善多元化渠道以提升资本循环效率 [2] - 需完善差异化上市标准与估值体系，为科技企业提供全生命周期融资支持，重点支持承担国家重大科技攻关任务的“专精特新”企业与“独角兽”企业 [2] 债券市场功能强化 - 债券市场是直接融资的重要组成部分，需从健全多层次债券市场体系、大力发展科创和绿色债券等方面入手，以服务实体经济、支持盘活存量、扩大有效投资 [3] - 应完善多层次债券市场框架和基础设施，提高市场运行效率和安全性，丰富债券品种以满足不同融资需求和投资者偏好 [3] - 随着科创债市场不断完善，市场体量或快速增长，市场结构或向美国等成熟市场靠拢，表现为发行期限拉长、发债主体信用资质多元化、高科技行业发行主体增多 [3] 股债联动与金融创新 - 股债联动展现出协同效应，案例如科创可转债项目落地、REITs产品热销，目的在于优化风险分担与融资结构 [4] - 未来需进一步创新知识产权质押等金融工具、完善风险对冲机制，为高风险高成长的初创企业融资，帮助成熟期企业降低融资成本 [4] - 相关部门将探索开发更多科创主题债券，推动符合条件企业通过科创债融资，债券市场“科技板”已支持三类主体发行科技创新债券 [4][5] - 将稳步发展REITs和资产证券化，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施及科技创新产业园区等领域项目发行REITs，促进盘活存量资产 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 全收益指数周度上涨 0.06%延续回稳趋势，但月线连跌四月市场整体较弱；49 只 REITs 收涨 27 只收跌成交活跃度提升；三季报后各板块表现分化，市政环保、数据中心、消费设施、租赁住房板块可重点关注，产业园区、仓储物流、交通设施、能源板块业绩承压或受影响 [1][2][16] 根据相关目录分别进行总结 三季报后，重点关注市政/数据中心/消费/保租房 - 市政环保板块超预期，收费单价或处理量恢复较好，供热领域项目如富国首创水务、国泰海通济南能源供热值得关注；部分项目如银华绍兴原水水利需关注解禁情况 [16][19] - 数据中心板块在 AIDC 智能算力热潮下表现强势，虽租户单一但租约长，客户可靠性高，两只 REITs 分派率在 4%以下，可继续关注 [16][24] - 消费设施板块年底进入业绩冲刺期，是消费 REITs 的黄金季，可关注分派率高、出租表现稳定的易方达华威市场、华安百联消费等项目 [16][26] - 租赁住房板块业绩平稳，出租率维持高位，多个项目处于扩募中，债市企稳后可重点跟进 [16][32] - 产业园区板块三季度业绩继续承压，项目分化明显，可关注出租率“9”开头的园区个券 [16][36] - 仓储物流板块新增供给冲击仍在，关联方租赁占比大的项目可抵抗竞争，优先关注红土创新盐田港、嘉实京东仓储基础设施等项目 [16][47] - 交通设施板块显著受周边竞品项目影响，优先关注东部区域路产，部分项目需谨慎估计分流影响 [16][50] - 能源板块受多因素影响业绩普遍承压，部分项目拟通过保理保障分红 [16][54] 其他要闻 - 本周 49 只 REITs 收涨 27 只收跌，创金合信首农、南方万国数据中心等涨幅较大，华夏合肥高新、招商科创等跌幅较大 [59] - 本周 REITs 成交活跃度有所提升，日均成交额 6.18 亿元、日均成交量 1.49 亿份、日均换手率 0.61%，环比分别变化+13.68%、+18.74%、+0.09pct [63] - 2025 年 11 月有 5 个项目解禁，需关注潜在交易压力 [2][65] - 截至 2025 年 10 月 31 日，年内剩余潜在发行项目 4 - 5 单左右 [70]

文章核心观点 - 公司团队基于投资实践和对标研究，构建了“跨周期确定性复利回报钟塔模型”，旨在穿越不动产金融周期，实现确定性复利回报 [1][4][15] - 该模型通过分析行业周期、城市区域、资产类别和管理模式等核心要素，指导投资策略，在过往周期中成功规避风险并实现领先行业的投资回收 [3][7][26] - 模型强调在周期不同阶段灵活配置股权与债权资产，其方法论具备向其他资产类型和更大管理规模扩展的潜力 [7][31][32] 不动产金融投资时钟模型 - 模型将市场周期划分为四个阶段，由市场供求和政策组合推动轮动，形成不同的适宜投资区间 [4][5][6] - 周期起始于需求集聚、政策放松的底部象限，经历回暖、顶峰后，因政策收紧和需求观望进入下行阶段，最终到达交易冷淡的市场底部 [5][6] - 在周期底部两侧，因资产价格低，股权投资为最优选择；在周期顶部两侧，因资产价格高且不确定性大，固定收益的债权投资为最优选择；中间阶段适宜股债结合 [7][12] 投资策略与周期实践 - 2017年初判断市场处于顶部区间，制定“债权为主、优质股权为辅”的投资策略 [7] - 2019年下半年感知优质资产供给减少，基于对头部房企净资产状况的评估，开始保持谨慎并实现净回收 [7] - 2020年至2021年疫情期间，尽管有政策刺激，公司坚决完成绝大部分投资回收，2022年开始关注反向策略但保持谨慎 [8][9] 钟塔模型的逻辑体系 - 模型体系以经济基本面为基石，之上构建四个逻辑支柱：行业宏观周期模型、城市区域选择模型、资产类别选择模型和管理模式 [15] - 投资时钟模型是策略选择的核心，其顶部是指导具体资产选择和定价的资产估值与资本定价模型 [15][28] - 管理模式的原则包括战略稳健、投前投后一体化、风险控制重实质等，以解决投资“安全性、收益性、流动性”的不可能三角问题 [24][25][26] 行业宏观周期判断 - 在宏观经济总体稳定时期，货币政策被视为影响房地产价格最敏感有效的因素，房地产价格本质上是货币现象 [16] - 对行业周期追踪的核心实操指标是对头部激进企业基于三年开发周期的连续动态累计净资产价值变化的评估 [17] - 2018年发现规模与利润背离，2019年出现信用与规模背离，基于此判断2020年上半年为行业顶部，市值将向利润回归 [17][18] 城市与资产选择模型 - 城市选择采用985大学毕业生就业去向作为先导指标，因其能反映城市新增购买力聚集 [19] - 资产类别选择上，业务初期即选择住宅类而非商办类物业，因销售型住宅流动性好，资本供求关系更良好 [21][23] - 资产类别演化经历多个阶段，当前为极致分化阶段，未来将进入市场出清与资产重估后的新阶段 [23] 资产估值与资本定价 - 资产估值采用假设开发法，核心要点包括按现时可去化价格计价、估值前扣除土增税、使用资产价值覆盖倍数 [28] - 资本定价模型基于CAPM修订，债权资本预期收益率为无风险收益率加风险补偿收益率和管理溢价收益率，股权资本预期收益率在此基础上加10% [28] - 公司聚焦的精选层投资模式，定位在特定收益率区间，追求实质低风险前提下的高水准收益率 [28][30] 模型适用性扩展 - 模型可扩展至更大管理规模，要点包括基于自身估值能力选择白名单主体、把握周期并在政策收紧时第一时间压缩规模、严控道德风险 [31] - 模型方法论适用于多数类型的资产和国别，投资时钟模块关于股债选择与权变的基本原则符合常识和通识，具备通用性 [32] - 资产估值及资本定价模型虽因资产而异需使用不同数据和方法，但其决策逻辑和方法一致 [33]

REITs市场发展现状 - 中国REITs市场自2021年启动以来发展迅速 已形成一定市场规模 [2] - 产品类型覆盖基础设施 产业园区 仓储物流等多个领域 [2] - 市场关注度持续提升 投资者群体逐步扩大 [2] REITs产品核心特征 - REITs产品具有稳定的现金流分派特性 适合长期价值投资 [2] - 底层资产运营状况直接影响产品收益水平和风险状况 [2] - 产品结构设计复杂 涉及公募基金 资产支持专项计划等多层架构 [2] 投资分析框架 - 分析REITs需重点关注底层资产质量 现金流稳定性及增长潜力 [2] - 运营管理机构能力是影响资产价值的关键因素之一 [2] - 宏观政策环境 行业周期变化对REITs估值产生重要影响 [2]

基金发行市场整体概况 - 四季度基金发行市场明显升温，本周（2025年10月13日至10月19日）全市场共有52只新基金启动认购，较此前一周的24只实现116.67%的环比增长，并创出年内次新高 [1] - 新发产品的平均认购周期为12.73天，整体已较前期出现明显缩短 [1] - 市场回暖主要得益于A股市场持续走强，上证指数突破3900点创近十年新高，以及公募基金赚钱效应显著，三季度主动权益类产品平均收益率达25.93%，共同提振了投资者配置热情 [1] 新发基金产品结构分析 - 权益类产品占据绝对主导地位，本周启动认购的52只基金中，权益类产品共42只，占比80.77%，包括32只股票型基金和10只偏股混合型基金 [2] - 股票型基金是发行主力，本周共发行32只，占新发总量的61.54% [2] - 发行策略呈现“被动为主、主动为辅”的格局，被动指数型股票基金发行23只，占比44.23%，居各策略之首；增强指数型股票基金发行6只，占比11.54%；普通股票型基金仅3只，占比5.77% [2] - 混合型基金本周共发行11只，占比21.15%，其中偏股混合型基金10只，占比19.23%，灵活配置型基金仅1只，占比1.92% [3] - 债券型基金本周共发行3只，占比3.85%，包括混合债券型二级基金2只和中长期纯债型基金1只 [3] - FOF产品本周共发行4只，占比7.69%，涵盖偏债混合型、偏股混合型及债券型等多种类型 [3] - REITs产品本周发行2只，占比3.85% [3] 参与发行的行业机构情况 - 本周共有40家公募机构有新基金启动认购，其中32家仅有1只产品上新，另有8家机构发行不少于2只产品 [4] - 华安基金、华夏基金、汇添富基金和中欧基金等头部公募均有3只产品进入募集期，显示出主流机构在发行节奏上的积极布局 [4]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2025年9月22 - 26日我国已上市公募REITs二级市场价格整体小幅下跌 与其他主流大类资产相比表现一般 仅能源类REITs上涨 [1][11] - 本周公募REITs成交规模18.6亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 主力净流入总额2688万元 市场交投热情下降 大宗交易总额4211万元 较上周下降 [2][32][33] - 截至2025年9月26日 我国公募REITs产品74只 合计发行规模1943.32亿元 交通基础设施类发行规模最大 本周无新增REITs产品上市 有3只REITs项目状态更新 [37][42] 报告各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国已上市公募REITs二级市场价格整体较上周小幅下跌 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 - 0.82%和 - 0.65% 加权REITs指数回报率为 - 0.77% 回报率排序为黄金>原油>A 股>可转债>纯债>美股>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 仅能源类REITs上涨 回报率前三的底层资产类型为能源类、生态环保类和仓储物流类 [17][19] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 10只上涨 1只持平 63只下跌 涨幅前三为博时津开产园REIT、中信建投国家电投新能源REIT和中金联东科创REIT 跌幅前三为中金重庆两江REIT、华夏大悦城商业REIT和嘉实物美消费REIT [24] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模18.6亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三为交通基础设施类、能源基础设施类、园区基础设施类 换手率前三为新型基础设施、生态环保类、能源基础设施类 [25] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为南方润泽科技数据中心REIT、国金中国铁建REIT、中金厦门安居REIT 成交额前三为国金中国铁建REIT、南方润泽科技数据中心REIT、中金安徽交控REIT 换手率前三为华泰江苏交控REIT、华夏华电清洁能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额2688万元 市场交投热情下降 不同底层资产REITs中 主力净流入额前三为园区基础设施类、新型基础设施类、消费基础社会类 单只REIT中 主力净流入额前三为创金合信首农REIT、南方润泽科技数据中心REIT、华夏华润商业REIT [32] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额4211万元 较上周下降 周四成交额最高 为1434万元 单只REIT中 大宗交易成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT、招商高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT [33] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年9月26日 我国公募REITs产品74只 合计发行规模1943.32亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为318.35亿元 本周无新增REITs产品上市 [37][38] 待上市项目 - 共有17只REITs处于待上市状态 12只为首发REITs 5只为待扩募REITs 本周华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金和华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“通过” [41][42]

核心观点 - 公募基金行业进入深化改革、提质增效的新发展阶段，旨在打造高质量发展的“北京样板” [1][2] - 行业管理规模超过30万亿元，投资者数量超过8亿，需通过改革解决“重规模、轻回报”等问题，更好地服务国家战略 [4] - 北京证监局引导辖区机构把握新时代要求，构建多元化专业化发展格局，提升服务实体经济质效 [5][6][9] 把握新时代要求 - 改革是时代所需、市场所趋、民心所向，行动方案力图推动行业形成高质量发展的“拐点” [4] - 北京证监局推动辖区38家公募基金管理人、8000余名从业人员深入理解行动方案精神实质 [5] 打造新基金业态 - 大力推进业务创新发展：成功申报新型浮动费率基金；2025年上半年新发权益类基金73只，规模415亿元，在管权益类基金1106只，规模1.66万亿元，持有A股市值1.58万亿元；参与首批互换便利操作，发行首批中证A500ETF基金60亿元 [7] - 优化行业服务体系：新增3只指数基金纳入个人养老金名录，累计81只产品被纳入；建立全生命周期陪伴机制；推进数字化转型提升服务效率 [8] - 提升投研核心能力：推进数字化投研平台建设、团队制、一体化投研体系；优化投资决策机制；加强专业人才队伍建设 [8] 提升服务实体经济质效 - 支持国家重大战略：在管科创板基金48只，规模1732.36亿元；ESG主题基金37只，规模248.09亿元；新发REITs产品3只，发行规模38.03亿元，累计发行37只，规模1033.95亿元 [10] - 服务首都高质量发展：在管北交所主题基金9只，规模36.80亿元；通过REITs支持城市现代化建设，首单城市更新产业园REITs上市募资11亿元 [11] - 深化投资者保护：持续推动费率改革，2024年辖区机构为投资者节省72亿元；推进投资者教育创新；完善投诉举报处理机制 [12] - 强化风险防控：健全监管体系，强化日常监管，落实“长牙带刺”，防范化解重点风险 [12]

文章核心观点 - 北京证监局正积极推动辖区公募基金行业高质量发展，以贯彻落实证监会《推动公募基金高质量发展行动方案》，旨在打造行业改革的"北京样板" [1][2] - 行业改革是服务国家战略、回应市场趋势和满足投资者需求的必然要求，重点在于转变发展理念、优化业务结构和提升服务实体经济质效 [3][4] - 通过业务创新、投研能力建设、投资者保护等多方面举措，行业致力于构建多元化、专业化的发展格局，并已在产品创新、服务国家战略等方面取得显著进展 [5][6][7][8][9][10] 行业改革背景与意义 - 公募基金行业管理规模超过30万亿元，投资者数量超过8亿，在服务实体经济、促进共同富裕和维护金融稳定方面承担重要使命 [3] - 行业存在经营理念、功能发挥和治理水平等方面的不足，需要通过深化改革更好地服务国家战略 [3] - 改革旨在推动行业机构专注主业、优化供给、提高价值创造能力，并建立适合中国国情的发展新模式 [3] 业务创新与产品发展 - 推动浮动费率产品创新，7家公募基金管理人成功申报新型浮动费率基金，实现管理人与投资者利益更好绑定 [5] - 2025年上半年新发权益类基金产品73只，规模合计415亿元，在管权益类产品1106只，规模1.66万亿元，持有A股市值1.58万亿元 [5] - 指导2家基金公司参与首批互换便利操作，推动3家公司发行首批中证A500ETF基金共60亿元 [6] - 丰富个人养老金产品供给，新增3只指数基金纳入名录，辖区共81只公募基金产品被纳入 [6] 投研能力与体系建设 - 推进数字化投研平台建设、基金经理团队制和一体化投研体系等先进做法，加快建设"平台型、团队制、一体化、多策略"的投研体系 [7] - 优化投资决策机制，完善投资决策流程，加强研究对投资的支持作用 [7] - 加强人才队伍建设，培养具有全球视野、专业精湛的投资管理人才 [7] 服务国家战略与实体经济 - 服务科技创新，在管科创板基金48只，规模1732.36亿元 [8] - 支持绿色低碳发展，ESG主题基金37只，规模248.09亿元 [8] - 深化REITs市场发展，2025年上半年新发REITs产品3只，发行规模38.03亿元，累计发行37只，规模1033.95亿元 [8] - 服务首都高精尖产业发展，在管北交所主题基金9只，规模36.80亿元 [9] 投资者保护与费率改革 - 自2023年7月起推动公募费率改革，基金管理费、交易佣金显著下降，2024年辖区机构为投资者节省72亿元 [10] - 推进投资者教育创新，督促机构严格执行投资者适当性要求 [10] - 完善投诉举报处理机制，建立快速响应、高效处理的纠纷解决渠道 [10] 风险防控与监管 - 健全监管体系，构建全方位立体监管模式，强化非现场监测与现场检查相结合 [10] - 对违法违规行为坚持"零容忍"，从严从快处理，并防范治理风险、流动性风险、信用风险等关键风险点 [10]

行业背景与政策导向 - 公募基金行业进入深化改革、提质增效的新发展阶段，证监会于2025年5月7日发布《推动公募基金高质量发展行动方案》[1] - 行业管理规模超过30万亿元，投资者数量超过8亿，在服务实体经济、促进共同富裕等方面承担重要使命[3] - 北京作为国家金融管理中心，公募基金机构数量全国第二，业态丰富，开放程度高[1] 业务创新与产品发展 - 推动浮动费率产品创新，7家公募基金管理人成功申报新型浮动费率基金，实现管理人与投资者利益更好绑定[6] - 积极发展权益类产品，2025年上半年新发权益类基金73只，规模415亿元，在管权益类基金1106只，规模1.66万亿元，持有A股市值1.58万亿元[6] - 指导2家基金公司参与首批互换便利操作，推动3家公司发行首批中证A500ETF基金共60亿元，为稳市提供增量资金[6] - 丰富个人养老金产品供给，新增3只指数基金纳入名录，截至目前共14家管理人的81只产品被纳入[7] 投研能力与服务体系优化 - 推进数字化投研平台建设、基金经理团队制、一体化投研体系等先进做法，加快建设"平台型、团队制、一体化、多策略"的投研体系[7] - 优化投资决策机制，完善投资决策流程，加强研究对投资的支持作用[7] - 完善投资者陪伴体系，建立全生命周期陪伴机制，帮助投资者树立长期投资理念[7] - 推进数字化转型，运用金融科技手段提升服务效率，创新服务模式[7] 服务实体经济与国家战略 - 服务科技创新，截至2025年上半年在管科创板基金48只，规模1732.36亿元[8] - 支持绿色低碳发展，ESG主题基金37只，规模248.09亿元[8] - 深化REITs市场发展，2025年上半年新发REITs产品3只，发行规模38.03亿元，累计发行REITs产品37只，规模1033.95亿元[8] - 支持高精尖产业发展，在管北交所主题基金9只，规模36.80亿元[9] 投资者保护与费率改革 - 自2023年7月起持续推动公募费率改革，基金管理费、交易佣金已显著下降，2024年辖区机构为投资者节省72亿元[10] - 推进投资者教育创新，督促机构严格执行投资者适当性要求，确保产品风险等级与投资者风险承受能力相匹配[10] - 完善投诉举报处理机制，建立快速响应、高效处理的投诉纠纷解决渠道[10]

文章核心观点 - 中国公募基金行业正进入深化改革、提质增效的新发展阶段，目标是实现高质量发展 [1][2] - 北京作为国家金融管理中心，正努力打造公募基金高质量发展的“北京样板” [2][4] - 改革旨在解决行业“重规模、轻回报”倾向，强化信义义务，提升服务实体经济质效和投资者获得感 [3][4][8] 行业规模与现状 - 公募基金行业管理规模超过30万亿元，投资者数量超过8亿 [3] - 北京地区公募基金机构数量全国第二，拥有38家公募基金管理人，8000余名从业人员 [2][4] 业务创新与产品发展 - 推动浮动费率产品创新，辖区7家公募基金管理人成功申报新型浮动费率基金 [5] - 2025年上半年辖区新发权益类基金产品73只，规模合计415亿元 [5] - 辖区在管权益类基金产品共1106只，规模合计1.66万亿元，持有A股市值合计1.58万亿元 [5] - 指导2家基金公司参与首批互换便利操作，推动3家公司发行首批中证A500ETF基金共60亿元 [6] - 丰富个人养老金产品供给，辖区共14家公募基金管理人的81只公募基金产品被纳入名录 [6] 投研能力建设 - 推进数字化投研平台建设、基金经理团队制、一体化投研体系 [7] - 优化投资决策机制，加强研究对投资的支持作用 [7] - 加强人才队伍建设，培养具有全球视野的投资管理人才 [7] 服务实体经济与国家战略 - 服务科技创新，截至2025年上半年辖区在管科创板基金48只，规模1732.36亿元 [8] - 支持绿色低碳发展，辖区已有ESG主题基金37只，规模合计248.09亿元 [8] - 深化REITs市场发展，2025年上半年辖区新发REITs产品3只，发行规模38.03亿元 [8] - 辖区累计发行REITs产品37只，规模1033.95亿元，有效盘活存量资产 [8] - 服务首都高质量发展，截至2025年上半年辖区在管北交所主题基金9只，规模36.80亿元 [9] - 2025年一季度，市场首单城市更新产业园REITs上市，募资11亿元 [9] 投资者保护与费率改革 - 自2023年7月起持续推动公募费率改革，基金管理费、交易佣金已显著下降 [10] - 2024年辖区机构已为投资者节省72亿元 [10] - 推进投资者教育创新，督促机构严格执行投资者适当性要求 [10] - 完善投诉举报处理机制，建立快速响应的投诉纠纷解决渠道 [10] 风险防控与监管 - 健全监管体系，构建全方位立体监管模式 [10] - 强化日常监管，通过非现场监测与现场检查实现风险早识别早处置 [10] - 对违法违规行为坚持“零容忍”，从严从快处理 [10] - 密切关注治理风险、流动性风险、信用风险等关键风险点 [10]