报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026 年 4 月我国公募 REITs 一级市场有新上市产品且待上市项目多 二级市场价格延续下跌态势 不同层面表现有差异 同时 4 月有多条 REITs 相关政策发布[1][2][40] 各部分内容总结 一级市场 - 已上市项目：截至 2026 年 4 月 30 日 我国公募 REITs 产品达 81 只 发行规模 2106.46 亿元 交通基础设施类发行规模最大 本月东方红隧道股份高速公路 REIT 和中航北京昌保租赁住房 REIT 上市[11] - 待上市项目：截至 2026 年 4 月 30 日 有 37 只 REITs 待上市 其中 35 只首发 2 只待扩募 本月 20 只 REITs 项目状态更新[14] 二级市场表现 价格走势 - 大类资产层面：本月已上市公募 REITs 二级市场价格延续上月下跌态势 中证 REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 -1.08%和 0.07% 加权 REITs 指数回报率 -0.25% 回报率排序为美股>A 股>可转债>纯债>REITs>黄金>原油[16][17] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类 REITs 价格均下跌 特许经营权类跌幅更大 回报率分别为 -0.04%和 -0.57% 各类底层资产 REITs 涨跌互现 水利设施类涨幅最大 回报率前三为水利设施类、新型基础设施类和市政设施类 分别达 7.54%、1.24%和 0.86%[20][24] - 单只 REIT 层面：本月 35 只 REITs 上涨 46 只下跌 涨幅前三为银华绍兴原水水利 REIT、东吴苏园产业 REIT 和华夏特变电工新能源 REIT 涨幅分别为 7.54%、4.69%和 4.14% 跌幅前三为中金重庆两江 REIT、广发成都高投产业园 REIT 和华泰南京建邺 REIT 跌幅分别为 8.91%、8.06%和 4.78% 除本月上市的两只 REIT 外 年化波动率前三为中金重庆两江 REIT、华泰南京建邺 REIT 和广发成都高投产业园 REIT 分别为 21.61%、19.83%和 19.76%[27] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本月公募 REITs 成交规模上升 生态环保类区间日均换手率领先 81 只 REITs 月内总成交额 105.0 亿元 区间日均换手率均值 0.50% 成交额前三为交通基础设施类、消费基础设施类和园区基础设施类 换手率前三为生态环保类、新型基础设施类和水利设施类[29] - 单只 REIT 层面：本月单只 REIT 成交规模和换手率分化 成交量前三为东方红隧道股份高速公路 REIT、中金普洛斯 REIT 和华安百联消费 REIT 成交额前三为东方红隧道股份高速公路 REIT、中信建投国家电投新能源 REIT 和华夏华润商业 REIT 换手率前三为中航北京昌保租赁住房 REIT、东方红隧道股份高速公路 REIT 和华夏特变电工新能源 REIT[31] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本月主力净流入总额 14036 万元 市场交易热情增加 底层资产类型中 主力净流入额前三为交通基础设施类、保障租赁住房类和园区基础设施类 单只 REIT 中 主力净流入额前三为东方红隧道股份高速公路 REIT、中航北京昌保租赁住房 REIT 和华夏合肥高新 REIT[34][36] - 大宗交易情况：本月大宗交易总额 31.2 亿元 环比下降 月内 19 个交易日有大宗交易 4 月 21 日成交额最高 单只 REIT 中 大宗交易成交额前三为中信建投国家电投新能源 REIT、平安广州广河 REIT 和国泰海通城投宽庭保租房 REIT[4][38] 相关政策 - 4 月 17 日 国家发改委提到统筹资金加快消费基础设施建设 发行消费基础设施 REITs - 4 月 21 日 国务院提出支持服务业符合条件项目发行基础设施 REITs - 4 月 22 日 上交所修订 REITs 业务指南 明确 REITs 代码体系[40][43]