报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年11月10日-11月14日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动上涨 与其他主流大类资产相比表现较好 成交规模28.4亿元 主力净流入总额为-5139万元 大宗交易总额达101086万元 本周无REITs产品新增上市和项目状态更新 [1][11] 分组1：二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动上涨 加权REITs指数收于184.03 回报率为0.95% 回报率由高至低排序为黄金>REITs>可转债>纯债>美股>A 股>原油 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均上涨 回报率分别为0.86%和1.29% 保障房类REITs涨幅最大 回报率排名前三的是保障房类、交通基础设施类和消费类 [16][18] - 单只REIT层面：56只REITs上涨 1只持平 20只下跌 涨幅前三是中金联东科创REIT、中金山东高速REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT 跌幅前三为华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和华夏和达高科REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为28.4亿元 水利设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三是园区基础设施类、交通基础设施类和消费基础设施类 换手率前三是水利设施类、新型基础设施类和园区基础设施类 [24] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现延续分化 成交量前三是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT和红土创新盐田港REIT 成交额前三是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT和中金安徽交控REIT [27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为-5139万元 市场交投热情下降 周内主力净流入额前三是消费基础设施类、水利设施类和保障性租赁住房类 单只REIT前三是银华绍兴原水水利REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT和华夏中海商业REIT [2][31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达101086万元 较上周增加 星期三成交额最高为30082万元 单只REIT成交额前三是中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT和华夏中国交建REIT [3][32] 分组2：一级市场 已上市项目 - 截至2025年11月14日 我国公募REITs产品77只 合计发行规模1993.01亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为329.33亿元 [38] - 本周无REITs产品新增上市 [39] 待上市项目 - 共有17只REITs处于待上市状态 10只为首发 7只为待扩募 [42] - 本周无项目状态更新 [43]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告列出多个公募基础设施 REITs 的二级市场价量数据，涵盖仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、能源类等行业，包含基金代码、简称、行业类型、上市日期、发行价、上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报等信息，如红土创新盐田港 REIT 上市首日回报 2.91%，上市以来回报 16.45%，本周成交量 0.13 亿份等 [10][11] 二级市场估值情况 - 报告给出多个公募基础设施 REITs 的二级市场估值数据，涉及 P/FFO、P/NAV、IRR、2025 预期现金分派率等指标，与行业类型均值对比，如红土创新盐田港 REIT 的 P/FFO 为 18.79，P/NAV 当前值为 1.04，当前分位数 48.80%，IRR 为 5.79，当前分位数 62.70%，2025 预期现金分派率 4.35% [22] 市场相关性统计 - 报告展示了 REITs 与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关性统计数据，包括上证指数、沪深 300、创业板指、中小盘、中证转债、中证全债、黄金、原油指数等，如 REITs 与上证指数相关性为 0.20，产权类为 0.20，特许经营权类为 0.18 等 [28] 一级市场跟踪 - 报告呈现了多个处于不同阶段的 REITs 项目信息，包括华夏安博仓储物流 REIT、建信金风新能源 REIT 等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等，如华夏安博仓储物流 REIT 为产权类，仓储物流项目，已通过，受理日期 2025/6/30，原始权益人为 PCCLF Holdina PTE. LTD.，底层项目位于广州、东莞，项目估值 22.49 亿元 [30]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计多只REITs基金二级市场表现，涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、市政设施、能源类等行业 [10][11] - 各REITs上市日期不同，发行价从2.3元到9.782元不等，上市首日回报、上市以来回报、成交量、换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报等指标差异较大，如红土创新盐田港REIT上市以来回报15.89%，本周成交量0.08亿份，本周回报 -0.57%；而东吴苏园产业REIT上市以来回报 -8.74%，本周成交量0.15亿份，本周回报 -1.21% [10][11] 二级市场估值情况 - 报告展示各REITs基金估值指标，包括P/FFO（动态及与行业类型均值对比）、P/NAV（当前值及当前分位数）、IRR（当前值及当前分位数）、PV乘数、2025预期现金分派率等 [21][23][26] - 不同行业和基金的估值指标表现不同，如仓储物流行业的红土创新盐田港REIT，P/FFO动态值为18.69，P/NAV当前值为1.03，2025预期现金分派率为4.37%；高速公路行业的平安广州广河REIT，P/FFO动态值为11.28，P/NAV当前值为0.83，2025预期现金分派率为8.58% [23][26] 市场相关性统计 - 报告统计REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性 [28] - 不同类型REITs相关性有所差异，如REITs与上证指数相关性为0.20，产权类为0.20，特许经营权类为0.18；能源类REITs与股票资产相关性较低，与纯债相关性较高；保租房类REITs与部分股票资产呈负相关，与纯债相关性达0.31 [28] 一级市场跟踪 - 报告跟踪多只REITs项目情况，包括中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业资产REIT、华夏安博仓储物流REIT等，涉及产业园区、消费基础设施、仓储物流等类型 [31] - 项目所处阶段包括待上市、已反馈、已受理、已申报，各项目有对应的受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值，如中信建投沈阳国际软件园REIT待上市，受理日期为2024/11/1，原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司等，底层项目为沈阳国际软件园相关园区，项目估值11.84亿元 [31]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计了众多公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、生态环保、水务设施、市政设施、能源类等行业 ，包含基金代码、简称、上市日期、发行价、上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等信息[12][13] 二级市场估值情况 - 报告展示了各REITs的估值指标，如P/FFO（动态及与行业类型均值对比）、P/NAV（当前值及当前分位数）、IRR（当前值及当前分位数）、PV乘数、2025预期现金分派率等 ，涵盖产权类和特许经营权类项目[24][27] 市场相关性统计 - 报告给出了REITs、产权类、特许经营权类、产业园区类、仓储物流类、生态环保类、高速公路类、能源类、保租房类、消费类与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债（中证转债）、纯债（中证全债）、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性统计数据[30] 一级市场跟踪 - 报告跟踪了多个REITs项目的一级市场情况，包括华夏凯德商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息[33]

财务表现 - 2025年上半年实现收入3928.83万元 本期净利润578.38万元 经营活动现金流量净额2385.37万元[2] - 期末总资产11.85亿元 净资产11.07亿元 单位基金份额净值2.2135元[2] - 上半年可供分配金额2433.50万元 实际分配2442.00万元 报告期内实施2次利润分配[2] - 2024年可供分配金额4904.45万元 实际分配6541.49万元 2023年可供分配金额6076.14万元 实际分配3923.00万元[2] 资产运营 - 公寓总房间数2612间 实际出租2504间 整体出租率95.87% 同比提升1.75个百分点[3] - 商业出租面积3034.73平方米 出租率78.21% 同比大幅提升16.54个百分点[3] - 车位出租814个 出租率79.57% 同比提升8.24个百分点[3] - 有巢泗泾项目公寓出租率96.52% 同比提升2.60% 商业租金单价2.99元/平方米/天 同比增长16.34%[4] - 有巢东部经开区项目公寓出租率95.25% 同比提升0.94% 商业出租率83.50% 同比提升20.25%[4] 政策环境 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行 建立全流程制度体系促进行业规范发展[5] - 上海"非居改居"政策拓宽房源筹集渠道 闲置土地转R4用地优化住房供应结构[5] - 享受增值税 房产税等多项税收减免 公用事业收费执行居民标准降低运营成本[5] 管理团队 - 基金管理团队具备5年以上基础设施项目运营或投资管理经验[7] - 运营管理机构开展专项营销 拓展招租渠道 组织社群活动 加强安全督导[7] - 基金托管人 资产支持证券管理人等参与方严格履行监督职责[8] 行业前景 - 保障性租赁住房行业处于政策扶持与需求旺盛的黄金发展期[5] - "三大工程"（保障性住房 城中村改造 平急两用设施）推进带来广阔发展空间[9] - 公司将持续优化现有资产运营 稳步推进新项目投资布局[9]

保租房REITs市场热度与投资逻辑 - 保租房REITs因抗周期属性和较高分红率成为REITs市场热门投资品种，吸引保险、私募基金、券商资管与银行理财子公司等机构频繁考察 [2][3][4] - 金融机构投资标准聚焦年化分红率超过4%且稳定性强，同时关注运营方提升ROE的能力 [4] - 保租房REITs市值显著增长，截至2025年6月底，8只产品较发行价平均上涨约52%，总市值接近200亿元（发行规模130.93亿元） [4] - 城投宽庭保租房REIT上市后价格涨幅超40%，市值达42.72亿元，上半年年化分红率4.19%，较10年期国债收益率高出超200个基点 [5] 市场环境变化与机构担忧 - 租房市场价格持续下降（2025年上半年全国55城租金坪效同比降幅3.6%）和保租房供给量大幅增加（上半年22城新增供应10.45万套，同比上涨14.11%），导致机构对分红率可持续性产生顾虑 [6][8][9] - 投资机构要求按月提供运营数据，并实地考察周边房租价格和租客流动情况，以验证出租率（需超90%）和租金收入稳定性 [6][8] - 部分机构因担忧分红缩水而减持持仓，直至运营方通过非租金收入对冲策略才恢复信心 [18] 行业应对策略：扩募与运营优化 - 扩募成为提升分红率和运营绩效的核心手段，如华夏北京保障房REIT扩募9.46亿元，预测年化分派率4.11%；城投宽庭REIT启动扩募浦江社区和九星社区（出租率均超90%） [11][12] - 政策要求扩募项目运营时间原则上不低于3年，且需满足收益稳定性要求（最近3年平均EBITDA不低于未来3年平均预计EBITDA的70%），保租房REITs因收益稳定性较高更易符合条件 [13] - 运营方通过自动化服务降低开支、升级社区服务满足差异化需求（如高端市场改造、企业合作利用补贴政策），以拓宽获客并提升租金收入 [16][17][18] - 非租金收入（如社区消费场景共建）成为对冲租金打折影响的关键方式 [18] 投资机构态度转变 - 机构从关注抗周期叙事转向依赖实际运营数据验证，强调租金收入、出租率与分红率的稳定性 [18] - 资本将REITs视为"类权益资产"，长期持仓信心取决于运营绩效的持续提升能力 [18]

证监会政策动向 - 正会同相关部委深入推进基础设施REITs试点 完善制度机制并拓宽试点范围 [1] - 推动基础设施REITs健康发展是"十四五"规划重要部署 对盘活存量资产和创新投融资机制有重要意义 [1] - 正在研究制定基础设施REITs扩募规则 扩募是市场建设不可缺少的重要环节 [1] 市场运行现状 - 首批基础设施公募REITs于2021年6月在沪深交易所上市 试点正式启动 [1] - 目前已有11只公募REITs产品上市 市场运行平稳且流动性符合试点预期 [1] 保障性租赁住房试点 - 抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地 [2] - 保障性租赁住房REITs是落实租购并举住房制度的有效政策工具 [2] - 有利于拓宽建设资金来源并吸引社会资本参与 [2] 扩募机制进展 - 扩募有利于已上市优质运营主体增发份额收购资产 [1] - 正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则 将适时征求市场意见 [1] - 促进并购活动并优化投资组合 形成投融资良性循环 [1]

深圳综合改革试点成效 - 深圳地区生产总值从2020年的2.78万亿元增至2024年的3.68万亿元，年均增长5.5% [1] - 规上工业总产值、工业增加值连续3年实现全国城市"双第一" [1] - 首批40条授权事项全面落地，国家发展改革委分3批次向全国复制推广深圳48条创新举措和典型经验 [2] 改革试点政策与举措 - 2021年3月1日《深圳经济特区个人破产条例》实施，填补我国自然人破产法律制度空白 [2] - 2022年深圳市人才安居集团保障性租赁住房REITs项目成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目 [2] - 2022年2月国务院批复同意在深圳市暂时调整实施《海关事务担保条例》等有关规定 [2] 新一轮改革重点方向 - 创新教育科技人才体制机制，建设具有全球重要影响力的产业科技创新中心 [3] - 强化创新链产业链资金链人才链深度融合，支持重点产业、重点集群超常规发展 [3] - 拓展粤港澳合作与国际合作新途径，持续扩大高水平对外开放 [3] - 建设现代化国际化创新型城市，健全城市治理模式 [3] 医疗数据领域改革 - 深圳数据交易所推出5款医疗数据产品，为AI药械企业提供数据支持 [4] - 交易所将持续推进医疗领域改革试点和机制创新，形成更多"深圳经验" [4]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只公募基础设施REITs的成交量、回报、收盘价走势等数据 ，如博时蛇口产园REIT上市以来成交量为54.00亿份 ，本周成交量0.28亿份 ，本周回报1.30%等 [11] 二级市场估值情况 - 报告呈现了各REITs的P/FFO、P/NAV、IRR、PV系数和2025预期现金分派率等指标 ，如红土创新盐田港REIT动态P/FFO为18.95 ，P/NAV当前值1.04 ，当前分位数49.50% ，IRR为6.01% ，2025预期现金分派率4.31% [15] 市场相关性统计 - 报告给出了REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关系数 ，如REITs与上证指数相关系数为0.21 ，与沪深300相关系数为0.19等 [22] 一级市场跟踪 - 报告列出了多只处于不同阶段的公募REITs项目信息 ，包括项目性质、类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值等 ，如中金唯品会奥特莱斯REIT为产权类消费基础设施项目 ，已受理 ，受理日期2025/5/9 ，原始权益人为杉杉商业集团有限公司 ，底层项目为宁波杉井奥特莱斯 ，项目估值29.72亿元 [26]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 2025年7月28日至2025年8月1日，REITs相关数据有变化，如2.72、3.16、3.685、3.277等，百分比变化有20.51%、14.74%、60.01%、39.98%、70.00%等 [26] 二级市场估值情况 - 报告展示多只REITs基金的估值数据，涵盖仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类等行业类型，涉及P/FFO、P/NAV、IRR等指标及2025预期、当前值、当前分位数等内容 [16] 市场相关性统计 - 统计REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关系数，不同类型REITs（产权类、特许经营权类等）与各类资产相关系数有差异 [22] 一级市场跟踪 - 多个REITs项目处于不同阶段，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT已通过，中金唯品会奥特莱斯REIT等已受理，建信金风新能源REIT等已反馈，项目涉及数据中心、消费基础设施、风电、保租房等类型，估值从8.81亿元到42.03亿元不等 [25]