报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 9 月 22 - 26 日）中证 REITs 全收益指数收于 1064.42 点，周度下跌 0.65%，行情冷淡，预计 7 - 9 月连续 3 个月收跌；已上市 74 个 REITs 总市值收于 2190 亿元，环比下降 1.11%；2025 年下半年来 REITs 表现不佳，整体回调 5%左右；二级市场 REITs 走弱成交活跃度走低，关注高分派率和含保障条款个券；一级市场 9 月 22 日证监会批复 3 单首发 REITs 并启动发行 [1][8] 各部分总结 二级市场 价格 本周 REITs 除能源设施外均收绿，消费设施、租赁住房领跌，租赁住房 7 月以来回调幅度最大达 8.32%；高速公路板块 8 月经营数据分化，东部经济活跃区域表现更好；园区板块较抗跌，部分项目设收益分配调节机制；消费基础设施仅中金中国绿发商业资产收红，嘉实物美虽跌但可关注；个券层面博时津开产园等涨幅大，中金重庆两江等跌幅大 [13][15][18] 流动性 本周 REITs 成交活跃度走低，日均成交额、成交量、换手率环比分别下降 13.24%、19.96%、0.09pct；各板块成交活跃度均走低，主力净流入率新型设施、产业园区等靠前，交通设施靠后；2025 年 10 月有 3 个项目解禁，关注潜在交易压力 [21][24][27] 估值 仓储物流、交通设施和产业园区估值收益率靠前；产权类项目中产业园区、消费设施和仓储物流分派率较高，租赁住房板块现金分派率约 3.14%；市场震荡偏弱时，优先选择分派率高、设“业绩兜底条款”的经济发达区域项目 [30] 一级市场 首发获批与发行 9 月 22 日证监会批复中信建投沈阳国际软件园、华夏安博仓储物流、华夏中海商业资产三单 REITs 首发；华夏中海商业 9 月 26 日完成询价，预计 10 月 13 日开始募集；中信建投沈阳国际软件园拟 9 月 29 日询价并 10 月 13 日开始募集，为东北地区首单 [3][34] 本周其他要闻 中信建投国家电投新能源 REIT 收到国补应收账款回款 0.27 亿元，平均回款周期 2.15 年；易方达华威市场 REIT 2025 年度第二次分红，每 10 份派现 0.531 元；汇添富上海地产租赁住房 REIT 拟变更净回收资金投向，不超 15%的净回收资金 9527 万元用于补充流动资金等 [36]

港股通央企红利指数表现 - 8月15日指数震荡下跌0.58% 但年内累计涨幅超20% [1] - 成分股中国有色矿业涨近4% 华润置地、中国建材、绿城中国、中国信达跟涨 [1] - 前十大成分股包含中远海控、东方海外国际、中信银行等 累计权重达30.87% [1] 港股通央企红利ETF产品 - 天弘港股通央企红利ETF(159281)于2025年8月6日至15日公开发行 [1] - ETF管理费率每年0.5% 托管费率每年0.1% [1] - 指数覆盖金融、能源、公用事业等港股高股息优势行业 [1] 指数编制方法与特征 - 选取港股通范围内央企控制的分红稳定且股息率高的上市公司 [1][2] - 市值偏向中大盘 行业分布相对均衡 主要分布于传统行业和高股息相关行业 [2] - 当前估值处于低位 股息率处于高位 长期表现优于港股宽基指数 [2] 高股息策略收益机制 - 收益包含资本利得和股息收入两部分 [2] - 投资成熟生命周期企业 盈利韧性强 ROE显著更高 现金流保障能力突出 [2] - 形成"稳定盈利-持续分红-提升ROE"正向循环 支撑策略高胜率 [2]

港股通央企红利指数表现 - 8月14日港股通央企红利指数震荡上行涨0.66% 年内累计涨幅达20.17% [1] - 成分股中新华保险涨超4% 绿城中国 中国财险 中国海外宏洋集团 华润置地等多股跟涨 [1] - 前十大成分股累计权重30.87% 覆盖金融 能源 公用事业等高股息优势行业 [2] 港股通央企红利ETF产品 - 港股通央企红利ETF天弘（159281）紧密跟踪该指数 于2025年8月6日至15日公开发售 [1] - ETF管理费率每年0.5% 托管费率每年0.1% [1] 港股红利资产投资价值 - 港股市场分红比例 股息率绝对水平及高息个股占比均显著高于A股 [3] - 恒生高股息率指数股息率6% 高于A股中证红利的4.6% [3] - 红利单因子指数过去10年年化收益率10.0% 长期有效性可期 [3] 央企红利资产优势 - 企业高分红行为体现充沛稳定现金流 盈利端吸引力强 [2] - 市值管理成为央企重要考核目标 引导加大现金分红力度 [2] - 以银行股为代表的红利资产表现强劲 红利低波指数年内涨幅一度达10% [3]