广州土地市场半年总结 - 2025年上半年广州土拍收官 成交33宗经营性用地 总金额227 35亿元 其中涉宅用地成交19宗 金额195 38亿元 是去年同期64 78亿元的三倍以上 [1][2] - 6月30日成功出让两宗地块 荔湾区小梅大街地块由力迅地产以3 13亿元底价竞得 楼面价3万元/平方米 白云区槎头车辆段地块由广州地铁集团以21 83亿元底价竞得 楼面价1 9万元/平方米 [1][2] - 上半年广州涉宅用地溢价率2 6% 优于2024年同期 白云区溢价率最高达19 48% 累计揽金47 28亿元 番禺区为供求主力 成交6宗涉宅用地 金额42 35亿元 [3] 土地市场特征变化 - "小而美"地块受青睐 上半年成交容积率低于2的涉宅用地达4宗 创近四年同期新高 民企在成交金额TOP10中占据两席 [3] - 低密地块成为市场主流 荔湾区小梅大街地块容积率2 6 白云区槎头地块容积率仅1 18 [1][2] - 老西关板块近一年商品住宅成交840套 均价56614元/平方米 同德围板块成交743套 均价38738元/平方米 [2] 土地终止出让原因 - 6月30日原计划出让5宗住宅用地 最终3宗终止出让 包括海珠区AH050335地块和天河区两宗地块 [1][4] - 海珠区终止地块容积率高达7 起拍价28 73亿元 周边6个在售项目竞争激烈 天河区终止地块周边库存2413套 去化周期21 3个月 [5] - 广州收紧"计容新规"审批规则影响开发商拿地预期 该政策提高住宅半开敞空间计容比例 此前个别项目得房率达140% [6] 市场环境分析 - 6月上半月广州新房来访量同比降40% 认购量降52% 中心区表现优于近远郊 开发商面临新盘去化能力转弱问题 [5] - 二手房挂牌量增加导致价格稳定性下降 制约开发商拿地意愿 7-8月传统淡季的去化速度将成为关键因素 [1][5]

杭州计容新规影响 - 杭州去年12月出台计容新规 规定封闭式阳台只算一半面积 小区门厅和开放式风雨连廊不纳入容积率计算 [1] - 新规下阳台面积不超过套内面积7% 新房得房率预计提高3%左右 [1] - 君潮润府108㎡户型得房率达96% 远超市场小高层80%-90%的平均水平 [1] 君潮润府户型设计亮点 - 108㎡户型设计为四房两厅两卫 四开间朝南 通过设备平台(2.76㎡)和飘窗(3.72㎡)赠送6.48㎡面积 [3] - 公建化立面阳台按新规计算一半面积 额外赠送5.89㎡ 总可拓展面积达10.84㎡ 使用率提升至96% [3] - 108㎡户型面宽达12.7米 相当于传统120㎡户型尺度 优化后使用面积从91㎡增至103.37㎡ [3] - 139㎡户型拓展面积23.71㎡ 使用率97% 南向面宽14米 客厅面宽6.8米 [5] 项目规划优势 - 项目整体容积率仅1.7 风雨连廊不计入容积率 公摊面积显著减少 [5] - 设计符合市场需求 108㎡户型可满足二孩家庭改善需求 [5] 行业历史对比 - 萧山曾以"神户型"著称 如顺发和美家90㎡户型实际空间相当于170㎡ 绿都御景蓝湾89㎡户型最高赠送43㎡ [5] - 2018年浙江省出台技术规程后 开发商"偷面积"空间被大幅压缩 2022年杭州高层得房率普遍降至80% [5] - 新规执行后 行业重新出现超高得房率产品 但需兼顾房间尺度和功能性设计 [5]

合肥新房市场表现 - 合肥新房价格连续3个月环比上涨，4月环比上涨0.3%，同比降幅从1月的5.9%收窄至4月的3.9% [2] - 1～4月合肥市区新建住宅成交101.2万平方米，同比涨幅达50.7% [3] - 计容新规项目成为成交回暖主要动力，新规项目得房率普遍提升12%以上，在成交金额和面积TOP20中占据绝对优势 [3][4] - 新计容产品成为购房者优先考虑对象，但投资性客户占比降低，自住需求（结婚、家庭人口增长、子女上学等）主导 [4] 合肥二手房市场表现 - 4月合肥二手房价格环比下降0.3%，同比下降7.4%，同比降幅从2024年10月的10%收窄至7.4% [2][9] - 3月二手房带看量和成交量创近一年新高，成交规模同比增长24.8%，但4月开始热度回落 [9] - 二手房市场以自住刚性需求主导，100平方米以下刚需户型成交占比超60%，60平方米以下占比13.3% [9] - 合肥二手房价格基本回到2018年水平，房龄5～6年的二手房是最佳选择，投资客基本消失 [9] 市场结构与价格敏感度 - 新房市场以改善性需求主导，刚性需求被二手房虹吸 [7] - 购房者对价格敏感，400万元成为总价分水岭，超过则流速减缓 [5] - 非计容新规项目如龙湖亚伦·璟云上府通过产品力（如118户型多一个空间）和品牌影响力吸引购房者 [5] - 一季度市场热度较高，4月第二周开始观望情绪加重，刚需刚改客户普遍价格敏感 [6] 市场趋势与建议 - 以价换量是当前市场现实，二手房成交规模绝对值仍远超新房，说明需求存在 [10] - 市场回暖需持续稳定政策、好产品供应及中央政策在合肥的落地执行 [10] - 建议深耕合肥市场的企业获得政策支持，以改善市场信心和预期 [10]