合肥新房市场表现 - 合肥新房价格连续3个月环比上涨，4月环比上涨0.3%，同比降幅从1月的5.9%收窄至4月的3.9% [2] - 1～4月合肥市区新建住宅成交101.2万平方米，同比涨幅达50.7% [3] - 计容新规项目成为成交回暖主要动力，新规项目得房率普遍提升12%以上，在成交金额和面积TOP20中占据绝对优势 [3][4] - 新计容产品成为购房者优先考虑对象，但投资性客户占比降低，自住需求（结婚、家庭人口增长、子女上学等）主导 [4] 合肥二手房市场表现 - 4月合肥二手房价格环比下降0.3%，同比下降7.4%，同比降幅从2024年10月的10%收窄至7.4% [2][9] - 3月二手房带看量和成交量创近一年新高，成交规模同比增长24.8%，但4月开始热度回落 [9] - 二手房市场以自住刚性需求主导，100平方米以下刚需户型成交占比超60%，60平方米以下占比13.3% [9] - 合肥二手房价格基本回到2018年水平，房龄5～6年的二手房是最佳选择，投资客基本消失 [9] 市场结构与价格敏感度 - 新房市场以改善性需求主导，刚性需求被二手房虹吸 [7] - 购房者对价格敏感，400万元成为总价分水岭，超过则流速减缓 [5] - 非计容新规项目如龙湖亚伦·璟云上府通过产品力（如118户型多一个空间）和品牌影响力吸引购房者 [5] - 一季度市场热度较高，4月第二周开始观望情绪加重，刚需刚改客户普遍价格敏感 [6] 市场趋势与建议 - 以价换量是当前市场现实，二手房成交规模绝对值仍远超新房，说明需求存在 [10] - 市场回暖需持续稳定政策、好产品供应及中央政策在合肥的落地执行 [10] - 建议深耕合肥市场的企业获得政策支持，以改善市场信心和预期 [10]