政策核心：延续与加码购房支持政策组合拳 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合公告，将居民换购住房个人所得税退税优惠政策延续至2027年12月31日 [1] - 该政策与近期密集落地的信贷支持、税费减免、交易流程优化等举措形成全方位降低购房成本的政策“组合拳”，旨在为房地产市场平稳运行注入动力 [1] 个税退税政策细则 - 政策覆盖期为2026年1月1日至2027年12月31日，出售自有住房后1年内重新购房的纳税人可享受个税退税优惠 [2] - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个人所得税；新购金额小于现住房转让金额的，按新购金额占现住房转让金额的比例退税 [2] - 交易金额核算标准明确：新房以网签备案合同成交价为准，二手房以实际成交价为准 [2] - 享受优惠需满足两条件：买卖住房在同一城市行政区划内；出售方须为新购住房产权人或产权人之一 [2] - 该政策自2022年9月30日首次落地，本次为第二次延期，已累计为千万户家庭减轻购房负担 [2] 其他税费减免政策 - 2026年1月1日起实施的增值税新政规定，个人销售不足2年的住房，增值税税率从5%降至3%，降幅达40% [3] - 销售购买2年以上（含2年）的住房仍免征增值税 [3] 金融信贷支持政策 - 公积金贷款利率下调：2026年1月1日起，首套房5年以上公积金贷款利率降至2.6%，二套房利率降至3.075% [3] - 商业贷款利率调整：选择每年1月1日为重定价日的首套房商业贷款客户，若原利率为LPR减30个基点，重定价后利率为3.2%；若原利率为LPR减45个基点，利率降至3.05% [3] - 以贷款120万元、期限30年、等额本息方式计算，利率调整后，首套房客户约可节省利息5.71万元，二套房客户约可节省利息5.91万元 [3] - 贷款额度提升：例如上海市首套房公积金贷款额度提升至184万元，多子女家庭可达216万元；银川市对多子女家庭公积金贷款额度最高可额外上浮30万元 [4] - 据中指研究院统计，有30余个城市支持公积金直接支付房贷首付 [4] 交易流程与市场保障优化 - 二手房“带押过户”政策全面普及，例如株洲等地实现一站式办理，交易效率提升50%以上 [4] - 保交楼方面，截至2025年10月，全国750多万套难交付住房已实现交付，房地产融资协调机制审批贷款超7万亿元 [4] 政策影响与市场展望 - 系列政策旨在降低房地产交易成本，直接减轻家庭负担，提升市场交易活跃度，带动房地产市场形成供需良性互动 [7] - 2026年楼市政策的核心逻辑是通过确定性支持举措对冲市场不确定性，预计后续更多到期政策将跟进延续 [7] - 近期政策组合拳呈现出精准发力、协同高效的特点，覆盖刚需与改善型需求，同时坚守“房住不炒”定位 [8]

行业监管与规范 - 住建部与市场监管总局联合出台新规 对房产中介服务进行明确分类 基本服务包括带看房源、签订合同、协助过户 延伸服务如代办贷款需按需选择且禁止强制捆绑收费 [3] - 中介服务费实行更合理的分档定价 鼓励成交价越高则服务费率越低 部分热点区域设置服务费上限为成交价的3% 非热点区域有5万元封顶线 [3] - 中介机构必须明码标价 在门店及网站公示服务项目与收费标准 收费前需出具清单由买家签字确认 从业人员需实名登记并佩戴工作牌上岗 [3] - 超20个省市官宣新建商品房按套内建筑面积计价 并设定公摊率上限 其中多层住宅不超过15% 高层住宅不超过25% 开发商需公示公摊面积明细 [7] 购房成本与金融政策 - 自2026年1月1日起 存量住房公积金贷款利率下调25个基点 首套5年以上利率降至2.6% 二套利率降至3.075% [4] - 以贷款120万元、还款30年计算 首套房公积金贷款总计可节省利息5.7万元 多子女家庭贷款156万元则可节省利息超过7.4万元 [4] - 5年期以上LPR下调后 部分重定价日在1月1日的商业贷款客户利率最低可降至3.05% 北京等城市取消首套与二套房贷利率区分 二套房亦可享受利率优惠 [4] - 2026年起个人销售持有不满2年的住房 增值税率从5%降至3% 持有满2年则直接免征 一套100万元的二手房仅增值税即可节省2万元 [4] 交易流程与安全保障 - 全国已有30多个城市上线官方房产交易平台 房东可自主挂牌 平台核验房源信息以杜绝虚假房源及一房二卖 买卖双方可直接沟通 一套100万元的房子预计可节省中介费1至2万元 [5] - 交易资金需纳入监管账户（当事人明确要求除外） 过户完成后再转给卖方 以保障资金安全 [6] - 多地推行“交房即交证”政策 确保新建商品房产权办理及时 重庆等城市开展房地产网络信息专项整治 打击虚假房源炒作 [6] 产品计价与居住成本 - 新建商品房按套内面积计价并限制公摊率后 实际使用空间增加 例如原100平方米建筑面积的高层住宅套内可能仅70平方米 新规下公摊率下调后套内面积至少可达75平方米 [7] - 按套内面积计价使房价核算更清晰 物业收费也逐步按套内面积计算 长期居住成本得以降低 [7]

政策调整 - 2025年房地产行业预计止跌回稳 购房门槛大幅降低 [1] - 首付比例调整 贷款利率下调至历史低位 部分银行首套房贷利率降至3.5%以下 [3][5] - 限购政策放松 多地取消外地户籍购房限制 社保缴纳年限要求降低 [5] 市场反应 - 部分城市成交量企稳回升 新房和二手房价格止跌 [8] - 开发商态度转变 热门地段楼盘开始限制优惠幅度 [10] - 购房者看房人数增加 刚需客户考虑出手 [10] 购房成本 - 100万房产首付从30%降至20% 减少10万现金支出 [5] - 人才补贴 契税减免 装修补贴等合计可达几万至十几万优惠 [7] - 月供压力减轻 综合成本显著下降 [5][7] 政策组合拳 - 央行降准降息 地方政府推出购房补贴 金额达几万至十几万 [4] - 银行配合降低房贷利率 流动性注入市场 [4][5] - 政策覆盖面广 力度为近年来最大 [1][4]

楼市整体表现 - 2025上半年全国新房销量跌幅收窄至15.5%，但一线城市表现强劲：深圳新房成交量暴涨42%，上海千万豪宅售罄，广州单月成交量达6796套创年内新高 [2] - 70个城市二手房价仍低位徘徊，60个城市房源积压严重，业主平均降价14%才能成交 [2][3] - 政策组合拳使普通购房者购房成本降低10% [2] 新房与二手房市场分化 - 核心区域豪宅市场火爆：上海新杨思板块228套豪宅3小时售罄，浦东某楼盘认购率突破200% [3] - 深圳6月千万级豪宅成交量暴涨184%，开发商推出"高得房率四代住宅"等新产品，广州11个新规项目占全市六成销量，去化率比老项目高30% [3] - 二手房市场陷入价格战：深圳7.5万套库存高企，北京二手房价连跌9个月，西城区学区房每平方米跌2万元，徐州、长沙单月降价超1.2% [3] - 200万元以下老旧房源需降价30万元才能出手 [3] 土地市场表现 - 合肥滨湖地块溢价率47%，成都天府新区楼面价突破2万元/㎡，三四线城市宅地流拍率35% [5] - 政府启动专项债收储：广州、深圳收购存量房改保障房，厦门房票撬动210亿元购房合同 [5] - 上半年全国拟收储土地可建1.9亿平方米住宅，相当于同期新房销量60% [5] 政策刺激措施 - 利率下调：首套房商贷利率最低3.05%，公积金利率2.85%，贷款100万元30年月供减少880元，总利息省32万元 [6] - 首付降低：西安取消首套二套区别，商贷首付统一15%，300万元房子首付仅45万元 [6] - 生育补贴：武汉二孩家庭发6万元、三孩12万元，杭州人才购房补贴最高50万元 [7] - 税费减免：首套房契税全额返还，二套房退50%，200万元房子省4-8万元 [7] - 公积金松绑：青岛"前十年只还利息"月供降40%，北京支持公积金付首付，32城贷款额度上浮20% [7] 购房者行为分析 - 刚需族抄底：西安90后程序员首付从60万元降至27万元，武汉二胎妈妈省28万元购房成本 [8] - 改善型客户偏好：北京退休教师购买3.1米层高智能楼盘，上海豪宅买家青睐科技住宅 [8] - 节能率65%以上绿色住宅溢价12%仍供不应求 [8] - 三四线城市观望：东北超市老板等房价跌至5000元/㎡以下，部分城市二手房挂牌两年降价11次仍难成交 [10]