政策核心：延续与加码购房支持政策组合拳 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合公告，将居民换购住房个人所得税退税优惠政策延续至2027年12月31日 [1] - 该政策与近期密集落地的信贷支持、税费减免、交易流程优化等举措形成全方位降低购房成本的政策“组合拳”，旨在为房地产市场平稳运行注入动力 [1] 个税退税政策细则 - 政策覆盖期为2026年1月1日至2027年12月31日，出售自有住房后1年内重新购房的纳税人可享受个税退税优惠 [2] - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个人所得税；新购金额小于现住房转让金额的，按新购金额占现住房转让金额的比例退税 [2] - 交易金额核算标准明确：新房以网签备案合同成交价为准，二手房以实际成交价为准 [2] - 享受优惠需满足两条件：买卖住房在同一城市行政区划内；出售方须为新购住房产权人或产权人之一 [2] - 该政策自2022年9月30日首次落地，本次为第二次延期，已累计为千万户家庭减轻购房负担 [2] 其他税费减免政策 - 2026年1月1日起实施的增值税新政规定，个人销售不足2年的住房，增值税税率从5%降至3%，降幅达40% [3] - 销售购买2年以上（含2年）的住房仍免征增值税 [3] 金融信贷支持政策 - 公积金贷款利率下调：2026年1月1日起，首套房5年以上公积金贷款利率降至2.6%，二套房利率降至3.075% [3] - 商业贷款利率调整：选择每年1月1日为重定价日的首套房商业贷款客户，若原利率为LPR减30个基点，重定价后利率为3.2%；若原利率为LPR减45个基点，利率降至3.05% [3] - 以贷款120万元、期限30年、等额本息方式计算，利率调整后，首套房客户约可节省利息5.71万元，二套房客户约可节省利息5.91万元 [3] - 贷款额度提升：例如上海市首套房公积金贷款额度提升至184万元，多子女家庭可达216万元；银川市对多子女家庭公积金贷款额度最高可额外上浮30万元 [4] - 据中指研究院统计，有30余个城市支持公积金直接支付房贷首付 [4] 交易流程与市场保障优化 - 二手房“带押过户”政策全面普及，例如株洲等地实现一站式办理，交易效率提升50%以上 [4] - 保交楼方面，截至2025年10月，全国750多万套难交付住房已实现交付，房地产融资协调机制审批贷款超7万亿元 [4] 政策影响与市场展望 - 系列政策旨在降低房地产交易成本，直接减轻家庭负担，提升市场交易活跃度，带动房地产市场形成供需良性互动 [7] - 2026年楼市政策的核心逻辑是通过确定性支持举措对冲市场不确定性，预计后续更多到期政策将跟进延续 [7] - 近期政策组合拳呈现出精准发力、协同高效的特点，覆盖刚需与改善型需求，同时坚守“房住不炒”定位 [8]

政策核心内容 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部发布公告，明确自2026年1月1日至2027年12月31日，延续实施居民换购住房个人所得税退税政策 [1] - 政策要求出售自有住房后1年内在市场重新购买住房，可对出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠 [1] - 退税细则：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还已缴个税 [1] - 现住房转让金额定义为房屋转让的市场成交价格；新购住房为新房的，购房金额为网签备案合同成交价；新购住房为二手房的，购房金额为房屋成交价格 [1] 政策背景与沿革 - 换房退个税政策于2022年9月30日首次落地，并于2023年8月首次延期至2025年12月31日，本次为第二次延期至2027年底 [2] - 政策延期彰显了政策的“连续性”，有利于稳定市场预期 [2] 政策影响与市场观点 - 业界普遍认为政策延续对释放居民住房改善性需求大有裨益 [1] - 政策将刺激购房者奔向“核心区”，对中心城市较好片区能带来更多利好，对非核心区、配套不太好的房子可能中性偏空 [1][2] - 政策将降低换房家庭的购房成本，有助于促进改善性住房需求释放 [2] - 以深圳为例，政策对当地正在开展的“以旧换新”专项活动将起到推动作用，激发市场活力，促进市场良性循环 [2] - 专家举例说明政策效果：一套计税价为500万的房子出售时个税为5万元，政策可使换房家庭免除这5万元成本 [2] - 在房地产低迷期，置换位置更好、总价更高房产的买房家庭占相当比例，政策将刺激更多人换好房子 [2] 当前市场政策环境 - 今年以来，很多城市已经落地稳市场政策，包括支持“以旧换新”、扩大公积金使用范围、发放购房补贴等 [2]

政策核心内容 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，延续居民换购住房个人所得税退税政策 [2] - 政策执行周期为2026年1月1日至2027年12月31日 [2] - 对出售自有住房后1年内重新购买住房的纳税人，退还其出售现住房已缴纳的个人所得税 [2] - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税 [3] - 新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退税 [3] 政策沿革与背景 - 换房退税政策首次于2022年9月30日出台，最初执行周期为2022年10月1日至2023年12月31日 [3] - 政策此前已历经一次延期，至2025年12月31日，此次为第二次续期 [3] - 政策接连延期反映了对市场持续的纾困力度 [3] - 当前二手房和新房、刚需和改善的循环出现明显不畅甚至堵塞，二手房交易总价走低导致“卖一买一”置换循环受阻 [3] 政策目标与影响 - 政策意图是通过降低交易成本来涵养税源，促进市场交易活跃度提升，带动总税收稳定 [3] - 降税有利于从交易成本角度稳定市场情绪 [3] - 取消换房个税有利于一次性降低交易成本，对门槛上（本就打算买房）的需求有释放效应 [3] - 2026年确定性的政策方向是继续降低交易成本，包括部分城市推出的购房贷款贴息政策，以降低月供成本 [4] 相关税收政策动态 - 去年12月30日，财政部、税务总局调整了个人销售住房增值税政策 [4] - 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税 [4] - 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 [4] - 此次调整意味着不满2年住房的交易增值税率，从原有的5%降至3%，直接降低2个百分点的税负，交易成本显著下降 [4]

政策核心内容 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，延续实施居民换购住房个人所得税退税政策[1] - 政策执行期为2026年1月1日至2027年12月31日[2] - 对出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，退还其出售现住房已缴纳的个人所得税[2] - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税[5] - 新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还已缴纳的个人所得税[5] 政策沿革与背景 - 该换房退税政策首次于2022年9月30日出台，最初执行周期为2022年10月1日至2023年12月31日[5] - 政策已历经一次延期至2025年12月31日，此次为第二次续期[5] - 政策接连延期反映了对房地产市场持续的纾困力度[5] - 政策意图是通过降低交易成本，涵养税源，促进市场交易活跃度提升，并稳定市场情绪[5] 市场现状与政策目标 - 当前二手房和新房、刚需和改善的循环出现明显不畅甚至堵塞[5] - 二手房交易总价走低，导致“卖一买一”的置换循环受阻[5] - 取消换房个税有利于一次性降低交易成本，对门槛上（本就打算买房）的需求有释放效应[5] - 2026年确定性的政策方向是继续降低交易成本，包括部分城市推出的购房贷款贴息政策，以降低月供成本[6] 相关税收政策动态 - 2023年12月30日，财政部、税务总局调整了个人销售住房增值税政策[6] - 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税[6] - 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税[6] - 此次调整意味着不满2年住房的交易增值税率从原有的5%降至3%，为交易者降低2个百分点的税负[6]