政策核心内容 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，延续实施居民换购住房个人所得税退税政策[1] - 政策执行期为2026年1月1日至2027年12月31日[2] - 对出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，退还其出售现住房已缴纳的个人所得税[2] - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税[5] - 新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还已缴纳的个人所得税[5] 政策沿革与背景 - 该换房退税政策首次于2022年9月30日出台，最初执行周期为2022年10月1日至2023年12月31日[5] - 政策已历经一次延期至2025年12月31日，此次为第二次续期[5] - 政策接连延期反映了对房地产市场持续的纾困力度[5] - 政策意图是通过降低交易成本，涵养税源，促进市场交易活跃度提升，并稳定市场情绪[5] 市场现状与政策目标 - 当前二手房和新房、刚需和改善的循环出现明显不畅甚至堵塞[5] - 二手房交易总价走低，导致“卖一买一”的置换循环受阻[5] - 取消换房个税有利于一次性降低交易成本，对门槛上（本就打算买房）的需求有释放效应[5] - 2026年确定性的政策方向是继续降低交易成本，包括部分城市推出的购房贷款贴息政策，以降低月供成本[6] 相关税收政策动态 - 2023年12月30日，财政部、税务总局调整了个人销售住房增值税政策[6] - 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税[6] - 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税[6] - 此次调整意味着不满2年住房的交易增值税率从原有的5%降至3%，为交易者降低2个百分点的税负[6]

政策核心内容 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部发布公告，延续实施居民换购住房个人所得税退税政策 [1] - 政策执行期为2026年1月1日至2027年12月31日 [1] - 对出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠 [1] - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税 [1] - 新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还已缴纳的个人所得税 [1] 政策背景与定位 - 该政策是对原有政策的延续实施，换房退个税政策于2022年9月30日落地，并在2023年8月延期至2025年12月31日 [1] - 政策延期执行彰显了政策的“连续性”，有利于稳定市场预期 [1] - 体现了对住房改善和置换需求的一如既往支持，体现了政策的稳定性和连续性 [3] - 进一步体现对今年着力稳住房地产市场的支持 [3] 政策目标与影响 - 政策旨在继续降低换房家庭的购房成本，有助于促进改善性住房需求释放 [1] - 减税政策的意图是希望通过降低交易成本，促进市场交易活跃度提升 [2] - 有利于一次性降低交易成本，对“门槛上的需求”（本来就打算买房的群体需求）有释放效应 [2] - 降低二手房交易成本，一定程度有利于加速交易流转，提升二手房交易活跃度 [2] - 市场换房需求较为充足，尤其在很多城市，最近几年二手房市场交易的表现相对较好 [3] - 二手房交易规模的扩大，能为整个新房市场以及其他改善性市场带来积极的作用 [3] 政策组合与趋势 - 从该政策续期的姿态来看，2026年确定性的政策是继续降低交易成本 [2] - 包括部分城市推出的购房贷款贴息政策，目的也是为了降低月供成本 [2] - 就在去年年底财政部、税务总局发文，将购买不足2年的住房对外销售的增值税征收率下调至3% [2] - 多项政策叠加有望继续修复市场预期 [2] - 预计未来更多到期政策将延续有效期，包含部分城市购房补贴等政策 [2] - 各地也要利用好此类政策，充分发挥政策组合拳效应，同时把握房价趋稳等利好因素，促进购房市场活跃 [3]

市场回顾 - 周三沪深两市涨跌不一，沪指跌0.23%报3900.50点，深成指涨0.29%报13316.42点，创业板指跌0.02%报309.00点 [3][8] - 两市共计成交1.78万亿元，较上一个交易日缩量1254亿元 [3][8] - 盘面上，房地产、商贸零售、社会服务等板块涨幅居前；银行、电力设备、计算机等板块跌幅靠前 [3][8] 市场观点与行业动态 - 房地产板块周三午后异动成为市场最大亮点，万科A等多只个股直线涨停 [4][9] - 万科A异动与近期频繁传出的公司债务重组和纾困消息有关，周三其境内债集体大涨，多只债券涨幅超过30%并触发临停 [4][9] - 海南自贸区概念股持续上涨，因海南自贸港将于12月18日迈入全岛封关运作新阶段，实施“一线”放开、“二线”管住、岛内自由的政策制度 [4][9] - 2023年至今，包括南京、长春、运城、武汉在内的多个城市已出台购房贷款贴息政策 [4][9] - 房贷贴息政策被认为可收敛房贷利率与租金回报率利差，稳定房价预期，带动刚需和改善型需求温和释放，一定程度促进市场筑底回稳 [4][9] - 当前财政空间充足，超长期特别国债扩容及央行购债操作为政策落地提供资金支持 [4][9] - 政策精准导向首套及改善型需求，避免投机性挤占红利 [4][9] - 银行参与积极性高，贴息模式可缓解银行息差压力，提升信贷投放效率，资产质量有望改善 [4][9] - 后续需关注房贷贴息政策更大范围推出的可能性 [4][9] 技术分析与配置建议 - 市场仍处于日线级别整理，中期趋势为震荡整固 [5][10] - 本月沪综指核心运行区间预计在3850-3950点的概率较高 [5][10] - 从配置角度看，近期房地产、金融、大消费等板块值得重点关注 [5][10]