阴红星 "财富泰山"是中泰证券总部投顾核心团队的服务品牌。 市场回顾 周三，沪深两市涨跌不一。截至收盘，沪指跌0.23%报3900.50点，深成指涨0.29%报13316.42点，创业板指跌0.02%报309.00点。 两市共计成交1.78万亿，较上一个交易日缩量1254亿。盘面上，房地产、商贸零售、社会服务等板块涨幅居前；银行、电力设 备、计算机等板块跌幅靠前。 市场观点 房地产周三午后异动 周三市场震荡，盘面上，房地产午后异动，万科A等多只个股涨停；通信、电子、计算机走弱；海南自贸区概念股持续上涨，海 南自贸港将于12月18日迈入全岛封关运作新阶段，实施"一线"放开、"二线"管住、岛内自由的政策制度。市场涨跌家数几近对 半。 房地产午后异动成为最大亮点。万科A直线涨停，究其原因，涉及万科债务重组和纾困等消息于近期频繁传出，周三万科境内债 集体大涨，多只涨超30%，并触发临停。 行业层面，2023年至今，包括南京、长春、运城、武汉等在内的城市均已出台购房贷款贴息政策。房贷贴息政策可收敛房贷利 率与租金回报率利差，稳定房价预期，带动刚需和改善型需求温和释放，既可降低购房成本，又对预期产生正向作用，将一定 程度 ...

核心观点 - 房地产板块在特定交易日午后全线走强，多只A股及港股内房股股价大幅上涨，万科A股涨停且港股一度飙升超19%，多只万科债券亦因大涨触发临时停牌 [1][2] - 市场异动的核心触发点被认为是即将召开的万科中期票据持有人会议及其展期方案，该方案是修复市场信心的决定性因素 [3] - 行业层面近期利好不断，包括多地出台购房贷款贴息政策以降低购房成本、稳定预期，以及高层强调实施城市更新行动和明确“好房子”建设标准 [3][4] - 分析认为，短期基本面下行带来的政策宽松预期有望推动板块估值修复，长期则需关注房企在新模式下的发展机遇，建议关注具备核心城市资源和运营能力的龙头企业 [1][5] 市场表现 - **A股市场**：房地产板块午后爆发，万科A大幅拉升涨停，收盘时涨停板封单超34万手，最新市值626.36亿元；财信发展、华夏幸福、金地集团、保利发展、绿地控股等跟涨，世联行、财信发展、华夏幸福等多股涨停 [1][2] - **港股市场**：内房股走高，万科企业股价一度大涨超19%；融信中国、融创中国涨超12%，世茂集团涨11%，中国金茂涨逾9%，碧桂园涨超5% [1][2] - **债券市场**：多只万科债券盘中大涨，“22万科06”、“22万科04”、“22万科02”等盘中涨幅均超过30%，因涨幅过大被深交所实施盘中临时停牌 [2] 事件驱动因素 - **万科债券会议**：拟于12月10日召开“22万科MTN004”债券持有人会议，审议该笔原定12月15日到期的20亿元中期票据的展期方案，该方案备受市场关注 [3] - **政策导向**：高层近期强调“深入实施城市更新行动”，要求2026年底前完成地市级城市更新专项调查；同时明确“好房子”建设标准，要求新供土地绿色建材应用比例不低于70%、智慧社区配套率100% [3] - **地方政策**：重庆、常州等地已出台地方版“好房子”建设十条，推动产品力升级；多地发放购房补贴，实现需求端松绑与供给端优化并举 [3] 行业政策与趋势 - **房贷贴息政策**：2023年至今，南京、长春、运城、武汉等城市已出台购房贷款贴息政策，该政策可降低购房成本并对预期产生正向作用，有望促进市场筑底回稳 [4] - **政策目标与路径**：房贷贴息政策有望分步推进，优先覆盖新增首套房贷，逐步向高风险存量贷款延伸；政策目标是通过财政贴息收敛房贷利率与租金回报率利差，稳定房价预期，带动需求温和释放 [4] - **政策支持环境**：当前财政空间充足，超长期特别国债扩容及央行购债操作为政策落地提供资金支持；政策精准导向首套及改善型需求；银行参与积极性高 [4] 行业基本面与机构观点 - **行业现状**：房地产行业整体仍处于调整期，2025年1—10月新房销售中房贷首付比例达68.22%，显示居民购房杠杆率偏高；行业利润总额为负，平均PE达141.01，估值偏高 [4] - **短期观点**：基本面进一步下行带来的政策宽松预期有望推动板块估值修复 [1][5] - **长期观点**：需关注房企在新模式下的发展机遇，中长期应聚焦具备核心城市资源和不动产运营能力的龙头企业 [1][5]

12月10日午盘，A股房地产板块直线拉升，华夏幸福、万科A、财信发展等多股涨停，特发服务、金地集团等跟涨。港股内房股走高，万科企业涨 超17%，融信中国、中国金茂、融创中国等涨超9%。 | 代码 | 名称 | 现价 | 涨跌幅 ▼ | 涨跌 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 0459 | 錢联控股 | 0.122 | 62.67% | 0.047 | | 2202 | 万科企业 | 3.890 | 16.47% | 0.550 | | 3301 | 融信中国 | 0.160 | 12.68% | 0.018 | | 1918 | 融创中国 | 1.400 | 12.90% | 0.160 | | 0813 | 世茂集团 | 0.227 | 11.82% | 0.024 | | 2330 | 中国上城 | 0.161 | 11.03% | 0.016 | | 3383 | 雅居乐集团 | 0.340 | 9.68% | 0.030 | | 9993 | 金辉控股 | 2.180 | 9.55% | 0.190 | 据上海证券报报道，10日，万科首个展期债券"22万科MTN0 ...

核心观点 - 房地产行业关注地方政府房贷贴息实践，多个城市已出台政策但细节存在差异[2] - 2026年REITs市场趋势性机会有限，投资应回归价值逻辑，基本面分化将更明显[2] - 必选消费行业处于左侧底部区间，2026年地产价格企稳有望带动居民消费倾向改善[3] - 不良消费贷市场化处置加速，1Q25银登中心不良贷款成交规模达483亿元，同比增长139%[4] - 多个重点公司被给予“买入”评级，包括亚玛芬体育、中教控股、周大福、阿里巴巴-W、同程旅行等[5][6][7][8][9] 房地产行业 - 南京、长春、运城、武汉等城市自2023年起已出台购房贷款贴息政策，政策在贴息幅度、年限和总额度上存在差异[2] - 房贷贴息政策是市场近期讨论的焦点，各地方政府的实践效果受到关注[2] 固定收益/REITs市场 - 2026年REITs市场预计趋势性机会有限，基本面分化将更明显，投资策略应回归价值逻辑[2] - 低利率环境下，REITs作为多元化配置工具的价值将凸显，稳健型资产的分派率与10年期国债利差锚或强化[2] - 一级市场发行规模预计稳步增长，扩募持续推进，投资人打新将回归理性[2] 食品饮料/必选消费行业 - 地产周期尤其是地产价格变化是判断2026年消费复苏力度与速度的关键因素[3] - 在2026年房价结构性企稳预期下，居民资产负债表修复有望带动消费倾向边际改善[3] - 必选消费行业当前配置比例及估值分位数处于历史低位，已步入胜率较高的左侧底部区间[3] 多元金融/不良资产处置 - 2024年以来不良消费贷市场化处置加速，银登中心1Q25不良贷款成交本息规模达483亿元，同比增长139%[4] - 不良出让试点主体从国有行与股份行扩容至城商行、农商行、消金和信托[4] - 个人贷款成为银登中心不良转让主力，占总成交额逾七成，转让折扣率走低且逾期天数缩短[4] - 互金平台短期内或面临贷款风险上行压力，业绩更明显改善可能出现在2026年下半年[4] 重点公司分析 亚玛芬体育 - 首次覆盖给予“买入”评级，基于2026年38倍PE，目标价47.5美元[5][10] - 公司是全球高端运动户外多品牌集团，旗下拥有Arc'teryx、Salomon、Wilson等10个知名品牌[5] - 未来将以Arc'teryx、Salomon、Wilson为核心，深化大中华区和美国布局，DTC占比提升和财务费用减少有望推动盈利能力提升[5] 中教控股 - 维持“买入”评级，FY25收入73.63亿元，同比增长11.9%，净利润5.06亿元，同比增长0.8%[6] - 公司正从外延扩张转向以内生增长和价值深化为核心的新阶段，长期盈利能力稳健[6] 周大福 - 维持“买入”评级，FY26H1收入389.9亿港币，同比-1.1%，经营利润68.2亿港币，同比+0.7%，经营利润率创近5年新高至17.5%[7] - 毛利率维持在30.5%历史较高水平，得益于高毛利定价首饰占比提升及黄金价格上涨，中期每股派息0.22港币，同比+10%[7] 阿里巴巴-W - 维持“买入”评级，2QFY26总收入2,478亿元，同比增长4.8%，云业务增速超预期[8] - 经调整EBITA为91亿元，同比-77.6%，公司持续投入全栈AI能力建设，AI与阿里生态协同效应带来发展空间[8] - 预计以千问APP为中心，与淘宝、高德、闪购和支付宝等业务进一步联通，强化ToC端AI流量入口竞争力[8] 同程旅行 - 维持“买入”评级，3Q25收入55亿元，同比增长10.4%，经营利润11.6亿元，超预期7.5%[9] - 经营利润率同比优化1.5个百分点，调整后净利润10.6亿元，超预期2.8%，高品质酒店占比提升带来结构性改善[9]