非标商业体

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一些商场已经想清退星巴克了
投资界· 2024-12-28 15:29
消费趋势变化 - 商业地产行业面临客流下降和空铺率上升的双重压力,传统商场经营逻辑正在转变,更细分、下沉、体验性业态丰富的商场更受欢迎 [6][8] - 招商难度显著增加,出租率从95%以上降至80%以下,品牌选择空间扩大导致决策周期延长 [10] - 空铺率高企的原因包括租金上涨与销售额下降的矛盾(部分主力店销售额同比下降25%但租金上涨20%以上),以及商家资金链断裂 [11] 商场经营策略调整 - 商场面临填铺与定位的两难选择:低质量填铺可能损害长期招商能力,坚持定位又面临收入压力 [12] - 星巴克等传统强势品牌谈判地位下降,从必须满足保底开业率等条件转变为接受更灵活条款 [17] - 餐饮业态占比持续上升,通过场景化改造(如北外滩来福士的提篮桥主题街区)解决非就餐时段客流问题 [21] 新兴业态崛起 - 体验性业态占比从15%提升,包括抓娃娃机、彩票摊位、儿童烘焙等非实物交易形式 [22][23] - 甜品和杂货品类因全年龄覆盖、低客单价(如瑞幸9.9元咖啡)、高复购率成为招商重点 [24][25] - 二次元/谷子店通过提供情绪价值成为部分老商场转型方向,但需注意区域客群密度限制 [26][27] 商场定位与转型 - 传统业态黄金比例被打破,中国商业地产已形成本土化发展路径 [31] - 定位需通过城市能级、容积率、周边消费力等多维度对比确定,差异化成为关键 [32][33] - 下沉市场(三四线城市)和非标商业体(如TX淮海打破业态分区)成为新机会点 [34][35][36] 未来发展方向 - 商场功能从纯购物场所向24小时生活空间转变,时间边界(如延长营业时间)和空间边界(公园式购物中心)逐渐模糊 [37][38] - 儿童消费成为重要客流引擎,通过带动家庭消费维持商场运营 [29] - 消费者更注重性价比(咖啡从30元降至9.9元)和实际体验,品牌溢价能力减弱 [19][20]