2025年北京商业市场整体概览 - 行业核心发展模式已从“增量开发”转向“存量焕新+体验升级”的新阶段 [1] - 2025年北京新开28个零售商业项目，商业总体量超过150万平方米 [1] - 市场呈现“上新”与城市更新并行的新风向，推动区域格局重新洗牌 [1] 新开业项目特征与分布 - 全年新开项目集中在二、三、四季度，其中9月开业8个、10月开业5个，合计占全年近半数，年底12月下半旬也有4个项目开业 [1] - 新开项目运营商包括中海、保利、银泰、京东、首旅（王府井）、光大安石等头部集团及本地企业 [1] - 朝阳区以7个新开业项目数量领跑，海淀区迎来6个新项目，新开业商业体量位居第二 [2] - 五环外商业成为“增量主战场”，新兴商圈加速成型 [2] - 新开商业体量以中小型为主：3万㎡以下项目有10个，3万-5万㎡（含）项目有9个，两者占总数的2/3；5万-10万㎡（含）中型商业有5个；10万-20万㎡（含）大体量项目有3个；20万㎡以上项目仅有1个 [2] 存量商业改造升级趋势 - 存量商业改造已从个案探索进入规模化阶段，多个项目通过“爆改”重新出圈 [4] - 超极合生汇西区于3月28日开业，由原永旺国际商城改造而来，引入近300个年轻力品牌，其中35%为各类首店及旗舰店 [4] - 东西区合体后，超极合生汇总体量达46万平方米，拥有近800家品牌，成为北京市规模最大的商业综合体之一 [4] - 始建于1964年的北京友谊商店于9月焕新开园，保留历史肌理的同时注入“花园院落+首店集群”的现代商业基因 [5] - 中关村ART PARK大融城为北京四环内规模最大的城市更新商业体，商业体量12万㎡，引入300余家全新品牌 [5] - 其他改造案例包括：华堂·新辰汇（原伊藤洋华堂）、大屯里商业街（原金泉港部分）、北京保利广场（原欧尚、百安居）、鼎好THE HUB、京东MALL（原大红门批发市场）、微博IN跨次元引力场（原奥运沙滩排球馆） [8] 新晋商业项目填补区域空白 - 新增商业设施向非核心区倾斜，区域商业能级差距缩小 [8] - 海淀区商业供给大幅增强，例如食之榜SPACE项目，以8栋独栋建筑、2400㎡空中花园、3000㎡户外广场打造全龄家庭商务社交生活方式场 [8] - 魏公·芳华里于9月19日开业，位于海淀区，以“原创艺术+场景创新+科技体验”为理念，打造“小而精美”的商业空间 [9] - “湾里”国际商业娱乐综合体于12月26日开业，与北京环球影城一路之隔，为北京市重点工程，投资超百亿元，总开发规模接近50万㎡ [11] - “湾里”包含王府井WellTown等板块，其中王府井WellTown引入500余个国内外知名品牌，首进副中心的品牌超过60% [11] 在地文化融合与“京味儿”标签 - “在地文化”升级为项目基因，将“北京肌理”融入建筑，让“老北京记忆”成为可消费场景 [14] - 中海大吉巷定位“城市文化会客厅”，首店及定制店占比超过50%，融合古都文脉、精英社交与城市生活圈三大场景 [14] - 北京隆福寺街区二期在9月开业，建筑规模显著增加，引入大量首店、旗舰店及老字号创新品牌，如开心麻花A99剧场东城区首店、7mesh中国首店等 [16] - 北京坊二期于9月亮相，延续“中国式生活体验区”定位，特别打造3000平方米空中城市花园，引入多元消费业态 [18] 政策驱动与消费促进 - 2025年有关部门发布多项利好政策，为城市商业焕新和创新保驾护航 [20] - 3月底，北京市商务局发布通知，对商场、商街、商圈品质提升项目的单个项目补助金额最高可达500万元 [20] - 6月份，北京市商务局等4部门联合印发方案，明确提出要打造全球首发中心 [20] - 7月初，北京市人民政府发布专项行动方案，提出引领国潮消费新风尚、构建首发时尚新矩阵等方式营造良好消费氛围 [20] - 9月到12月，“2025年全球首发节”活动在京开展，以“五首经济”为核心，构建沉浸式消费新场景 [20] - 2026年元旦期间，北京市商务局联合各方策划系列促消费活动，打造彰显时尚潮流、饱含京味特色的消费盛宴 [21]

文章核心观点 - 将老地标改造为目的地型商业是盘活闲置资产、引领城市商业升级的创新路径 其成功关键在于将历史独特性转化为消费吸引力 平衡文化价值与商业效益 实现从“城市记忆符号”到“消费流量入口”的转变 [1][18] 工业遗产改造 - 首钢园六工汇通过保留工业肌理并强化“工业美学”打卡属性 成功将工业遗产改造为“综合型城市客厅” 本地10公里以上客群占比高达38.14% 异地客群占比9.68% 证明了其强大的跨区域引流能力 [2][3][5] - 798创意广场由包豪斯风格厂房改造 商业建筑面积达10万㎡ 引入72家品牌 其中文化艺术类业态丰富 10公里以上客群占比49.16% 异地客群占比14.37% 成为“跨区域文旅地标” [5][6] - 首钢园与798的成功为全国264项国家工业遗产的升级改造提供了范本 证明工业遗产可突破局限 升级为自带流量、不可复制的目的地型商业 [8] 历史文化地标焕新 - 拥有600年历史的隆福寺街区以“保留历史轴线、延续建筑记忆”为核心进行改造 引入强体验业态及76家品牌店 其中包括6家首店（4家城市首店 2家全国首店） [9] - 前门大街-北京坊商业建筑面积达14.6万㎡ 引入37个品牌 包括多家全国首店和旗舰店 吸引25~44岁高购买力人群（占比53.58%） 10公里以上客群占比36.58% 异地客群占比33.7% 跨区域与异地客流合计超70% [10] - 隆福寺与北京坊均通过联动周边文旅资源构建“目的地集群” 隆福寺与故宫、王府井形成差异化互补 北京坊则与前门大街、大栅栏街区形成梯度互补 共同激活商业价值 [12] 胡同微更新 - 中海大吉巷作为“高端胡同商业”项目 拥有8.8万㎡商业建筑面积 引入128家品牌（含6家首店） 采用“胡同景观+品质消费”场景设计 实现沉浸式文化体验与高端社交需求的双重满足 [13] - 项目客群来源彰显强跨区域辐射力 10公里以外客群占比达31.35% 异地客群占比达11.45% 高度契合目的地型商业特征 [14] - 项目验证了高端差异化路线的可行性 零售业态平均客单价在600元到700元之间 生活服务业态平均客单价在200元到300元之间 显著高于同类型商业 [16] - 除中海大吉巷外 杨梅竹斜街、西总布胡同7号院等也已发展出人气旺盛的目的地商业地标 北京还有多个胡同改造项目正在推进 [18]

城市更新规模与成效 - 西城区以系统化规模化城市更新提升综合承载力，平安大街、地外大街、德内大街等4条标志性大街全部提升，西单-积水潭桥老街整治提升工程已全部完工[1] - 五年来完成道路大修84条，拆除护栏153公里，入地架空线20.6公里，根治350座供热设施隐患、895处积水点，落地海绵城市项目669个，建成标准应急避难场所20处[2] - 改造老旧小区148个、268万平方米，平房院落退租4713户，片区单元式、整院退租式、共生街区式等多种更新模式取得进展，烂缦胡同、白塔寺宫门口东西岔胡同等17个项目获评北京城市更新奖项[2] 城市环境与基础设施建设 - 西城区人口密度达2.16万人/平方公里，建筑密度达30.8%，通过精细治理打造238条精品街巷、878条优美街巷、150条慢行林荫道路、5条城市画廊、2.2公里滨水绿道[2][3] - 区内拥有94个各类公园、187个最美院落、6处城市森林，PM2.5平均浓度较"十三五"末改善33.8%，公园绿地500米服务半径覆盖率达99.98%[3] - "九河十二湖"断面水质达标率、重点建设用地安全利用率持续稳定在100%，生态环境质量指数连续四年保持良好水平[3] 商业活力与便民服务 - 系统改造升级西单、大栅栏、地安门等传统商圈，培育提升金融街、西外等新商圈，西单大悦城、北京坊获评"全球首发中心"，累计引进"首店"328家[6] - 今年5月份开业的中海大吉巷总体量36万平方米，引入品牌118家，首店、定制店占比超50%[6] - 建成53个"十分钟便民生活圈"，实现263个社区全覆盖，入选全国首批一刻钟便民生活圈全域推进先行试点区[6] 文化保护与旅游发展 - 高标准完成21项中轴线申遗任务，腾退安徽会馆等文物41处，腾退面积达4.7万平方米，发布文物建筑活化利用项目20个，推出中轴线特色旅游线路8条[7] - 凝练"城之源 都之始 河之端"文化标识，打造"六张文化金名片""三大文化会客厅"，"会馆有戏"、老舍戏剧节、白塔夜话等品牌活动持续举办[7] - 今年"海棠诗会"吸引5大洲40多个国家驻华使节参加，"丁香诗会"征集了来自31个国家和地区的7万余篇作品[7]

南城商业转型与投资 - 北京南城累计投入数千亿元用于基础设施和产业导入 带动人口流入与消费升级 商业活力显著增强[1] - 南中轴地区从服装批发聚集地转变为首都商务新区 以特色楼宇经济为依托打造科技文化区[1][3] - 区域内批发商业体全面转型 典型案例包括大红门服装商贸城改造为南中轴国际文化科技园 吸引270余家企业入驻[3] 新兴商业项目分析 - 北京京东MALL商业体量7.8万㎡ 2025年5月31日开业 是全国最大一站式科技文化潮流商业综合体[3][5] - 项目经营业态涵盖家电家居 数码电脑 运动户外 儿童娱乐 餐饮等多元领域 强化全屋定制模式[5] - 中海大吉巷商业体量8万㎡ 2025年5月25日开业 是二环内首个新增复合型商业 包含文保区+商业+商办+公园形态[6][8] 存量商业升级改造 - 木樨园合生广场由服装批发市场转型为4万㎡综合购物中心 餐饮矩阵成为核心特色 引入大董烤鸭等知名品牌[10] - 银泰百货大红门店6万㎡商业体量 通过业态调整和照明改造 发展成为一站式品质生活中心[11][13] - 百荣世贸商城60万㎡超大体量 从传统批发市场转型为现代零售商城 引入盒马鲜生等关键品牌[15] 商业格局演变趋势 - 南中轴地区形成科技+文化+商业+生活新范式 去年以来新增汇琴购物中心等五个新项目[16] - 2024年下半年还将有上德银泰城 元创大都会等购物中心开业 成为区域新增长极[16]

项目概况 - 北京城市更新行动通过活化老旧建筑和提升公共空间品质 以文化赋能商业 为高质量发展注入新动能 [1] - 城市更新不仅涉及空间形态焕新 更是对市民游客需求的回应 持续为北京发展赋能 [1] 中海大吉巷项目 - 项目定位为"城市文化会客厅" 融合历史建筑群与现代商业业态 成为文化消费新地标 累计接待超500万人次 [1][3] - 作为北京中轴线申遗成功后的标志性工程 开业当日客流突破20万人次 开业两个月客流超500万人次 [3] - 保存明清至近代历史建筑群包括康有为故居 米市胡同29号院 《每周评论》旧址等文保建筑 [3] - 项目包含商业业态和"活态博物馆" 提供文化参观体验 并与周边景区串联打造文化新地标 [3] - 未来将根据城市需要和市民喜好设计不同主题季节活动 具有可持续可生长的商业空间特性 [4] 隆福寺项目 - 项目瞄准年轻潮流客群 打造时尚化前沿化潮流化的文商旅复合空间 预计9月17日全面开业 [6] - 招商成效显著 引入东城区首店开心麻花A99剧场 华北区首店NOA设计师酒店 中国首店7 mesh骑行主题店等知名品牌 [6] - 预计开业后首个周末客流达10万-20万人次 [6] - 9月将推出慢闪街区 美食嘉年华等活动 联动北京时装周等平台资源 强化时尚潮流与生活美学聚合空间功能 [6]

项目运营表现 - 中海大吉巷开业当日客流突破20万人次 开业后两个月累计接待超500万人次[1][3] - 项目平日与周末均保持较大客流 商业氛围活跃 成为广受市民游客欢迎的商业地标之一[3] - 北京隆福寺预计9月17日全面开业 首个周末客流预计达10万-20万人次[6] 项目定位与特色 - 中海大吉巷融合明清至近代历史建筑群与现代商业业态 保存康有为故居等文保建筑 打造"活态博物馆"文化体验[1][3] - 项目定位"城市文化会客厅" 具有开放性 包容性及多元性 包含宜商宜游及主题活动植入可能性[4] - 北京隆福寺瞄准年轻潮流客群 入驻开心麻花A99剧场等首店品牌 打造文商旅体融合场景[6] 业态规划与发展策略 - 中海大吉巷未来将根据城市需要和市民喜好设计不同主题季节的活动 商业发展前景可期[4] - 北京隆福寺9月将推出慢闪街区 美食嘉年华等业态 联动北京时装周资源 强化时尚潮流与生活美学空间功能[6] - 项目通过文化赋能商业 形成与周边景区串联 打造文化新地标 为城市更新注入新动能[1][3][6]

城市更新项目定位与特色 - 中海大吉巷定位为"城市文化会客厅"，融合历史建筑群与现代商业业态，具备开放性、包容性及多元性 [1][3][4] - 北京隆福寺瞄准年轻潮流客群，打造时尚化、前沿化、潮流化的文商旅复合空间，强化聚合时尚与生活美学的功能 [1][6] 项目运营数据与成效 - 中海大吉巷开业当日客流突破20万人次，开业后两个月累计接待超500万人次，平日与周末均保持较大客流 [1][3] - 北京隆福寺预计9月17日全面开业，首个周末客流预期达10万-20万人次 [6] 文化资源与商业融合 - 中海大吉巷保存明清至近代历史建筑群，包括康有为故居、米市胡同29号院等文保建筑，并设有"活态博物馆"提供文化体验 [3] - 北京隆福寺招商成效显著，引入东城区首店开心麻花A99剧场、华北区首店NOA设计师酒店、中国首店7mesh骑行主题店等知名品牌 [6] 未来发展规划 - 中海大吉巷将根据城市需要和市民喜好设计不同主题及季节的活动，打造可持续生长的商业空间 [4] - 北京隆福寺9月将推出慢闪街区、美食嘉年华等活动，联动北京时装周等平台资源，持续注入城市更新动能 [6]

行业整体表现 - 2024年1-6月北京接待游客1.8亿人次同比增长7.1% 实现旅游总花费3381.7亿元同比增长8.8% [1] - 文旅融合新业态 城市更新新地标 首店经济新动能共同推动文化消费市场量质齐升 [1] 演艺旅游业态 - 上半年大型演出活动102场同比增长13% 票房收入15亿元同比增长35% [2] - 五月天鸟巢演唱会举办13场吸引73万人次观众 创5.4亿元票房并带动周边餐饮住宿零售消费 [2] - 推出音乐地图上线20个京彩户外音乐会点位 累计开展400余场户外音乐会 [2] 文旅产品创新 - 上线主题游线路105条及乡村漫游线路25条 包括跟着电影去旅游等主题 [3] - 王府井商业街区等获评国家级旅游休闲街区 全市总数增至7家 [3] - 北京国际文旅消费博览会实现现场销售额2.11亿元 [3] 城市更新项目 - 中海大吉巷改造为36万平方米复合型城市综合体 包含文物保护商业办公等多功能 [4][5] - 项目商业空间8万平方米 首店及定制店比例超50% 包括全国首店东方境等150多个品牌 [5] - 开业首日客流量突破20万人次 端午假期达22万人次 累计客流超500万人次日均超6万人次 [5] - 修复48处历史院落包括康有为故居 采用传统工艺还原历史风貌 [5] 隆福寺项目进展 - 隆福寺聚焦文化传承与科技创新 包含开心麻花剧场等演艺消费业态 [6] - 引进7mesh骑行主题店中国首店 红星前进鲜奶蛋糕全国首店等特色品牌 [6] - 计划9月17日全面开业 9月19日启动大促并推出慢闪街区美食嘉年华等活动 [7] - 联动服贸会北京时装周等平台资源 强化时尚潮流与生活美学聚合功能 [7] 传统文化赋能 - 北京中轴线365项非遗项目成为旅游体验新亮点 打造文化展示新空间 [2] - 隆福寺保留天宫藻井等历史元素 在梅潭村糕饼铺等商户中复刻传统文化符号 [6]

文旅消费总体表现 - 北京上半年接待游客1.8亿人次 同比增长7.1% [1][6] - 实现旅游总花费3381.7亿元 同比增长8.8% [1][6] - 入境游客246.7万人次 同比增长48.8% 旅游花费229.9亿元 同比增长53% [6] 重点项目商业表现 - 中海大吉巷开业两个月累计销售额突破1.57亿元 最高单日客流达22.01万人次 [1] - 项目体量达36万平方米 其中商业面积8万平方米 城市森林绿地1.2万平方米 [2] - 引入超150家门店品牌 首店及定制店占比超过50% 包括北京首店山夏间、有雲及全国首店侯府宴、东方镜、诸如是等 [2] 城市更新与文商旅融合 - 大吉巷采取针灸式修复手法 整合文保院落、商业街区、写字楼和城市绿地 [2] - 隆福寺商圈引入东城区首店开心麻花A99剧场、华北首店NOA酒店及全国首店红星前进蛋糕店等知名品牌 [5] - 同仁堂知嘛健康打造四大主题专区 形成新一代国潮养生综合体 [4] 文旅新业态发展 - 上半年举办大型演出活动102场 票房收入达15亿元 同比分别增长13%和35% [8] - 五月天鸟巢演唱会连开13场 吸引73万观众 创造5.4亿元票房 [8] - 推出105条主题游线路及25条乡村漫游线路 北京国际文旅消费博览会现场销售额达2.11亿元 [10] 文化地标与活动规划 - 隆福寺计划9月17日全面开业 同步推出慢闪街区、美食嘉年华等活动 [5] - 北京发布音乐地图 上线20个户外音乐会点位 开展400余场演出 [10] - 中轴线365项非遗项目成为旅游新亮点 形成演艺+旅游、非遗+旅游等融合模式 [10]

非标商业体的崛起与特点 - 非标商业体如中海大吉巷、成都太古里、杭州天目里等崛起，打破传统商业"千城一面"格局，满足多样性、个性化消费需求[1] - 大吉巷开业当天客流突破20万人次、销售总额超500万元，27家品牌店铺取得全国销售额第一名[2] - 大吉巷150余家特色品牌中超半数为首店和定制店，融合非遗体验馆、时尚买手店、米其林餐厅等多元业态[2] - 空间设计采用合院式街区形态，保留康有为故居等老建筑，集文化会客厅、休闲广场、商业综合体、生态楼宇于一体[3] 非标商业体的运营策略 - 大吉巷餐饮业态占比50%，零售业态40%（侧重中青年），配套服务10%，覆盖全年龄层需求[3] - 通过骑行主题店RE而意等品牌打造"自行车+多元场景"新型消费模式，定期举办社交活动强化体验[5] - 非标商业体以"生活方式"破题，将商场转化为"圈层社交场"，延长消费者停留时间[4][5] - 王府井百货大楼转型案例：2019年打造老北京沉浸式体验空间，2024年引入数字艺术中心探索文商旅融合[8][9] 行业趋势与政策支持 - 消费需求从功能型转向情绪型，Z世代更看重"有温度、能共情"的体验[6] - 政策支持：2024年3月《提振消费专项行动方案》提出发展沉浸式体验空间，北京对商业改造项目最高补助500万元[9] - 传统商业转型方向：杭州解百商场增设非遗茶空间，融合制茶技艺、剪纸等非遗项目提升文化体验[9] - 行业竞争焦点转向场景、内容、体验的综合维度，文化IP与社区生活空间深度融合成趋势[9][10] 挑战与优化路径 - 非标商业体面临同质化、过度依赖网红效应等挑战，需强化长期运营能力[10] - 优化路径包括大数据分析消费偏好、在地文化深度交融、提供多样化增值服务[11] - 商业项目需精准定位细分需求，通过空间与技术迭代创造不可复制的体验[10][11]