报告行业投资评级 - 报告未明确给出对成都写字楼及零售市场的整体投资评级 [1] 报告核心观点 - 成都甲级写字楼市场面临供需失衡压力 租金持续下行 空置率攀升 需求疲弱导致年度净吸纳量首次转负 未来在新增供应和宏观经济背景下预计延续承压态势 [35] - 成都优质零售市场展现出较强消费韧性和潜力 国际品牌持续深耕 入境旅游消费成为新增长点 消费行为向体验与社交转变推动线下空间优化 运动及户外品牌扩张积极 [54] 成都宏观经济概况 - 2025年前三季度 成都地区生产总值在所列主要城市中最高 达24,449.4亿元 [4] - 2025年前三季度 成都第三产业增长率为6.0% 社会消费品零售总额增长率为6.5% 在所列城市中均表现领先 [6][8] - 2025年前三季度 成都城镇居民人均可支配收入为44,507元 在所列城市中最高 [10] - 2024年末成都常住人口为2,147.4万人 [12] - 2025年前三季度 成都房地产开发投资增速为-0.2% [14] 主要地块成交情况 - 2025年第四季度 成都核心区域住宅用地成交活跃 主要竞得方包括润达丰滨江 中海地产 中粮大悦城 保利发展 越秀地产等 [17] - 成交地块楼面价介于16,500元/平方米至21,500元/平方米之间 [17] 甲级写字楼市场概况 - 2025年第四季度 成都甲级写字楼市场无新增供应 总存量维持在3,473,265平方米 [19][35] - 2025年第四季度 平均租金同比下降13.5%至84.0元/平方米/月 空置率同比上升6.0个百分点至31.8% [19][35] - 2025年第四季度净吸纳量为-18,301平方米 全年净吸纳量首次转为负值 [19][35] - 六大核心区域中 金融城存量占比约32% 平均租金最高为94.58元/平方米/月（大源） 空置率最高为51.84%（天府新区新商务区） [21][35] - 2026-2029年 成都甲级写字楼市场将有大量新增供应入市 主要集中在金融城和天府新区新商务区 [25] - 2025年第四季度主要租赁成交集中在金融城和科技商务区 租户以金融服务（30%）和房地产建筑（27%）行业为主 [28][29] 优质零售市场概况 - 2025年第四季度 成都优质零售市场无新增供应 总存量维持在8,498,923平方米 [40] - 2025年第四季度 平均租金环比下降至585.0元/平方米/月 空置率环比上升至8.68% 净吸纳量为-11,391平方米 [40] - 各核心商圈中 春盐商圈平均租金最高为1,368.52元/平方米/月 空置率也最高达20.83% 攀成钢商圈空置率最低为1.63% [41] - 2026-2029年 成都零售市场未来供应预计将陆续入市 2026年预测新增供应约24万平方米 [45][54] - 2025年第四季度主要新店开幕集中在春盐商圈和攀成钢商圈 引入品牌包括ROCK&RIDE ASICS FERRAGAMO等 [48] - 2025年成都航空口岸入境外籍旅客达172万人次 同比增长53% [54]

京东自提模式的核心价值主张 - 该模式代表了一种更聪明、更实惠、更自主的消费方式，正在城市白领和年轻人中流行[1] - 这不仅改变了消费习惯，更是对“一顿好饭”价值的重新定义[1] - 模式为“线上点单、到店自取”，旨在为消费者提供口感更优、时效更强、性价比更高的餐饮选择[1] 对消费者的核心吸引力 - 核心吸引力在于“更优体验”与“更高性价比”[3] - 提供“出锅即达”的体验，使食物保持“烫口”温度，满足了消费者对餐饮核心品质“最优口感”的追求[3] - 赋予消费者更强的时间自主权，通过“掐准时间、即取即走”的模式，避免了外卖等餐的不确定性，适应都市快节奏生活对效率的追求[3] - 模式兼顾省钱、省时与口感，成为消费者的“更优解”[3] 对餐饮商家的经营革新 - 代表一种“轻履约”的经营革新，大幅减少了配送压力与相关成本，提升了出餐效率与食材周转率[5] - 例如，绝味鸭脖接入自提后食材损耗显著降低，吴大厨辣椒炒肉每单利润因节省配送成本而增加2-5元人民币[5] - 强化了“重体验”的线下环节，顾客到店取餐能直观感受门店环境与制作过程，有助于建立品牌信任和增强顾客好感[5] - 成为品牌建立真实连接、沉淀客户关系的重要场景[5] 京东提供的平台支持与成效 - 京东为自提模式提供了系统化支持，如将“自提更省”作为独立标签突出展示、实现补贴优惠与自提专属优惠互通，创造了流畅统一的消费路径[5] - 采用京东自提的餐饮门店获得了显著增长：波客派炸鸡汉堡单日自提订单从20多单增至200多单，奉天玖福鸡架月自提订单从3000多单翻倍至6000单以上[6] 行业趋势与未来展望 - 2026年的餐饮消费正从单纯的“便捷送达”向“优质体验”演进[8] - 该模式让消费者获得了经济利益和品质保障，并重新获得了对时间和生活的掌控感[8] - 随着消费者对体验与效率的双重追求持续深化，该模式有望承载更多服务可能性，推动形成更轻量、更密集的本地生活网络[8] - 餐饮竞争的下半场是体验的较量，关键在于为消费者提供更可控的时间、更稳定的口感、更亲切的交互[8]

活动概况 - 2月5日，“湖北新春国际消费季”活动在武汉启动 [2] - 活动通过“政策+活动+新场景+服务”四轮驱动模式推动消费体验升级 [2] 活动策略与目标 - 活动旨在为消费者打造多元化的新春消费场景 [2] - 活动核心目标是持续释放消费潜力 [2] 活动内容与展示 - 活动现场展示了如罗田吊锅等地方特色消费产品 [2]

公司与IP合作 - 高鑫零售旗下核心品牌大润发与国民级游戏IP《蛋仔派对》正式达成深度跨界合作 [1][2] - 双方共同推出年货大街寻宝活动 [1][2] 合作战略目标 - 此次联动是大润发加速品牌年轻化进程中的一次创新实践 [1][2] - 合作旨在推动消费体验升级 [1][2] - 通过游戏化的方式，为春节前的家庭年货采购注入全新活力 [1][2] 合作时间 - 合作于2026年春节前夕启动 [1][2]

消费趋势升级 - 年货内涵从传统鸡鸭鱼肉、糕点糖果、酒水饮料等实体商品，拓宽至智能家电、国潮文创、宠物新年装备等彰显个性与潮流的新品类[3] - 年货概念从实体商品延伸至生活服务，如预约家政大扫除、为老人安排专业健康咨询，反映消费者对更高生活品质的期许[3] - 春节餐桌呈现多样性，借助电商与物流网络，天南地北的特色风味如东北的米、广东的盆菜、云南的菌菇可汇聚一堂[3] 消费场景与模式革新 - 即时零售模式兴起，“手指一点，30分钟送到家”的便利性让“随用随买、即买即得”成为现实，改变了传统必须提前囤货的习惯[5] - 线下消费场景向沉浸式文化体验转型，如年货节主会场融合年俗好物选购、风味小吃、新春灯展、非遗观摩与国潮互动，形成“文旅+消费”深度融合[5] - 线上采购承担实物运输任务，使线下赶集从负重采购转变为全家享受团圆、感受年俗的“微出游”[5] 市场与供应链拓展 - 年货节融合“丝路电商过大年”活动，引入来自“一带一路”共建国家的优质商品，为春节餐桌增添全球化元素[3] - 消费浪潮连接传统与未来，从品质焕新、体验升级到即时配送与全球风味，助力创造更丰盛、便捷、有滋味的中国年[7]

公司业务动态 - 京东于1月18日正式开启“京东外卖·大牌请客”活动，提供包括1分钱吃尊宝比萨、1.68元喝蜜雪冰城在内的超值福利 [1] - 活动吸引了库迪咖啡、沪上阿姨、挪瓦咖啡、益禾堂、喜姐炸串、吉祥馄饨、大米先生、塔斯汀等众多餐饮品牌参与 [1] - 用户可通过京东APP“秒送”频道搜索“外卖请客”进入会场，或寻找“自提更省”标识定位自提美食，到店自提可再减1元 [1] 产品功能与价值主张 - 京东自提功能允许用户提前在APP下单，并在方便的时间到店自提，旨在满足都市人对餐饮便利性的更高要求 [3] - 该功能通过避免排队等待、保证餐品最佳口感并提供专属优惠，为用户带来极具性价比的美食体验 [3] - 京东自提将线上便捷与线下体验结合，帮助消费者实现更快、更省、更好吃的餐饮体验 [7] 消费场景与用户行为 - 京东自提创造了加班后的深夜慰藉、亲子相处时光、情侣间小惊喜等多种都市温情消费场景 [3] - 该功能赋予用户时间掌控权，可根据自身安排灵活取餐，尤其受到都市上班族的青睐 [5] - 具体用户案例显示，该功能被用于创造亲子“男子汉时间”、闺蜜Citywalk时的能量补充、以及电影散场后的情侣甜蜜时刻 [5][7] 行业影响与战略意义 - 京东自提功能开拓了新的消费场景，激发了消费活力 [7] - 该功能为餐饮业态的多元发展注入了新动能 [7] - 该服务正在改变越来越多都市人的用餐习惯，重新定义了都市生活中的餐饮消费体验 [3][5]

商圈转型趋势 - 新商圈从单纯购物场所转变为融合艺术、餐饮、设计等多种元素的综合性体验空间 [1] - 传统商圈通过引入潮流文化节、沉浸式演出等方式进行“变身” [2] - 商圈与公园、生态绿地、自然湖景等环境交融，形成新的商业形态 [2] 消费驱动力变化 - 消费者更愿意为情绪和体验买单 [1] - 情绪价值成为人气商业体的共同点，例如长沙某商业综合体通过复原城市老街唤醒城市记忆 [2] - 消费空间成为情感抒发、文化表达和身份认同的平台 [2] 文化商业融合 - 商圈发展强调文化与商业、生活与消费的共同生长和共融互促 [1] - 通过从当地文化中提炼独特气质，以差异化内容强化消费黏性 [2] - 以文化赋能商业，以场景活化文化是商业发展的核心逻辑 [2] 商圈发展影响 - 知名商圈不仅增加城市消费体量，更能提升城市能级 [2] - 成功的商圈能够聚集人气，带动周边剧场、酒吧及文化空间等消费繁荣 [1] - 商圈是兼具商业浓度、客流密度、消费深度、历史厚度的特色综合体 [1]

双11大促时间提前 - 京东2025年双11于10月9日晚8点现货开卖 较2024年10月14日提前5天 创历史最早记录[1][4][7] - 抖音平台于10月9日开启 天猫平台于10月15日开启预售 主要电商平台均提前启动[1] - 大促时间从2009年单日促销持续延长至近一个月周期 2024年平台集体将战局推至10月中旬[5][6] 促销机制简化趋势 - 京东推行"现货开卖不用等"及单件商品立减规则 取消凑单复杂玩法[7][8] - 天猫抖音等平台采用"官方立减"模式 取代定金膨胀/跨店满减等奥数题式规则[8] - 行业从以平台为中心的复杂规则模式 转向消费者中心的简单直接让利模式[8][10] 平台策略分化 - 京东坚持现货销售策略 强调供应链能力与无需等待的消费体验[7][9] - 天猫重启预售制 考虑高客单价商品需要更长决策周期[9] - 2024年双11京东购物用户数同比增长超20% 天猫成交总额强劲增长且用户规模创新高[7] 行业竞争维度升级 - 提前启动旨在拉长消费周期 平稳释放需求并缓解物流售后压力[10] - 在消费者规划第四季度开支初期介入 抢占用户预算与注意力[11] - 竞争重点从价格战转向供应链效率/用户体验/服务保障等全方位能力[11]

双11时间提前趋势 - 京东2025年双11于10月9日晚8点现货开卖 较2024年10月14日提前5天 创历史最早记录 [1][3][5] - 抖音于10月9日开启 天猫于10月15日开启预售 主要平台均较往年提前 [1][5] - 双11从2009年单日促销演变为近一个月购物周期 2019年京东提前至10月18日 2024年平台统一于10月14日启动 [4][5] 促销机制简化改革 - 京东取消凑单规则 实行单件商品立减 现货开卖无需等待 [6][7] - 天猫抖音推行"官方立减"模式 取代复杂跨店满减规则 [7] - 行业从以平台为中心复杂规则转向消费者为中心简单直接让利模式 [7][9] 平台策略分化 - 京东坚持现货开卖策略 强调无需等待的消费体验 [6][8] - 天猫重启预售制 考虑高客单价商品需要更长决策周期 [8] - 策略差异反映平台对用户心智和供应链能力的差异化考量 [8] 行业竞争格局变化 - 2024年京东双11购物用户数同比增长超20% 天猫成交总额强劲增长且用户规模创新高 [6] - 头部平台通过延长促销周期留住用户消费可能性 超长周期策略被验证有效 [6] - 行业竞争重点转向供应链效率 用户体验 服务保障及情绪价值全方位竞争 [10]

项目运营表现 - 项目于去年9月20日开业，即将迎来开业一周年 [2] - 项目成功吸引了占比40%的客群来自北三县 [2] 周年庆活动策略 - 项目策划为期一个月的系列活动，涵盖促销优惠、乐队演艺、亲子互动等内容以激发区域消费活力 [2] - 在9月20日和21日启动时尚悦赏节并推出走秀活动 [2] - 店庆期间推出多种满减优惠券或团购券，优惠范围覆盖多个品牌 [2] 场景焕新与品牌定位 - 项目引入大型互动装置，推出原创IP"Mora"形象及多种IP文化衍生品以加强消费者互动 [4] - 公司定位为"品质生活筑梦场"，计划深度融合城市文化与消费体验 [4] - 公司将持续引入多元品牌与创新业态，助力北京城市副中心商业能级提升 [4]