核心观点 - 公司2025年上半年合约销售额同比下降19%至1201.5亿元 但仍位居行业第二 财务指标保持稳健 净负债率降至28.36% 现金短债比达4.86 融资成本处于行业最低区间[2][3][25] - 公司聚焦核心城市投资 北京权益地价占比达38% 商业物业收入同比增长 写字楼及购物中心运营指标提升[2][15][28] 合约销售表现 - 合约销售金额1201.5亿元 同比下降19% 销售面积512万平方米 同比下降6% 销售均价23467元/平米 同比下降13%[2][6] - 销售结构分化 附属公司销售额929亿元同比下降22% 合联营及中海宏洋部分销售额272亿元同比下降8%[8] - 北京销售额突破304.5亿元 北部大区销售额占比上升至37% 一线城市销售回款表现突出 北京上海均超100亿元[2][8] 土地储备投资 - 新增土储391万平方米 权益地价455亿元 权益比高达98% 北京权益地价170.6亿元占比38% 杭州济南深圳分别投资81亿48亿31亿[2][12][15] - 总土地储备4047万平方米 同比下降2% 期末物业及存货价值4665亿元 同比略升1%[18] 盈利能力分析 - 营业收入832亿元同比下降4% 毛利润144.6亿元同比下降25% 毛利率17.4%同比下降4.7个百分点 净利润95亿元同比下降17% 净利率11.45%同比下降1.8个百分点[3][21] - 分销费用增长至21.1亿元 销售费用率升至2.54% 存货减值压力持续 2024年计提跌价准备7.5亿元[3][23] 财务稳健状况 - 经营回款968.8亿元 资本支出836.9亿元 保持经营性现金净流入 期末现金1090亿元 覆盖扣除预收款后流动负债的97%[3][25] - 净负债率28.36% 扣除预收账款资产负债率45.69% 现金短债比4.86 加权平均融资成本2.9%处于行业最低区间[3][25] 商业物业运营 - 商业收入35.4亿元 其中写字楼17亿元 购物中心11.7亿元 长租公寓1.6亿元[28] - 写字楼新签约51万平方米 续租率76.9% 成熟购物中心出租率96.2% 销售额客流分别提升6.7%和11.0%[28] - 推动资产优化与改造 北京环宇荟项目改造后租金增长32% 商业收入占总营收4%[28]