报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[7] - 房地产服务：增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 消费修复有望促进商业地产企稳，进一步打开香港资产价值重估空间，但需关注消费改善的持续性 [1][5] - 看好香港本地开发商和商业运营企业估值修复，建议关注领展房产基金和港铁公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 香港零售额改善情况 - 2025年5月香港零售业销货价值达313亿港元，同比+2.4%，环比增速提升4.7pct，为15个月来消费额同比首次转正 [2] - 前期消费偏弱受港人北上消费、访港旅客消费量及常住人口减少等因素制约，目前这些制约因子有所削弱 [2] - 5月零售业改善得益于“五一”假期消费力提升和人才政策使人口止跌回升带来本地消费市场增量 [2] 消费结构情况 - 5月非必需消费结束16个月负增长，同比+3.5%，增速较必需消费高2.6pct [3] - 药物及化妆品、非必需百货、汽车品类表现突出，奢侈品类同比跌幅显著收窄 [3] - 非必需消费与消费场景链接强，商业地产更能受益于消费复苏 [3] 商业地产情况 - 截至2025年6月末，商铺租金中原经纪人指数为42，环比小幅修复3.3pct，但仍低于荣枯线 [4] - 零售销售回暖是商业地产租金修复前瞻指标，零售额持续反弹有望提升商户租赁意愿，降低空置率，促进租金企稳改善 [4] - 特区政府将积极推动旅游业及盛事项目，政策或将继续发力 [4] 重点推荐公司情况 领展房产基金 - 首次覆盖给予“买入”评级，目标价50.59港元 [13][14] - 作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，资产组合覆盖中港及海外，总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9% [14] - 预计2026 - 28财年可分派总额为69.08/69.82/70.52亿港元，同比为 - 1.7%/+1.1%/+1.0%，对应DPU为2.67/2.70/2.73港元 [14] 港铁公司 - 维持“增持”评级，调整目标价至29.5港元 [13][15][16] - 2024年收入600亿港元，同比+5.3%；归母净利158亿港元，同比+103%；经常性业务利润72亿港元，同比+68%；24年度股息拟定1.31港元，股息率达5.0% [15] - 预计25 - 26年为住宅交楼高峰期，25 - 27年资本开支达908亿港元，24年末净负债率为32%，足以支持渐进式分红政策 [15][16]