核心观点 - 房地产行业关注地方政府房贷贴息实践，多个城市已出台政策但细节存在差异[2] - 2026年REITs市场趋势性机会有限，投资应回归价值逻辑，基本面分化将更明显[2] - 必选消费行业处于左侧底部区间，2026年地产价格企稳有望带动居民消费倾向改善[3] - 不良消费贷市场化处置加速，1Q25银登中心不良贷款成交规模达483亿元，同比增长139%[4] - 多个重点公司被给予“买入”评级，包括亚玛芬体育、中教控股、周大福、阿里巴巴-W、同程旅行等[5][6][7][8][9] 房地产行业 - 南京、长春、运城、武汉等城市自2023年起已出台购房贷款贴息政策，政策在贴息幅度、年限和总额度上存在差异[2] - 房贷贴息政策是市场近期讨论的焦点，各地方政府的实践效果受到关注[2] 固定收益/REITs市场 - 2026年REITs市场预计趋势性机会有限，基本面分化将更明显，投资策略应回归价值逻辑[2] - 低利率环境下，REITs作为多元化配置工具的价值将凸显，稳健型资产的分派率与10年期国债利差锚或强化[2] - 一级市场发行规模预计稳步增长，扩募持续推进，投资人打新将回归理性[2] 食品饮料/必选消费行业 - 地产周期尤其是地产价格变化是判断2026年消费复苏力度与速度的关键因素[3] - 在2026年房价结构性企稳预期下，居民资产负债表修复有望带动消费倾向边际改善[3] - 必选消费行业当前配置比例及估值分位数处于历史低位，已步入胜率较高的左侧底部区间[3] 多元金融/不良资产处置 - 2024年以来不良消费贷市场化处置加速，银登中心1Q25不良贷款成交本息规模达483亿元，同比增长139%[4] - 不良出让试点主体从国有行与股份行扩容至城商行、农商行、消金和信托[4] - 个人贷款成为银登中心不良转让主力，占总成交额逾七成，转让折扣率走低且逾期天数缩短[4] - 互金平台短期内或面临贷款风险上行压力，业绩更明显改善可能出现在2026年下半年[4] 重点公司分析 亚玛芬体育 - 首次覆盖给予“买入”评级，基于2026年38倍PE，目标价47.5美元[5][10] - 公司是全球高端运动户外多品牌集团，旗下拥有Arc'teryx、Salomon、Wilson等10个知名品牌[5] - 未来将以Arc'teryx、Salomon、Wilson为核心，深化大中华区和美国布局，DTC占比提升和财务费用减少有望推动盈利能力提升[5] 中教控股 - 维持“买入”评级，FY25收入73.63亿元，同比增长11.9%，净利润5.06亿元，同比增长0.8%[6] - 公司正从外延扩张转向以内生增长和价值深化为核心的新阶段，长期盈利能力稳健[6] 周大福 - 维持“买入”评级，FY26H1收入389.9亿港币，同比-1.1%，经营利润68.2亿港币，同比+0.7%，经营利润率创近5年新高至17.5%[7] - 毛利率维持在30.5%历史较高水平，得益于高毛利定价首饰占比提升及黄金价格上涨，中期每股派息0.22港币，同比+10%[7] 阿里巴巴-W - 维持“买入”评级，2QFY26总收入2,478亿元，同比增长4.8%，云业务增速超预期[8] - 经调整EBITA为91亿元，同比-77.6%，公司持续投入全栈AI能力建设，AI与阿里生态协同效应带来发展空间[8] - 预计以千问APP为中心，与淘宝、高德、闪购和支付宝等业务进一步联通，强化ToC端AI流量入口竞争力[8] 同程旅行 - 维持“买入”评级，3Q25收入55亿元，同比增长10.4%，经营利润11.6亿元，超预期7.5%[9] - 经营利润率同比优化1.5个百分点，调整后净利润10.6亿元，超预期2.8%，高品质酒店占比提升带来结构性改善[9]