财务数据和关键指标变化 - 2025年中期收入为391.3亿，同比增长12.7% 税前利润为68亿 每股盈利1.94 增长1.6% [2] - 由于IP重估赤字3亿 股东应占利润降至63亿 每股盈利1.8 同比下降26.2% 每股股息维持0.39不变 净资产值增长1.7%至112.65 [3] - 经常性收入增至317.6亿 经常性利润贡献达85亿 占总收入81% 占总利润83% [3] 各条业务线数据和关键指标变化 物业销售 - 收入73.4亿 增长59% 利润贡献17.7亿 下降2.9% 毛利率24% 低于2024年水平 [4] - 主要贡献来自上海Regency Garden 北京The Greenwich和Lagon View项目 内地和海外毛利率分别为38.4%和30.6% 香港因Victoria Blossom和Blue Coast项目计提 毛利率仅2.6% [5] - 未确认合同销售额285亿 其中230亿预计2025年下半年确认 [6] 物业租赁 - 收入30亿 下降3.7% 利润贡献23亿 下降5.3% 毛利率77.1% 香港整体出租率86% 欧洲组合超过99% [6] - 零售物业收入下降11.5% 从9.71亿降至8.59亿 内地利润贡献下降43.9% 因上海Westgate Mall合资到期 [7] - 社会基础设施收入增长3.5% 从6.48亿增至6.71亿 不包括去年收购的瑞典和德国资产 [7] 酒店及服务式公寓 - 收入22亿 增长2.9% 利润贡献7.94亿 下降3.5% 剔除去年一次性会计回拨 实际略有增长 [9] - 酒店平均入住率89% 服务式公寓88% 管理面积248万平方英尺 收入4.44亿 利润1.82亿 毛利率41% [10] 基础设施及公用事业 - 收入125亿 增长5.9% 利润贡献6.29亿 增长5.4% [11] - 联营公司贡献增长11.7%至46亿 受益于外汇变动和Phoenix Energy全年贡献 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 利润贡献来源：香港27% 内地15% 海外58% [3] - 土地储备总面积1.24亿平方英尺 其中香港700万平方英尺 内地6300万平方英尺 海外3400万平方英尺 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置优先考虑回报和风险 而非特定行业或地区 对香港土地补充、物业投资和企业贷款交易感兴趣 [25][26] - 基础设施部门专注于投资和运营能产生稳定收益的必需行业 在符合回报门槛的情况下有意扩大投资 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港住宅市场成交量回升 但价格缺乏上涨动力 开发商仍以去库存为主 新盘定价将保持慷慨 [27] - 英国酒吧业务面临原材料成本压力 但团队正努力提高效率以保护运营利润率 [37] - 欧洲社会基础设施组合在英国、德国和瑞典几乎全部出租 多元化投资策略表现良好 [34] 其他重要信息 - 净债务214亿 净债务与股东资金比率为5.4% 净债务与总资本比率为5% 穆迪和标普分别给予A稳定评级 [15] - 持有上市房地产投资信托基金权益：Wuxian REIT 35.4% Fortune REIT 25.7% Prosperity REIT 17.6% [14] 问答环节所有的提问和回答 未来几年盈利展望 - 经常性收入业务将继续保持强劲 但开发业务盈利在未来几年不会显著 [20] 资本配置策略 - 不会以牺牲杠杆为代价进行扩张或投资 在宏观环境不确定的情况下将谨慎管理现金流 但对香港商业和零售物业及土地有兴趣 [21][23] - 股息将与当年利润和中期前景挂钩 不会与英国铁路业务利润直接关联 [24] 香港物业市场 - Victoria Blossom项目将在准备就绪后推出 小户型预计受欢迎 已计提11亿港元拨备 [27][28] - Anderson Road项目完工日期将延迟 但对公司运营影响较小 [29] - 下半年将有Coastline Phase II、Perfect 10和The Greenwich项目贡献利润 但Blue Coast将录得亏损 [30] 内地物业市场 - 针对香港人在大湾区购买第二套住房的需求 已推出营销活动 反应良好 [31] 租赁组合 - 香港整体出租率86% Changgong Centre 1约75% Changgong Centre 2仍未达理想水平 [33] 海外业务 - 德国社会基础设施组合表现符合预期 只要回报达标 有意进一步扩大投资 [36] 基础设施及公用事业 - 7月同意出售Evershot UK Rails的20%间接权益 将收回数亿资本 目前无其他处置或新投资计划更新 [39][40] 融资活动 - 如果定价有吸引力 将通过欧元中期票据计划发行更多债券以分散融资来源 [41]

股价表现 - 2025年上半年股价上涨10.3% 显著超越行业5.1%的涨幅及同业AGNC投资7.6%的涨幅和Arbor Realty Trust 17.8%的跌幅 [1][7] 业务模式与战略定位 - 公司为抵押房地产投资信托 主要持有和管理房地产相关投资证券组合 通过多元化资本配置策略应对市场波动 [2] - 投资组合包含住宅信贷、抵押服务权(MSR)和机构抵押贷款支持证券(MBS) 总规模达895亿美元 其中795亿美元为高流动性机构MBS [3] - 通过跨市场多元化投资降低利率波动敏感性 同时捕捉多领域机会 [4] - MSR资产在利率上升时增值 可对冲机构MBS价值下跌 形成互补效应 [5][8] - 2025年第二季度新增近50亿美元机构MBS 住宅信贷保持强劲证券化活动 MSR板块通过合作网络收购维持稳定现金流 [9] 财务表现 - 2025年上半年净利息收入大幅增长至4.932亿美元 较去年同期4710万美元实现量级突破 [7][18] - 截至2025年第二季度末 拥有74亿美元可用融资资产 含47亿美元现金和无负担机构MBS 提供流动性保障 [15] - 2025年3月宣布季度现金股息每股0.70美元 较前次支付提高7.7% [14] - 当前股息收益率达13.6% 高于行业平均12.5% 派息率为99% [11] - 2024年12月董事会批准15亿美元普通股回购计划 有效期至2029年底 [16] 市场环境与展望 - 美联储2024年降息100基点后利率持稳 30年期固定抵押贷款利率为6.63% (2025年8月7日数据) [17] - 抵押贷款利率下降改善住房可负担性 推动贷款需求增长 [18] - 机构市场利差收紧预计推动资产价格上升 改善净利差和组合整体收益 [19] - 2025年及2026年盈利预期同比增幅分别为7%和2.5 近30日盈利预测持续上修 [21][22] 同业比较 - 同业AGNC投资股息收益率15.2% Arbor Realty Trust股息收益率9.9% [14] - 公司远期市净率1.07倍 高于行业平均1.01倍 AGNC投资和Arbor Realty Trust分别为1.18倍和1.06倍 [24]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO为每股2美元，同比增长2% [5] - 同店入住率达93.4%，较2024年第一季度提高100个基点，较上一季度提高10个基点，推动同店收入增长0.3% [5] - 可控费用同比降低1.9%，不可控费用增长8%，同店NOI较2024年第一季度下降1.2% [13] - 执行两笔债券发行，一笔5年期3.5亿美元，有效利率5.17%；一笔10年期5亿美元，利率5.4% [13] - 加权平均利率为4.4%，近90%的债务为固定利率 [14] - 全年FFO和同店收入、费用及NOI指引不变，权益和收益中点减少1700万美元，利息费用增加，年度收购指引提高 [14][16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 完成1.538亿美元全资收购，新增12家优质门店 [7] - 解散23处房产的合资企业，实现170万美元嵌入式提成，将17处房产25%的所有权交换为6处房产100%的所有权 [7] - 本季度发放5320万美元过桥贷款，出售2770万美元，季末资产负债表上约有14亿美元贷款 [8] - Management Plus平台新增113家门店，净增100处房产，第三方管理组合达1675家门店 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道费率从去年第三季度的 -9% 改善至年底的 -6%，第一季度平均略为负，到季度末和4月持平 [20] - 4月入住率为93.7%，较第一季度末略有上升 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用多渠道外部增长策略，包括全资收购、合资企业、过桥贷款和第三方管理，以扩大业务版图和提升股东价值 [9] - 维持2025年指引，认为自存仓行业在经济衰退中具有韧性，公司投资组合多元化，系统和团队成熟，资产负债表稳健，有能力在各种市场条件下优化业绩 [9][10] - 持续关注国际机会，但需满足投资回报率和可扩展性要求 [133][134] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对年初表现感到鼓舞，虽面临利率、波动和经济不确定性等担忧，但行业、投资组合和平台具有优势，关键运营指标表现良好，客户健康和行为未变，对未来增长有信心 [9][10] - 预计租赁季节若有费率提升，同店收入将高于指引中点；若无则可能处于中点或以下 [23] - 认为新交付量可能进一步下降，因开发商难以确定成本和回报，开发速度显著放缓 [90] 其他重要信息 - 前Life Storage资产统一品牌后，租赁和定价持续改善，租金增长快于Extra Space门店，第一季度节省130万美元付费搜索费用 [30][31] - 股票回购因股价上涨和总统暂停关税而提前结束，仅少量回购 [91] - 洛杉矶火灾导致定价受限，预计影响全年投资组合收入约20个基点 [122] - 营销支出同比下降12.5%，公司将其视为实现收入最大化的工具，未来会根据情况调整 [125] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度街道费率收窄的驱动因素及4月情况 - 第一季度街道费率有所改善，从负转正，4月表现与预期相符，略好于最初预期，但租赁季节走向尚不确定 [20][21] 问题: 同店收入全年维持当前水平是否合理 - 公司给出的指引范围较宽，取决于经济条件和费率表现，若租赁季节有费率提升，同店收入将高于指引中点；若无则可能处于中点或以下 [22][23] 问题: 春季租赁季节的租赁策略是否改变 - 策略无变化，公司通过系统和算法实现收入最大化，会根据市场情况灵活应对 [27][28] 问题: 前Life Storage资产的改善情况 - 前Life Storage门店品牌统一后进展良好，租赁和定价改善，租金增长快于Extra Space门店，付费搜索费用节省，入住率差距缩小 [30][31] 问题: 合资企业股权交换对第一季度的影响 - 无影响，该交易于3月31日完成，未来将反映在非同店NOI中 [33] 问题: 第一季度收购资产的收益率情况 - 收购资产的稳定期为1 - 19个月，初始收益率为2.3% - 6.5%，稳定后收益率为6% - 7% [38] 问题: 入住率和租金增长情况及对提价的看法 - 入住率上升，租金环比增长，但租赁季节走向尚不确定，目前判断提价情况还为时过早 [40][41] 问题: 4月入住率及同比情况 - 4月入住率为93.7%，较第一季度末略有上升 [44] 问题: 3PM增长及与卖家在结构化融资和收购方面的讨论变化 - 3PM增长强劲，净增100处房产，运营商需求增加，新开发需求减少；过桥贷款项目需求与收购市场相反，收购市场低迷时，借款人寻求过桥解决方案 [46][47] 问题: 费用方面的情况及全年是否有缓解 - 物业税和财产意外险是费用压力来源，第一季度物业税较高，部分是由于第四季度的账单调整，全年预计不会以该速度增长，公司会采取措施控制费用 [50][51] 问题: 关税对业务的影响 - 目前未观察到对客户行为和业务指标的影响，谷歌搜索需求良好，但不确定关税长期影响，认为其可能影响定价和新开发，总体对业务影响不大 [53][54][55] 问题: 近期是否有更多资本进入自存仓行业 - 长期来看，机构资本对该行业的兴趣增加，但2024年和今年有所放缓，目前仍有大量资本对自存仓感兴趣 [59] 问题: 除搬家外的其他需求来源 - 搬家需求下降，目前约54%的客户因搬家租赁，“空间不足”客户占比约35%，其停留时间是搬家客户的两倍，有助于提高入住率和平均停留时间 [65][66] 问题: 若全年平均费率持平，对指引范围的影响 - 公司以收入美元进行指引，费率影响收入，但未以费率进行具体指引 [71] 问题: ECRIs的情况及与离散费率的关系 - ECRI受街道费率影响，街道费率增长时，ECRI机会更大；反之则机会减少 [73] 问题: 谷歌搜索需求改善的驱动因素 - 认为是生活事件驱动正常需求，与定价无关 [79][80] 问题: 关税对租户的直接影响 - 业务中受关税影响的部分较小，即使有负面影响，也会有其他业务因经济情况变化产生的正面影响抵消，总体对业务影响不大 [81] 问题: 入住率和定价的动态关系及未来季度的看法 - 预计年中及下半年入住率带来的收益将减少，与之前预期一致 [85] 问题: 收购指引中全资收购和JV投资的潜在组合及市场情况 - 收购指引中28处房产，27处为JV投资；市场交易情况不确定，难以确定市场清算价格或收益率 [86][87] 问题: 全年供应展望 - 第一季度同店池微市场的交付量符合预期，预计2025年面积增加约10%，新交付量可能进一步下降，因开发商面临成本和回报不确定性 [90] 问题: 股票回购的决策和资本分配考虑 - 因股价达到合适水平决定进行股票回购，后因总统暂停关税股价上涨，回购计划提前结束，未来仍会将其作为资本分配选项之一 [91][92] 问题: 即将进行的JV收购情况 - 有两笔已达成协议但未完成的合资企业收购，分别为2019年的11家门店和2021年的16家门店，将分别实现310万美元和420万美元的提成，投资收益率分别为7.7%和7.4% [97][98] 问题: 就业增长对业务增长预期的影响 - 就业增长对业务有影响，公司更倾向于强劲的就业增长，但自存仓业务在经济变化中具有韧性，即使在经济衰退中也表现良好 [101][102] 问题: 旺季哪些市场需求强劲或需关注 - 仍在消化供应的市场，如亚特兰大、佛罗里达西南海岸、凤凰城等，可能面临更多困难；已消化供应或未受供应影响的市场表现较好 [106] 问题: 过桥贷款项目的需求情况 - 需求稳定，包括收购股权、出售困难、物业扩建等需求，新项目需求减少 [109] 问题: LSI资产与EXR可比物业的费率差距及趋势 - LSI门店费率增长优于Extra Space门店，未来将不再单独报告LSI组合，而是统一报告同店池 [111] 问题: 若经济衰退，运营投资组合的策略 - 公司目前在应对经济衰退方面的条件优于2009年，拥有更完善的系统、数据和经验，能够实时优化业绩 [115][116] 问题: 过桥贷款转化为收购的比例 - 约24%的过桥贷款最终转化为收购，但该比例不稳定，因情况而异 [117] 问题: 洛杉矶火灾对运营和客户行为的影响 - 未观察到火灾带来的需求增加，定价受紧急状态限制，预计影响全年投资组合收入约20个基点 [122] 问题: 营销支出下降及未来策略 - 营销支出同比下降12.5%，公司将其视为实现收入最大化的工具，未来会根据情况调整，同时预计LSI统一品牌将带来节省 [125] 问题: 收购指引增加但指引不变的原因 - 收购指引增加被权益和收益减少部分抵消，权益和收益减少1700万美元，包括SmartStop优先股还款和部分业务转入非同店NOI [130] 问题: 第一季度ECRI趋势及经济放缓或衰退的影响 - 第一季度ECRI项目无变化，客户行为稳定，未观察到因ECRI导致的迁出增加 [131] 问题: 国际业务的兴趣 - 公司关注国际机会，但需满足投资回报率和可扩展性要求，目前尚未找到合适项目 [133][134] 问题: 租户从灵活空间 downsizing 到存储单元的使用案例 - 此类情况为个例，未形成规模，不构成业务主要部分，但旨在说明经济负面情况也会产生存储需求 [138][139] 问题: LSI组合对同店增长的贡献趋势 - 预计贡献持平或略有下降 [140] 问题: 第三方管理平台增长的限制和战略规划 - 平台具有可扩展性，理论上可管理全国所有门店，目前无明显增长限制，不会考虑剥离出售 [141][142] 问题: 同店池入住量下降的解读 - 入住量下降部分是由于去年同期基数较高，入住和迁出量均下降，但入住率和收入增长符合预期，无需过度解读 [145][147] 问题: 业务用途租户的占比 - 约5% - 6%的租户以企业名义签约，总体业务用途占比可能更高，且随多层建筑占比增加而下降 [151]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股2美元，同比增长2% [4][11] - 同店入住率达93.4%，较2024年第一季度提高100个基点，较上一季度提高10个基点，推动同店收入增长0.3% [4] - 运营团队将可控费用同比降低1.9%，但不可控费用因物业税和天气相关费用增加8%，导致同店NOI较2024年第一季度下降1.2% [12] - 执行两笔债券发行，一笔5年期3.5亿美元，有效利率5.17%；一笔10年期5亿美元，利率5.4% [12] - 维持2025年全年FFO指引，同店收入、费用和NOI指引不变，更新部分指引，包括股权和收益中点减少1700万美元，增加利息费用和年度收购指引 [13][14][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全资收购完成1.538亿美元，新增12家优质门店 [5] - 解散23处房产的合资企业，实现170万美元嵌入式提成，将17处房产25%的所有权交换为6处房产100%的所有权 [5] - 桥梁贷款计划本季度发放5320万美元贷款，出售2770万美元贷款，季度末资产负债表上约有14亿美元贷款 [6] - Management Plus平台新增113家门店，净增100处房产，第三方管理组合达1675家门店 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道租金从去年第三季度的 -9% 改善至年底的 -6%，第一季度平均略为负增长，到季度末和4月持平 [19] - 4月入住率为93.7%，较第一季度末略有上升 [42] - 第一季度同店池所在微观市场交付情况符合预期，预计2025年这些市场的交付面积将增加约10% [89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 多渠道外部增长战略结合全资收购、合资企业、桥梁贷款和第三方管理，持续拓展业务版图和提升股东价值 [7] - 专注通过执行成熟运营策略和维持行业领先平台来最大化FFO [10] - 自存仓储行业在经济衰退期间具有韧性，公司拥有多元化投资组合、先进系统和强大资产负债表，有望在长期内跑赢行业 [7][8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 虽理解投资者对利率、波动性和经济不确定性的担忧，但行业、投资组合和平台的诸多优势使公司维持2025年指引 [7] - 目前关键运营指标表现良好，未发现客户健康或行为有变化，对未来增长充满信心 [9] - 虽不确定关税对客户和客户行为的影响，但公司系统和数据处理能力能优化应对各种情况，且关税等因素可能减少未来新开发项目，对业务有利 [52][53] 其他重要信息 - 前Life Storage资产统一为Extra Space Storage品牌后，租赁和定价持续改善，前Life Storage同店池与前Extra Space同店池的入住率差距缩小至30个基点，前Life Storage门店租金增长快于Extra Space门店，第一季度节省130万美元付费搜索费用 [28][29] - 公司进行股票回购计划，因总统暂停关税导致股价上涨，仅回购少量股票 [90][91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度街道租金差距缩小的驱动因素及4月情况 - 第一季度街道租金有所改善，从 -9% 提升至 -6%，季度平均略为负增长，到季度末和4月持平，目前仍处于租赁季节早期，后续走势有待观察 [19][20] 问题2: 同店收入维持当前水平是否合理 - 公司给出的全年指引范围较宽，取决于经济状况和租赁季节的租金表现，若有租金上涨动力，收入将高于指引中点；若无则可能处于中点或以下 [21][22] 问题3: 春季租赁季节的租赁策略是否有变化 - 公司目标是最大化收入，系统和流程会自动定价，无需日常指导，对系统和员工应对市场变化的能力有信心 [25][26] 问题4: 前Life Storage资产的积极影响 - 前Life Storage门店品牌转换后进展符合预期，有机和本地搜索结果改善，入住率差距缩小，租金增长加快，第一季度节省付费搜索费用，随着品牌重塑完成有望进一步提升 [28][29][30] 问题5: 合资企业股权交换在第一季度的影响 - 该交易于3月31日完成，对第一季度无影响，未来将反映在非同店NOI中 [31] 问题6: 第一季度收购资产的收益率及签约情况 - 第一季度收购多种类型资产，承保稳定期为1 - 19个月，初始收益率为2.3% - 6.5%，稳定后收益率为6% - 7% [35] 问题7: 第一季度入住率和租金增长情况是否意味着可提高租金并减少折扣 - 目前仍处于租赁季节早期，虽租金环比上升，但同比和上一季度仅上升6%，后续走势有待观察 [39] 问题8: 4月入住率及同比情况 - 4月入住率为93.7%，较第一季度末略有上升 [42] 问题9: 3PM增长及与卖家在结构化融资和收购方面的讨论变化 - 3PM增长强劲，净增100处房产，运营商需求增加，新开发项目需求减少；桥梁贷款计划需求与收购市场相反，收购市场低迷时，借款人寻求过桥解决方案 [43][44] 问题10: 费用方面的预期及全年是否有缓解 - 今年物业税和财产意外险面临压力，第一季度物业税较高部分是由于第四季度账单调整，全年预计不会按此速度增长；公司积极控制费用，但受市场条件影响 [48][49] 问题11: 宏观层面关税对业务的影响 - 目前未发现客户指标受影响，需求通过谷歌搜索衡量优于去年同期和2019年，未观察到客户行为变化；不确定关税长期影响，但公司系统和数据处理能力能应对，且关税等因素可能减少未来新开发项目 [51][52][53] 问题12: 近期是否有更多资本进入自存仓储领域 - 长期来看，机构资本对自存仓储领域的兴趣增加，但2024年和今年有所放缓，目前仍有大量资本对该领域感兴趣 [57] 问题13: 除搬家外的其他需求来源 - 搬家需求有所下降，目前约占54%，缺乏空间的客户需求增加，约占35%，且这类客户的停留时间是搬家客户的两倍，有助于提高入住率和平均停留时间 [63][64][65] 问题14: 缺乏空间的客户是否在特定市场更明显 - 纽约市场表现符合逻辑，纽约MSA和纽约行政区的市场表现优于公司投资组合平均水平 [66] 问题15: 若全年租金平均持平，对指引范围的影响 - 公司以收入美元进行建模和指引，租金高低会影响收入，但具体在指引范围内的位置需综合考虑 [70] 问题16: ECRI的情况及与离散租金的权衡 - ECRI受街道租金影响，若街道租金增长，ECRI可能增加；若街道租金不增长，通过ECRI提高租金的机会减少 [72] 问题17: 谷歌搜索数据改善的驱动因素 - 认为与定价无关，是生活事件导致的正常需求，无论经济好坏，人们都有存储需求 [77][78] 问题18: 关税对租户的直接影响 - 涉及亚马逊进口业务的租户占比小，且即使有负面影响，也会有其他业务因经营困难缩小规模而产生的正面影响抵消，总体对业务影响不大 [79] 问题19: 入住率和定价的动态关系及未来季度展望 - 预计今年下半年入住率带来的收益将低于上半年 [83] 问题20: 收购指引中全资收购和JV投资的潜在组合及市场稳定资本回报率和买卖价差变化 - 新闻稿表格中有相关拆分，28处房产中27处为JV投资；市场交易情况复杂，难以准确给出市场资本回报率 [84][85] 问题21: 今年的供应展望 - 第一季度同店池所在微观市场交付情况符合预期，预计2025年交付面积增加约10%，但由于开发商面临成本和回报不确定性，新交付量可能进一步下降 [89] 问题22: 股票回购的决策及与其他资本用途的比较 - 股票价格达到一定水平时，公司认为是进行股票回购的好时机，但因总统暂停关税导致股价上涨，回购计划提前结束，未来仍会将其作为资本配置选项之一 [90][91] 问题23: 即将进行的JV收购情况 - 有两笔已达成协议但未完成的JV收购，分别是2019年的11家门店和2021年的16家门店，将分别实现310万美元和420万美元的提成，投资收益率分别为7.7%和7.4% [96][97] 问题24: 就业增长对存储需求的影响分析 - 就业增长对存储需求有影响，公司更倾向于强劲的就业增长，但自存仓储业务在经济变化中具有韧性，即使在2009年经济衰退期间，同店收入降幅也仅为2.9% [100][101] 问题25: 旺季哪些市场需求强劲或需关注 - 仍在消化供应的市场，如亚特兰大、佛罗里达西南海岸部分市场、凤凰城等可能面临更多困难，而已消化供应或未经历大量供应的市场情况较好 [105] 问题26: 桥梁贷款计划的需求变化 - 需求稳定，包括收购股权合伙人、出售失败或想对物业进行扩建等不同类型的借款人 [109][110] 问题27: LSI资产与EXR可比物业的租金差距及趋势 - 整体趋势积极，LSI门店租金增长优于Extra Space门店，未来将统一报告同店池数据 [111] 问题28: 若发生衰退，公司运营投资组合的策略 - 公司目前在系统、数据和经验方面优于2009年，更有信心通过实时反应系统优化业绩，应对衰退 [114][115] 问题29: 桥梁贷款转化为收购的比例 - 约24%的桥梁贷款最终转化为收购，但该比例不稳定，因情况而异，桥梁贷款计划还能带来费用、利息、管理经济和拓展关系等好处 [116][117] 问题30: 洛杉矶火灾对运营和客户行为的影响 - 未观察到火灾带来的需求增加，定价受紧急状态限制，预计对全年收入影响约20个基点 [120] 问题31: 营销支出下降及未来规划 - 营销支出是实现收入最大化的工具，若有机会增加支出以推动需求和提高价格，公司会考虑；同时，LSI品牌统一有望节省营销费用 [122] 问题32: 收购展望几乎翻倍但指引不变的原因 - 收购指引增加被股权和收益减少部分抵消，股权和收益减少1700万美元，其中1000万美元来自SmartStop优先股偿还，700万美元转入非同店NOI [126] 问题33: 第一季度ECRI趋势及经济放缓或衰退的影响 - 第一季度ECRI计划无变化，除洛杉矶等紧急状态地区受法律限制外，客户行为无变化，每月跟踪的ECRI导致的迁出情况稳定 [127] 问题34: 公司对国际业务的兴趣 - 公司会关注国际机会，但需满足投资回报率高于美国且具有可扩展性的条件才会考虑 [128][129][130] 问题35: 租户从灵活空间转向大型存储单元的情况 - 这只是为说明业务需求驱动因素的例子，实际情况较少，未形成可跟踪的规模 [134] 问题36: LSI投资组合对同店增长的贡献趋势 - 预计贡献不会增加，将保持平稳或略有下降 [136] 问题37: 第三方管理平台增长的限制和战略规划 - 理论上管理完全国所有门店后增长受限，但平台具有可扩展性，规模越大越有优势，不会考虑剥离出售 [137][138] 问题38: 同店池入住量下降的解读 - 部分原因是去年同期入住量较高，整体入住和迁出量均下降，但入住率和收入增长符合预期，无需过度解读 [144] 问题39: 商业用途租户的占比 - 约5% - 6%的租户以企业名义签约，实际商业用途占比可能更高，且随着多层建筑在投资组合中占比增加，商业用途占比有所下降 [148]