房地产市场现象 - 市场出现新建住宅持续增加与大量房屋空置并存的现象，许多小区夜晚亮灯房屋寥寥无几 [1] - 房价在房屋空置的情况下依旧保持坚挺 [1] - 开发商在房屋空置的背景下依然热火朝天地进行建设和销售 [1] 经济规律失效 - 房地产市场出现供大于求但价格不降反升的现象，违背一般商品的经济规律 [3] - 简单的经济规律难以解释当前房地产市场的现状 [3] 投资属性与市场心理 - 买涨不买跌的消费心理在一定程度上影响了房地产市场 [5] - 许多购房者购买房产的主要目的并非实际居住，而是将其视为一种投资工具 [5] - 即使房屋空置也能带来潜在收益的预期刺激着人们不断购入房产 [5] 市场循环与社会影响 - 源源不断的买家入场支撑开发商持续开发新楼盘 [7] - 需求的增加反过来推高房价，形成循环 [7] - 房屋的资本运作属性加剧社会矛盾，高房价让刚需购房者望而却步 [7] - 大量空置房屋造成了社会资源的巨大浪费 [7] 政策影响与市场调整 - 国家提出并坚定执行房住不炒政策方针 [9] - 政策有效遏制房价上涨势头，开发商因资金压力放缓拿地和建设步伐 [9] - 囤积大量空置房的投资者面临房屋难以出售的困境 [9] - 投机者停止购入和开发商建设放缓有助于缓解空置房问题 [9]

楼市降价潮与老破小市场动态 - 老破小房价跌幅显著 因房龄长、设施陈旧、无电梯、人车不分流等问题导致年轻人偏好下降 [2] - 老破小投资回报率吸引投资者 例如十几万总价房产月租金可达1000元 [3] - 大城市老破小销量持续上升 北京90平米以下二手房成交占比达66.3% 上海300万以内二手房占比60% 广州60平米以下老破小销量上涨 [4][5] 楼市三大下行信号 - **库存高位**：2023年新房待售面积6.7亿㎡→2024年7.5亿㎡→2025年3月达7.98亿㎡ 三四线城市库存去化周期超36个月 [7] - **人口趋势**：60岁以上人口占比22% 新生儿数量同比下降15% 城镇化率接近65%天花板 未来十年城镇新增人口年均不足1000万 [8][9][10] - **政策导向**：保障房加速推进（2025年计划新建3.6万套保障房+改造270万户老旧小区） 房产税试点下持有成本上升（如1000万房产年税4.2万） [11][12][14] 逆势增值的三类房产 - **核心城市核心地段**：一线城市土地开发率超85% 上海前滩南板块地铁1公里内次新房单价12万仍抢手 [15] - **高品质改善型住房**：符合绿色建筑等新标准的住宅逆势上涨（如杭州某小区房价涨6% 容积率4.5小区跌4.5%） [16] - **租赁型保障房**：广深计划五年收购10万套存量房 租金回报率3%-4% 高于银行理财收益 [17] 市场影响与策略 - 刚需家庭购房窗口期显现 可货比三家争取优惠 [19] - 投资者需警惕资产缩水风险 避免盲目跟风 [19]