文章核心观点 - 武汉市出台金融支持措施，旨在通过多元化金融手段为“五改四好”城市更新行动注入强劲动力，构建“政策引导、市场运作、多元参与”的投融资新格局，以高质量开展城市更新行动 [1] 政策目标与支持规模 - 措施聚焦既有建筑、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村改造等“五改四好”重点领域 [1] - 力争对接不少于100个城市更新项目，并提供不少于1000亿元融资支持 [1] 金融支持体系构建 - 措施从十大方面构建金融支持体系，涵盖支持重点、服务模式、资金保障、政策协同、风险防控等全链条、全过程，旨在精准破解城市更新融资堵点难题 [1] 服务模式创新 - 纳入区级以上城市更新实施体系的项目，可按市场化原则获得授信融资，资金可覆盖资产收购、建设改造、运营管理等全流程需求 [1] - 针对不同项目类型，推出固定资产贷款、银团贷款、REITs、资产证券化等多元化产品，为片区开发、子项目建设、建成运营等不同阶段提供适配性金融服务 [1] 资金渠道拓宽 - 鼓励“XOD模式”导向项目采用新PPP、“投资人+EPC+O”等模式筹集资金 [2] - 支持保险资金通过基础设施债权投资计划参与项目 [2] - 支持设立城市更新基金以吸引社会资本 [2] - 强化政策性资金衔接，明确中央预算内投资、超长期特别国债等资金与银行贷款、险资的配套机制，确保资金链条顺畅 [2] 组织与机制保障 - 武汉将组建城市更新金融服务团，组织金融机构紧密衔接相关部门和项目实施主体，提前参与项目策划、投融资方案设计 [2] - 优化融资主体建设，支持各区新设或重组项目实施主体 [2] - 完善金融机构考核激励与尽职免责机制，以激发金融服务内生动力 [2]

2025年11月全国商业地产开业市场概况 - 11月全国新开业集中式商业项目21个，商业总体量约156万平方米，环比10月（数量38个，体量280.9万平方米），数量和体量分别下降44.74%和44.48% [2] - 新开业项目整体“含金量”较高，涵盖区域商业巨无霸、复合型创新项目、微度假奥莱综合体、社区商业及非标商业等多元形态 [1] - 12月一年一度的开业潮正在蓄势，大批项目已经官宣定档 [2] 区域与城市分布特征 - 新开业项目近七成集中在华东区及华南区，两区开业量各为7个，合计占全国总开业量的66.67% [4] - 华东区凭借3个10万平方米以上大体量项目，总体量遥遥领先；华南区仅深圳怀德万象汇一个10万平方米以上项目 [4] - 华中区开业数量3个，但体量与华南区齐平，主要得益于永旺梦乐城长沙湘江新区贡献23.6万平方米体量 [4] - 西南区开业2个项目，体量均在10万平方米以下；西北区、华北区各开业1个项目 [4] - 新开业项目分布在16座城市，仅深圳、杭州、广州开业项目数量≥2个 [6] - 深圳开业数量最高，共4个项目；杭州开业2个项目但体量最大；广州2个项目均为存量改造的小体量项目 [6] 重点项目与运营创新亮点 - 多个重磅项目亮相，包括深圳最大万象汇——深圳怀德万象汇（18万平方米）和湖南最大永旺梦乐城——永旺梦乐城长沙湘江新区（23.6万平方米），重塑区域商业格局 [1][9][18][21] - 创新概念项目涌现：杭州城北招商花园城采用“XOD模式商业”，龙湖杭州上城天街推出“POD+TOD”双理念 [1][10] - 多个项目为TOD（公共交通导向开发）项目，位于地铁上盖或与地铁无缝衔接，如深圳怀德万象汇、龙湖西安长乐天街等 [10] - 奥莱业态呈现下沉趋势，泉州复悦尚柏奥特莱斯、雅安跃动奥特莱斯位于商业三线、五线城市，均主打“微度假奥莱”概念 [10] - 非标商业项目出现，如南京红山Sparkle耀市，定位“年轻力创新场”，围绕场景力、内容力、松弛感打造空间 [11] - 社区及邻里商业活跃，如连云港海州湾生活广场、深圳景福安荟邻等，积极打造生活服务圈 [10] 标杆项目深度解析 杭州城北招商花园城 - 项目体量24万平方米，定位“城北活力中心”，是招商蛇口在杭州的第二个商业项目 [12] - 创新融合TOD、POD（生态公园）、COD（市民文化）的XOD模式，与在建地铁15号线无缝对接 [12] - 引入超250家品牌，其中超50%为区域首店，包括超50%临平首店及一众杭州首店 [14] - 深度融入京杭大运河在地文化，打造八大核心场景 [14] 龙湖杭州上城天街 - 项目商业体量约13.5万平方米，定位“城东公园休闲生活中心”，毗邻丰收湖公园 [15] - 运用“POD+TOD”双核理念，五至六层的“丰收湖之眼”成为热门打卡地 [15][17] - 一层“茶话巷”为半开放式街区，集结50+品牌打造独特市集空间 [17] - 引入270+品牌，其中超过80+为区域首进品牌 [17] 深圳怀德万象汇 - 项目总体量18万平方米，是深圳规模最大的万象汇，与地铁12号线无缝接驳，配建超3500个车位 [18] - 以“理想的附近”为核心理念，打造“社交生活聚场” [18] - 餐饮品牌中超50%为区域首店，涵盖零售旗舰、娱乐体验及网红餐饮等多元业态 [20] 永旺梦乐城长沙湘江新区 - 项目商业体量23.6万平方米，是目前湖南规模最大的永旺梦乐城，规划3300个停车位 [21] - 开业前4天总客流达60万人次，销售额达3000万元 [21] - 采用“多首层”与双馆连廊布局，A馆定位潮流聚场，B馆聚焦家庭欢聚，屋顶打造5000平方米花园及800平方米运动公园 [22][24] - 四楼设置营业至凌晨2点的夜间活力区，结合一楼户外夜市“好旺街”，构建夜间娱乐体验圈 [25][26] - 汇聚约260家品牌，并设有500平方米的宠物专属乐园 [27]

基建融资领域政策剧变的核心观点 - 2023年以来基建融资领域政策发生根本性转变，传统融资工具如管理库PPP被叫停，城投债严控，专项债用于实体项目比重传闻减弱，特许经营与EOD等模式适用范围收窄，而城市更新（特别是其中的城中村改造）成为城镇建设与基建融资的核心统一概念[2] 市场化基建融资谎言的破灭 - 过去“市场化经营收益”名义下的操作实质是政府兜底固定回报，特许经营新机制及EOD导则的发布揭开了其伪装[2] - 市场化收益仅能获得市场平均利润，其微薄利润无法覆盖高达数十亿的基建投入[3] - 一旦基建子领域出现盈利趋势，便会独立成为市场竞争行业（如供暖、通讯），而不会被用来反哺其他低效基建投资[4] - 法律严格限制地方政府干预市场竞争领域，也禁止社会企业通过一二级联动等违法方式攫取政府垄断收入，因此不存在合规的一二级联动反哺基建模式[5] - 现实中，提及“市场经营收入+财政收入”二元化收入结构的公益性项目，均隐藏了固定回报承诺条款，无法操作[7] 土地打包开发的操作死穴 - 经营性用地必须通过招拍挂出让，指定摘牌或设置限制条件实现指定摘牌属于严重违法犯罪行为[8] - 即使能违规保摘牌，也无法将由此获得的非法利益作为基建项目的合规还款来源向银行融资[8] - 政策规定公益性建设土地划拨与经营性用地招拍挂必须分开实施，导致投资人无法保证同时或先后以预期价格中标两个项目[9] - 在划拨土地上从事经营性业务受到严格限制，通常只允许附属、小面积的非盈利性经营，无法产生足够利润反哺基建[9] - 经营性建设内容与公益性建设内容的捆绑，在实践中必然遇到经营性用地无法合规取得的问题[10] 特许经营新机制退出基建融资 - 2023年末推出的新机制系列文件要求聚焦“使用者付费项目”，政府付费只能补贴运营、不得补贴建设成本，封堵了通过可行性缺口补助等方式使用财政资金弥补建设成本的路径[11] - 新机制划定了政府补贴的合规边界：项目实际收入现值需大于等于建设成本，政府补贴现值需小于等于运营费用[12] - “不得补贴建设成本”的要求，事实上封堵了地方政府借PPP或特许经营为无收益或弱收益公益性建设举债的功能[13] - 新机制下，有收益能覆盖建设成本的部分可通过特许经营实施；收益不能覆盖的建设成本只能通过政府先期投资支持；无法再为无收益建设内容融资[14][15][18] - 过去几十年基建融资研究的核心是为无收益建设内容融资，新机制使其退出该领域，这是近30年来基建融资领域的根本剧变[16][19][20] EOD模式强调无政府资金投入 - EOD导则强调“确保不依靠政府资金投入即可实现项目资金自平衡”，且项目不得含有任何政府资金投入[21][22] - EOD项目合同中不得以任何形式约定政府支出责任和融资担保等涉及政府隐性债务的事项[22] - EOD与特许经营都强调使用者付费，但EOD走向了完全不能使用财政补贴的相反路径，两者均不能为地方政府无市场化收益的基建项目实现融资功能[23][24] XOD模式无法解决基建融资核心问题 - XOD（如TOD、EOD）作为一种思维导向，有助于解决二级开发建设的资金平衡，但其本身并非筹资模式，不能解决土地一级开发的资金需求[25] - XOD的效力通常仅限二级开发及以后阶段，其优势往往通过地块招拍挂地价变化实现，而非直接筹集建设资金[27][28] - XOD方式不能解决土地一级开发中征地拆迁、“七通一平”等前期支出的资金来源问题，而资金瓶颈主要存在于一级开发环节[29][30] - XOD是城市规划的进步理念，但无法为一二级联动、土地出让收入返还等违规模式解禁，也不能解决片区开发中土地一级开发的资金问题[32] 片区开发与市场化模式的根本分野 - 片区开发的收入来源主要是财政收入（特别是预期土地出让收入），以市场化收入为主要来源的大型片区开发项目被视作夸大虚构收入的违规举债项目[33] - 新机制特许经营和EOD都强调使用者付费，但与片区开发方向完全相反[34] - 新机制特许经营允许使用不超过运营成本的财政补贴，预计未来以此类项目为主；EOD则以产业反哺为主，仍不允许使用财政补贴，两者在使用者付费基础上路径也不同[34] - 使用者付费系列的市场化项目（特许经营、EOD）不能为无市场化收入的基建部分实现融资功能，只有片区开发才能更广泛地实现基建融资[34]