"金九银十"过后的11月，新开业量回归常态，虽然新开业量不大，但项目整体"含金量"较高，区域商业巨无霸、复合型创新项目、微度假奥莱综合体、社 区商业、非标商业等，多元商业形态构成了11月新开业市场的基本面。 其中包括多个重磅型项目，如：深圳最大万象汇——深圳怀德万象汇、湖南最大永旺梦乐城——永旺梦乐城长沙湘江新区两大区域型"商业巨无霸"亮相， 重塑区域商业新格局；XOD模式商业——杭州城北招商花园城、"POD+TOD"双理念项目——龙湖杭州上城天街以创新概念，打造新型复合型商业综合 体。 01. 11月开业量收紧 12月开业潮即将来临 03. 据赢商大数据不完全统计数据，2025年11月全国开业集中式商业项目21个，商业总体量约156万㎡，环比10月 （数量38个，体量280.9万 ㎡ ） ，数量、体 量分别下降了44.74%、44.48%。其中存量改造项目3个，体量约17万㎡。此外，12月 一年一度的 开业潮正在蓄势，大批项目已经 官宣 定档。 02. 11月新开业项目 近七成集中在华东区及华南区 11月新开业项目分布上，华东区、华南区 占了全国总开业量的66.67%， 开业量均为7个，但华东区体量远超华南 ...

城市更新核心范式转变 - 城市更新正推动业主和运营商从传统“收租管理”思维转向以用户需求为中心、以在地资源为驱动、以产品力构建为基准的精细化、特色化、可持续运营新范式 [1][3] - 老旧商办物业的更新本质是运营模式的系统性升级和资产价值重塑的战略契机，而非简单的硬件翻新或空间重构 [3] 老旧商办物业面临的挑战与需求 - 在北上广深一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，80%的现存建筑楼宇到2050年仍将使用，商办物业改造需求体量巨大 [2] - 老旧物业硬件系统普遍老化，存在电梯效率低、空调系统能耗高、电力容量不足、消防设施落后等问题，推高物业管理支出 [3] - 空间设计滞后，传统布局难以匹配现代企业对灵活工位、协作空间、健康环境的需求，物理缺陷限制改造潜力 [3] - 缺乏LEED及WELL等绿色认证的资产将面临融资成本上升、租户流失等ESG合规压力 [3] 上海城市更新的政策与模式创新 - 上海出台突破性政策，允许商业金融用地上的商业楼宇兼容人才公寓、租赁住房等功能，核心在于功能兼容和规划弹性，而非用地性质的根本变更 [1][5] - 政策通过精细化管理、审批许可和正负面清单机制，在保留土地原用途下嵌入新功能，以提升土地复合利用效率、缓解商务楼宇空置 [1] - 上海模式强调制度弹性化，从刚性管控转向功能兼容，并探索“商务单元”和“三师联创”机制推动片区更新 [5][6] - 以真如商务单元为例，围绕轨交构建复合多元的片区更新，联动文化资源和公共空间，提升人才公寓与社区配套，增强空间效能 [6] 片区更新的难点与成功要素 - 推进“片区更新”的最大难点在于多方利益协调，产权碎片化导致更新主体多元、利益诉求分散，拆迁谈判成本高、周期长 [8] - 跨部门协同机制不健全，规划、住建、交通、生态等条线缺乏高位统筹与数据共享，易形成政策断点 [8] - 存在重建设、轻运营的惯性思维，后期缺乏专业化、市场化运营支撑，难以释放片区长期活力与资产价值 [8] - 成功的片区更新需以“精准锚定客群+激活本地基因”为双轮驱动，深入挖掘并转化历史文脉、滨水空间等在地资源，并基于实际服务人群进行精准需求匹配 [9] 资产转型与功能优化路径 - 城市更新赋予老旧资产“二次定位”机会，可主动探索“商改科”、“商改产”、“商改保”等创新路径，对接区域产业规划 [4] - 上海多个商务区如南京西路、苏河湾、北外滩、徐家汇等正在重新审视载体空间和推进功能优化研究，寻求构建区域价值和活力的方法 [7] - 以小陆家嘴更新方案为例，通过“滨水、环绿、建核”核心，构建全天候立体慢行系统，连接地标建筑与江边绿地，弱化潮汐通勤、强化在地归属 [6][7]

项目概述 - 项目名为“加州永久”，旨在从零开始建设一座全新城市，位于加州索拉诺县，距离圣何塞约120公里 [1][2] - 项目由硅谷顶级投资人出资支持，包括Marc Andreessen和Laurene Powell Jobs等 [2] - 近期提交的“苏逊东扩专项规划”方案超过250页，计划在40至50年内容纳40万居民，并创造数万个高薪制造业岗位 [3] 项目背景与战略 - 项目方自2017年起通过空壳公司Flannery Associates在索拉诺县东部秘密收购农田，累计投入超过8亿美元，购入60,000英亩土地 [5][6] - 由于索拉诺县自1984年起实施的《有序增长条例》，农地转城市开发需经全县公投，而2024年4月民调显示70%选民计划投反对票 [7][9] - 项目方调整策略，选择与人口约3万、面临财政赤字的苏逊镇合作，通过土地“并入”方式获得开发许可，此方式仅需市议会和地方机构组建委员会批准，规避了全县公投 [10][11][13][14][15] 城市规划核心理念 - 规划颠覆二战后美国郊区蔓延模式，采用“新都市主义”和“精明增长”理念，重新定义街道与地块 [17][18] - 采用“窄面宽、深进深”地块划分模式，鼓励建造联排别墅、叠拼公寓等高密度住宅，形成连续街道界面 [19][20] - 实行“前人后车”分离设计，车辆停放与通行引导至住宅后方巷道，将街道空间归还给社区活动 [21] 创新政策与设计 - 彻底取消住宅项目的最低停车位配建要求，以降低建设成本，为提供更多元、更可负担的住房选择创造可能 [23][24] - 除重工业区外，允许在城市任何角落开设零售、咖啡馆和小型办公室，培育广泛的混合用地，构建“15分钟生活圈” [25] - 规划密集、网格化的BRT系统，承诺在城市建成区内每隔半英里设一条高频BRT线路，确保几乎所有居民在步行5分钟内到达公交站点，打造真正的TOD模式 [30][35] 经济发展与产业规划 - 规划包括索拉诺铸造厂大型先进制造业园区，旨在吸引半导体、清洁能源等高附加值产业，响应美国制造业回流趋势 [42] - 利用临水优势规划索拉诺造船厂，复兴海事制造业，创造大量蓝领就业机会 [46] - 规划特别划设“特拉维斯保护区”，为特拉维斯空军基地提供安全缓冲，并为军事人员及家属提供住房和就业，体现军民融合的务实政治策略 [46] 项目挑战 - 面临“鸡生蛋”难题：高密度城市形态需要完善公交和商业配套，但这些设施又需要足够人口密度才能维持运营，初期恐难吸引足够居民和企业 [44][45] - 一个40万人口的新区将如何与仅有3万人口的苏逊“老城”共存，涉及未来税收分配、居民政治诉求表达等复杂治理问题 [46] - 项目需面对《加州环境质量法案》可能引发的连绵诉讼，以及水、电、交通等巨大基础设施需求所涉及的跨区域、跨部门漫长协调 [47][48]

城市发展模式转型 - 成都的城市发展逻辑正从“新城扩张”转向“主城焕新”，核心是从“规模增长”向“品质提升”转型 [1][3] - 以公共交通为导向的开发模式是推动“主城焕新”的关键抓手，通过轨道与空间深度耦合实现产业、生活、生态资源高效联动 [3][15] - 武侯新城是成都主城焕新的代表性“试验场”，展示了空间重构与价值升级的变革 [1] 武侯新城产业格局演变与现状 - 武侯新城的产业格局经历了从传统商贸制造业向现代新兴产业的演变，2010年管委会成立后正式规划为新城，2015年区政务中心迁入提升区域吸引力 [7][9] - 区域成功转型为新兴产业聚集地，吸引了京东西南总部、联想成都分公司等企业，形成了数字经济、电子商务、微波射频等产业集群 [9] - 截至去年7月，仅武侯新城北区就聚集了超过3.3万家企业，包括20家世界500强企业和20家本土培育的上市企业 [14] - 悦湖科技城将重点发展人工智能、高端软件、新型材料等未来产业，为区域注入新动力 [11] 双凤桥TOD项目规划与进展 - 双凤桥TOD是成都市首批14个TOD示范项目之一，规划融入了公园城市理念，将产业载体、生态空间与居住社区有机复合 [16][17] - 项目已引入武侯区不动产登记中心、就业服务总站、社区食堂等政务配套，形成一站式服务场景，提升了区域政务效率 [17][18] - 山姆会员店将其成都第三店选址于双凤桥TOD，印证了该区域便利的交通条件和强大的消费能力 [18] - 项目已建成并投运“隔壁子・未来社区生活中心”、品质住宅、租赁住房等，集成了九大丰富业态及生活场景 [21] 区域综合配套与商务环境 - 武侯新城汇聚了北二外K12、川大附中、成都七中墨池书院中学等优质教育资源，以及吾悦广场、龙湖星悦荟、万达广场等大型商业综合体 [14] - 区域医疗、公园等配套齐全，包括武侯区第三人民医院、铁佛公园、簇锦公园、双凤体育公园等，提供了高品质的居住和办公环境 [14] - 双凤桥TOD推出的全新办公产品凤领时代中心采用全景双层LOW-E玻璃幕墙，具备生态化、智能化、高效化硬件设施，革新了区域商务形象 [23] - 企业入驻可享受临街商业配套带来的便利，形成写字楼白领与繁华商业相辅相成的独特圈层效应 [25]