今年以来，上海不断出台突破性政策，如允许建立在商业金融用地（C2/C8）上的商业楼宇，兼容人才 公寓、租赁住房等四类居住用地（R4）功能。作为全国首个商务楼宇更新专项政策，彼时市场有一种 误读，上述政策等同于放开商改住。 "城市更新正在倒逼业主和运营商跳出'收租管理'的传统思维，转向以用户需求为中心、以在地资源为 驱动、以产品力构建为基准的精细化、特色化、可持续运营新范式。"近日，仲量联行华东区战略顾问 部负责人及中国区城市更新业务负责人吕玫在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时表 示。 "该政策的核心在于功能兼容和规划弹性，而非用地性质的根本变更。其本质是在保留土地原用途的前 提下，通过精细化管理、审批许可和正负面清单机制，允许在特定条件下嵌入人才公寓、保障性租赁住 房等功能，以提升土地复合利用效率、缓解商务楼宇空置、提升区域活力。"吕玫认为，市场呼声背后 的逻辑是希望降低改造门槛、释放存量资产价值，不可简单理解为全面放开商改住。 据仲量联行测算，在北上广深这四个一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，80%现存的建筑楼 宇到2050年仍将在使用中。商办物业的改造需求体量持续增长，围绕老化设 ...

项目概述 - 项目名为“加州永久”，旨在从零开始建设一座全新城市，位于加州索拉诺县，距离圣何塞约120公里 [1][2] - 项目由硅谷顶级投资人出资支持，包括Marc Andreessen和Laurene Powell Jobs等 [2] - 近期提交的“苏逊东扩专项规划”方案超过250页，计划在40至50年内容纳40万居民，并创造数万个高薪制造业岗位 [3] 项目背景与战略 - 项目方自2017年起通过空壳公司Flannery Associates在索拉诺县东部秘密收购农田，累计投入超过8亿美元，购入60,000英亩土地 [5][6] - 由于索拉诺县自1984年起实施的《有序增长条例》，农地转城市开发需经全县公投，而2024年4月民调显示70%选民计划投反对票 [7][9] - 项目方调整策略，选择与人口约3万、面临财政赤字的苏逊镇合作，通过土地“并入”方式获得开发许可，此方式仅需市议会和地方机构组建委员会批准，规避了全县公投 [10][11][13][14][15] 城市规划核心理念 - 规划颠覆二战后美国郊区蔓延模式，采用“新都市主义”和“精明增长”理念，重新定义街道与地块 [17][18] - 采用“窄面宽、深进深”地块划分模式，鼓励建造联排别墅、叠拼公寓等高密度住宅，形成连续街道界面 [19][20] - 实行“前人后车”分离设计，车辆停放与通行引导至住宅后方巷道，将街道空间归还给社区活动 [21] 创新政策与设计 - 彻底取消住宅项目的最低停车位配建要求，以降低建设成本，为提供更多元、更可负担的住房选择创造可能 [23][24] - 除重工业区外，允许在城市任何角落开设零售、咖啡馆和小型办公室，培育广泛的混合用地，构建“15分钟生活圈” [25] - 规划密集、网格化的BRT系统，承诺在城市建成区内每隔半英里设一条高频BRT线路，确保几乎所有居民在步行5分钟内到达公交站点，打造真正的TOD模式 [30][35] 经济发展与产业规划 - 规划包括索拉诺铸造厂大型先进制造业园区，旨在吸引半导体、清洁能源等高附加值产业，响应美国制造业回流趋势 [42] - 利用临水优势规划索拉诺造船厂，复兴海事制造业，创造大量蓝领就业机会 [46] - 规划特别划设“特拉维斯保护区”，为特拉维斯空军基地提供安全缓冲，并为军事人员及家属提供住房和就业，体现军民融合的务实政治策略 [46] 项目挑战 - 面临“鸡生蛋”难题：高密度城市形态需要完善公交和商业配套，但这些设施又需要足够人口密度才能维持运营，初期恐难吸引足够居民和企业 [44][45] - 一个40万人口的新区将如何与仅有3万人口的苏逊“老城”共存，涉及未来税收分配、居民政治诉求表达等复杂治理问题 [46] - 项目需面对《加州环境质量法案》可能引发的连绵诉讼，以及水、电、交通等巨大基础设施需求所涉及的跨区域、跨部门漫长协调 [47][48]

当超大城市的发展逻辑从"新城扩张"转向"主城焕新"，一场关乎空间重构与价值升级的变革正在悄然发生。 拥有2100万人口的成都，始终在探索人、产、城协同共生的路径——如何让主城在革新中既保持创新活力，又延续生活温度？最新的答案，藏在面向未来 的TOD空间里，而位于主城区的武侯新城，正是这场探索中极具代表性的"试验场"。 武侯新城，堪称成都产业地理重构的生动样本，其空间场景精准阐释了"主城焕新"的核心要义：地铁轨道穿透地层，一头串联着京东西南总部的数据洪 流，一头连接着铁佛公园晨跑者的日常；写字楼的玻璃幕墙折射双重光芒，既有微波射频实验室的科技锋芒，也倒映着山姆会员店升腾的消费活力。 成都武侯新城 在这里，产业的创新浓度与生活的烟火温度不再割裂，而是在同一空间里实现了共生共融。 从"新城扩张"到"主城焕新"，本质是城市发展从"规模增长"向"品质提升"的转型。成都以TOD为抓手，通过轨道与空间的深度耦合，让产业、生活、生态 资源在主城范围内高效联动，既激活了存量空间的潜力，又满足了人们对"职住平衡、就近享受优质服务"的需求——这正是超大城市实现主城革新、达成 人产城协同共生的关键路径。 传统商贸地产业蜕变 日前，第 ...