昨日，成都进行了6月最后一场土拍，也完成了上半年的收官土拍。主城金牛区茶花板块一宗土地，创 下了20200元/㎡的成交楼面单价，成为金牛区首宗破2万元/㎡的地块。至此，成都传统五城区的最高地 价均完成了2万元/㎡的超越。 值得一提的是，今年上半年成都土地市场吸金440亿元，比2024年上半年同比增幅超100%。其中，高新 大源和锦江区金三的两场土拍，为成都市场定下了重要的基调。今年3月11日，招商蛇口以总价约27亿 元，成交楼面地价31700元/㎡，成功竞得高新区大源地块约63.88亩容积率为2.0的纯住宅地块，溢价率 70.43，一举突破了3万元/㎡的地价天花板；随后，3月27日，成都住宅用地成交楼面价的最高纪录再次 被刷新，正式进入地价4万+的时代。 经过213轮竞价、一个多小时的拉锯战后，建发房产以41200元/㎡成交楼面价，竞得锦江区金融城三期 板块49亩地块。该地块是一块容积率2.5的纯住宅用地，起始楼面价2万元/㎡，吸引了10家房企及联合 体参拍，最终以溢价率106%成交。 去年金茂、贝壳在林家坝、金三创下的单价成交记录，已经被远远甩在身后。在成都楼市价值回归主城 的逻辑下，锦江区、青羊区、武侯区 ...

报告行业投资评级 - 对CR Land、C&D International、China Jinmao、KE Holdings评级为Buy；对Agile Group、A-Living Services、China Vanke、CIFI Holdings、Country Garden、Shimao Group、Shimao Services、Shenzhen Investment、Yanlord评级为Hold [9] 报告的核心观点 - 债务重组第二轮有好消息，债权人对困境开发商运营恢复信心，困境开发商或逐步退出地产开发并聚焦轻资产项目管理 [2] - 民营房企Seazen成功发行美元票据，反映海外投资者投资意愿重建，是地产行业信贷正常化关键一步，龙湖或成受益者 [3] - 地方政府加速发行专项债券收购未售库存，若更多困境开发商受益，将形成良性循环 [4] - 偏好能从一级市场复苏中受益的开发商和机构，部分困境开发商或在2026年重新估值，调整九只股票的预测和目标价 [5] 根据相关目录分别进行总结 关键股票总结 - 对九只股票调整目标价，其中Agile Group、A-Living Services、China Vanke、Shimao Group、Yanlord目标价下调，Shimao Services目标价上调，CIFI Holdings目标价不变 [9] 开发商2024年关键指标 - 2024年开发商总营收同比平均下降7%，核心利润同比下降，毛利率平均下降3.7个百分点，现金余额平均下降10% [10] 开发商库存减值情况 - 2024年开发商库存减值平均占总库存的1.8%，较2023年的2.3%有所下降 [11] 主要开发商借款成本 - 主要开发商借款成本呈下降趋势 [12][13] 库存与住房交付情况 - 库存下降速度加快，在建住房交付合同负债情况受关注 [14][15] 困境开发商总债务情况 - 2021 - 2024年，Agile、CIFI、Country Garden、Shimao总债务有不同程度变化 [17][18] 关键开发商债务重组情况 - 多家开发商进行债务重组，部分已完成，部分仍在进行中 [21] 估值总结 - 对不同类型公司采用不同估值方法，给出目标价和评级，并分析了相关风险 [22][46][47][48][49] 预测调整情况 - 对六家开发商2025/26年营收预测下调1 - 37%，对Shimao上调；对四家开发商2025/26年毛利率预测下调0.7 - 7.8个百分点，对CIFI和Country Garden上调；对七家开发商2025/26年盈利预测有不同幅度变化 [23][24][25] 部分公司2024年业绩总结 - 展示了Agile、A-Living Services、China Vanke等公司2024年业绩，包括营收、利润、毛利率等指标变化 [36][37][38] 部分公司财务与估值情况 - 详细列出了Agile、A-Living Services、China Vanke等公司财务报表、比率分析、NAV分解等内容 [50][58][66]

文章核心观点 Arco Vara 集团旗下公司在塔林启动两个新住宅房地产开发项目，按计划推进 2025 年行动计划 [1][5] 项目详情 科杜拉赫区七期项目 - 项目位于塔林苏迪 6 号 由科杜拉赫区有限公司在获得建筑许可后启动建设 [2] - 建设 3 栋公寓楼 共 62 套公寓（1 - 5 间房）及 263 平方米商业用房 公寓净可售面积 4270 平方米 [2] - 预计开发总收入约 1600 万欧元 建筑计划于 2026 年第四季度完工 公寓已开始销售 [2] 体育街开发项目 - 项目位于塔林体育街 3a 和 3b 号 Arco Vara 子公司 Arco Spordi OÜ 于 2025 年春季收购带建筑许可的房产 现已进入建设阶段 [3] - 开发包括 2 栋带地下停车场的公寓楼 共建造 56 套公寓（2 - 5 间房） 部分有阳台或露台 公寓净可售面积 4300 平方米 [3] - 公寓于 2025 年第二季度开始预售 建筑计划于 2026 年底完工 预计项目总收入 1700 万欧元 [3] 其他信息 - 两个项目的总承包商是 Arco Vara 集团旗下的建筑公司 Arco Tarc OÜ [4] - Arco Vara 首席执行官表示 2025 年行动计划稳步推进 公司兑现对投资者的承诺 专注打造受居民和投资者欢迎的住宅 [5]

天津上半年土拍市场总结 整体市场表现 - 上半年天津共成交经营性涉宅用地38宗，较去年同期增加15宗，同比上涨65% [1] - 成交总金额高达225.9亿元，同比大幅上涨139% [1] - 最后一批15宗宅地合计成交总价约为87.771亿元 [1] 市区地块成交亮点 - 红桥区西于庄棚改地块由山西建投以底价9.59亿元摘得，楼面地价12459元/㎡ [5] - 河西区陈塘庄地块由中海以7.4亿元、溢价率11.45%的价格摘得，楼面地价21002元/㎡ [12] - 河北区三十五中地块由津梁置业以11.2亿元底价摘得，楼面地价9589元/㎡ [9] - 红桥区光荣道地块由天津城投底价摘得，成交总价0.95亿元 [10] 环城四区地块成交 - 东丽区新立板块地块由山西建投以2.55亿元底价摘得，楼面地价7727元/㎡ [14] - 津南区双港地块由中建地产等联合体以11.95亿元底价竞得，楼面地价11093元/㎡ [16] 远郊五区地块成交 - 蓟州区蓟州新城地块以1.53亿元底价成交，楼面地价2529元/㎡ [18] 滨海新区地块成交 - 空港经济区两宗地块分别以6275元/㎡和5283元/㎡的楼面地价成交 [20] - 塘沽北塘地块由天保建设底价摘得，楼面价5073元/㎡ [20] - 滨海高新区地块由滨海建投摘得，楼面价5249元/㎡ [21] - 生态城地块由泰达集团以9.156亿元底价成交，楼面地价3458元/㎡ [21] - 经济技术开发区地块由生态城建投底价摘得，楼面地价8931元/㎡ [21] 市场展望 - 天津房地产市场呈现积极向好态势，有望继续保持稳定发展 [23]

文章核心观点 Nextensa与Promobe通过合资企业Grossfeld合作，启动Eosys可持续办公楼建设并与普华永道卢森堡达成租赁协议，彰显了该地区发展潜力 [4] 项目情况 - Nextensa与Promobe通过合资企业Grossfeld启动Eosys办公楼建设 [4] - 普华永道卢森堡与项目方达成9488平方米办公空间15年租赁协议，将成主要租户 [4] - 项目面积12355平方米，预计2027年9月交付，普华永道约630名员工将入驻 [4][5] - 建筑由Andrew Philips设计，13层，金色阳极氧化铝立面，内部注重员工福祉和灵活性，目标获BREEAM“杰出”认证 [6] 地区情况 - Cloche d'Or由Nextensa和Promobe合资开发，集居住、工作、零售和休闲功能于一体 [7] - 2024年7月有轨电车线路开通，已建成超12万平方米办公空间，提供优质活力城市生态系统 [7] 公司情况 - Nextensa是综合房地产投资者和开发商，业务集中在卢森堡大公国、比利时和奥地利的办公、零售和住宅项目 [8] - Promobe是卢森堡大公国房地产开发主要参与者 [9]

土地市场概况 - 2025年上半年沈阳共拍出6宗地块 其中浑南西路南新科街东-3地块以7050元/建筑平方米成为最贵地块 由中海地产竞得 [1] - 下半年首拍地块位于沈河区南塔板块 起始价9264元/建筑平方米 打破上半年纪录 [1][3] 核心地块分析 - 文萃路地铁站地块面积2431.62平方米 用地性质为商业(B1)和城市轨道交通(S2) 容积率≤1.9 建筑密度≤50% 建筑高度≤24米 出让年限40年 [2][3] - 地块起始价9264元/建筑平方米 竞买保证金900万元 增价幅度44元/建筑平方米 [2] - 竞买人需与沈阳地铁集团签订安全建设协议 确保地铁保护区建设合规 [5] 区位价值 - 地处沈河南塔板块核心 紧邻在建地铁6号线文萃路站 周边有南塔街/文萃路等主干道 基建投入超1亿元改善通达性 [7] - 临近南塔公园/植物标本公园等生态资源 背靠中科院沈阳自动化所等科研院所 产业集聚效应显著 [7][9] - 周边豪宅项目密集 包括万科铂萃园/越秀星汇云锦/龙湖天奕等 板块近年频现"地王" [10][11] 潜在开发地块 - 文化路南地块与龙湖天奕地王项目相邻 位于金廊沿线 主城核心区位稀缺 [12][14] - 南塔客货站地块3.2公顷用地拟调整为住宅(R2) 毗邻五里河公园 具备一线河景资源 [14][16] - 金杯技校地块2.6公顷拟由B9调整为R2用地 距浑河800米 属沈河区稀缺住宅储备 [18][19][21]

房企融资 - 2025年上半年房企融资规模达1844亿，同比下降30%，其中二季度融资1004亿，环比上升19%但同比下降25%，仍处于历史低位 [1] - 非银融资规模持续下滑，多数民营房企尤其是出险房企融资难问题突出，尽管2024年政策边际改善且推广"白名单"机制 [1] 融资成本 - 2025年上半年境外债券融资成本为8.6%，绿城中国发行3.5亿美元优先票据利率8.45%，新城发展发行3亿美元境外债利率高达11.88%，发行主体极少且多为借新还旧 [3] - 境内债券融资成本降至2.71%，较2024年下降0.2个百分点，发债主体以国企央企及优质民企为主，如招商蛇口、中交地产、美的置业，上半年整体新增债券类融资成本为3.28% [3] 债务压力 - 2025年房企债务到期规模达5327亿元，高于2024年的4829亿元，其中三季度为偿债高峰约1600亿元，销售低迷可能导致已重组房企再次违约 [4] - 2024年债券发行规模仅2209亿，无法覆盖到期债务，展期或置换加剧2025年偿债压力 [4] 风险出清 - 2025年上半年协信远创与金科股份完成司法重整，为行业提供可复制重整路径，推动风险从"个案突破"转向"模式复制" [5] - 房企债务重组进展被视为市场信心恢复的关键，也是应对贸易战等外部挑战的"压舱石" [5] 行业新模式 - 城市更新成为破局抓手，2025年住建部提出"四好"建设（好房子、好小区、好社区、好城区），前4月全国新开工改造老旧小区5679个，河北等六地开工率超50% [6] - 政策支持包括规划、土地、财政、金融等，国务院要求将"好房子"建设纳入城市更新机制，房企需把握机会提升产品竞争力 [6]

昆明不动产登记进展 - 截至6月27日昆明主城区已完成首次登记的项目总数达1318个购房人可自行申请不动产证[1] - 第二十四批新增21个商品房项目包括恒大云报华府春泽苑泓惠园万科城·万科玖西小区等[3][5][6] 不动产登记办理流程 - 全款购房需提交申请书身份证明备案合同完税凭证等材料[4] - 按揭购房需与金融机构共同申请合并办理转移及抵押登记同步审核发证[4] - 预购商品房预告登记转所有权登记已实现同城通办可跨区办理[4] 新增项目清单详情 - 第二十四批公示项目含中骏小街俊景小区5号楼禧悦晴朗小区34-38幢等[5][6] - 恒大云报华府春泽苑涉及43-49幢住宅万科城·万科玖西小区含1幢[6] - 泓惠园覆盖1-18幢及23幢彩云臻境花园二期含2-3-7-8幢[6] 信息化服务支持 - 通过昆明不动产微信公众号可实时查询登记进度结果及政策要件[4]

交易概述 - Simon房地产投资信托公司收购Swire Properties在Brickell City Centre零售和停车场的权益 [1] - 交易前Simon持有该零售资产25%的非管理权益 交易后将全资拥有并管理该资产 [4] 标的资产详情 - Brickell City Centre为混合用途物业 总建筑面积约500万平方英尺 包含50万平方英尺的露天购物中心 [2] - 物业位于迈阿密市中心Brickell区核心位置 2016年竣工 以创新Climate Ribbon™顶棚设计著称 [2][3] - 购物中心横跨三个城市街区共四层 主力租户包括Saks Fifth Avenue和Casa Tua Cucina [3] - 拥有90余家零售店铺 包括Apple Chanel Coach Nike等品牌 以及15家高端餐饮娱乐场所 [3] 收购方背景 - Simon为标普100成分股企业(NYSE: SPG) 专注于购物 餐饮 娱乐及混合用途物业投资 [5] - 在北美 欧洲和亚洲持有物业 每日服务数百万人 年销售额达数十亿美元 [5] 出售方背景 - Swire Properties为南佛罗里达州领先开发商 以10亿美元总体规划开发Brickell City Centre著称 [6] - 母公司Swire Properties Limited在全球开发管理商业 零售 酒店及住宅物业 [6] - 2024年位列道琼斯可持续发展世界指数房地产管理与开发行业榜首 [6]

业绩总结 - 截至2024年12月31日，Stratus的总资产净值（NAV）为240.0百万美元[8] - 截至2024年12月31日，公司的总资产价值为692.6百万美元[15] - 公司的净资产价值（NAV）为539.9百万美元，税后NAV为330.5百万美元[40] - 截至2024年12月31日，Stratus的总股东权益为194.7百万美元，经过调整后的净资产价值（After-tax NAV）为330.5百万美元[26] - 公司的每股NAV为40.38美元，税后每股NAV为18.66美元[40] 物业和建设情况 - 完成的物业总面积为554,589平方英尺，包含457个住宅单位和182个多户单位[8] - 物业建设中总面积为194.1百万美元，包含480个住宅单位和316个多户单位[8] - 目前正在积极规划的物业总面积为1,569,135平方英尺，包含2,210个住宅单位[8] - 公司的总持有物业面积为3,185,075平方英尺[40] 财务状况 - 总债务为196.7百万美元，占总资产价值的28.4%[15] - 公司的浮动利率债务总额为196.7百万美元，占总债务的100%[15] - 公司的建设和土地收购债务总额为109.8百万美元，占总债务的55.8%[15] - 公司的非追索债务总额为86.8百万美元，占总债务的44.2%[15] - 公司的现金及其他非房地产资产的总价值为44.6百万美元[39] 估值和市场前景 - 估计的每股经过调整后的净资产价值为40.38美元，若每项指定物业的估计总价值增加10%，则经过调整后的净资产价值将增至365.3百万美元[31] - 采用收入资本化法评估的项目的终端资本化率范围为4.75%至9.25%，加权平均为5.76%[28] - 采用销售比较法评估的土地每平方英尺的价值范围为6.15美元至24.50美元，加权平均为10.57美元[28] - 估计的每股经过调整后的净资产价值在估计总价值减少10%时将降至36.12美元[31] 税务和收益 - 公司的税基为357.9百万美元，内置增益为152.7百万美元[40] - 21%的公司税对内含收益的影响为27.4百万美元[26] 股东回购和未来展望 - Stratus的股东回购计划为500万美元，需获得Comerica Bank的书面同意[3] - Stratus的财务结果和现金需求将影响未来的股息声明和股票回购决策[3] - 未来的债务协议可能会限制Stratus的股息声明或股票回购能力[3] - 预计未来的运营和财务表现将受到通货膨胀、利率和市场条件的影响[4]