核心观点 - NewGenIVF Group Limited (NASDAQ: NIVF) 宣布任命Web3法律专家Joshua Chu为高级法律顾问，并正式聘请香港持牌平台Evident Capital，以支持其首次最高达3000万美元的代币化债券发行，目标在2026年第一季度完成 [1] - 公司旨在通过这一非股权稀释的债务型代币化债券结构，转变其资产负债表，目标在2026年第一季度增加约2800万美元的总资产和资本承诺，并为其加速增长轨迹定位 [5] - 公司的战略是利用代币化作为复杂的融资工具，将其现实世界资产基础与新一代资本市场连接起来，以非稀释现有股东的方式为集团解锁新的资本来源 [8] 公司战略与举措 - 任命获奖的Web3法律与监管专家Joshua Chu为高级法律顾问，领导集团的代币化战略 [1] - 正式聘请香港首家完全整合、获证监会许可的代币化及另类资产平台Evident Capital，以支持首次代币化债券发行 [1] - 首次代币化债券发行最高达3000万美元，暂定于2026年第一季度完成，旨在为集团未来的代币化融资建立一个可重复的、机构级框架 [1][2] - 代币化债券计划预计将成为关键的价值催化剂，支持公司更广泛的战略路线图以及其医疗保健和实物资产组合的扩张 [5] 融资与财务影响 - 首次代币化债券发行目标筹集最高3000万美元 [1][2] - 通过非股权稀释的债务型代币化债券结构，目标在2026年第一季度增加约2800万美元的总资产和资本承诺 [5] - 该融资旨在以非稀释现有股东的方式，为集团解锁新的资本来源，并支持其加速增长轨迹 [5][8] 资产与项目基础 - 代币化债券发行将参考集团在阿联酋的房地产项目，该项目是位于拉斯海马酋长国（RAK）阿联酋首家赌场附近的住宅综合体 [3][4] - 阿联酋房地产项目是公司多元化战略的基石，也是能从代币化融资中受益的差异化现实世界资产的典范 [8] - 通过此举措，公司旨在为投资者提供受监管的、数字原生的现实世界资产敞口，同时提高资本效率并多元化其融资基础 [3] 关键人员与合作伙伴 - 新任高级法律顾问Joshua Chu是香港法律与科技交叉领域的领先律师，曾入选2025年LexisNexis 40 UNDER 40和ELITE榜单，并在2023年参与了该司法管辖区最早的原生代币化债券计划之一 [6] - 业务发展总监Daniel Siu在推动集团进军战略性实物资产机会（包括阿联酋房地产项目）以及引领代币化融资方面发挥了关键作用 [4] - 合作伙伴Evident Capital是香港首家完全整合、获证监会许可的代币化另类资产投资平台，提供从SPV构建、法律协调到数字上线、合规分销及整合二级市场能力的端到端支持 [7][12] - Evident Capital被认为是代币化基础设施的领导者，并积极参与香港金管局的Project Ensemble等项目 [7] 业务部门与公司概况 - NewGenIVF Group Limited 是一家技术驱动的多元化生态系统公司，业务涵盖生育技术、数字资产和房地产开发 [1] - 公司通过三个战略业务部门运营：在阿联酋拉斯海马酋长国运营房地产项目的"NewGenProperty"、作为公司数字资产和DeFi解决方案部门的"NewGenDigital"、以及专注于健康与长寿产品及解决方案的"NewGenSup" [10] - 公司的传统业务涉及在亚洲提供行业领先的试管婴儿和辅助生殖治疗服务 [10] - 公司业务遍及多个司法管辖区，致力于利用创新和技术驱动的解决方案，在全球经济演变中抓住房地产、医疗保健和数字资产机会的融合 [10]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 中国房地产市场2025年合同销售额同比下降21.5%，市场恢复可能缓慢，受购房者信心、家庭收入预期和房价趋势影响；CMBI经济研究预计2026年第一季度和第三季度LPR各下调10bp，或为疲软的房地产市场提供一定支持 [3][7][9] 根据相关目录分别进行总结 交易台市场观点 - 昨日新发行的SHUION 29较发行价上涨0.6点，现有SHUION 26回落0.2点；近期新发行的KUAISH 31 - 36s早盘收紧2个基点后收盘持平；台湾寿险公司债券利差扩大2 - 5个基点；大中华区IG债券ZHOSHK 28利差扩大1个基点，CHIOIL 26下跌0.1点；中国油气因市场波动推迟美元Reg S 3NC2债券发行；WESCHI 26 - 28下跌0.1 - 0.2点；EHICAR 26上涨0.9点，EHICAR 27下跌0.1点；香港市场FAEACO 12.814永续债上涨1.1点，LIFUNG 5.25永续债下跌2.8点，LIFUNG 29下跌0.4点；中国房地产债券LNGFOR 27 - 32涨跌在 - 0.4点至0.3点之间，FUTLAN 28/FTLNHD 26 - 27持平至下跌0.3点；韩国金融和企业债券面临抛售压力，利差扩大1 - 3个基点；日本10年期债券利差扩大5 - 6个基点，RESLIF 6.875永续债和NOMURA 7永续债下跌0.3 - 0.6点；东南亚债券BBLTB/OCBCSP T2利差扩大1 - 6个基点，TOPTB 6.1永续债/IHFLIN 27 - 30s下跌0.1点，INDYIJ 29s下跌0.6点，VEDLN 28 - 33s/GARUDA 31s下跌0.1 - 0.5点，SMCGL永续债上涨0.1 - 0.2点；中东KSA/QATAR长期债券下跌0.3 - 0.5点；整体IG FRN市场中低贝塔债券利差扩大1 - 2个基点 [2] 今日市场表现 - 今日早盘新发行的WOORIB 4.125 01/27/31较发行价收紧2个基点，新发行的WOORIB Float 29较发行价持平；KUAISH 31 - 36s和台湾寿险公司债券利差收紧1 - 3个基点；FUTLAN 28/VLLPM 29上涨0.6 - 0.9点；ACPM 4.85永续债/FAEACO 12.814永续债下跌0.3 - 0.5点；中国房地产2025年合同销售额同比下降21.5%；中国油气因市场波动推迟美元Reg S 3NC2债券发行，CHIOIL 26早盘上涨0.2点 [3] 表现最佳与最差债券 - 表现最佳债券为FAEACO 12.814 PERP（上涨1.1点）、EHICAR 7 09/21/26（上涨0.9点）、TSINGH 6 1/2 01/31/28（上涨0.8点）、HUXJDP 2.65 10/27/26（上涨0.6点）、FABUH Float 01/29/29（上涨0.5点）；表现最差债券为GRNLGR 6 3/4 06/25/28（下跌3.2点）、LIFUNG 5 1/4 PERP（下跌2.8点）、NWDEVL 10.131 PERP（下跌2.3点）、PETMK 5.848 04/03/55（下跌1.4点）、PTTGC 5.2 03/30/52（下跌1.3点） [4] 宏观新闻回顾 - 周二标准普尔指数下跌2.06%，道琼斯指数下跌1.76%，纳斯达克指数下跌2.39%；特朗普对格陵兰岛关税的威胁引发市场抛售；日本首相高市早苗呼吁举行选举，动摇了市场对日本财政健康的信心；周二美国国债收益率上升，2年、5年、10年和30年期国债收益率分别为3.60%、3.86%、4.30%和4.91% [6] 分析员市场观点 - 2025年31家开发商累计合同销售额同比下降21.5%至17576亿元，仅2家开发商合同销售额同比增长，中国金茂和绿地控股分别增长16%和7%至1135亿元和692亿元；表现最差的是金地集团、景瑞控股和旭辉控股，2025年合同销售额分别同比下降56%、55%和52%；昨日财政部出台刺激内需和私人投资政策，预计2026年第一季度可能出台新一轮房地产需求刺激政策，但市场恢复可能缓慢；万科事件仍在发展，其能否协商延长公共债券到期日可能对市场情绪产生重大影响 [7][8][9] 离岸亚洲新发行债券（已定价） - 发行主体包括韩国产业银行、丰田金融澳大利亚、友利银行等，涉及不同规模、期限、票面利率和发行评级的债券 [11] 离岸亚洲新发行债券（待发行） - 韩国开发银行计划发行不同期限和票面利率的美元债券，有相应的发行评级 [12] 新闻和市场动态 - 昨日境内一级市场发行93只信用债券，金额840亿元；本月至今发行1134只信用债券，募集资金9340亿元，同比下降24.5%；中国油气因市场波动推迟美元Reg S 3NC2债券发行；世茂集团同意以6280万港元出售世茂资源证券 [13] 其他公司动态 - Road King AHG顾问今日将为所有债券和永续债持有人举行电话会议；中国万科修订的21VankeMTN002展期计划获批；厦门象屿点心债XIANGY 3.15 07/15/28发生未注册事件，赎回权触发，持有人可按100%本金赎回，行使赎回通知截止日期为2026年2月19日；穆迪将越秀房地产投资信托基金展望从负面调整为稳定，确认Ba3评级 [20]

海南房地产市场近期表现 - 2025年1月以来，海口新建商品房销售均价同比增长2%，环比增长8%，呈现较好的修复趋势[1] - 根据2025年12月数据，三亚新建商品住宅销售价格指数实现0.1%的涨幅[1] - 海南全省新建商品房与二手房销售总量近两年基本保持平稳增长态势[2] - 二手房销售面积已连续35个月增长，交易活跃且价格总体稳定[2] - 2025年海南商品房销售面积继续保持较高增速[2] - 全省商品房销售均价未出现大起大落，在市场正常波动范围内[2] 区域市场结构 - 海口、三亚、陵水等市县近5年商品房销售面积合计占全省比重保持在60%到70%左右，有效支撑海南省住房市场[2] 政策与行业展望 - 全岛封关为海南房地产市场加快筑底企稳和高质量发展提供了良好契机[1] - 海南自贸港封关标志着海南改革开放发展迈入新阶段，随着一系列自贸港“利好”政策持续出台和红利释放，将不断集聚产业和人口[1] - 房地产作为支撑性产业将发挥重要作用，叠加前期政策效应持续释放和近期市场平稳回暖，对2026年以及“十五五”期间全省房地产市场发展充满信心[1] - 行业近年来因城施策、精准施策，全力稳市场、提信心、强预期，取得了积极成效[1] - 房地产市场运行保持平稳，呈现房价稳、需求总量稳、核心区域稳、好房子受欢迎等特点[1] - 下一步将紧扣自贸港高质量发展主题，加快构建房地产发展新模式，扎实推动房地产业转型升级，实现高质量发展[2]

土地交易核心数据 - 哈尔滨香坊区哈轴主厂两大地块挂牌出让，成交价分别高于起拍价60.6%和56.3% [1] - 大地块规划用地面积43664.47平方米，容积率≤1.8；小地块规划用地面积27289.85平方米，容积率≤1.1 [1] - 两地块分别经过184手和74手激烈竞拍后最终成交 [2] 地块区位与配套 - 地块位于哈尔滨城市二环干道边、安埠商圈范围内，周边有汇龙·拾光里、华润置地·熙云府等多个新建小区，生活配套设施成熟 [1] - 地块设有地铁3号线油坊街站点，交通便利 [1] - 区域生态和人文环境优越，毗邻中国亭园，并有代表哈埠早期民族工业历史的百年建筑天兴福第二制粉厂火磨楼 [1] 区域发展与市场吸引力 - 香坊区纵深实施“工业强区、创新驱动、改革赋能、开放合作”四项战略，经济实力稳步跃升，城市载体功能不断完善 [2] - 香坊区人口连年呈增长态势，城区吸引力增强，受到众多房企青睐 [2] - 此次激烈竞拍凸显了香坊板块对投资者的强大吸引力 [2]

公司财务信息发布安排 - JBG SMITH 计划于2026年2月17日市场交易结束后公布2025年第四季度及全年财务业绩 [1] - 季度投资者资料包及业绩新闻稿将在公司官网投资者关系板块发布 [1] 公司业务与战略定位 - 公司专注于在华盛顿特区及其周边拥有、运营和开发混合用途物业 这些物业位于配套设施完善、有地铁服务的子市场 [2] - 公司通过注重场所营造 在整个华盛顿特区大都会区培育充满活力、设施齐全、适宜步行的社区 [2] - 公司致力于运营和开发绿色、智能及健康的建筑 [2] 资产组合与投资重点 - 公司约75.0%的资产位于北弗吉尼亚州的National Landing子市场 [2] - 该核心子市场由四大关键需求驱动因素支撑：亚马逊总部、弗吉尼亚理工大学投资10亿美元的创新园区、毗邻五角大楼 以及公司的场所营造举措和公共基础设施改善 [2] - 公司现有动态投资组合（按权益份额计算）包括1180万平方英尺的多户住宅、办公和零售资产 其中98%有地铁服务 [2] - 公司拥有870万平方英尺的混合用途（主要为多户住宅）开发机会管道 [2]

The Trump family added about $1.4 billion in crypto-linked wealth since Jan. 20, 2025, while Trump Media & Technology Group (DJT) is trading at $14.67 (+2.81%), after a multi-month slide that Bloomberg flagged as the main drag on the family’s balance sheet. The WLFI Economic Engine Bloomberg’s Tuesday tally hinges on World Liberty Financial (WLFI) economics that route cash flows to a Trump-affiliated vehicle. World Liberty’s own terms state that DT Marks DeFi, LLC and affiliates, including Donald J. Trum ...

BELLEVUE, Wash.--(BUSINESS WIRE)--Terreno Realty Corporation Announces Development Completion in Hialeah, FL. ...

1月20日 ，北京市规划自然资源委和市发展改革委联合印发《北京市2026年度建设用地供应计划》，明 确2026年全市建设用地供应安排与实施导向。计划披露，全市预期实施建设用地约3240-3740公顷，计 划新增供应3040-3540公顷，同时支持低效产业、商业办公楼宇用地更新盘活200公顷以上。计划突出五 大实施导向，包括减量提质、激活存量、精准保障新质生产力、以需定供支持房地产新模式、提升公共 服务保障水平。其中产业用地安排480-540公顷，商品住宅用地200-240公顷，保障性住房用地350公 顷。 （原标题：北京发布2026年用地计划 商品房200-240公顷） ...

**行业与公司** * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：万科（提及其流动性压力）[4] * 覆盖的开发商：包括越秀地产 (0123.HK)、华润置地、保利发展、招商蛇口、绿城中国、金茂集团等 [11][19][61] **核心观点与论据：2025年12月及全年市场表现疲弱** * **新房销售**：2025年12月全国销售面积和销售额同比分别下降16%和24%，导致2025年全年销售面积和销售额同比分别下降9%和13% [2][10] * **新房价格**：2025年12月70城新房价格指数环比下降0.4%，与11月降幅持平，2025年全年平均售价同比下降4% [7][10][24] * **二手房市场**：2025年12月15个主要城市二手房成交量同比下降30%，全年同比下降2% [2][7][10] 2025年12月70城二手房价格指数环比下降0.7%，一线城市二手房价格环比下降0.9% [7][10] * **新开工与竣工**：2025年12月新开工面积同比下降19%，降幅较11月收窄，全年同比下降20% [2][10] 2025年12月竣工面积同比下降18%，大幅低于预期，全年同比下降18% [2][10] * **房地产开发投资**：2025年12月FAI同比下降36%，若排除1-2月，创下2012年以来新低，全年FAI同比下降17% [2][10] * **土地市场**：2025年12月土地成交面积和金额同比分别下降12%和23%，全年分别下降12%和11% [10][24] 跟踪的六家开发商2025年12月拿地支出仅占合同销售额的8%，全年占比为42% [11][61] * **库存**：已竣工未售出的住宅库存环比增加2%，至420万平方米，较2025年2月的历史高点下降7% [10] * **开发商融资**：估计开发商2025年12月新增资金来源总额环比下降41%，同比下降46%，导致2025年全年同比仅增长4% [24][37] **核心观点与论据：2026年1-2月展望** * **价格**：预计价格疲软将持续，新房价格可能保持比二手房更具韧性，但二手房价格下行压力更大 [3][7][13] * **销售**：预计2026年1-2月全国新房销售面积和销售额将出现中个位数（MSD%）和高个位数（HSD%）的同比下降 [3][7][12] * **二手房成交量**：鉴于基数较低，预计2026年1-2月15个主要城市二手房成交量将出现中个位数（MSD%）的同比下降 [3][7][12][17] * **施工活动**：预计2026年1-2月竣工面积将出现高个位数（HSD%）的同比下降，新开工面积将出现中双位数（mid-teens %）的同比下降 [3][7][12][18] * **开发商拿地**：预计开发商将继续保持区域聚焦、以盈利为导向且纪律严明的拿地策略，投资节奏将与合同销售表现同步 [7][19] **其他重要内容：需要关注的政策与风险因素** * **潜在政策支持**：包括住房公积金改革、大规模抵押贷款利息补贴或进一步商业贷款利率下调、一线城市核心区完全取消限购、提振就业和需求以改善收入前景、针对抵押贷款违约/止赎的更多政策支持、为城市更新/旧村改造提供更多资金支持 [4][7] * **行业风险**：万科流动性压力的进一步发展及其对其他高负债民营房企或整个行业的潜在影响 [4][7] * **潜在积极因素**：C-REITs市场发展，特别是新宣布的商业地产REITs试点，可能对开发商流动性产生积极影响 [4] * **市场供应风险**：大量“次新房”尚未进入二手房市场，但在转售禁令到期或业主价格预期进一步恶化后可能形成供应竞争 [13][15] * **利润率恢复缓慢**：新增投资规模缩小、核心城市地价刚性以及老旧库存去化缓慢，可能意味着未来几年利润率恢复速度较慢 [19] * **即将发生的事件**：全国“两会”（3月初） [4]

涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：报告提及了多家中国房地产上市公司，包括金茂集团、华润置地、中国海外发展、万科、龙湖集团、碧桂园、融创中国、保利发展、越秀地产等，并给出了部分公司的估值与评级 [5][59] 核心观点与论据 2025年市场回顾：多项指标创多年新低，行业持续深度调整 * **2025年全年数据**：房地产投资额录得8.3万亿元人民币，同比下降17.2%，为2012/2013年水平 [2]；新开工面积5.88亿平方米，同比下降20%，为2003/2004年水平 [2]；全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降9%，为2008/2009年水平 [2] * **2025年12月单月数据恶化**：房地产投资同比下降35.8%，创下自2009年12月以来的单月新低 [1]；新开工面积同比下降19%，为1997年以来新低 [1]；住宅销售面积同比下降18%，为2001年以来新低 [1] * **价格持续下跌**：12月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.0%，二手住宅价格指数同比下降6.1%，其中一线城市跌幅加速至6.9% [1] * **土地市场低迷**：2025年300城土地成交面积同比下降9.6%，成交金额同比下降7.0%，降至18年低点 [2]；12月单月土地成交金额同比下降23% [1] * **行业贡献度下降**：估计房地产行业对GDP的直接与间接贡献合计约为12.7%，远低于2014年峰值时的32% [2] 2026年展望：预计市场继续面临严峻现实，呈现结构性下滑 * **核心预测**：预计2026年房地产投资同比下降13%，全国销售额同比下降11%至7.5万亿元人民币 [3] * **新开工与竣工**：预计新开工面积同比下降15%，回落至2003年水平；竣工面积预计同比下降15% [3] * **房价与库存**：预计新房平均售价将以较温和的速度下跌，降幅约3%，但库存去化月数处于历史高位 [3] * **需求与供应**：预计改善型需求下降，同时新供应因2025年土地购置面积下降10%和新开工面积下降15%而减少 [3] 近期政策：以促进交易和风险控制为主，而非强力刺激 * **政策导向**：基于《求是》杂志评论，政策重点在于风险控制，以实现可控的结构性去杠杆和去产能，而非大力刺激 [4] * **具体措施**：1月出台的政策旨在管理和稳定家庭预期，包括央行将商业性个人住房贷款最低首付比例下调至30%，财政部延长换房退税政策至2027年底，并将持有不足2年房屋销售的增值税率降至3% [4] * **地方行动**：北京、广州、南京等地自12月以来也加快了政策出台速度 [4] 市场与投资观点：政策驱动的反弹或难持续，警惕盈利下调 * **股价反弹基础**：1月板块股价上涨反映了《求是》杂志文章后政策提速带来的积极预期 [5] * **反弹可持续性存疑**：由于销售疲软、价格下跌、政策边际影响有限以及房价企稳前家庭信心改善不足，认为此次政策驱动的股价反弹可能是短暂的 [5] * **盈利风险**：在2025年第三季度业绩疲弱后，预计从1月到3月财报季将出现一轮盈利下调，包括一些被广泛持有的公司 [5] * **投资建议**：将在股价回调后重新审视该板块，当前首选股为金茂集团、华润置地、中国海外发展 [5] 其他重要内容 市场结构变化：二手房交易占比显著提升 * 2025年住宅总成交面积中，二手房占比达到49%，预计2026年将进一步升至53% [2][24] * 住宅总成交金额中，二手房占比从2020年的32%上升至2025年的49% [24] 资金面紧张：房企到位资金持续大幅收缩 * 2025年房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比下降13.4% [46] * 12月单月到位资金同比下降26.7%，其中国内贷款部分大幅下降45.0% [46] 国际比较：调整幅度与历史周期对比 * 与全球部分房地产周期相比，中国房价下跌幅度更为陡峭，新开工面积的调整已与美国2005-2008年周期相当 [47] * 多数对比案例能在6年内触底，而中国调整已持续4-5年 [47] 板块估值：处于深度折价状态 * 截至2026年1月16日，H股房地产公司平均净资产价值折价高达66%，A股公司平均折价53% [59] * 板块平均市盈率较高，但2026年及2027年预测市盈率显著降低 [59]