土地拍卖情况 - 锦江区东大街约38.5亩宅地吸引了华润置地、保利发展、中海地产等十家房企参与竞拍，经过超150轮举牌，最终被国贸地产以楼面价35500元/平米竞得，折合总价约23.26亿元，溢价率为75.7%，楼面价跻身成都涉宅用地排名第二 [1] - 武侯区机投街道55亩宅地吸引了中国铁建地产、保利发展、国贸地产3家房企竞争，最终由中国铁建地产以楼面价16600元/平米竞得，折合总价约15.11亿元，溢价率为16.9% [2] 地块特点 - 锦江区东大街38.5亩宅地是近一年成都少有的一环周边宅地供应，也是东大街板块继2022年后的再一次供地 [1] - 武侯区机投街道55亩宅地规划建筑面积91047平米，容积率2.5，起始价约12.93亿元，起拍楼面价14200元/平米 [2] 市场表现 - 今年前五月，成都土地市场持续吸引企业关注，市本级宅地出让金达259亿元，位列全国第五，同比增长73% [2] - 截止5月底，武侯区短期库存去化周期仅8个月，锦江区6个月，区域供不应求态势明显 [2]

地块拍卖结果 - 锦江区茶厂38亩地块以35500元/㎡成交，溢价率75.7%，创成都第二高价地纪录 [1][5] - 地块起拍价20200元/㎡，为成都当前最高起拍价 [3][5] - 国贸经过超150轮竞拍最终胜出，击败华润置地、保利等10家房企 [1][7] 地块核心价值 - 区位优势：位于锦江区一心桥片区，坐拥东大街与一环路双干道交汇，毗邻新希望D10天府等地标 [9] - 交通配套：属牛王庙TOD范围，距离地铁2/6号线换乘站牛王庙站仅数百米 [9] - 商业教育：2公里内覆盖春熙路-太古里等三大商圈，属锦3学区涵盖七中育才等名校 [9] - 规划指标：容积率2.55、建筑密度≤25%、限高80米，为低密高端住宅提供硬件基础 [9][15] 产品定位与市场预期 - 房企计划打造体系内最高端产品，可能推出200㎡+大平层，参考周边D10天府二手房成交价达5-5.8万元/㎡ [13][15] - 地块稀缺性：锦江区二环内新房供应持续收紧，近两年仅鸿山翡翠府等个别项目入市 [11] - 产品创新空间：新规地块允许更高板率，开发商可突破传统高密规划限制 [15][16] 成都高端市场格局 - 当前楼面价前十地块均定位高端，建发金三地块以41200元/㎡居首，招商蛇口大源西地块将落地"玺系"产品 [18][20] - 竞争加剧：茶厂地块入市后，成都千万级高端市场竞争将更激烈，贝好家等项目或推动单价突破6万+ [18][20] - 其他成交：中国铁建同日以16600元/㎡竞得武侯区机投桥55亩地块，溢价率16.9% [21][23]

文章核心观点 Toll Brothers Apartment Living与合资伙伴Carlyle宣布位于德州欧文市的豪华中层公寓社区Peregrine盛大开业 该社区提供高品质住宅和高端设施 为居民带来优质生活体验[1] 项目概况 - Peregrine位于德州欧文市Love Drive 6001号 拥有364套公寓 涵盖工作室 一居室和两居室户型[1] - 近期举行了盛大开业庆典 项目合作伙伴 居民和嘉宾出席[1] 公寓特色 - 公寓采用设计师装修 配备高端设施和现代便利设施 如石英台面 不锈钢电器 智能家居技术等[3] - 部分住宅设有私人露台或阳台 双浴室梳妆台和玻璃淋浴间[3] 社区设施 - 居民可享受酒店式大堂和休息室 两层健身中心 屋顶休息室 游戏室 度假式泳池和庭院等设施[5] - 社区还提供共享办公套房 狗公园和宠物水疗中心 自行车存放和服务区域等[5] 地理位置优势 - 社区融合了居住宁静与城市便利 居民可探索附近公园和户外休闲区 体验当地美食和娱乐[8] - 交通便利 可轻松到达达拉斯和沃思堡的主要就业中心 距离达拉斯沃思堡国际机场仅短途车程[9] 公司相关 - Toll Brothers Apartment Living是Toll Brothers的公寓开发部门 该公司是一家屡获殊荣的财富500强企业 也是美国领先的豪华住宅建筑商[10] - 过去一年里 Peregrine是Toll Brothers Apartment Living在德州开业的第六个多户住宅社区[9] - Toll Brothers成立于1967年 1986年上市 业务覆盖24个州的60多个市场 拥有多个子公司[12] - Toll Brothers连续10多年入选《财富》杂志“全球最受赞赏公司” 2024年其董事长兼首席执行官被《巴伦》杂志评为25位顶级首席执行官之一[13]

公司新总部开业 - 公司新总部位于马萨诸塞州沃尔瑟姆市Trapelo路1601号，占地6万平方英尺，由SGA设计，A/E/C解决方案公司管理项目 [2] - 新总部设有现代化实验室空间、开放式协作区域和现代便利设施，战略位置靠近I-95高速公路 [2] - 公司200名企业员工将迁入新总部，新环境旨在支持现有员工、吸引顶尖人才并为公司创造新机会 [2][3] 公司背景 - 公司成立于150多年前，总部位于马萨诸塞州，是由全美650个家庭农场共同拥有的水果食品、饮料和农业合作社 [4] - 公司主营产品包括纯果汁、气泡果汁以及果酱、果冻等水果制品 [4] - 公司使命是通过美味水果产品为消费者提供可持续的风味体验 [4] 合作伙伴信息 - BXP公司是美国最大的公开交易办公场所开发商、所有者和运营商，在波士顿等六个主要市场拥有1.85亿平方英尺物业组合 [5] - SGA是一家全国知名的多学科设计公司，专注于生命科学、学术、企业商业等多领域的复杂建筑设计项目 [6] 开业活动 - 6月17日举行了盛大的开业剪彩仪式，公司总裁兼首席执行官Trevor Bynum和沃尔瑟姆市长等当地官员出席 [1] - 活动展示了公司最新的Sparkling和ZERO系列饮料创新产品，并提供当地知名食品摊位的茶点 [1]

杭州城东新城锦上万象府项目分析 项目定价与市场表现 - 锦上万象府首开均价65600元/㎡，较原板块住宅限价46500元/㎡上涨19100元/㎡，涨幅41.1% [1] - 首开价格低于此前市场放风的7万元/㎡预期，推出63套高层房源，户型面积183-251㎡，总价区间866万-3108万元 [3] - 项目为城东新城首个不限价楼盘，楼面价40479元/㎡，配置高端（铝板+石材+玻璃外立面、万元级精装、嘉格纳厨卫品牌） [3][5] 板块竞争格局 - 同板块待售项目大家咏印明庐和华润元起观潮府楼面价更高（47485元/㎡、50682元/㎡），区域房价竞争加剧 [5] - 此前限价楼盘翡翠嘉运府/锦和府（限价46500元/㎡）中签率13%-21%，显示改善需求旺盛 [5] - 周边二手房标杆华家池"三兄弟"均价6万-8万元/㎡，一二手无倒挂 [5] 杭州豪宅市场趋势 - 钱江世纪城奥映鸣翠府放风价8.5万-9万元/㎡（户型225-350㎡），滨江水电新村项目楼面价77409元/㎡，预计售价12万元/㎡ [7][8] - 中海望江TOD、保利奥体印象城南等项目楼面价均超5万元/㎡，存在涨价预期 [8] - 杭州取消限价后，高层备案价纪录由中海钱江湾保持（90230元/㎡），新项目入市或进一步突破天花板 [8]

珠海国资重组与珠光控股战略转型 - 珠光控股法定代表人变更为王宇声，珠海13家市属国企中12家已完成一把手任命 [1] - 珠光控股经营范围从重资产实业开发转向轻资产资本运作，新增企业总部管理、资产管理、投资活动等11项服务 [1][2] - 公司剥离实体开发业务，强化股权投资和基金运作，定位向国有资本投资公司转型 [3] 珠光控股与大横琴集团整合 - 2025年4月大横琴集团无偿划转至珠光控股成为二级子公司，实控人仍为珠海国资委 [4] - 新增"融资咨询""品牌管理"服务旨在强化珠澳产业融合，支持横琴粤澳深度合作区建设 [4] - 管理层调整中，王宇声曾任大横琴集团总经理，兼具珠海航空城及横琴粤澳开发投资公司管理经验 [4] 珠海国企格局与资产规模 - 珠海市属国企总资产达12924.06亿元（约1.3万亿元），华发、格力、大横琴三家占比近80% [6] - 大横琴集团总资产1600亿元，控股3家上市公司，开发项目超520个，总投资2600亿元 [6] - 大横琴集团2024年控股世荣兆业51%股权（24亿元），并计划收购宝鹰股份13.95%股权 [6] 横琴粤澳深度合作区发展 - 横琴粤澳开发投资公司成立，注册资本200亿元，由广东恒健、粤澳基金、华发、大横琴联合持股 [7] - 大横琴集团职能从基建开发转向产业导入与跨境资本运作，珠光控股凭借珠澳跨境经验成为整合载体 [7] - 珠光控股历史基因与横琴政策需求形成互补，有望转化为区域产业升级的核心资本平台 [5][7]

经济趋势 - 存款利率连续三次下调至历史低位但储蓄热情未减 因投资渠道亏损和实体经济疲软促使民众重视储蓄 [3] - 广义货币供应量M2突破304 8万亿元达GDP两倍以上 货币超发与金融体系空转现象并存 [11] 房地产行业 - 2022至2025年部分地区房价平均跌幅超30% 但上海深圳等城市房价收入比仍高达40以上 [6] - 2025年房价预计延续稳中缓降态势 需与居民收入匹配才能回归可持续居住属性 [6] 就业市场 - 灵活就业人员达2 4亿人 因实体企业效益下滑导致外卖员、网约车司机等岗位需求激增 [8] 社会结构 - 结婚率生育率持续下降 主因包括彩礼成本20-30万元及婚房压力 养育孩子需50-60万元 [9] - 地方政府财政受土地收入锐减影响 专家建议开征房产税以开辟新税源 [11]

报告行业投资评级 - 看好/维持 [4] 报告的核心观点 - 短期政策加力止跌回稳有望推动板块估值修复，长期需关注房企在新模式下的发展机遇 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业 推荐保利发展、新城控股；华润置地、龙湖集团等也有望受益 [3] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 5月新房销售面积同比降幅有所扩大，销售均价环比回升带动销售金额同比降幅收窄 2025年1 - 5月商品房累计销售面积同比增速为 - 2.9%、前值为 - 2.8%；累计销售金额同比增速为 - 3.8%、前值为 - 3.2% 5月商品房销售面积同比增速为 - 3.3%、前值为 - 2.1%；销售金额同比增速为 - 6%、前值为 - 6.7%；销售均价单月同比增速为 - 2.8%、单月环比增速为 2.5% [1] 开发投资情况 - 5月新开工面积与竣工面积同比降幅收窄，开发投资维持弱势 2025年1 - 5月房屋累计新开工面积同比增速为 - 22.8%、前值为 - 23.8%；房屋累计竣工面积同比增速为 - 17.3%、前值为 - 16.9%；开发投资累计金额同比增速为 - 10.7%，前值为 - 10.3% 5月单月新开工面积同比增速为 - 19.3%，前值为 - 22.1%；竣工面积同比增速为 - 19.5%，前值为 - 27.9%；开发投资金额同比增速为 - 12%，前值为 - 11.3% [2] 到位资金情况 - 5月房企到位资金同比降幅扩大，主要因国内贷款同比变化较大 2025年1 - 5月房地产开发企业累计到位资金同比增速为 - 5.3%，前值为 - 4.1% 5月单月到位资金同比增速为 - 10.1%，前值为 - 5.3% 其中，国内贷款同比增速为 - 13.1%，前值为 14.5%；自筹资金同比增速 - 8.7%，前值为 - 9.6%；定金及预收款同比增速为 - 12.7%，前值为 - 8.5%；个人按揭贷款同比增速为 - 8.5%，前值为 - 12.7% [3] 未来行业大事 - 2025年7月中旬，统计局公布1 - 6月房地产数据 [5] 行业基本资料 - 股票家数113，占比2.5%；行业市值11850.53亿元，占比1.23%；流通市值11039.25亿元，占比1.41%；行业平均市盈率 - 6.92 [5]

报告行业投资评级 中国大陆开发商 - 中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、中国金茂为“增持”评级 [24] - 万科企业为“减持”评级 [24] - 中骏集团、绿城中国、越秀地产为“中性”评级 [24] 中国大陆物业管理公司 - 华润万象生活、中国海外发展、保利物业、绿城服务为“增持”评级 [24] - 碧桂园服务、雅生活服务为“减持”评级 [24] 报告的核心观点 - 从股权角度看，非国企开发商重新发行美元债券更多是象征性举措，难以让企业彻底摆脱困境；从信贷角度看，这将降低违约风险，为后续发行铺平道路，对行业有积极影响 [1] - 改善运营现金流是开发商复苏的更可持续方式，若有促进房地产销售的新政策，将更令人振奋 [1] - 股东贷款和商业地产贷款是比美元债券更具成本效益的离岸债券再融资方式 [8] 根据相关目录分别进行总结 新动态 - 6月9日，彭博报道新城发展考虑通过2.5年期美元债券发行筹集2 - 3亿美元，用于偿还现有债务；6月11日，澎湃新闻报道暂定票面利率区间为11 - 13%；此次发行早在5月20日就有报道，目前处于初始阶段，结果不确定 [4] 象征意义 - 这是两年来非国企开发商首次发行美元债券，意味着关闭数年的海外债券渠道可能重新向非国企开放 [4] 新城发展的影响 - 若债券成功发行，新城发展流动性将改善，再融资风险降低，但资金成本将提高，预计总利息支出将按预估基础增加15% [4][5] 再融资的替代方案 - 股东贷款（如万科成本仅2.34%）和商业地产贷款（如龙光成本为3 - 4%，期限10年）是更具成本效益的离岸债券再融资方式 [8] 可能考虑发行美元债券的企业 - 领先国企开发商因成本高，至少目前不太可能发行；幸存非国企开发商可能有更高动力；有再融资需求且境内新选择有限的企业可能考虑；有国家支持但股权结构混合的企业也可能考虑；有债券违约的困境开发商不太可能发行 [8] 股票评级和目标价 中国大陆开发商 - 华润置地、中国海外发展、中国金茂、龙湖集团为“增持”评级，目标价分别为30港元、16.5港元、1.55港元、14港元 [24] - 万科企业为“减持”评级，目标价3.3港元 [24] - 中骏集团、绿城中国、越秀地产为“中性”评级 [24] 中国大陆物业管理公司 - 华润万象生活、中国海外物业、保利物业、绿城服务为“增持”评级，目标价分别为38.5港元、7港元、40港元、4.8港元 [24] - 碧桂园服务、雅生活服务为“减持”评级，目标价分别为5港元、2.2港元 [24]

报告行业投资评级 - 对COLI、CR Land、Greentown、Jinmao、Longfor给予买入评级；对China Vanke (H)、Gemdale、ОСТ、Vanke (A)给予卖出评级；对Seazen、CMSK、Poly给予中性评级 [61] 报告的核心观点 - 中国住房供应比率在国家层面合理但城市层面存在差异，库存集中在三四线城市，考虑未售库存后不同情景下住房供应比率变化不同，去库存需万亿资金，看好部分开发商 [5][8][35] 根据相关目录分别进行总结 住房供应比率现状 - 选取78个样本城市，占2023年约一半人口和住房存量、2024年约60%GDP和财政收入，2023年末一线、二线、三四线样本城市住房供应比率分别约为0.7X、0.89X、1.02X，约37%样本城市供应比率低于0.9X，26%高于1.1X，多为三四线样本城市 [8] - 多数发达市场住房供应比率约为1.1X，中国城市人均居住面积提升空间有限 [8] 考虑未售库存的情景分析 - 2025年1季度末样本城市未售住宅库存超15亿平方米，近半为生地，平均可售库存26个月，总未售库存6年 [22] - 设定四种情景计算住房供应比率变化，保守情景下一线和二线城市供应比率仍较稳健，三四线样本城市不然 [27] - 情景1最保守，假设城市家庭数量和人均居住面积无变化；情景2假设家庭数量不变，人均居住面积扩大0 - 5%；情景3假设人均居住面积不变，城市家庭数量增加2 - 10%；情景4最乐观，结合情景2和3假设 [28][29] 结构性去库存资金需求 - 假设1.1X住房供应比率合理，供应不足和长期土地供应短缺城市需额外土地供应，相当于2018 - 2024年平均年土地成交量的5 - 6倍，这些城市占2018 - 2024年全国住宅土地销售的53% - 68% [35][37] - 供应过剩城市需回购超70%的1季度末未售库存，资金约7000亿 - 1.6万亿元，相当于2024年全国GDP的0.5 - 1.2%、财政收入的3 - 7%，政府自3月加速土地回购，截至5月中旬已宣布近4000亿元，70%用于回购地方政府融资平台土地，超80%位于低线城市 [37] 对开发商的观点 - 看好部分开发商，因其一手房均价表现更具韧性，新项目投资与表现好的市场更契合，2024 - 1季度25其土地储备投资86%集中在前十城市，2023年平均住房供应比率为0.8X，保守情景下为0.9X [50] - 2025年投资改善，旧低毛利土地储备销售贡献减少，预计2027年后利润率和净资产收益率提升，支持估值进一步改善，覆盖开发商2025年目标市净率平均为0.6X，较当前高0.1X，2026 - 2027年平均有1个百分点的净资产收益率恢复空间 [51]