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The RMR Group(RMR) - 2025 Q2 - Earnings Call Transcript

2025-05-08 02:00

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后净收入为每股0.28美元，可分配收益为每股0.40美元，略低于预期 [5][13] - 本季度经常性服务收入为4550万美元，较上一季度减少约180万美元，主要因资本支出低于预期和管理的股权REITs企业价值下降，不过从两项住宅合资企业获得的70万美元收购费用部分抵消了这一影响 [13] - 预计下一季度经常性服务收入在4400万 - 4500万美元之间 [13] - 本季度经常性现金薪酬为4210万美元，较上一季度减少约50万美元，反映了近期裁员行动的影响，预计下一季度将降至约3900万美元，现金薪酬报销率预计降至48% [14] - 本季度经常性G&A为1070万美元，扣除60万美元年度董事股份赠款后，较上一季度略有下降，预计下一季度接近1050万美元 [14] - 预计下一季度调整后每股收益在0.28 - 0.30美元之间，调整后EBITDA在1900万 - 2000万美元之间，可分配收益在每股0.42 - 0.44美元之间 [15] - 股息支付率约为79%，有1.37亿美元现金在手且无企业债务 [15] 各条业务线数据和关键指标变化住宅业务 - 本季度完成两笔南佛罗里达住宅社区合资收购，总交易价值约1.96亿美元，从机构投资者筹集6430万美元股权资本，公司作为普通合伙人出资1100万美元，持有合资企业加权平均15%的权益 [6] 零售业务 - 4月完成一笔位于芝加哥郊外的2100万美元增值社区购物中心收购，目前该中心入住率为77%，目标是在预计的五年持有期内实现中高两位数回报，预计该收购在2025财年每季度产生约35万美元EBITDA [7][13] 公共资本客户业务 - DHC第一季度业绩稳健，收入、正常化每股FFO和调整后EBITDA均大幅超出共识预期，DHC SHOP部门合并NOI同比增长49% [9] - SVC第一季度业绩也超出共识预期，酒店组合RevPAR同比增长2.6%，超过行业40个基点，受益于三重净租赁资产稳定现金流，计划今年出售123家非核心酒店，约1.1亿美元 [10] - ILPT第一季度业绩凸显其投资组合质量，本季度完成230万平方英尺租赁活动，加权平均租金比之前租金高出约19%，虽2027年前无最终债务到期，但仍在探索去杠杆和再融资途径 [11] - OPI全国办公物业组合面临逆风，正与顾问探索解决即将到期债务义务的所有选择 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 住宅市场新供应减少，有利于2026年租金增长和入住率提升，关税行动将进一步减缓新开工建设，加强阳光地带市场住宅基本面 [6] - 零售市场过去几年空置率极低，有大量正向吸纳，公司自身零售组合中若有空置空间，十有八九能找到租户填补且租金更高，主要因过去十多年零售建设不足，需求在过去几年赶上供应 [21][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为在他人退缩时应抓住机会，如在住宅和零售市场进行投资，以实现投资组合多元化和私人资本资产管理规模增长 [6][7] - 计划未来6 - 12个月利用资产负债表收购约1亿美元增值零售物业，建立业绩记录后再筹集第三方资金 [7][8] - 公司业务模式持久，约70%的资产管理规模来自永续资本，能在动荡经济环境中推进新举措 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济环境不确定，管理的股权REITs资本支出减少和去杠杆活动对公司收入产生不利影响，但公司仍与私人资本投资者就各投资计划保持沟通 [5] - 虽当前募资环境具有挑战性，但对未来增长私人资本资产管理规模有信心，过去不到五年已从几乎为零增长到超120亿美元，预计未来五年私人资本资产管理规模将占公司总资产管理规模一半以上 [9] - 公司对协助客户实现财务和战略目标的进展感到满意，期待在未来季度更新进展 [12] 其他重要信息 - 公司发布年度可持续发展报告，概述了对约2000处物业组合可持续发展的承诺，报告链接可在公司网站rmrgroup.com找到 [15] 问答环节所有提问和回答问题: 增值零售收购的战略理由、为何保留在资产负债表及业务计划 - 公司在零售领域有15年投资经验，管理约50亿美元零售资产、超500处零售物业，认为零售市场部分领域正处于转折点，社区购物中心能产生高回报，当前零售市场空置率低、需求赶上供应，是利用公司专业知识获取超额回报的好时机 [19][20][21] - 首次进行增值零售投资，先在资产负债表上建立业绩记录，再以此筹集第三方资金 [23] 问题: REIT资本支出减少的情况、是否为正常水平及季节性影响 - 每年第一季度通常是季节性低点，上一年最后一个季度是高点，由于REIT客户当前的司法支出和资本限制，这种低水平支出可能会持续几个季度 [26] 问题: 股息覆盖情况及资本分配考虑 - 公司对当前股息支付率感到满意，股息覆盖率约79%，是季节性低点，随着住宅业务资产管理规模增长和REIT股价改善，股息风险不是当前关注重点 [29][32][33] - 公司无企业债务、有大量现金和未使用的企业信贷额度，有能力在资产负债表上增加投资，认为为股东提供股息回报与进行高回报投资之间应保持平衡 [29][30][31] 问题: 潜在合作伙伴投资的宏观和房地产环境要求及资金可用时间 - 私人资本有限合伙人寻求比五年前更高的回报，公司因此加大对增值投资策略的投入，投资者仍在投资，上一季度为佛罗里达两处房产引入数千万美元合资资本 [36] - 当前是自金融危机以来最困难的私募股权募资环境，预计随着世界更稳定、利率前景更明朗，有限合伙人会更愿意投资，公司预计2025年在私人资本计划上支出超1亿美元 [37][38] 问题: 本季度相比上季度是否有更多资产放入资产负债表的可能性 - 在住宅领域有可能，公司也在寻找更多增值零售中心，但加速资产管理规模增长的关键是筹集第三方资本并进行共同投资 [39] 问题: 除4月收购的增值购物中心外，该投资组合规模 - 已收购的购物中心投资2100万美元、约20.4万平方英尺，预计可增长至约1亿美元资产 [42] 问题: 1亿美元是已签约还是在管道中的数字 - 是管道数字，目前除已完成收购外无其他意向书或合同，但公司正在积极评估此类投资 [43] 问题: 3月31日建设监督收入是否考虑了DHC和SVC的处置活动 - 该收入数据已包含所有计划支出和活跃的处置活动 [44][45]