报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 首农产业园 REIT 底层资产优质，租户稳定，预测分派率高，估值有吸引力，上市初期或获较大关注，但需警惕估值溢价、租户集中等风险 [2] 根据相关目录分别进行总结 基础发行要素 - 首农产业园 REIT 首发募集份额 10 亿份，询价区间 2.303 - 3.838 元/份，预计募资 30.701 亿元，资金投向西郊食品冷冻厂城市更新项目和首农医学工程交叉创新中心 [7] 项目资产较新、设施先进，处于科创核心产业聚集区 - 底层资产对标甲级写字楼，定位高精尖办公型产业园，配套设施优，满足企业需求，快手、小米入驻 [9][12] - 上地区域产业园区存量居北京第 3，物业质量分化，平均出租率降至 70%，本项目设施较优较新 [14][15] - 原始权益人首农信息国资背景，经营稳健，首农食品集团有 10 个可扩募产业园类资产 [18][22] 营收持续缩水，利润率水平较高 - 项目收入 100% 来自市场化租金，22 - 24 年营收、EBITDA 持续下行，CAGR 分别为 -10.3%、-15.2% [2][24] - 22 - 24 年项目毛利率 82%/80%/76%，EBITDA 利润率 90%/84%/81%，高于建信中关村 REIT [27] 出租率高位企稳，两大租户租约稳定 - 快手、小米合计租赁面积超 9 成，租赁黏性强，快手租购打造总部，小米因业务扩张租赁 [2][31] - 22 - 24 年项目出租率 96.7%/96.5%/94.5%，高于建信中关村 REIT，周边未来三年有 39 万方研办供给 [35][38] - 24 年月租金 197 元/平方米，在周边竞品中较高，24 年 7 月、25 年 1 月调降租金增长率、延迟增长时点 [39][41] - 截至 25 年 5 月末，5 年以上租约面积占比超 80%，近 5 年到期时点分散 [42] 项目估值对比 - 25H2/26 年预测分派率 8.29%/8.23%，显著高于其他产业园 REITs [2][46] - 项目折现率 6%，低于平均水平和中金亦庄产业园 REIT，资产评估增值 74.21%，低于可比均值 [2][48] - P/NAV 1.00 - 1.66 倍，P/FFO 16.25 - 27.08 倍，与已上市产业园 REITs 相当，首发估值折溢价率 -24.89% - 25.18% [2][52] - 预测 25/26 年资本化率 9.19%/9.48%，25 年高于中金亦庄产业园 REIT 预测值 [2][56]

产品概况 - 国泰君安东久新经济REIT是国内首批工业厂房类产业园REITs之一，也是长三角一体化示范区REITs联动发展的重要实践 [1] - 底层资产由4个产业园组成，分别位于上海金山、苏州昆山、无锡和常州，总建筑面积283934平方米，可租赁面积278282平方米 [2] - 无锡智造园位于无锡国家高新技术产业开发区核心地带，交通便利，1小时经济圈覆盖上海、苏州、南京等长三角核心城市 [2] 资产运营表现 - 截至2025年一季度，底层资产共有租户44家，主要分布在精密机械、高新材料、信息产业和汽车装备等领域 [3] - 自2022年10月上市以来，各季度平均月末出租率均保持在95%以上 [5] - 园区内头部企业为定制化空间投入高昂改造费用，形成高端制造为核心的"铁三角"租户结构，租约黏性强 [3] 资产质量与竞争优势 - 无锡智造园采用创新设计，8栋钢结构单层厂房面积4400至8500平方米，层高11米以上，地坪荷载每平方米3吨，满足高端制造需求 [2] - 园区外资企业租约多超过五年，供应链和市场已实现国产化，受关税调整影响小 [3] - 长三角制造业智能化转型推动高标准产业载体需求攀升，园区凭借交通枢纽优势和政策支持成为企业优先落户地 [2] 扩募计划 - 正在积极推动扩募工作，拟扩募资产为东久（南通）智造园及东久（重庆）智造园一期项目，已提交申报 [4] - 扩募资产将与现有园区形成产业互补，优先注入具备智能制造基因、租金收益稳定的优质项目 [4] - 扩募将增厚分派率、分散风险并为投资者创造长期价值 [5]

公司活动信息 - 投资者关系活动类别为业绩说明会 [2] - 活动于2025年4月30日15:30 - 17:00采用网络远程方式在深圳证券交易所“互动易平台”进行，面向全体投资者 [2] - 上市公司接待人员包括董事长兼总经理杨文江等7人 [2] 行业与公司业务发展 - 公司立足实际，保持战略定力，深化高质量发展路径，保障核心主业稳健发展同时探索新赛道，构建多元化利润池 [2] - 产业园作为驱动区域经济转型升级的重要载体，公司将顺应行业趋势，结合政策与市场需求，打造差异化园区服务品牌 [3] - 随着现金使用频率减少与移动支付普及，金融机构数字化转型使传统金融设备行业需求缩减，公司积极外延拓展 [3] 公司财务情况 - 2024年度公司归属上市公司股东的净利润为10,906,913.40元，较上年同期下降29.40% [3] - 2024年度公司归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为9,839,626.08元，较上年同期增长11.97% [3] 公司未来盈利驱动 - 公司坚持“内生深耕、外延拓展”思路，主业通过精益化管理提升效益，为转型提供现金流保障 [3] - 公司动态构建市场适应机制，积极寻求发展新机遇 [3]

财务表现 - 2024年全年实现主营业务收入11.49亿元，同比降低14.07% [1] - 2024年主营业务利润7690.90万元，同比增长23.98% [1] - 2025年一季度营业收入2.99亿元，同比增长74.53% [2] - 2025年一季度归母净利润1623.16万元，同比大幅增长243.67% [2] - 2025年一季度经营活动现金流量净额8.01亿元，同比增长712.04% [2] 业务分项表现 电缆业务 - 2024年电缆业务收入10.77亿元，同比增长7.36% [1] - 2024年电缆业务主营业务利润6909.36万元，同比增长23.40% [1] - 子公司曲阜电缆通过市场开拓提升高附加值产品规模 [1] 租赁及物业服务 - 2024年租赁及物业服务收入6631.59万元，同比降低7.74% [1] - 2024年该业务主营业务利润704.00万元，同比大幅增长151.09% [1] 产业园项目 - 2024年产业园项目收入573.62万元，同比增长127.36% [2] - 产业园开发业务聚焦优势资源，打造专业特色产业投资运营主体 [2] - 公司积极探索产业园综合开发模式，加快重点项目落地 [2] 战略与管理 - 全资子公司宁华物产深化综合资产管理运营体系应用 [1] - 公司加强ESG规划管理，推进国企改革和治理水平提升 [2] - 公司坚持党建引领，聚焦主营主业并落实节能减排要求 [2] - 2025年计划强化董事会作用、改善资本结构、深化党建赋能 [3]