首农产业园REIT发行上市 - 首农产业园REIT作为北京市年内第二单城市更新产业园类型的基础设施REIT在上交所发行上市 募集资金约37亿元 相较项目申报估值溢价20 2% 是国内首单溢价超过20%的公募REITs产品 上市首日一度涨停 [1] - 该项目底层资产为位于北京市海淀区的中关村移动智能服务创新园（首农元中心） 原为首农食品集团下属三元食品股份有限公司的办公及生产旧址 通过对原有工业遗存的改造升级 成功实现从传统食品工业空间向现代高科技产业载体的转型 [4] - 项目净回收资金拟以资本金注入方式支持首农金融科技创新园等后续城市更新项目建设 形成"盘活存量资产—支持新增投资—形成优质新资产"的良性循环机制 [9] 城市更新与产业升级 - 中央城市工作会议指出 我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 高质量开展城市更新成为提升城市综合承载能力的重要抓手 [4] - 首农元中心现已吸引多家移动智能服务领域龙头企业总部入驻 有效带动区域产业结构优化升级 为城市高质量发展注入新动能 [4] - 首农元中心致力于打造集产业聚集、功能再造、环境优化于一体的创新空间 为高精尖产业发展和高端人才培养提供坚实支撑 有力促进北京市科技产业生态繁荣与区域经济增长 [6] 园区设计与创新生态 - 园区建筑设计巧妙融合历史记忆与现代科技 通过选用陶土艺术砖、阳极氧化铝板和焕彩铝板等多样材质 使建筑立面在光影变幻中呈现丰富色彩 激发科技人才的创新灵感 [6] - 对原罐装车间设备进行艺术化保留 打造"银河号"主题雕塑 实现工业风貌与现代创新的有机融合 [6] - 园区建设可容纳4000余辆自行车的专属车库 设计开阔明亮、科技感十足 并融入社交互动功能 致力打造成为"北京最美自行车库" [6] 政策支持与市场表现 - 首农产业园项目于2022年3月纳入北京市基础设施REITs项目库 北京市发展改革委专人负责对接 全过程指导项目筛选优质底层资产、完善产品设计方案 [9] - 北京市REITs工作专班累计组织召开专题会10余次 高效协调相关单位办理投资管理手续及出具支持函件共7项 [9] - 截至目前 北京市共有13单基础设施REITs项目成功发行上市、总募集资金规模约311亿元 分别占全国项目数量的18 8%、募集资金规模的16 7% 发行上市数量和募集资金规模持续保持全国首位 [9] 未来发展规划 - 北京市将进一步健全基础设施REITs工作机制 加强项目辅导与合规性手续办理服务保障 [10] - 持续将基础设施REITs作为盘活存量资产、扩大有效投资的重要抓手 推动更多符合条件的项目发行上市 [10]

行业动态 - 中国公募REITs市场发展迅速 全市场REITs总数量达68只 最新市值达2047亿元 成为亚洲第一 [1] - 中小基金公司正通过REITs实现"弯道超车" 部分公司已形成规模效应 [1] - 我国REITs潜在规模可达万亿级 占GDP的3%-5% [2] 公司布局 - 创金合信基金旗下首只REITs——首农产业园产品正式获批 首次入局REITs [1] - 华能国际拟开展华能煤电REIT项目申报发行工作 由长城基金担任基金管理人 [1] - 中信建投基金以83.78亿元REITs管理规模领跑中小同行 [1] - 国泰君安资管以4只REITs产品数量占优 [1] - 红土创新基金REITs规模占全部基金规模比例达17.98% 两单业务贡献近五分之一规模 [1] 战略意义 - 对中小公募而言 布局REITs是突破传统竞争壁垒的战略选择 [2] - REITs业务高度依赖对基础设施资产的获取和运营能力 具备产业股东背景的中小公募可借势突围 [2] - 公募REITs市场未来将是一个大市场 中小基金公司需结合自身特点积极布局新领域 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 首农产业园 REIT 底层资产优质，租户稳定，预测分派率高，估值有吸引力，上市初期或获较大关注，但需警惕估值溢价、租户集中等风险 [2] 根据相关目录分别进行总结 基础发行要素 - 首农产业园 REIT 首发募集份额 10 亿份，询价区间 2.303 - 3.838 元/份，预计募资 30.701 亿元，资金投向西郊食品冷冻厂城市更新项目和首农医学工程交叉创新中心 [7] 项目资产较新、设施先进，处于科创核心产业聚集区 - 底层资产对标甲级写字楼，定位高精尖办公型产业园，配套设施优，满足企业需求，快手、小米入驻 [9][12] - 上地区域产业园区存量居北京第 3，物业质量分化，平均出租率降至 70%，本项目设施较优较新 [14][15] - 原始权益人首农信息国资背景，经营稳健，首农食品集团有 10 个可扩募产业园类资产 [18][22] 营收持续缩水，利润率水平较高 - 项目收入 100% 来自市场化租金，22 - 24 年营收、EBITDA 持续下行，CAGR 分别为 -10.3%、-15.2% [2][24] - 22 - 24 年项目毛利率 82%/80%/76%，EBITDA 利润率 90%/84%/81%，高于建信中关村 REIT [27] 出租率高位企稳，两大租户租约稳定 - 快手、小米合计租赁面积超 9 成，租赁黏性强，快手租购打造总部，小米因业务扩张租赁 [2][31] - 22 - 24 年项目出租率 96.7%/96.5%/94.5%，高于建信中关村 REIT，周边未来三年有 39 万方研办供给 [35][38] - 24 年月租金 197 元/平方米，在周边竞品中较高，24 年 7 月、25 年 1 月调降租金增长率、延迟增长时点 [39][41] - 截至 25 年 5 月末，5 年以上租约面积占比超 80%，近 5 年到期时点分散 [42] 项目估值对比 - 25H2/26 年预测分派率 8.29%/8.23%，显著高于其他产业园 REITs [2][46] - 项目折现率 6%，低于平均水平和中金亦庄产业园 REIT，资产评估增值 74.21%，低于可比均值 [2][48] - P/NAV 1.00 - 1.66 倍，P/FFO 16.25 - 27.08 倍，与已上市产业园 REITs 相当，首发估值折溢价率 -24.89% - 25.18% [2][52] - 预测 25/26 年资本化率 9.19%/9.48%，25 年高于中金亦庄产业园 REIT 预测值 [2][56]