公司2025年业绩表现 - 尽管2025年对行业而言是充满挑战的一年，但公司业绩表现稳健 [1] - 2025年英国市场净私人住宅预订率为每周每销售网点0.75套，与2024年的0.75套持平 [2] 行业与市场环境 - 2025年对整个行业来说是又一个充满挑战的年份 [1] - 延迟的预算案影响了2025年下半年客户情绪，并导致了客户的不确定性 [2] 公司战略与前景 - 公司正在执行其战略，并对业务的中期定位保持信心 [1]

澳洲住宅建设活动 - 2025年11月经季调后的住宅建筑许可数量大幅反弹，单月增幅超过15%，创近四年高位，扭转了前一个月的回落走势[3] - 反弹由多个细分领域共同推动，多单元住宅（不含独立房屋）的审批量表现尤为强劲，成为拉动整体数据的核心力量，独立住宅审批也出现温和改善[3] - 新南威尔士、维多利亚和昆士兰等人口与经济大州贡献突出，显示需求回暖具有广泛性[3] 美国货币政策 - 美联储官员指出当前利率水平已接近中性区间，缺乏迫切理由在短期内进一步放松政策立场[5] - 官员强调在通胀尚未明显低于目标、经济仍具韧性的背景下，贸然转向宽松可能带来新的风险[5] - 在财政刺激与既往政策效应支撑下，美国经济增长有望维持在潜在水平附近，就业市场降温节奏有序，显示出软着陆特征[5] 日本制造业 - 最新的Reuters短观调查显示，日本制造业景气判断指数降至半年低点，反映出外部需求走弱对部分产业形成持续压力[7] - 原材料与重工业相关板块首当其冲，钢铁、化工等行业普遍提到海外订单减少与价格竞争加剧[7] - 行业间差异明显，汽车与电子机械等领域的信心回落幅度相对有限，显示日本制造业内部仍存在结构性韧性，不少企业预计二季度信心有望回升[7] 美国通胀 - 美国12月整体消费者物价指数按月小幅上升，符合市场预期，而剔除食品和能源后的核心指标涨幅低于预测，显示价格压力并未重新加速[9] - 住房相关成本仍是通胀的主要推手，但其影响已趋于稳定，在同比层面，核心通胀进一步回落，强化了通胀受控的判断[9] - 能源与食品价格波动对整体通胀结构的扰动有限，这种组合意味着美联储在评估政策路径时将拥有更大的灵活度[9]

兵团“好房子”建设政策与项目 - 兵团住房和城乡建设局发布了首批“好房子”建设典型经验做法清单，共有6个住房建设项目入选，分别来自四师可克达拉市、八师石河子市、十二师和十三师新星市 [1] - “好房子”的定义是具备安全、舒适、绿色、智慧等核心特征的住宅 [1] - 为提升职工群众居住品质，兵团多部门于2025年联合印发了《关于进一步提升住房品质的实施意见》，该文件以“安全、舒适、绿色、智慧”为导向，并从优化住宅用地供给、加强小区规划引导等8个方面进行了重点部署 [1] 入选项目经验推广与未来方向 - 官方表示，本次入选的“好房子”建设典型经验做法亮点突出、贴合民生 [2] - 各师市住建部门将被指导结合本地实际，学习借鉴这些经验做法 [2] - 未来将通过强化政策支持与科技引领，从设计、建造、管控、环境优化等多维度协同发力，以持续推动住房品质提升，建设更多符合职工群众需求的高品质“好房子” [2]

政策发布与执行 - 日照市住建局印发《日照市住宅品质提升设计导则(试行)》，明确自2026年1月1日起全市新建住宅项目全面执行新标准 [1] - 《导则》涵盖11章124条内容，覆盖建筑、结构、给排水、电气、暖通、无障碍、智能化、室外设施、绿化景观、施工建造等全领域技术规范 [1] - 政策旨在推动住宅建设从“有没有”向“好不好”的品质升级，落实“好房子”建设工作部署 [1] 居住舒适与安全标准 - 针对隔音问题，规定高速公路、铁路等沿线首排住宅及紧邻小区汽车坡道的住宅，卧室、起居室外门窗计权隔声量不小于35dB，分户墙采用不小于200mm厚混凝土墙或其他隔声效果达50dB以上的构造 [2] - 设有地暖、集中式中央空调等系统的住宅，层高不低于3.15米 [2] - 地下室汽车库采用耐磨防滑新型材料，标准小型车垂直式停车位尺寸不小于2.50米×5.50米，主车道净宽不小于6.00米，且所有电梯均通达地下车库各层 [2] 绿色低碳与智能化建设 - 要求高品质住宅绿色建材应用比例不低于50%，鼓励执行三星级绿色建筑、超低能耗建筑标准并取得认证 [3] - 小区道路与景观照明实现智能分组控制，小区出入口、单元大堂设置无接触门禁系统，电梯配备电动自行车进入智能监测设备 [3] - 搭建智慧小区服务平台，整合人行车行管理、设备运维等功能，配套智能快递、自助洗车、电动车充电桩等便民设施 [3] 适老化与无障碍设计 - 小区绿地主要出入口设置提示盲道与无障碍出入口，地坪坡度大于5%的小区至少配置1个无障碍居住绿地 [3] - 住宅单元入口设平坡出入口，公共区域室内走道净宽不小于1.30米，户门外预留不少于1.50米缓冲空间 [3] - 卫生间、浴室等区域安装助力扶手或预埋件，卧室至卫生间动线设置感应脚灯，老年活动场地选址保障大寒日3小时以上日照 [3] 实施与监管机制 - 住建局将加大《导则》宣贯培训力度，强化规划、设计、施工、验收全流程监管 [4] - 将“应”执行的强制性条文与“宜”鼓励的推荐性条文纳入高品质住宅评价指标体系，作为项目评估重要依据 [4] - 通过全链条严格管控，推动品质要求转化为居住体验，为房地产市场良性循环和健康发展注入新动力 [4]

英国建筑业PMI数据表现 - 12月标普全球建筑业采购经理人指数为40.1，较11月的39.4微升，但仍低于经济学家预期的42.3 [1] - 该指数低于50意味着行业处于萎缩状态，且12月数据是自2020年5月以来表现第二差的月份 [1] 住宅建设子行业状况 - 住宅建设子指数从11月的35.4降至12月的33.5，创下逾五年半以来的最低点 [1] - 住宅建设正以自新冠疫情首次封锁以来最快的速度下滑，且其低迷状况在恶化 [1] 政府政策与市场环境 - 工党政府曾承诺在五年内建造150万套住房以争取年轻选民，但目前该目标极有可能落空 [1] - 尽管政府正在放宽规划法规以刺激建设，但高利率和低迷的住房市场已导致该计划偏离轨道 [1]

文章核心观点 - 分析师从短期、中期和紧急状态三个阶段，阐述了可能影响住房可负担性的新计划措施，并讨论了利率下降对行业的影响 [1][6] 短期措施 - 可利用政府资助企业补贴抵押贷款、购买更多机构抵押贷款支持证券进入其投资组合，并降低担保费 [1] - 担保费可能高达每笔贷款60个基点 [2] - 可降低关税，目前每套住房的关税为9300美元，其中仅木材关税就达2500美元 [2] 中期措施 - 可通过助学金或奖学金等方式，鼓励更多年轻人投身建筑行业，以重建劳动力队伍 [3] - 可开始在联邦土地上建房，并砍伐更多木材 [3] - 在联邦土地上建房面临基础设施缺失的挑战，例如在西南部地区，缺乏水电等设施，这需要大量时间建设 [4][5] 住房紧急状态措施 - 联邦政府可向各州施压，以减少在土地要求方面的限制 [4] - 但许多相关决策由地方和市政层面做出，且邻避主义盛行，导致措施难以实际推行 [4] 利率对行业的影响 - 降低利率（如总统所推动的）确实能提高住房可负担性 [6][7] - 根据全美房地产经纪人协会的可负担性指数，指数高于100意味着收入中位数者可以购买价格中位数的住房 [7] - 与当前抵押贷款利率相比，建筑商将利率降至5%会产生巨大差异，能使可负担性指数回归长期正常化水平 [8]

项目概况与进展 - 蕃瓜弄小区旧住房改建（拆除重建）项目已提前两个月完成主体结构封顶 预计2027年上半年迎接居民回搬[1] - 项目为上海市级重点民生工程 承载1122证居民的安居梦想 改建后将新建6幢多层和高层电梯住宅 提供1285套房源[1] - 项目配套建设地下车库约790个车位实现人车分流 同步建成社区卫生服务中心等9000平方米公共配套设施 小区绿化率提升至37%[1] 项目背景与原有状况 - 蕃瓜弄小区地处上海中心城区核心地段 紧邻上海火车站 占地约2.5万平方米 曾是上海人口密度最大的棚户区[2] - 原有房屋因“小梁薄板”结构缺陷 97种原始户型中最小仅6.5平方米 存在房屋老化、厨卫共用、空间逼仄等问题[2] 改造策略与社区服务 - 天目西路街道创新推出旧住房改建“八法” 通过一线聚力、一户一策、党员带头等举措破解签约难题[3] - 针对复杂户型和产权问题 经反复研究优化 将97种原始户型归并为8种基础户型和47种细分户型 实现独用厨卫、独立阳台、朝南户型每户标配[3] - 针对小区高龄老人等特殊群体占比高的特点 居委会创新建立“一人一档”动态跟踪服务机制 将行动不便的老人划分为8个责任区块进行精准帮扶[3] 施工管理与技术应用 - 项目临时党支部定期组织座谈并制定专项方案解决施工噪声、扬尘等关切 常态化开展“工地开放日”活动[4] - 施工团队引入多项智能建造技术 包括优化施工图440余处、应用深基坑智能化监测系统、伺服式预应力混凝土支撑技术控制变形、采用PC装配式构件及静音施工工艺[4] - 推行“分段施工、穿插作业”模式 水电煤管线同步进场、电梯安装提前介入 在保证质量的前提下压缩了工期[4]

财务数据和关键指标变化 - 2025财年第四季度总营收为16.9亿美元，住房收入为16.8亿美元，同比下降15% [21] - 第四季度交付3,619套住房，超过指引中点，平均售价下降7%至466,000美元 [21] - 第四季度住房毛利率为17%，调整后住房毛利率为17.8%（剔除了1,370万美元的库存相关费用），同比下降310个基点 [22] - 第四季度房屋建筑营业收入下降至1.17亿美元，占收入的6.9%；调整后（剔除库存相关费用和加速股权薪酬费用）为1.47亿美元，占收入的8.7% [23] - 第四季度净利润为1.02亿美元，摊薄后每股收益为1.55美元；调整后净利润为1.26亿美元，调整后摊薄每股收益为1.92美元 [23] - 2025财年全年总营收超过62亿美元，住房收入为62.1亿美元，同比下降10%；交付12,902套住房 [23] - 2025财年全年摊薄每股收益为6.15美元，每股账面价值增长10%至61.75美元 [24] - 2025财年向股东返还资本超过6亿美元，包括约5.4亿美元的股票回购（平均价格57.37美元/股）和股息 [17] - 2026财年第一季度指引：住房收入预计在10.5亿至11.5亿美元之间，交付量预计在2,300至2,500套之间 [24] - 2026财年第一季度住房毛利率（假设无库存相关费用）预计在15.4%至16%之间 [24] - 2026财年第一季度SG&A费用率预计在12.2%至12.8%之间 [25] - 2026财年全年指引：住房收入预计在51亿至61亿美元之间，交付量预计在11,000至12,500套之间 [26] - 第四季度末总流动性为14.3亿美元，包括2.29亿美元现金和未使用的12亿美元循环信贷额度 [28] - 总债务与资本比率目标约为30%，当前为30.3% [28] - 第四季度回购160万股股票，返还资本1亿美元 [28] - 2025财年回购约940万股股票，占年初流通股的13% [29] - 自2021年底启动回购计划以来，已回购近36%的流通普通股 [29] - 董事会批准了新的10亿美元股票回购授权，年底时仍有9亿美元可用额度 [29] - 2026财年第一季度计划回购5,000万至1亿美元的股票 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度净订单量为2,414份，平均每月每社区吸收率为3套，与过去两年第四季度的平均速度一致 [6][9] - 第四季度取消率稳定在18% [9] - 第四季度开始建造1,827套住房 [12] - 按订单建造住房的毛利率比库存销售高出3至5个百分点 [12] - 第四季度，使用公司合资贷款机构KBHS Home Loans的买家占比为80% [13] - 使用KBHS的买家平均家庭收入约为130,000美元，平均FICO信用评分为743分，平均首付比例为17%（约80,000美元） [13] - 第四季度交付的住房中，有10%是全现金买家 [14] - 公司库存中约有1,700套住房，其中超过1,000套已接近完工或处于完工阶段 [40][41] - 第四季度，按订单建造住房占交付总量的57% [11] - 11月，按订单建造销售比例上升至中高50%区间，12月进一步上升至60%区间 [50][51] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度末活跃社区数量为271个，同比增长5% [10] - 预计2026财年第二季度（春季销售旺季）社区数量将达到年内峰值，比271个增加约9至13个 [40] - 2026财年第一季度计划新开35至40个社区 [11] - 公司在西雅图、博伊西和夏洛特的新建分部正在成熟，对业绩的贡献日益显著 [15] - 公司看到了在所有阳光地带市场逐步扩大份额的机会 [15] - 公司在科罗拉多州中部的一个社区因住房要求变更导致成本结构变化，计提了减值 [70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是回归并专注于按订单建造销售模式，目标是将BTO交付比例从2025年第四季度的57%恢复到历史水平的70%或更高 [11][19] - 公司采取透明定价策略，提供有吸引力的基础价格，而非依赖大量激励措施来掩盖虚高价格，以此建立客户信任并保持竞争优势 [6][7] - 公司通过价值工程和工作室简化等举措降低直接成本，第四季度开始建造的房屋直接成本环比下降约4%，同比下降约6% [12][13] - 建造时间显著改善，第四季度同比缩短约20%，公司范围内实现了从开工到完工120天或更短的目标，部分分部在11月平均少于100天 [10][45] - 更快的建造周期使公司能够在一年中更晚的时间进行销售并完成交付 [10] - 公司对土地投资保持选择性，第四季度取消了约3,500个地块（约20个社区）的购买合同，因其不再符合承销标准 [15] - 公司致力于资本效率，尽可能分小阶段开发地块，并平衡开发进度与开工速度以管理完工地块库存 [16] - 公司计划在2026财年继续执行股票回购计划 [18][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对住房市场持乐观态度，认为有利的人口结构将是长期支撑更高需求的关键驱动力，同时存在结构性供应不足 [5] - 近期市场状况继续反映出由人口、家庭组成、就业和工资增长支撑的潜在住房需求 [6] - 然而，消费者信心不足、负担能力担忧以及高企的抵押贷款利率继续限制了可行动买家的数量 [6] - 消费者表现出购房兴趣（反映在网站访问量、潜在客户和社区客流上），但做出购房决策的时间要长得多 [6] - 公司预计2026年毛利率将逐步改善，原因包括正向经营杠杆、典型的季节性因素以及向更高利润的BTO住房销售组合的转变 [25] - 预计2026年第一季度将是毛利率的底部，之后将逐季上升 [60] - 公司预计2026年有效税率将因45L税收抵免结束而上升，全年平均税率预计在24%至26%之间 [26] - 公司认为其社区组合、产品和定价与当今买家的需求非常匹配，并且对实现2026财年交付目标的能力充满信心 [14] 其他重要信息 - 年末公司拥有或控制约65,000个地块，其中43%为控制地块 [15] - 第四季度土地收购和开发投资为6.65亿美元，其中约三分之二用于开发已拥有的土地 [17] - 2025财年全年土地收购和开发投资超过26亿美元 [27] - 年末库存价值超过57亿美元 [27] - 公司修改了3.6亿美元定期贷款，将其到期日延长至2029年，目前下一笔债务到期日为2027年6月 [28] - 第四季度发生1,600万美元加速股权薪酬费用，这是由于某些长期激励奖项的归属政策变更所致，仅影响费用确认时间，未增加总薪酬成本 [22][23] - 公司提供了调整后的每股收益数字，以剔除一次性项目（库存相关费用、加速股权薪酬、债务提前清偿），便于进行同比比较和与指引对比 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026财年毛利率指引的保守性以及库存住房的影响 [31] - 公司承认在向更高BTO销售组合过渡的过程中，仍需清理部分库存住房，这些住房建造于成本较高的时期，影响了毛利率，这是短期影响 [32] - 第一季度毛利率下降的主要驱动因素是收入下降导致的负经营杠杆，季节性因素通常带来100-150个基点的负面影响，公司预计此次将处于该范围的高端甚至更高 [33] - 产品组合（清理旧库存）也是导致第四季度和第一季度毛利率承压的因素 [34][35] 问题: 关于提供调整后每股收益（排除加速股权薪酬和减值）的考量 [36] - 公司表示提供调整后数字是为了提供一个可比数据，因为股权薪酬费用的时间点影响足够重大，需要提供一个相关且可比较的数字，以便与公司指引和过往业绩进行对比 [37] 问题: 关于社区数量峰值时间点以及库存住房（已完工和在建）的具体数量 [39] - 公司确认社区数量将在2026财年第二季度中期（春季销售旺季核心时期）达到年内峰值，预计比第四季度末的271个增加约9至13个 [40] - 公司目前约有1,700套库存住房，其中超过1,000套已接近完工或处于完工阶段 [40][41] 问题: 关于新社区开放如何促进向BTO战略的转变 [43] - 最初增加库存住房开工主要是由于供应链问题导致建造周期大幅延长（至220-240天），使得销售BTO住房变得困难 [44] - 随着建造时间缩短至120天以内，BTO模式的价值主张（价格透明、可个性化定制）更具竞争力，公司内部对BTO模式的执行更加专注和一致 [45] - 新社区没有库存住房的竞争，因此能更好地推行BTO模式；公司正在现有社区中快速清理库存，以减少内部竞争 [46] 问题: 关于定价策略、竞争环境以及BTO销售比例近期的提升 [48][52] - 第四季度定价相对稳定，公司保持纪律性，未在需求较低的季节追逐销量 [49] - 近期BTO销售比例提升主要归因于建造时间缩短，使得个性化定制住房的价值主张更具吸引力，而非行业库存环境改善 [53] - 公司聚焦于与二手房竞争，提供价格具有竞争力的全新个性化住房 [54] 问题: 关于2026财年第一季度和全年的BTO交付比例预期 [56] - 预计第一季度BTO交付比例可能在57%-60%区间，与第四季度相似，因为仍需处理部分库存 [57][59] - 目标是在年末退出时达到至少70%的BTO比例，并预计通过前两个季度逐步实现 [57] 问题: 关于第一季度毛利率环比下降的详细拆解（除经营杠杆外） [60] - 除负经营杠杆外，毛利率下降还主要受区域和产品组合、清理库存带来的定价压力以及旧库存较高的直接成本影响 [60] 问题: 关于在需求反应不确定的情况下，公司对销售速度的容忍度以及新旧社区的销售数据 [62] - 公司采用优化资产的方法，目标平均每个社区每月销售4套，第四季度的销售速度经季节性调整后达到此水平 [63] - 在春季销售季，公司计划通过BTO销售来支持销售速度，而非强行推销库存，因为BTO销售在开工时就能确定利润率，避免了库存住房未来利润率的不确定性 [64] 问题: 关于减值测试流程以及可能引发更大规模减值的假设条件 [65][66] - 减值测试流程严格且持续，按社区逐季度分析 [67] - 即使以当前的利润率水平，距离触发重大减值仍有很大差距 [67] - 第四季度的减值费用中约一半是与放弃购买不再符合标准的社区相关的放弃费用，并非利润率所致 [68] - 公司对两个社区计提了减值，其中一个较小且即将售罄，另一个在科罗拉多州，因住房要求变更导致成本上升 [69][70] 问题: 关于2026财年平均售价指引中点的驱动因素（涨价还是产品组合） [72] - 2026财年ASP指引中点的上升完全由产品组合驱动，公司未假设价格上涨。一些位于加州的高端新社区将在下半年交付较多住房，从而推高平均售价 [72] 问题: 关于2026财年第一季度之后的股东资本回报展望 [73] - 公司表示股票回购计划已呈程序化，通常第一季度回购规模较小，需要评估春季销售季情况。除现金和资产负债表外，股价和公司增长机会也是考量因素。每季度5,000万至1亿美元的回购规模是合理的预期 [75] 问题: 关于其他建筑商是否跟随公司采取透明定价策略，以及是否担心引发价格战 [77] - 公司尚未看到其他建筑商广泛采用类似的透明定价策略。多数建筑商仍在通过折扣和利率买断等方式清理库存住房。公司在首次购房者领域的BTO模式面临竞争较少 [77] 问题: 关于放弃土地购买期权费用，以及2026财年是否预期有进一步此类费用 [78] - 放弃期权费用是土地采购过程中的正常部分，公司坚持严格的承销标准并确保符合战略，这可能导致比通常市场环境下更多的放弃，但这并不表示土地质量低劣，而是当前市场的一个特征 [78] 问题: 关于第四季度激励措施占收入的比例，以及第一季度指引中的假设 [80] - 第四季度任何抵押贷款优惠约占收入的1%，激励措施主要应用于清理库存住房 [81] - 预计全年激励措施使用将进一步减少 [81] - 披露的激励措施主要是正常的成交成本援助等，通常占收入的1%或2%，并无异常 [82][83] 问题: 关于2026财年交付量指引范围较宽的原因，以及高低情景下对BTO与库存销售的假设差异 [84] - 交付量范围较宽是因为目前（12月）对春季销售季的能见度有限 [85] - 公司计划基于正常的春季销售季制定，仅指望上半年每个社区平均销售略超过4套BTO住房即可达到指引中点，如果销售季表现优于预期，则可能达到指引上限 [85][86] 问题: 关于第四季度各月销售趋势的差异 [88] - 销售趋势遵循典型的季节性模式：9月最强，10月和11月逐步放缓。客流量保持稳定，转化率略有提升 [88] 问题: 关于毛利率指引中对建筑成本和地块成本的假设 [89] - 公司未预期建筑成本或地块成本会发生重大变化 [89] - 通过降低直接建筑成本和材料成本，公司已能够抵消地块成本的上涨，并且地块成本的同比涨幅从第三季度到第四季度已显著收窄 [89] - 具体的地块成本变化未提供指引，已包含在总体假设中 [89]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度毛利率为17%，低于预期，主要因市场环境疲软和销售激励措施导致 [8] - 第四季度销售、一般及行政费用率为7.9%，净利率为9.1% [16] - 第四季度平均销售价格为386,000美元 [16] - 预计2026年第一季度毛利率将进一步下降至15%-16%，主要受季节性因素和收入减少导致的杠杆效应丧失影响 [16][37] - 预计2026年第一季度平均销售价格在365,000美元至375,000美元之间 [16][36] - 预计2026年第一季度销售、一般及行政费用率约为9.5% [37] - 预计2026年第一季度每股收益在0.80美元至1.10美元之间 [38] - 公司整体库存从一年前的近200亿美元减少至目前的近120亿美元 [17] - 库存周转率从去年的1.6倍提升至2.2倍 [18][33] - 库存回报率约为20% [33] - 第四季度金融服务业务营业利润为1.33亿美元，全年为6.1亿美元 [32] - 预计2026年第一季度金融服务业务利润约为1.05亿至1.1亿美元 [37] - 预计2026年第一季度多户住宅业务利润约为2000万美元 [38] - 预计2026年第一季度“Lennar其他”业务亏损约2000万美元 [38] - 公司全年通过股票回购和股息向股东返还约32亿美元 [35] - 股东权益近220亿美元，每股账面价值约89美元 [36] - 房屋建筑债务占总资本比例为15.7% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - **房屋建筑业务**：第四季度开工18,443套，交付23,034套，销售略高于20,000套 [15] - **房屋建筑业务**：第四季度社区数量增至1,708个，同比增长18% [15] - **房屋建筑业务**：第四季度每个社区每月销售速度为4套，达到销售计划 [25] - **房屋建筑业务**：第四季度每个社区每月开工速度为3.7套，符合预期 [28] - **房屋建筑业务**：第四季度直接建筑成本环比下降约2%，同比下降超过5% [29] - **房屋建筑业务**：第四季度新订单激励环比下降70个基点 [28] - **房屋建筑业务**：第四季度销售激励保持相对平稳在14% [16] - **房屋建筑业务**：第四季度每个社区平均有近3套未售出完工房屋 [28] - **房屋建筑业务**：预计2026年第一季度新订单在18,000至19,000套之间 [36] - **房屋建筑业务**：预计2026年第一季度交付量在17,000至18,000套之间 [36] - **房屋建筑业务**：预计2026年全年交付约85,000套房屋 [16] - **金融服务业务**：第四季度营业利润为1.33亿美元，在1.3亿至1.35亿美元的指导范围内 [32] - **多户住宅业务**：预计2026年第一季度利润约为2000万美元 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场表现在全国范围内波动，没有明确指出最强或最弱的市场，整体受到经济和消费者信心问题的拖累 [44] - 政府停摆对全国范围内的消费者心理产生了实质性影响 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于维持销量和均衡生产，以保持可负担的成本结构 [10] - 公司致力于成为一家房屋制造商，利用技术和规模实现效率提升 [87] - 公司已转型为资产更轻的模式，目前资产负债表上土地占比低于5% [17] - 公司通过土地银行和土地开发商关系，精心构建土地收购，以实现准时制土地交割，最小化持有成本 [30] - 公司持续投资于各种Lennar技术解决方案，这些投资增加了销售、一般及行政费用以及公司管理费用，但代表了对其差异化未来的重要投资 [17] - 公司通过优化设计方案、产品规格和新的全国性投标软件工具来降低成本 [28] - 公司通过改进与贸易伙伴的质量控制和沟通，减少了保修支出，2025年客户净推荐值高达79 [29] - 公司不打算接替即将退休的联席首席执行官Jon Jaffe的职位，而是由内部经验丰富的领导层承担职责，并利用技术实现更扁平化的运营结构 [22][58] - 公司拥有强大的资产负债表和土地银行关系，为未来的战略增长提供了灵活性和优势机会 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场仍然顽固地困难，但潜在需求强劲，供应短缺 [7] - 利率在9月小幅下降，10月进一步放松，11月保持平稳，但客户反应仍然相当冷淡 [7] - 政府停摆进一步侵蚀了本已疲弱的消费者信心 [8][10] - 当前住房市场深陷负担能力危机，通胀驱动的负担能力担忧成为全国讨论的中心 [10][11] - 技术进步和人工智能引发了对就业安全的担忧 [11] - 供应在大多数市场仍然受限，原因是多年的生产不足，而近期新建筑放缓加剧了长期的供应短缺 [12] - 联邦政府已加强了对国家住房危机的关注，很可能采取果断行动来提高负担能力，并与建筑商和行业协会等进行了讨论 [13] - 这是几十年来联邦政府首次积极认识到住房在更广泛的国家经济和美国家庭福祉中扮演的重要角色 [14] - 公司认为其毛利率有很大上行空间，因为在正常市场条件下，激励措施通常在4%-6%的范围内，而目前为14% [19] - 公司对业务和商业模式感到非常乐观，认为其已为未来做好了准备，并且毛利率的改善具有很大的杠杆效应 [22][106] 其他重要信息 - 联席首席执行官Jon Jaffe决定退休，将于1月1日正式卸任 [5] - 公司完成了Millrose交易，通过交换Millrose股份换回Lennar股份，实现了约800万股Lennar股份的非现金回购 [20][35] - 本季度末现金为34亿美元，总流动性为65亿美元 [32] - 自有宅地供应量同比下降至0.1年，受控宅地比例增至98% [30][33] - 季度末拥有近10,000个自有宅地，控制496,000个宅地，总计506,000个宅地 [33] - 季度末库存中约有38,000套房屋，其中包括近5,000套未售出完工房屋 [33] - 下一笔4亿美元的债务将于2026年6月到期 [34] - 公司预计2026年第一季度企业一般及行政费用率约为总收入的2.2% [38] - 公司预计2026年第一季度有效税率约为25.25%，加权平均流通股数约为2.45亿股 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 毛利率持续承压的原因是什么？如果需求没有实质性改善，公司能否进一步减少激励措施？ [40][41] - 回答: 本季度遇到了一些意外的阻力，特别是政府停摆，这影响了消费者信心，并在某些市场挑战了稳定定价的能力，因此实际激励水平高于预期 [43][44][46][47] - 回答: 公司认为激励措施将在今年内下降，同时联邦政府似乎非常专注于制定激活负担能力的计划，但具体形式尚不确定 [46] 问题: 政府可能采取的行动时间表是怎样的？是否有可以快速实施的措施？ [48] - 回答: 预测政府活动很复杂，但许多建筑商已与政府关键官员会面，受到了大量关注，正在讨论各种计划方案 [49] - 回答: 政府非常关注行业意见，以避免 unintended consequences，预计2026年很可能会有相关政策出台，因为负担能力是当前重要的政治议题 [50] 问题: 随着市场改善，公司如何看待其重新获取利润率的能力？ [54] - 回答: 公司的核心策略是相信供应短缺和潜在需求被抑制，通过维持销量并推动大型企业重新合理化成本结构，为利润率改善铺平了清晰道路 [55][56] - 回答: 当激励措施从目前的14%回归到传统的4%-6%时，将带来显著的利润率提升，同时运营效率仍有很大提升空间 [57] - 回答: 公司已将运营效率构建为结构性而非阶段性的，市场稳定复苏后，这些效率将得以保持 [58] 问题: 2026财年交付量展望中隐含的社区数量增长与销售率（吸收率）以及市场表现的关系如何？ [60][62] - 回答: 公司继续专注于社区数量增长，预计销量增长约3%，其中大部分将来自全国战略市场的新增社区 [62] - 回答: 战略是建造国家和消费者所需的房屋，在当前负担能力紧张时期使其可负担，并寻找方法提高自身效率，同时期待政府出台支持政策以激活市场并降低激励措施 [63] 问题: 公司是否预期政府将采取行动改善负担能力？这是否意味着在2026年，公司可以利用现有销量平台从更低的激励措施中获取利润率改善，而无需增加销量，甚至可能因此牺牲一些市场份额？ [65][66] - 回答: 是的，这是公司一直在阐述的策略，机器已经在高效运转，无需重新启动或增加销量，只需接受更低的激励结构，利润率就会增长，因此公司对利润率增长有很大的上行杠杆 [67][68] 问题: 不接替联席首席执行官和首席运营官职位，是否表明公司的技术驱动“机器”已经发展到可以在业务管理中发挥更直接作用的地步？ [70] - 回答: 公司对技术计划充满热情，例如能够在深夜通过数字技术与客户互动，提供接近人际体验的服务，技术正在应用于市场营销、销售、客户体验、土地收购、财务报告等各个方面，以提高内部效率和有效性 [71][72][73] - 回答: 未来一两年内，将会看到这些进步的很多成果显现出来 [74] 问题: 公司在确立利润率底线和优先供应之间的平衡点是什么？如果需求持续疲软，是否会进一步放缓交付目标？ [80][81] - 回答: 公司坚定地致力于维持销量，虽然曾期望找到更多的利润率底线，但给出的数字和预期都取决于市场条件，而市场条件是动态变化的 [82][83] - 回答: 政府停摆产生了影响，抵消了利率下降可能带来的消费者信心提升，公司正在动态的市场中起伏，但理解背后存在供应短缺和住房需求，政府行动将很重要 [84][85] - 回答: 公司专注于销量，因为正是通过销量才能构建未来公司所需的效率 [86] - 回答: 公司无法控制经济及其对消费者的影响，但一直非常专注于成为房屋制造商，并利用销量和技术成为最高效的制造商 [87] 问题: 考虑到资产负债表已显著调整且通过Millrose交易转向更轻资产模式，应如何考虑2026年的股票回购？ [88][89] - 回答: 对公司向更轻资产模式的转型以及维持销量过程中所做的所有变革感到非常乐观，Millrose交易等过渡性事项现已完成，公司现在专注于更纯粹的制造模式 [90][91] - 回答: 一切将在经济、消费者信心和负担能力变化的背景下发生，政府将发挥作用，但公司专注于日常运营，成为最好的制造模式，2026年将带来更多效率 [92][93] 问题: 考虑到当前环境，公司如何看待未来几个季度的库存周转率？能否达到3倍？核心产品如何融入该战略？ [98] - 回答: 库存周转率达到2.2倍令人欣喜，鉴于公司重组方式，认为在现有基础上还有很大改进空间，很多改进源于周期时间的缩短，而这又回归到核心产品 [98] - 回答: 核心产品供应越来越高效，公司对核心产品的关注正在加速，但仍处于相当早期的阶段，技术的运用是推动核心产品采纳的重要因素，所有这些都联系在一起，认为库存周转率从当前水平提升至目标水平有很大上升空间 [99][100] 问题: 随着效率提升，公司如何看待业务所需持有的现金水平？决定适当现金水平的考量因素是什么？ [101] - 回答: 公司的模式将变得越来越现金流高效，随着时间的推移，公司将使用现金回购股票并回报股东，这将成为一个更程序化的业务部分 [101] - 回答: 政府希望看到建筑商专注于增长模式和如何将负担能力带入市场，公司将把这些整合起来，随着库存周转率提高、产量增加和利润率开始回升，现金流将非常稳固 [102][103] - 回答: 资产负债表上持有多少现金真的取决于市场条件，当不确定性增加时会持有更多现金，反之则更少，此外还会考虑即将到期的债务，很难确定具体金额，但这确实取决于市场条件和其他因素，因为公司拥有大量随时可用的流动性 [104][105]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度毛利率为17%，低于预期，平均销售价格为386,000美元 [9][18] - 第四季度SG&A费用率为7.9%，净利率为9.1% [18] - 预计2026年第一季度毛利率在15%至16%之间，SG&A费用率约为9.5% [18][36] - 预计2026年第一季度平均销售价格在365,000美元至375,000美元之间 [18] - 预计2026年第一季度每股收益（EPS）在0.80美元至1.10美元之间 [37] - 公司整体库存从一年前的略低于200亿美元减少至目前的略低于120亿美元 [19] - 库存周转率从去年的1.6次提高至2.2次 [20][32] - 库存回报率约为20% [32] - 第四季度金融服务业营业利润为1.33亿美元，全年为6.1亿美元 [31] - 预计2026年第一季度金融服务业收益在1.05亿至1.1亿美元之间 [36] - 预计2026年第一季度多户住宅业务收益约为2000万美元 [37] - 预计2026年第一季度“Lennar其他”业务亏损约2000万美元 [37] - 公司税率为25.25% [37] - 股东权益略低于220亿美元，每股账面价值约89美元 [34] - 2025财年通过回购和股息向股东返还约32亿美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - **住宅建筑业务**：第四季度开工18,443套，交付23,034套，销售略高于20,000套 [17] - **社区数量**：增长至1,708个社区，同比增长18% [17] - **销售激励**：第四季度保持在14%，但环比下降了70个基点 [18][28] - **直接建造成本**：第四季度环比下降约2%，同比下降超过5% [29] - **周期时间**：独栋住宅的平均周期时间从一年前的138天缩短至127天，同比下降8% [20][29] - **保修支出**：同比下降45% [29] - **客户满意度**：2025年MPS（客户满意度）得分为79分 [29] - **土地策略**：自有住宅地块供应量同比从1.1年降至0.1年，控制地块比例从82%增至98% [30] - **地块总数**：拥有略低于10,000个地块，控制496,000个地块，总计506,000个地块 [32] - **库存构成**：季度末库存中约有38,000套房屋，其中略低于5,000套为已完工未售出房屋，平均每个社区略低于3套 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场状况在第四季度持续疲软，客户反应平淡 [8] - 交通流量保持稳定，但客户因负担能力问题而犹豫不决 [9] - 市场表现在全国范围内不一致，存在波动 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于维持销量和均衡生产，以保持可负担的成本结构 [11] - 公司已转型为资产更轻的库存结构，目前资产负债表上的土地占比低于5% [19] - 公司致力于成为一家制造型公司，通过技术和流程优化持续降低垂直建造成本，2023年至2025年间降低了约10% [19] - 公司通过技术投资（如全国竞价软件工具）和SKU优化来推动成本降低和决策效率 [28] - 公司利用土地银行和土地开发商关系，进行准时制土地交割，以最小化持有成本 [30] - 公司拥有强大的资产负债表和土地银行关系，为未来战略增长提供了灵活性和机会 [25] - 随着Jon Jaffe退休，公司运营团队将进行重组，由Jim Parker和David Grohn两位资深区域总裁分别负责全国约一半的运营，Greg McGuff将转向负责战略企业职能 [23] - 公司不打算从外部招聘接替者，强调内部经验和文化的传承 [24] - 公司认为其已为市场状况正常化和利润率大幅改善做好了准备 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场仍然顽固地艰难，但潜在需求强劲，供应短缺 [7] - 利率在9月小幅下降，10月进一步缓和，11月保持平稳，但客户反应仍然相当冷淡 [8] - 政府停摆（10月1日至11月中旬）进一步侵蚀了本已疲弱的消费者信心 [9][40] - 通胀驱动的负担能力问题成为全国讨论的中心，同时技术进步和人工智能引发了对就业安全的担忧 [12] - 当前住房市场深陷负担能力危机，许多美国家庭感到被排除在住房所有权之外 [12] - 联邦政府已加强关注国家住房危机，并很可能采取果断行动来增强可负担性，正在与建筑商和行业协会等进行讨论 [15] - 尽管具体计划尚不确定，但这是几十年来联邦政府首次积极认识到住房在国民经济和家庭福祉中的重要作用 [16] - 公司预计2026年将交付约85,000套房屋 [18] - 公司认为第一季度毛利率将是全年低点 [36] - 公司对技术计划充满热情，这些技术正在改善客户体验和内部运营效率 [56] - 公司对业务和商业模式感到乐观，认为在利润率改善方面具有上行杠杆 [74] 其他重要信息 - 本季度完成了Millrose交易的剥离，通过交换Millrose股份回购了约800万股Lennar股份，导致1.56亿美元的非现金账面损失 [21][33] - 2025财年全年，公司共回购了2200万股股票，价值27亿美元，并支付了5.21亿美元股息 [33] - 下一笔债务到期是2026年6月的4亿美元 [33] - 公司基础捐款按每套交付房屋1,000美元计算 [37] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于毛利率持续承压的原因以及如果需求没有实质性改善，公司是否可以进一步减少激励措施 [38] - **回答**: 本季度遇到了一些意外的阻力，特别是政府停摆，影响了消费者信心，进而影响了稳定定价的能力，市场表现不一致且在全国范围内波动 [39] - **回答**: 季度初预计随着利率下降，激励措施会减少，但政府停摆对消费者心理产生了实质性影响，随着进入下一年，普遍观点是激励措施将会下降，同时联邦政府也专注于制定激活可负担性的计划 [41] 问题: 关于政府可能采取的可负担性措施的时间框架和实施速度 [42] - **回答**: 预测政府活动很复杂，但许多建筑商已与政府关键官员会面，政府非常关注该行业以避免意外后果，预计2026年会有相关政策出台，因为可负担性是目前的一个政治议题 [44] 问题: 关于随着市场改善，公司重新获取利润率上升空间的能力 [45] - **回答**: 公司相信存在供应短缺和被压抑的需求，通过维持销量并推动大型企业重新合理化成本结构，有一条清晰的利润率改善路径，激励措施有望从目前的14%回归到传统的4%-6%范围，这将带来显著的利润率提升 [46] - **回答**: 公司实现的运营效率是结构性的，而非阶段性的，市场稳定恢复后这些效率将得以保持，通过技术和内部人才，公司降低了组织结构的垂直层级，节省了成本 [48] 问题: 关于2026财年交付量增长3%的背景下，社区数量增长与吸收率以及市场表现的预期 [49] - **回答**: 公司继续专注于社区数量增长，预计明年增长率约为3%，增长将来自整个平台战略市场的额外社区数量，执行模式将保持一致性 [50] 问题: 关于公司是否预期政府将采取行动改善可负担性，以及这是否意味着在2026年，公司可以在不增加销量的情况下，通过降低激励措施来获取利润率改善，即使同行可能增加销量 [52][53] - **回答**: 是的，这是公司一直在阐述的计划，公司不需要重启生产机器，机器已经在高效运转，也不需要急于购买新的社区数量，公司已经在做这件事，只需要接受更低的激励结构，利润率就会增长，因此在利润率增长方面具有上行杠杆 [53] 问题: 关于不替换联合首席执行官和首席运营官是否表明公司的技术驱动“机器”已经发展到可以在业务管理中发挥更直接作用 [55] - **回答**: 公司对技术计划充满热情，通过数字技术，公司可以在客户方便的时候（即使是凌晨2点）以接近人际互动的体验与客户互动，技术应用涵盖营销、销售、客户体验、保修、土地收购、财务报告和金融服务等各个方面，旨在实现现代化并提高内部效率和效益，未来一两年将看到这些进步的展现 [56][57] 问题: 关于公司在试图确立利润率底线的过程中，对维持供应量的承诺程度，以及如果需求持续疲软是否会进一步放缓交付目标 [58][60] - **回答**: 公司对维持销量非常坚定，之前的预期是找到更多的底部支撑，但市场条件是流动的，受利率、通胀遗留影响、消费者信心和政府停摆等多因素影响，公司专注于销量，因为正是通过销量才能建立效率，为未来打造公司 [61] - **回答**: 公司无法控制经济及其对消费者的影响，但一直非常专注于成为房屋制造商，通过销量和技术来成为最高效的制造商 [63] 问题: 关于在资产负债表重新定位和通过Millrose交易转向资产轻型模式后，对2026年股票回购的展望 [63][64] - **回答**: 对公司向资产更轻模式的转型以及维持销量所做的所有变革感到热情，Millrose交易等过渡性事项现已完成，公司现在专注于更纯粹的制造模式，对运营在未来一年的发展抱有很高期望，但一切仍将取决于经济、消费者信心、可负担性以及政府的作用 [65][66] 问题: 关于在当前环境下，未来几个季度库存周转率能达到什么水平，能否达到3次，以及核心产品如何融入该战略 [68] - **回答**: 库存周转率达到2.2次已令人欣喜，鉴于公司的重新配置，认为还有很大的改进空间，改进很大程度上源于周期时间的缩短，而这又回归到核心产品，核心产品供应正变得越来越高效，公司对核心产品的关注正在加速，并且仍处于相当早期的阶段，技术的运用是推动核心产品采纳和落地的重要部分，认为库存周转率从当前水平提升仍有很大空间 [69][70] 问题: 关于随着效率提升，公司对资产负债表上需要持有的现金量的看法，以及决定适当现金水平的考量因素 [70][71] - **回答**: 公司的模式将变得越来越现金流高效，随着时间的推移，公司将使用现金回购股票并回报股东，这将成为一个更程序化的业务部分，同时政府也希望看到建筑商专注于增长模式和为市场带来可负担性，公司将把这些因素结合起来，随着库存周转率提高、产量增加和利润率回升，现金流将非常稳固 [71] - **回答**: 资产负债表上持有多少现金取决于市场条件，在不确定性较大时会持有更多现金，反之则较少，同时也会考虑即将到期的债务，一般随着条件稳定和不确定性减少，每个季度末持有的现金会减少，但很难确定具体金额，因为公司拥有大量可用的流动性 [72]