印尼GDP增长预测 - 预计印尼第二季度GDP增长将从第一季度的4 9%放缓至4 6% [1] - 这将是自2021年9月季度以来的最弱结果 当时因疫情封锁导致经济收缩 [1] - 穆迪分析预计2025年GDP增长4 7% 低于政府5%的目标 [1] 影响经济增长的因素 - 全球贸易紧张局势可能对出口造成压力 [1] - 消费者信心下降 工业活动放缓和高失业率将拖累国内经济 [1] 数据公布时间 - GDP数据将于周二公布 [1]

美股市场表现 - 周五美股全线下挫 道指跌542 40点 跌幅1 23% 纳指跌2 24% 标普500指数跌1 60% [1] - 本周道指累计下跌2 9% 标普500指数下跌2 4% 纳指下跌2 2% [2] 就业市场数据 - 美国非农就业人数增加7 3万人 低于预期的10 4万人 失业率环比上升0 1个百分点至4 2% [3] - 前两个月就业增长大幅下调 但失业率未明显飙升 [3] - 就业增长集中在医疗保健和社会救助等此前人手不足的行业 创造就业的广度稳步下降 [3] 消费者信心与通胀 - 7月美国消费者信心连续第二个月上升 未来一年通胀预期降至2月以来最低水平 [3] - 市场情绪总体仍为负面 消费者对经济轨迹不乐观 [3] 美联储政策动向 - 美联储理事鲍曼和沃勒反对本周保持利率稳定的决定 认为应放松货币政策以避免劳动力市场恶化 [3] - 市场预期9月降息概率大幅上升至80%以上 [4] 政治与政策影响 - 特朗普指责劳工统计局局长人为夸大就业数据 要求解职并暗示应撤换美联储主席鲍威尔 [4] - 特朗普签署行政命令 对从加拿大 巴西 印度等国进口商品征收对等关税 [4] 个股表现 - 亚马逊跌8 3% 因第三季度营业收入指引低于普遍预期 [5] - 明星科技股表现不佳 苹果跌2 5% 英伟达跌2 3% 特斯拉和微软跌1 8% Meta跌0 7% [6] - 纳斯达克中国金龙指数跌1 8% 阿里巴巴跌2 9% 网易跌2 2% 百度跌2 0% 京东跌1 8% [7] 大宗商品市场 - WTI原油跌2 79%至67 33美元/桶 布伦特原油跌2 83%至69 67美元/桶 [7] - 避险情绪推升金价 纽约商品交易所10月合约盘后突破3400美元 涨幅2 02% [8]

美股市场表现 - 周五美股全线下挫 道指跌542 40点 跌幅1 23% 报43588 58点 纳指跌2 24% 报20650 13点 标普500指数跌1 60% 报6238 01点 [3] - 本周道指累计下跌2 9% 标普500指数下跌2 4% 纳指下跌2 2% [4] - 纳斯达克中国金龙指数跌1 8% 阿里巴巴跌2 9% 网易跌2 2% 百度跌2 0% 京东跌1 8% [8] 就业市场数据 - 美国非农就业总人数增加7 3万人 低于市场预期的10 4万人 失业率环比上升0 1个百分点至4 2% [4] - 前两个月的就业增长大幅下调 就业创造广度稳步下降 主要集中在医疗保健和社会救助等以前人手不足的行业 [4] 消费者信心与通胀 - 7月份美国消费者信心连续第二个月上升 未来一年通胀预期降至2月份以来最低水平 [4] - 消费者对经济轨迹仍不乐观 市场情绪总体保持负面 [5] 美联储政策与国债收益率 - 美联储理事鲍曼和沃勒反对保持利率稳定的决定 认为应放松货币政策以避免劳动力市场恶化 [5] - 两年期国债收益率暴跌26 5个基点至3 7% 10年期收益率下跌15 1个基点至4 22% [5] - 市场预计9月降息概率大幅上升至80%以上 [5] 特朗普政策与关税 - 特朗普签署行政命令 对美国从加拿大 巴西 印度等国进口商品征收对等关税 [5] - 特朗普指责劳工统计局局长人为夸大就业数据 要求立即解职 并批评美联储降息操控市场 [5] 个股表现 - 亚马逊跌8 3% 第三季度营业收入指引低于普遍预期 [6] - 明星科技股表现不佳 苹果跌2 5% 英伟达跌2 3% 特斯拉和微软跌1 8% Meta跌0 7% [7] 大宗商品市场 - WTI原油近月合约跌2 79% 报67 33美元/桶 布伦特原油近月合约跌2 83% 报69 67美元/桶 [8] - 避险情绪推升金价 纽约商品交易所10月合约盘后突破3400美元关口 涨幅2 02% [9]

市场表现 - 美国股市周二收低，标普500指数下跌0.30%至6370.86点，纳指下跌0.38%至21098.29点，道指下跌0.46%至44632.99点 [1] - 纳斯达克中国金龙指数下跌1.35%，热门中概股普遍走低，理想汽车跌超6%，京东跌超3%，百度跌近3% [4] - 国际油价大幅上涨，WTI原油期货涨幅3.75%至每桶69.21美元，布伦特原油涨幅3.40%至每桶71.68美元 [7] 公司财报 - 联合健康第二季度调整后每股收益4.08美元，低于预期的4.59美元，同比下滑40%，全年每股收益预期下调至至少16美元，股价大跌7.5% [2] - 波音第二季度营收227.5亿美元优于预期，但核心每股亏损1.24美元，股价下跌4.4% [3] - 联合包裹第二季度调整后每股收益1.55美元略低于预期，股价暴跌10.6%，带动道琼斯运输指数大跌2.3% [3] - 诺和诺德下调2025财年销售增长预期至8%-14%，股价重挫22%至53.94美元 [4] - 大型科技股涨跌不一，Meta跌2.46%，特斯拉跌1.35%，谷歌A逆势上涨1.65% [4] 宏观经济 - 美国6月商品贸易逆差缩窄10.8%至860亿美元，进口下降4.2%，消费品进口创2020年9月以来最低 [4] - 6月美国职位空缺回落至744万个，低于预期的750万，但劳动力需求依然稳健 [5] - 7月美国消费者信心指数升至97.2，未来六个月预期指标升至74.4 [6] 行业动态 - 中美经贸会谈达成共识，双方将继续推动已暂停的美方对等关税24%部分以及中方反制措施展期90天 [1] - 默沙东宣布年底前继续暂停向中国出口HPV疫苗Gardasil，计划通过裁员节省30亿美元开支 [3] - 市场关注Meta、微软、苹果和亚马逊即将公布的财报，认为其表现将对整体指数走势构成关键影响 [4]

劳动力市场供需 - 美国6月职位空缺从5月修正后的771万个降至744万个 低于市场预期的750万个 [1] - 职位空缺回落主要由住宿餐饮服务业 医疗保健业 金融保险业驱动 [1] - 每个失业工人对应职位空缺数维持在1.1 显著低于2022年峰值时期的2比1 [2] 行业招聘动态 - 6月招聘率放缓至3.3% 为2022年11月以来最低水平 [1] - 裁员人数保持低位 主动辞职工人数量减少 反映求职信心下降 [1] - 招聘网站Indeed数据显示6月职位空缺延续2023年稳步下降趋势 [2] 宏观经济影响 - 职位空缺数仍高于疫情前平均水平 显示劳动力需求相对健康 [1] - 美联储将劳动力市场状况描述为"稳固" 并作为维持利率稳定的依据 [1] - 7月消费者信心增强 因对经济和劳动力市场前景担忧缓解 [2] 数据可靠性 - JOLTS数据遭部分经济学家质疑 因调查回复率低且修正幅度大 [2]

消费者信心调查 - GfK储蓄指数上升7点至34 达到2007年11月以来最高水平 [1] - 英国家庭因担忧秋季加税而建立"应急基金" 储蓄意愿为全球金融危机以来最强 [1] - 消费者洞察总监指出数据反映部分人预感未来形势严峻 可能加税和通胀上升是主要原因 [1]

财务数据和关键指标变化 - 二季度交付1326套房屋，平均售价66.4万美元，房屋销售收入8.8亿美元 [5][12] - 调整后房屋建筑毛利率为22.1%，SG&A费用占房屋销售收入的比例为12.6%，净利润为6900万美元，摊薄后每股收益0.77美元 [13] - 二季度净新增房屋订单1131份，每月每个销售社区的吸收量为2.5套 [6][13] - 季度末总流动性为14亿美元，其中现金6.23亿美元，房屋建筑债务与资本比率为21.7%，净债务与净资本比率为8% [7][8] - 年初至6月30日，回购1.75亿美元股票，流通股减少550万股，即5.3%，自2016年启动该计划以来，流通股减少46%，过去12个月每股账面价值增长12.4% [9] - 预计三季度交付2100套房屋，平均售价在67.5 - 68.5万美元之间，房屋建筑毛利率在20% - 21%之间，SG&A费用比率在13% - 14%之间，有效税率约为27% [17] - 全年预计交付809 - 200套房屋，平均售价在66.5 - 67.5万美元之间，房屋建筑毛利率在20.5% - 22%之间，SG&A费用比率在12% - 13%之间，有效税率约为27% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度土地和土地开发投资约2.5亿美元，季度末共有超过3.4万宗地块，其中51%通过期权控制 [16] - 二季度新开11个社区，关闭13个，季度末有151个活跃销售社区，预计年底活跃社区数量在150 - 160个之间 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 西部市场二季度吸收量为2.5套，内陆帝国、圣地亚哥和西雅图市场需求较强，萨克拉门托和亚利桑那市场需求较弱 [13] - 中部地区二季度整体吸收量为2.3套，奥斯汀、达拉斯和丹佛市场需求较弱，休斯顿市场需求稳定 [14][15] - 东部市场二季度吸收量为3.1套，华盛顿特区地铁和罗利分部需求强劲，夏洛特与公司平均水平一致 [15][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在每个社区平衡速度和价格，适度放缓开工速度以规范投机性库存水平 [7] - 通过设计工作室选项和抵押贷款利率买断等有针对性的激励措施，解决月度付款敏感性和买家对房屋个性化的偏好，以优化利润率 [7] - 土地投资策略保持谨慎，选择性关注核心市场中能产生最强回报的机会，预计2026年结束时社区数量将实现低两位数增长 [8] - 犹他州、佛罗里达州和卡罗来纳沿海地区的新市场扩张按计划进行，预计从2027年开始新部门的业绩将显著提升 [10] - 公司将继续优先考虑价格而非速度，认为需求相对缺乏弹性，消费者信心是驱动力 [49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房行业长期前景乐观，得益于强劲的人口结构和持续的住房供应不足，但近期市场情况不稳定，政策不确定性和地缘政治紧张局势影响了买家信心 [6] - 公司认为当前市场动态既带来挑战，也带来机遇，通过合理的资本配置、战略土地投资、谨慎的库存管理和机会性股票回购，公司有望实现持续强劲回报和长期股东价值创造 [11] 其他重要信息 - 公司再次入选2025年《财富》100家最佳雇主公司，反映了公司卓越和协作的文化 [19] 问答环节所有提问和回答 问题1: 基于全年数据的四季度交付量预期及信心，以及二季度是否增加开工量以确保库存 - 公司进入三季度时有足够的可入住和投机性房屋来实现四季度交付量预期，隐含的指导与实际吸收情况相符，考虑到季节性因素略有下调，有足够的开工量来达到指导目标 [21][23] 问题2: 激励措施及全年剩余时间的预期 - 二季度激励措施占收入的7.1%，随着下半年季节性因素的影响，激励措施将略有上升，这已包含在毛利率指导范围内 [24][26] 问题3: 季度内1100万美元减值费用的情况及减值分析观察名单 - 1100万美元的减值费用来自湾区的一个项目，该项目一直面临挑战，根据当前市场条件进行测试后未能通过，因此记录了减值 [30][31] - 任何利润率开始接近10%的项目将进入观察名单，公司会对这些项目进行监控，并在出现减值迹象时进行减值分析 [32] 问题4: 近几个月进入观察名单的社区数量是否显著增加 - 虽然整个行业吸收速度放缓对利润率造成压力，但进入观察名单的社区数量并未达到令人担忧的程度 [37] 问题5: 季度内吸收量的月度趋势 - 季度吸收量4月开局良好，5月达到峰值，6月后半段下降，符合一些季节性模式，7月初也受假期等因素影响，市场情况不稳定，但都是短期情况 [38] 问题6: 毛利率范围未缩小的原因及四季度毛利率低至17%的情况 - 市场环境仍然不稳定，全年剩余时间仍有很多不确定因素，四季度积压订单较少，仍有很多销售要完成，因此保持较宽的毛利率范围 [41] 问题7: 如何考虑速度和价格的平衡，以及订单相对同行疲软的原因 - 公司将继续优先考虑价格而非速度，认为需求缺乏弹性，消费者信心是驱动力，通过这种方式可以提高和维持利润率、盈利能力和每股收益 [49][50] - 利润率差异与去年三季度和四季度的订单在今年年初交付，以及今年产生的订单激励水平较高有关，并非下半年有明显上升趋势 [51] 问题8: 如何看待有条件销售，是否看到改善型买家对出售或转售房屋的担忧，以及在营销或接受有条件销售方面是否有改变 - 公司将有条件销售作为销售计划的战略组成部分，对房屋待售条件非常谨慎，目前积压订单中有5%是房屋待售条件，成功率很高，并非过度依赖该方式 [52][53] 问题9: 二季度房屋交付量超过指导的原因 - 团队专注于已完成或即将完成的房屋，并集中销售力量，从而在季度内实现了更多的交付量 [58] 问题10: 是否听到北加州市场需求相关担忧，以及萨克拉门托的情况 - 北加州市场在二季度持续疲软，但未听说失业是导致疲软的因素，消费者信心和混乱情绪是吸收速度的障碍，公司在北加州的社区数量有所减少 [60] 问题11: 下半年如何考虑速度，以及价格与速度平衡的阈值 - 公司考虑到下半年的季节性因素，部分部门或项目的吸收量可能会低于2.5套，但仍将优先考虑价格而非速度，整体认为2.5套左右是下半年较好的数字 [70][71] 问题12: 毛利率范围中点的意义，以及是否应基于中点考虑 - 毛利率指导范围的中点是合理的，公司基于该中点制定指导，目前的激励水平支持该指导，但仍有很多订单需要完成才能达到目标 [73][74] 问题13: 可变SG&A成本上升的原因及是否成为新基线 - 可变SG&A成本上升主要是由于销量较低，对固定成本的杠杆作用减小，即使在S部分也存在一些固定成本，如广告费用和新社区的人员工资 [80][81] 问题14: 固定SG&A成本与公司和社区数量的关系 - 公司关注支出情况，由于市场比去年更具挑战性，正在合理控制支出，SG&A费用同比有所下降，将继续监控以确保效率 [82] 问题15: 库存水平是否会同比下降 - 预计库存水平将同比下降，土地开发活动比去年稍慢，公司也在降低投机性库存水平，希望年底的投机性库存少于当前水平 [83] 问题16: 行业如何解决因可负担性导致的需求结构性下降问题 - 目前需求缺乏弹性主要是由于买家信心不足，公司的买家平均家庭收入为22万美元，能够负担公司提供的房价 [86] - 从长期来看，市场基本面将有利于新房建设商，公司的扩张战略时机合适，通过有机扩张而非并购，对未来持乐观态度 [88] 问题17: 目前的平均建造时间，是否有机会改善，与上一季度或去年相比是否有改善 - 目前平均建造时间为115个工作日，约五个半月至六个月，公司正在按计划进行，并实施一些新举措以缩短周期时间 [94][95]

德国8月消费者信心指数 - 德国8月Gfk消费者信心指数从7月的-20.3点意外降至-21.5点，市场预期为微升至-19.2点 [1] - 消费者信心复苏一再推迟，储蓄意愿升至近一年半来的最高水平 [1] - 普遍不确定性、对困难局面的预防性需求以及食品等商品的高价格是主要原因 [1] 消费者行为分析 - 德国家庭支出意愿进一步萎缩，反映出经济持续不确定的背景 [1] - 储蓄意愿再度攀升，显示消费者对未来的谨慎态度 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度交付3340套房屋，平均价格58.9万美元，房屋交割收入约20亿美元，调整后房屋交割毛利率为23%，销售、一般和行政（SG&A）费用率为9.3%，实现了90个基点的费用杠杆 [6][22][27] - 报告净收入为1.94亿美元，摊薄后每股收益为1.92美元，调整后净收入为2.04亿美元，摊薄后每股收益为2.2美元 [22] - 金融服务收入为5300万美元，毛利率为51.1% [28] - 取消率从去年的9.4%升至14.6%，占初始积压订单的比例从5.2%升至9.2% [26] - 预计全年交付1.3 - 1.35万套房屋，平均交割价格在59.5 - 60万美元之间，调整后房屋交割毛利率约为23%，GAAP全年房屋交割毛利率约为22.5% [24][25] - 预计全年SG&A比率将改善至中9%区间 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋交割业务：第二季度房屋交割量同比增长4%，平均交割价格下降2%，特建房屋销售占比从去年的59%和上季度的58%升至本季度的65%，房屋交割收入增长2% [22] - 金融服务业务：收入从去年的4900万美元增至5300万美元，毛利率从42.5%升至51.1%，捕获率达87%，买家信用指标健康，平均信用评分751，首付22%，家庭收入18.8万美元 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数市场特建房屋社区数量低于新房平均水平，佛罗里达州和得克萨斯州许多市场的转售库存供应月数有所缓和，整体市场足迹的平均供应月数低于全国平均水平 [18] - 第二季度净订单2733份，同比下降12%，每月净吸收速度降至每个社区2.6份，取消率上升 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用平衡的产品组合战略，提供待建和特建房屋，主要集中在有吸引力的核心子市场，以应对市场波动，保持稳定的毛利率 [11] - 强调与客户紧密合作，通过泰勒莫里森房屋融资团队提供个性化激励措施，以满足不同客户的需求 [9] - 作为社区开发商，继续致力于执行社区开发项目，满足客户对社区的需求 [17] - 行业面临竞争压力、高取消率和消费者信心不足等挑战，公司通过控制成本、提高生产和采购效率以及利用数字销售工具来提升竞争力 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场环境独特，公司第二季度业绩仍达到或超过了大部分关键指标的指引 [6] - 春季销售季节开局平淡，销售趋势疲软且波动，市场竞争压力增大，尤其是在首次和首次升级购房市场 [7][8][9] - 消费者偏好转向特建房屋，公司特建房屋销售占比升至新高，预计短期内该比例仍将高于正常水平，但长期来看业务将在待建和特建房屋之间更加平衡 [11][12] - 公司认为市场对经济适用、理想的新建房屋的需求仍然存在，其多样化的产品组合能够满足这一需求，随着市场动态稳定，公司有机会重启增长 [14] 其他重要信息 - 公司发布了年度可持续发展和归属感报告，主题为“弹性”，体现了公司在应对市场挑战时的财务表现、房屋性能以及社区的长期吸引力和宜居性 [31] - 公司与肯尼迪刘易斯达成了一项30亿美元的灵活融资安排，旨在增强现金生成、减轻资产负债表压力并提供更多资产处置选择 [20] 问答环节所有提问和回答 问题：第二季度特建房屋销售占比升至71%的原因及未来趋势 - 这是由于库存分布、消费者对特建房屋激励措施的偏好以及市场需求等因素导致的，短期内特建房屋销售占比仍将较高，但长期公司倾向于待建和特建房屋更平衡的组合 [36][38][40] 问题：全年调整后毛利率为23%，第三季度和第四季度毛利率的趋势 - 预计第三季度房屋交割毛利率约为22%，第四季度大致也在22%左右，具体会受利率和激励措施的影响 [25][44] 问题：与肯尼迪刘易斯的30亿美元融资安排的具体情况 - 该安排适用于现有和新收购的资产，公司约35项资产中的一部分将在未来几个季度转移至该安排下，它类似于土地银行，双方共同承销交易，能提供更多资产处置的时间和灵活性 [53][54][55] 问题：2026年公司的增长预期 - 公司尚未准备好对2026年进行指引，但预计未来每年都会有增长，增长将取决于市场情况和土地投资回报 [60][61] 问题：在当前环境下公司放缓销售速度的意愿和下限 - 公司会根据不同资产和市场情况灵活调整销售速度，在一些核心位置的资产会保持耐心，长期来看销售速度应在低3的水平 [68][69] 问题：公司在土地市场看到的软着陆情况及影响 - 土地市场在收购方面出现了一些软着陆，体现在交易时间、条款和价格上，开发成本也有所缓和，预计这种情况将持续 [72][73][74] 问题：7月销售情况及价格与速度动态 - 7月第一周销售较慢，之后交通、网站活动和销售活动有所回升，订单平均销售价格下降主要是由于地理组合和特建房屋渗透的影响 [83][84][86] 问题：取消率上升的原因及处理方式 - 取消率上升主要是由于购房者现有房屋出售问题、融资问题和竞争对手的激励措施等，公司在大多数情况下会保留定金，并鼓励购房者在12个月内重新购房 [98][99][101] 问题：2026年春季销售季节是否会加速开工 - 这将取决于市场情况，公司会优先发展待建房屋业务，并根据消费者需求在合适的位置补充特建房屋库存 [107][108] 问题：不同细分市场的利润率和激励措施变化 - 激励措施在成品库存房屋上的成本最高，度假生活方式购房者的激励措施可能更多集中在选项购买上 [113] 问题：第三季度后半段毛利率下降的原因 - 主要是由于特建房屋渗透增加和相关激励措施导致的，混合因素的影响较小 [115][116] 问题：佛罗里达州活跃成年购房者的来源 - 佛罗里达州的购房者来源多样，包括州内和州外，不同地区和季节有所差异，公司对佛罗里达州市场持乐观态度 [122][123][125] 问题：特建房屋的定义及与去年同期的比较 - 第二季度特建房屋销售占比为71%，去年同期约为59%，本季度特建房屋销售并交割的比例为28%，高于历史水平 [126][127][129] 问题：东部市场（佛罗里达州和亚特兰大）的销售情况 - 东南部市场（卡罗来纳州和亚特兰大）销售同比改善，佛罗里达州市场情况不一，奥兰多销售增长，社区组合更加平衡，萨拉索塔销售和库存管理表现良好，坦帕市场较为疲软 [136][137][139] 问题：西部市场（北加州和南加州）的情况 - 南加州社区表现优于公司平均水平，但社区数量减少对销售有一定拖累，北加州萨克拉门托市场稳定，湾区市场销售持平，新社区的开业将有助于增长 [142][143][145] 问题：消费者调查的主要结论 - 消费者财务状况良好，但宏观环境影响了他们的购房意愿，一些政策变化可能有助于增强消费者信心 [146][147][148] 问题：盐税扣除上限提高对购房者的帮助 - 该政策主要影响加利福尼亚州的购房者，有助于增强他们的信心，但不是购房决策的决定性因素 [151][152]

财务数据和关键指标变化 - 二季度交付3340套房屋，平均价格58.9万美元，房屋成交收入达20亿美元，调整后房屋成交毛利率为23%，SG&A费用杠杆率为90个基点 [5] - 二季度报告净收入为1.94亿美元，摊薄后每股收益1.92美元，高于去年的1.86美元；调整后净收入为2.04亿美元，摊薄后每股收益2.2美元，高于去年的1.97美元 [21] - 二季度房屋成交毛利率为22.3%，调整后房屋成交毛利率为23%，符合此前指引；预计三季度房屋成交毛利率约为22%，全年调整后房屋成交毛利率约为23%，GAAP全年房屋成交毛利率约为22.5% [24][25] - 二季度净订单2733份，同比下降12%，月均吸收速度降至每个社区2.6份净订单；取消率为14.6%，高于去年的9.4%；作为初始积压订单的百分比，取消率为9.2%，高于去年的5.2% [26] - SG&A费用占房屋成交收入的比例为9.3%，同比费用杠杆率为90个基点；预计全年SG&A比率将改善至9%中段 [27] - 金融服务收入为5300万美元，毛利率为51.1%，高于去年的4900万美元和42.5% [28] - 本季度回购170万股普通股，花费1亿美元；截至季度末，剩余回购授权为6.75亿美元；2025年目标是至少回购3.5亿美元的股票 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 季度末拥有或控制85051个房屋建造地块，按过去十二个月的成交情况计算，代表6.4年的供应量，其中2.6年为自有地块；通过期权和表外结构控制的地块供应比例从去年的57%上升至60% [16] - 本季度在房屋建造土地上投资6.12亿美元，其中43%用于地块开发；预计全年房屋建造土地投资约为24亿美元，鉴于市场情况，存在下行倾向 [17] 金融服务业务 - 金融服务团队本季度实现了87%的强劲捕获率；使用公司房屋融资的买家信用指标良好，平均信用评分751，首付22%，家庭收入18.8万美元 [28] ForRent Yardley业务 - 对该业务长期定位有信心，继续应对利率环境，评估最佳项目处置策略；预计今年最多退出四个社区；已执行一项灵活的融资安排，涵盖30亿美元的项目总成本 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个佛罗里达和德克萨斯市场的转售库存供应月数有所缓和，整体市场足迹的平均供应月数低于全国平均水平 [18] - 东南部的卡罗来纳和亚特兰大市场有同比销售改善；奥兰多业务有年同比销售增长，社区组合向更平衡的消费者群体转变；萨拉索塔的销售节奏有所改善，库存减少；坦帕市场销售节奏疲软，取消率高于正常水平 [132][133] - 加州北部的萨克拉门托市场稳定，湾区业务销售同比持平；本季度末有三个新社区开业，有助于今年剩余时间的增长 [139][140] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司强调为不同消费者群体提供平衡的待建和现房产品组合，主要集中在有吸引力的核心子市场，以实现更稳定的毛利率 [10] - 注重与每个客户密切合作，通过个性化激励措施创造价值，如推出3.75%的传统七年期可调利率抵押贷款且无折扣费用 [7][8] - 致力于作为社区开发商开展业务，认为大多数潜在客户重视社区价值；继续朝着控制至少65%地块的目标稳步前进 [17] - 行业面临竞争压力，尤其是在首次和首次升级购房市场，取消率有所上升；公司整体在节奏和价格之间更倾向于价格、利润率和回报 [6][7] - 现房激励措施的普遍和深度使消费者偏好转向现房，公司现房销售份额在二季度升至71%的新高 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 春季销售季节开局平淡，销售趋势在整个季度较为疲软，月均净吸收速度低于正常市场条件下的预期，主要由于竞争压力增加和取消率上升 [6] - 消费者主要担忧整体环境，而非自身财务状况，当市场条件稳定时，消费者有望推进购房计划 [19] - 尽管需求环境更具挑战性，但客户满意度得分有所提高，验证了公司创造差异化客户体验的努力 [19] - 认为市场对经济适用、理想的新建住房的需求仍然存在，公司多样化的产品组合能够满足这一需求；短期内将优先考虑资本效率和回报，而非销量增长，待市场动态稳定后有望重启增长 [13] 其他重要信息 - 本周一发布了年度可持续发展和归属感报告，主题为“弹性”，体现了公司在面对市场挑战时的财务表现、房屋性能以及社区的长期吸引力和宜居性 [30] 问答环节所有提问和回答 问题1：二季度现房销售占比达71%的原因及未来趋势 - 现房销售占比上升是由于库存分布以及消费者对现房激励措施的关注；短期内现房销售占比仍将较高，但长期来看公司希望实现待建和现房产品的更平衡组合 [35][36] 问题2：全年调整后毛利率为23%，暗示四季度毛利率情况 - 预计三季度毛利率约为22%，基于全年调整后毛利率约为23%的预期，四季度毛利率大致也在22%左右；实际情况可能受利率和激励措施影响 [43][44] 问题3：与Kennedy Lewis的30亿美元融资安排相关问题 - 该融资安排旨在服务现有和未来资产，公司约35项资产中的相当一部分预计将在未来几个季度转移至该安排；从功能上看，类似于土地银行，双方共同承销交易；该安排提供了更多优化资产价值的时间和灵活性 [51][52][53] 问题4：2026年公司增长预期 - 公司尚未准备好对2026年进行指引，但预计未来每年都会实现增长；新土地支出将基于市场情况并优先考虑回报；若市场库存持续减少，下一次电话会议将更多讨论2026年的情况 [58][59][60] 问题5：当前环境下公司放缓销售节奏的意愿及下限 - 决策将因资产和市场情况而异，在有库存且竞争环境允许的地方可能会调整节奏，但对于核心位置的优质资产会保持耐心；长期来看，销售节奏应稳定在低三位数水平 [64][65][66] 问题6：7月销售情况及下半年销售节奏预期 - 7月第一周销售较慢，随后流量、网站活动和销售活动有所回升；预计与历史情况类似，二季度到三季度销售会有所下降，8月初随着学校开学活动将恢复正常，但目前评论8月和9月的宏观情况还为时过早 [82][83] 问题7：订单ASP下降原因及是否会企稳 - 订单ASP下降主要是由于地理组合和现房渗透的影响，尤其是大部分库存针对首次购房者，价格较低；公司对全年价格的预期已在之前说明，预计会保持在一定范围内 [84][85] 问题8：取消率上升的原因及相关情况 - 取消率上升但仍低于行业平均水平，原因包括现有房屋出售问题、搬迁变化、买家找到更有吸引力的交易等；若不符合相关条件，公司通常会保留定金，并鼓励买家在12个月内重新使用定金 [93][94][96] 问题9：不同细分市场的利润率和激励措施变化 - 激励措施方面，现房的激励成本最高，待建或早期现房的激励成本相对较低；度假生活方式买家的激励措施可能更侧重于选项购买的百分比折扣 [107][108] 问题10：三季度后半段毛利率下降中激励水平和组合影响的各自占比 - 毛利率下降主要是由于现房渗透增加以及相关激励措施，组合因素的影响较小；预计今年剩余时间西部部分高价社区的成交将带来销售价格组合的提升 [110][111] 问题11：佛罗里达活跃成年买家的来源比例 - 佛罗里达不同地区情况不同，南部的那不勒斯历史上外地买家占比高达80%，北部约为50%；且具有季节性，旺季外地买家居多，夏季和过渡季节本地买家增多 [116][117][119] 问题12：71%现房销售占比的定义及与上季度和去年同期的比较 - 71%是本季度现房销售的占比，去年同期约为59%；本季度现房销售并成交的比例为28%，高于历史水平 [122][124][126] 问题13：佛罗里达和亚特兰大市场情况以及加州北部市场情况 - 佛罗里达市场情况不一，奥兰多、萨拉索塔和杰克森维尔有销售增长，坦帕市场疲软；亚特兰大市场有同比销售改善；加州北部萨克拉门托稳定，湾区业务持平，本季度末新社区开业有助于增长 [132][133][139] 问题14：消费者调查的主要结论及SALT扣除上限提高的影响 - 消费者主要担忧整体环境，财务状况良好；SALT扣除上限提高主要对加州有好处，有助于增强消费者信心，但不是促使他们做出购买决策的关键因素 [141][146][147]