公司战略与资本支出 - 公司作为历史上资本支出非常低的企业 在2025年进行了有史以来最大规模的IT资本支出 旨在通过人工智能提升专业人员生产力 作为一项多年计划的一部分 以增强其所有三个业务板块的竞争力 [1][2] - 此项重大投资预计将在2-3年内产生回报 使商业地产、工程和投资管理三大业务的专业人员能够更高效地工作 从而为公司创造更多价值并进一步提升竞争力 [2][3] 财务业绩概览 - 公司2025年第四季度总收入接近16亿美元 同比增长5% 所有业务板块均实现增长 [3] - 公司2025年全年总收入为55亿美元 较2024年的49亿美元增长约15% [3] 商业地产板块表现 - 第四季度商业地产板块净收入同比增长7% 其中资本市场业务收入增长13% 租赁业务增长3% [4] - 商业地产的增长主要由资本市场业务驱动 办公和工业地产是交易活动最活跃的领域 且这一趋势预计将延续至2026年 [5] - 公司所有商业地产服务的外包活动均有所增加 其中以估值和咨询业务为首 [5] 工程板块表现与扩张 - 第四季度工程板块净收入同比增长8% [5] - 公司于2月3日宣布收购西班牙工程公司Ayesa Engineering 预计将推动工程业务增长 主要增长点位于北美以外地区 [5] - Ayesa工程师在海水淡化及其他水利基础设施项目方面的专业知识 预计将逐步整合并提升公司整体工程业务 [5]

市场整体表现 - 美国股指期货周二开盘前普遍下跌 道指期货下跌38点或0.1% 标普500指数期货下跌0.2% 以科技股为主的纳斯达克100指数期货跌幅最大 为0.6% [1] - 纳斯达克综合指数已连续五周收跌 主要受人工智能相关巨额支出担忧以及一系列恐慌性抛售拖累 [1] 科技行业动态 - 投资者持续抛售科技股 导致市场开盘走低 [1] - 近期科技股遭受重创 主要原因是市场对人工智能可能造成的颠覆性影响感到担忧 [1] - 恐慌性抛售波及多个行业 包括软件、卡车运输和商业地产 [1]

文章核心观点 - 尽管企业盈利增长强劲，但人工智能对商业模式的潜在颠覆已成为当前市场和公司管理层关注的绝对焦点，并已引发显著的股价抛售和行业分化 [1][3][4] 市场对AI威胁的反应 - 在管理层电话会议上提及AI颠覆的次数较上一季度几乎翻倍 [1] - 投资者正抛售任何被认为面临AI风险的公司，而非等待其盈利预测实际下调 [1] - 市场反应迅速且剧烈 例如CBRE集团CEO提及AI可能长期减少办公空间需求后 其股价在两日内暴跌20% [2] - 做空者正涌入该主题 瑞银编制的欧洲AI高风险股票篮子做空兴趣（借出股份占自由流通股比例）已从两年前的约2%跃升至5%以上 [10][11] 受影响行业与公司表现 - 受影响范围已从媒体、软件和人力资源等最易受冲击的行业 扩大至金融、专业服务甚至物流公司 [5] - 瑞银编制的AI高风险股票篮子在过去一年中暴跌40%至50% [7] - 美国受影响公司包括Salesforce Inc、Unity Software Inc和ServiceNow Inc 欧洲受影响公司包括伦敦证券交易所集团、WPP Plc、Wolters Kluwer NV和Capgemini SE等 [7] - 欧洲AI高风险股票篮子过去一年下跌40% 而同期基准斯托克欧洲600指数上涨近12% 表现严重分化 [11] 企业盈利与市场整体表现背离 - 标普500指数成分公司第四季度盈利同比增长12% 优于季初预期的8.4% [3] - 超过75%的公司盈利超出预期 比例高于平均水平 [3] - 但市场表现停滞 标普500指数自9月初以来在6500点至近7000点之间震荡 [4] 受益于AI的领域 - 亚洲基准指数上周创下历史新高 主要得益于为AI提供基础设施（如芯片）的公司的巨大权重 例如台积电和SK海力士 [6] - 大型科技公司在AI基础设施上的资本支出持续飙升 五大巨头（亚马逊、Alphabet、Meta、微软、甲骨文）2025年资本支出增长72% 预计今年将再激增63% [12] 公司的应对与市场观点 - 公司高管试图强调其业务从使用AI中获得的益处 而非AI构成的威胁 [8] - 例如 Expedia集团谈论利用AI开发产品 RELX Plc表示已提供工具帮助客户提取分析信息 Zillow集团则认为其所在的本地化住宅房地产市场难以被AI颠覆 [9] - 部分华尔街分析师认为抛售已过度 一些股票本月已出现反弹 [10] - 市场观点认为 除非大型科技公司宣布削减资本支出 否则抛售难以降温 [13]

文章核心观点 - 尽管企业盈利增长强劲，但人工智能的颠覆性威胁已成为公司管理层和投资者当前的核心关注点，并已开始影响股价表现，市场情绪趋于规避风险 [1][5][6] 管理层讨论与市场反应 - 在财报电话会议中，管理层提及人工智能颠覆风险的次数较上一季度几乎翻倍 [1] - 商业地产公司CBRE Group Inc 在财报电话会上提及AI可能长期减少办公空间需求，尽管其业绩超预期，该言论仍引发股价在两日内暴跌20% [2] - 市场策略观点认为，投资者采取先抛售再提问的策略，将举证责任置于公司身上，在明确证明自身将成为AI赢家之前，相关公司将持续承压 [3] 企业盈利表现与市场脱节 - 标普500指数成分股第四季度盈利同比增长12%，优于季初预期的8.4% [5] - 超过75%的公司盈利超出预期，比例高于平均水平 [5] - 尽管盈利增长强劲，但标普500指数自9月初以来在6500点至近7000点之间震荡，市场停滞不前 [6] 人工智能对行业的影响扩散 - 过去一年，投资者在全球范围内甄别AI潜在赢家与输家，媒体、软件和人力资源类股票被视为最可能受损的行业并已受到影响 [7] - 今年以来，尤其是过去一周，受影响的趋势已扩大至金融、专业服务甚至物流公司 [7] - 在亚洲，由于台积电和SK海力士等为AI提供关键硬件（“铲子”）的公司权重较高，主要基准指数上周创下历史新高 [8]

数据中心 - 到2026年，全球数据中心市场规模预计将达到约4180亿美元，年复合增长率为7.5% [1] - 增长主要由人工智能、云计算和物联网的普及所驱动，对数据处理和存储的需求激增 [1] - 行业面临电力供应和可持续性挑战，推动对更高效冷却技术和可再生能源的采用 [1] 办公楼 - 预计到2026年，全球办公楼市场价值将超过1.2万亿美元，但增长将呈现不均衡态势 [1] - 混合办公模式的持续普及导致对办公空间的需求发生结构性变化，企业更倾向于灵活、高质量的办公场所 [1] - 主要门户城市的甲级办公楼需求保持韧性，而次级市场的空置率可能上升 [1] 零售地产 - 预计到2026年，全球零售地产市场价值将达到约4.5万亿美元，年增长率约为4% [1] - 实体零售正转向体验式消费，成功项目将融合餐饮、娱乐和个性化服务 [1] - 全渠道零售成为常态，物流和“最后一公里”配送中心的需求与零售地产紧密关联 [1]

文章核心观点 - AI技术对多个行业构成颠覆性冲击，其核心逻辑在于替代那些以“处理信息”和“输出标准化结果”为本质的工作，包括依赖信息不对称、中间环节和重复性脑力劳动的职业[16] - AI革命替代人类岗位的速度远超其创造新岗位的速度，迭代周期以月计算，可能导致大规模失业与资本技术繁荣并存的撕裂局面[16] - 短期内，支撑AI运行的物理基础设施如电力、算力和金属资源被视为相对安全的投资领域[16] 软件行业 - 市场观点发生转变，从认为AI辅助软件公司变为AI可直接替代软件功能，导致主要软件公司股价大幅下跌[3] - Adobe股价下跌25%，Atlassian下跌47%，Intuit下跌40%[1] - Workday市值蒸发三分之一，Salesforce股价下跌约30%[1] 保险经纪行业 - AI工具通过消除信息差冲击行业商业模式，能快速比价削弱了传统经纪人的价值[6] - 韦莱韬悦 (Willis Towers Watson) 股价下跌15%，怡安 (Aon) 下跌9%，Arthur J. Gallagher下跌15%[3] 财富管理行业 - AI工具切入税务规划等核心高利润业务，对传统财富管理机构构成威胁[9] - 嘉信理财 (Charles Schwab)、LPL Financial、Raymond James股价均下跌超过7%[6] 物流运输与商业地产行业 - AI在物流调度领域大幅提升效率，据称可降低空驶里程70%并使运力翻四倍[11] - 商业地产受到远程办公普及和公司裁员预期的双重打击，影响租赁需求[14] - 世邦魏理仕 (CBRE) 两天累计下跌20%，仲量联行 (JLL) 下跌约20%，戴德梁行 (Cushman & Wakefield) 一度暴跌14%[4] 其他受影响公司 - 思科 (CSCO) 股价下跌12%，传统硬件业务受到怀疑[15] - 标普全球 (S&P Global) 股价下跌超过25%[15] - AppLovin股价下跌20%，即使发布财报也未能止跌[15]

交易概览 - Saggio Realty祝贺Hendricks Commercial Properties成功出售位于佛罗里达州马可岛的Island Plaza零售中心 该物业于2025年末以2660万美元的价格成交 [1] - 该物业面积约为79,000平方英尺 由CVS药店作为主力租户 [1] - Saggio Realty并非此次2025年交易的经纪方 但公司的Mike Rivera曾在2013年作为Hendricks的经纪方促成该物业的收购 这笔交易是2025年西南佛罗里达州最令人印象深刻的商业房地产投资成果之一 [2] 资产历史与表现 - Island Plaza最初于2013年通过私人场外交易收购 由Saggio Realty的Mike Rivera经纪 交易价格为1250万美元 是当时经济大衰退时期最大的房地产交易之一 [3] - 该资产在Hendricks持有的12年间表现优异 初始收购第一年的净营业收入略低于99.5万美元 使其成为当时马可岛表现最强的零售资产之一 [4] - 在12年的持有期内 该中心始终保持高出租率 受益于持续的旅游需求 租户稳定性和战略性改进 [5] 投资回报分析 - 资产收购于2013年7月 价格为1250万美元 第一年资本化率约为7.9% [7] - 退出售价为2660万美元 股权倍数约为原始投资的2.5倍 [7] - 估计的12年内部收益率范围在9%至13%之间 对于佛罗里达沿海稳定的零售资产而言极具竞争力 [7] - 这一长达12年的回报表现超过了美国零售投资在多个市场周期（包括2008-2020年复苏期和疫情后市场正常化时期）的长期平均水平 [8] 资产与公司背景 - Island Plaza是一个优质的马可岛商业目的地 主力租户为CVS药店 并混合了零售 服务和日常需求租户 其位于马可岛最繁忙商业十字路口的位置 使其成为该市最具战略价值的零售中心之一 [9] - Hendricks Commercial Properties由Diane Hendricks领导 拥有全美领先的私人持有房地产投资组合之一 公司专注于长期持有 再开发以及高效运营混合用途 零售 工业和适应性再利用资产 [10] - Saggio Realty是西南佛罗里达州的一家经纪公司 专注于商业投资地产 开发用地 多户住宅资产和创收房地产 拥有超过35年的经验 [11]

公司战略转型 - 公司管理层正专注于一项战略资本重组，旨在将公司转型为一个专注于商业地产和机会型投资的平台 [1] - 当前战略利用母公司生态系统，包括Genesis和Paramount平台，来获取高收益资产，且无需经历传统J型曲线 [1] 公司运营与财务表现 - 公司在2024年第四季度执行了6比1的反向股票分割，以改善股价表现并吸引更广泛的投资者兴趣 [1] - 在2024年6月管理层接管后的过渡期内，公司表现平稳，工作重点是清理资产负债表和筹集流动性 [1] - 公司保持防御性姿态，持有约1亿美元现金及流动性，等待市场稳定以执行增长计划 [1] 行业与估值状况 - 管理层将当前估值折价归因于房地产行业的结构性错位，许多同行面临流动性问题或资不抵债的资产负债表 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入为16亿美元，同比增长5%，所有业务板块均实现增长 [10] - 第四季度调整后EBITDA为2.45亿美元，同比增长6%，与收入增长一致 [10] - 全年内生收入增长为5% [10] - 第四季度商业地产板块净收入增长7% [10] - 第四季度工程板块净收入增长8%，主要由近期收购驱动 [11] - 第四季度投资管理板块净收入增长6%，由近期收购驱动 [12] - 商业地产板块净利率为15.8%，同比提升50个基点 [11] - 工程板块净利率为12.4%，略低于去年 [12] - 投资管理板块净利率为42.5%，略有下降 [12] - 截至2025年底，资产管理规模为1080亿美元，与9月30日持平 [13] - 第四季度新募集资本承诺21亿美元，全年募集53亿美元 [13] - 截至12月31日，杠杆率降至2倍 [15] - 收购Ayesa将增加约0.7倍的杠杆率 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - **商业地产板块**： - 资本市场收入增长13%，主要由美国市场强劲活动和份额增长驱动 [11] - 租赁收入增长3%，主要由美国市场的办公和工业资产类别驱动 [11] - 外包服务收入增长8%，主要由评估业务驱动 [11] - **工程板块**： - 终端市场需求强劲，特别是在基础设施、交通和环境咨询领域 [12] - 第四季度项目管理和运营活动出现暂时性放缓 [12] - 收入积压强劲，为未来提供良好可见度 [12] - 第四季度内生增长基本持平，全年内生增长为5% [39][41] - **投资管理板块**： - 第四季度新募集资本承诺21亿美元 [13] - 2026年募资目标为60亿至90亿美元 [13] - 基金表现强劲，旗舰开放式基金Harrison Street Core Fund在2025年表现超过ODCE指数100个基点 [67] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**： - 资本市场活动反弹，驱动了市场份额增长 [11] - 办公和工业租赁活动表现强劲 [11] - 资本市场业务中，美国市场占比约为50% [37] - **欧洲、中东和非洲及亚太市场**： - 资本市场增长相对温和，对比基数较高 [11] - 工程板块在EMEA和亚太地区的本地项目管理业务出现暂时性放缓 [60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于三个高价值、经常性专业服务板块，该模式已成功运行30年 [59] - 超过70%的利润来自具有韧性的业务，计入近期收购后该比例接近75% [4] - 合伙制模式是关键竞争优势，内部持股使管理层与客户、投资者和股东利益高度一致 [7] - 过去五年，尽管环境充满挑战，公司规模翻倍，实现了超过15%的复合年增长率 [8] - 公司视AI为生产力和增长的推动者，有助于自动化常规工作、提高效率、扩大利润率，并使专业人员能专注于更高价值的咨询服务 [8] - AI增强了公司的数据优势，通过与Google Cloud等第三方的合作，结合专有信息提供更好的洞察和执行 [8] - AI不会取代业务，而是增强专业人员的判断力、责任心和客户关系 [9] - 2026年IT资本支出将比以往任何时期都显著增加 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是表现卓越的一年，第四季度业绩符合预期，且同比表现良好 [4] - 公司进入2026年势头强劲，拥有健康的业务管道 [7] - 基于当前情况，预计2026年将实现与过去五年类似的增长表现 [8] - 资本市场正受益于被压抑的交易需求，交易活动开始转化为收入，预计2026年将继续复苏 [35] - 工程板块的增长将受益于基础设施、城市化、能源转型以及数据中心需求增长等有利趋势 [16] - 投资管理板块的整合成本预计将持续影响利润率至2026年上半年 [12][31] - 对AI的长期价值持乐观态度，认为其作为推动者的潜力被低估 [9] 其他重要信息 - 公司近期同意收购世界级工程公司Ayesa，该交易将显著扩大增长渠道，增强有机扩张、进一步收购以及向全球客户交叉销售工程能力的能力 [4][5] - 收购完成后，Colliers Engineering将跻身全球前30大工程公司之列，并扩大在欧洲、拉丁美洲和中东的业务 [5] - Ayesa收购价为7亿美元等值，将通过欧元计价的循环信贷额度融资，利率约为4% [15] - Ayesa业务过去10年复合年增长率达13%，预计未来可实现高个位数内生增长 [80] - Ayesa在海水淡化、水务等领域拥有专长，其技能可转移至公司其他业务区域 [81][88] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程板块的内生增长驱动因素（小时费率、专业人员数量、工作小时数） [18] - 回答: 服务需求强劲，有机会提高定价，来自机构、公共和私营部门客户的费率均有良好增长，市场对合格工程师需求紧张，公司正在招聘以满足需求，强劲的积压订单驱动了人员利用率 [19][20] - 补充: 约60%的工程业务属于设计类，不以小时计费，允许产生更高利润率；其余约40%更接近项目管理，按小时计费，项目执行期可能长达10-12年，提供了长期稳定的业务 [21][22][23] 问题: AI对工程业务（如可计费小时数或总收入市场）的潜在影响 [24] - 回答: 在设计业务中，包括AI在内的自动化有助于提高利润率，因为专业人员可以更快完成繁琐任务，专注于高附加值工作 [24] 问题: 关于资本配置和股票回购的思考 [27] - 回答: 尽管个人层面可能考虑，但公司层面目前没有股票回购计划，因为需要资本用于包括Ayesa在内的管道项目，公司注重创造长期股东价值而非稀释股份 [28] 问题: 投资管理板块整合成本压力持续时间超出预期，相关举措范围是否变化 [29] - 回答: 不视其为压力，整合工作将持续至2026年，随着平台统一，公司甚至在某些举措上更加进取 [29] - 补充: 公司一直传递将产生额外整合成本的信息，预计将持续至2026年上半年，直至工作完成并实现效益 [30][31] 问题: 资本市场业务管道受宏观环境影响，以及2026年指引是否依赖于进一步降息 [34] - 回答: 指引未计入降息预期，资本市场受益于被压抑的交易需求，2025年表现强劲（尤其在美国），预计2026年将持续，美国将继续保持强劲，希望EMEA和亚太地区交易量能提升 [35][36] 问题: 资本市场业务中美国市场的占比 [37] - 回答: 约为50% [37] 问题: 工程板块第四季度及全年的内生增长数据 [38] - 回答: 第四季度内生增长基本持平，全年内生增长为5% [39][41] 问题: 公司如何利用AI以及潜在业务风险 [44] - 回答: AI不会取代公司业务，而是让专业人员更出色，主要价值体现在三个方面：1) 利用公司专有数据集和与Google Cloud的独家合作，为专业人员提供更佳信息以服务客户；2) 加速自动化进程，提高效率，降低成本，从而提升利润率；3) 这是一个长期过程，可能需要2-3年来最大化价值，公司正务实聚焦于高价值产出 [45][46][47][48][49][50] 问题: 投资管理板块完成整合投资后的利润率走向 [52] - 回答: 预计2026年净利率将降至30%高位区间，2027年预计恢复至40%中段的历史平均水平 [52] 问题: Ayesa收购后的后续并购目标选择标准（地理或能力） [55] - 回答: 两者皆是，Ayesa在西班牙、墨西哥、欧洲、中东等公司此前未进入的市场建立了庞大平台，类似于此前Englobe在加拿大的整合机会，但此次是在多个市场，公司看到了未来增长潜力，合伙制哲学和永久资本来源使其成为运营商的理想伙伴 [56][57][58][59] 问题: 工程板块项目管理运营暂时放缓的原因及对2026年影响的信心 [60] - 回答: 放缓发生在EMEA和亚太地区的传统本地项目管理业务，被认为是暂时性的，预计将成为过去；利润率方面，工程业务涉及大量小时工，利用率和节假日等因素会影响生产率和利润率，但变化很小，对前景无需担忧 [60] 问题: 2026年商业地产低两位数增长预期中，资本市场与租赁业务的细分 [63] - 回答: 板块整体为低两位数收入增长，其中资本市场预计为10%高位增长（较2025年略有加速），租赁业务预计为中至高个位数增长 [63] 问题: 工业和办公租赁的具体预期及区域差异 [64] - 回答: 第四季度美国市场的办公和工业租赁表现强劲，预计这两大类资产以及数据中心等将继续驱动增长 [64] 问题: 2026年60-90亿美元募资目标的具体构成平台 [65] - 回答: 主要驱动因素包括2025年12月首次关闭的新一期基础设施基金、Harrison Street的第十期另类基金、现有开放式工具以及新推出的产品，信贷也是另一个重点领域，募资将基础广泛 [65][66] 问题: 投资管理板块基金去年的表现及其对募资的帮助 [67] - 回答: 基金表现强劲，在另类投资、信贷和基础设施领域持续排名前四分之一，旗舰开放式基金Harrison Street Core Fund在2025年表现超过ODCE指数100个基点 [67] 问题: 收购Ayesa后杠杆率升至2.7倍，计划如何回到2倍的历史水平 [70] - 回答: 计划是通过产生强劲的经营现金流和有机增长EBITDA来实现去杠杆，这是过去收购Harrison Street和Englobe后的既定做法 [70] 问题: AI是否会是颠覆者或利润率提升者，以及是否可能导致服务收费面临压力 [71] - 回答: 认为AI不会导致收费压力，恰恰相反，它是一个颠覆思维模式的推动者，加速了全公司的自动化和整合，公司对此感到兴奋，认为其长期来看只会增加业务价值，复杂的交易需要执照、人际关系和专业判断，AI能使专业人员更出色 [71][72][73][74] 问题: Ayesa的2026年EBITDA（约6300-6400万美元）是否已计入2026年指引 [75] - 回答: 是的，计入了7个月的贡献 [75][76] 问题: Ayesa历史增长更快、利润率更高，对其未来增长预期及高利润率驱动因素的看法 [79] - 回答: 过去10年复合年增长率为13%，在现有规模下，未来实现高个位数内生增长是可实现的，其高利润率源于在公共交通、水务、能源转型等高需求终端市场提供设计、现场监督、项目管理咨询等高价值服务 [80] - 补充: Ayesa团队在中东海水淡化等领域拥有专长，在西班牙和墨西哥的水务领域也有专业知识，团队拥有严格的定价和项目执行纪律，能够持续交付较高的利润率 [81] 问题: 若交易量复苏超预期，资本市场和租赁业务的生产者人力是否充足以捕捉上行空间 [82] - 回答: 公司一直在积极招聘，感觉已具备所需人力，但在特定专业领域或空白领域仍会活跃招聘以获取更多份额 [83] - 补充: 现有生产者的生产力尚未达到峰值水平，因此现有专业人数具备产生更多收入的能力 [84] 问题: Ayesa的地理和专长（如水务）与公司现有业务重叠有限，交叉销售其服务是否是收购假设的一部分 [87] - 回答: 是的，技能的可转移性是收购时考量的因素，例如Englobe的水务专长已转移至美国业务以助其增长，Ayesa在海水淡化等水务领域的能力也将被考虑用于交叉销售 [88] 问题: 2025年全年的募资总额确认 [89] - 回答: 全年募资额为53亿美元 [89] 问题: 工程板块内生增长是基于总收入还是净收入，以及对2026年增长趋势的展望 [94] - 回答: 内生增长是基于净收入，预计2026年将实现中个位数内生增长，这受到强劲积压订单的支持，此外还有最近几个月完成的三项补强收购、去年几项收购的全年化贡献以及预计在第二季度完成的Ayesa交易，共同驱动总收入增长25%以上 [95][96] 问题: 投资管理板块利润率降至30%高位区间的具体驱动因素及未来反弹的操作层面解释 [97] - 回答: 驱动因素包括：正在进行大量的IT系统整合项目、过去六个月及未来将增加的人员编制、以及一些正在推进的计划中的效率提升措施，这些措施将在今年晚些时候产生持续的节约成本效益 [98]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入为16亿美元，同比增长5%，所有业务板块均实现增长 [10] - 第四季度整体内生收入增长基本持平，主要受去年同期强劲业绩对比影响，全年内生收入增长为5% [10] - 第四季度调整后EBITDA为2.45亿美元，同比增长6%，与收入增长一致 [10] - 截至2025年底，投资管理板块资产管理规模为1080亿美元，与9月30日持平 [6][13] - 第四季度投资管理板块新募集资本承诺21亿美元，全年募集53亿美元，符合预期 [13] - 截至12月31日，公司杠杆率降至2倍，得益于强劲的季节性现金流 [15] - 收购Ayesa将增加约0.7倍的杠杆率，收购价格7亿美元等值，将通过循环信贷额度融资，利率约为4% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - **商业地产板块**：第四季度净收入增长7% [10] - 资本市场收入增长13%，主要由美国市场强劲活动和份额增长驱动 [11] - 租赁收入增长3%，同样由美国市场的办公和工业资产类别引领 [11] - 外包服务收入增长8%，主要由评估业务驱动 [11] - 板块净利率为15.8%，同比提升50个基点，得益于交易收入增加带来的经营杠杆 [11] - **工程服务板块**：第四季度净收入增长8%，主要由近期收购驱动 [11] - 第四季度内生增长基本持平，全年内生增长为5% [39][40][41] - 终端市场需求强劲，特别是在基础设施、交通和环境咨询领域，但部分项目管理业务在季度内出现暂时性放缓 [12][61] - 板块净利率为12.4%，略低于去年，主要因整体生产率下降 [12] - 收入积压订单强劲，为未来一年提供了良好的可见性 [12] - **投资管理板块**：第四季度净收入增长6%，由近期收购驱动 [12] - 板块净利率微降至42.5%，因公司继续整合运营至Harrison Street品牌下 [12] - 预计这些整合成本将在2026年上半年持续影响利润率 [12][31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - **资本市场**：美国市场表现强劲，引领增长，公司在招聘和多市场连接方面的投资推动了市场份额的持续增长 [11] - **租赁市场**：美国和工业资产类别表现强劲，数据中心需求突出 [11][65] - **工程服务市场**：基础设施、城市化、能源转型以及数据中心需求增长趋势有利 [16] - **投资管理市场**：募资势头稳固，2026年目标为60亿至90亿美元 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于多元化平台和高质量、经常性专业服务的扩张，目前超过70%的利润来自这些韧性业务，计入近期收购后接近75% [4] - 收购Ayesa Engineering将显著扩大增长渠道，增强有机扩张、进一步收购以及向全球客户交叉销售工程能力的能力 [5] - 收购完成后，Colliers Engineering将跻身全球前30大工程公司之列，并扩大在欧洲、拉丁美洲和中东的业务 [5] - 公司持续在领导力、人才和创新方面进行投资，强化其企业家文化 [7] - 合伙人模式是关键竞争优势，广泛的内部所有权使管理层与客户、投资者和股东利益高度一致 [7] - 过去五年，尽管环境充满挑战，公司规模翻倍，实现了超过15%的复合年增长率，并预计2026年将有类似表现 [8] - 公司将人工智能视为生产力和增长的推动者，帮助自动化日常工作、提高效率、扩大利润率，使专业人员能专注于更高价值的顾问服务 [8] - 人工智能增强了公司的数据优势，结合专有信息及与谷歌云等第三方的合作，为客户提供更好的洞察和执行 [8][46] - 人工智能是业务的赋能者而非替代者，判断力、责任感、资质、许可及重要的客户关系仍然是运营的核心 [9] - 公司2026年IT资本支出将比以往任何时候都多，团队专注于最大机会，而非散弹枪式方法 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对公司而言是卓越的一年，第四季度业绩符合预期，并较去年（本身也是强劲的一年）有良好增长 [4] - 公司对战略、正在进行的投资、日益具有韧性的收入结构以及各多元化板块的增长渠道感到乐观 [15] - 进入2026年，公司势头强劲，渠道健康，预计将实现稳固的内生增长，近期收购将持续贡献，Ayesa交易完成后将带来显著提升 [7] - 资本市场正在反弹，特别是美国市场，租赁活动保持稳定，外包解决方案需求增长良好 [5] - 工程服务板块实现了又一年强劲增长，内生表现和收购贡献显著，Ayesa加入后将进一步加速增长 [5] - 投资管理板块反映了投资者对整个Harrison Street资产管理平台投资策略的深厚信心 [6] - 对2026年的展望如下 [16]： - 商业地产板块：预计收入实现低双位数增长，净利率小幅提升，前提是资本市场持续复苏（但活动水平仍将远低于此前峰值） - 工程服务板块：预计内生增长为中个位数，加上收购（包括Ayesa）的影响，总收入增长将超过25% - 投资管理板块：预计净收入实现低双位数增长，增长由加速募资带来的更高管理费驱动 - 综合来看，预计所有三个关键运营指标将实现中双位数增长 [16] - 关于宏观经济与利率：2026年资本市场展望并未将降息计算在内，增长动力来自被压抑的交易需求 [36] - 美国市场预计将继续非常强劲，希望欧洲、中东和非洲及亚太地区的交易量能有所提升 [37] 其他重要信息 - 公司预计投资管理板块的利润率在2026年将下降至高30%区间，然后在2027年恢复到历史平均的中40%区间 [52] - 现有资本市场的生产力尚未达到峰值，现有专业人员有能力在相同人力下创造更多收入 [82] - 公司基金表现强劲，在另类投资、信贷和基础设施领域持续排名前四分之一，旗舰开放式基金Harrison Street Core Fund在2025年超过ODCE指数100个基点 [67] - Ayesa业务过去10年复合年增长率为13%，预计未来有机增长可达高个位数，其利润率较高源于在高需求终端市场提供高价值服务、设计及复杂项目管理 [78] - Ayesa在海水淡化等领域拥有专长，其技能可转移至公司其他业务区域 [79][86] - 工程服务板块的增长前景得到强劲积压订单、三笔补强收购以及去年几笔收购全年化效应的支持 [94] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程服务板块的内生增长驱动因素（小时费率、专业人员数量、工作小时数）及收入协同效应 [18] - 回答：服务需求强劲，有机会提高定价，来自机构、公共部门和私营部门客户的定价均有良好增长 [19] - 回答：市场合格工程师仍然紧缺，但公司正在招聘以满足需求，强劲的积压订单推动了人员利用率 [19] - 回答：约60%的工程业务属于设计类（非按小时计费），其余更接近项目管理（按小时计费结构），设计部分利润率更高，项目管理部分则提供长期确定性 [21][22][23] 问题: 关于人工智能对工程服务板块（如可计费小时或总收入市场）的潜在影响 [24] - 回答：在设计业务部分，包括AI在内的自动化有助于提高利润率，使专业人员能更快完成繁琐任务，专注于高附加值工作 [25] 问题: 关于资本配置、股票回购或要约收购的考虑 [28] - 回答：尽管个人层面可能考虑，但公司层面目前无股票回购计划，因有包括Ayesa在内的多项计划需要资本，公司注重创造长期股东价值而非稀释股份 [29] 问题: 关于投资管理板块整合成本压力持续时间超出预期，以及举措范围是否变化 [30] - 回答：不视其为压力，2026年将持续，因公司对整合举措更加积极，旨在打造统一的卓越平台 [30] - 回答：公司一直传递将产生额外整合成本的信息，预计持续至2026年上半年，直至完成工作并实现效益 [31][32] 问题: 关于资本市场渠道的宏观视角，以及2026年指引是否依赖于进一步降息 [35] - 回答：资本市场展望未计入降息，增长源于被压抑的交易需求，交易活动正转化为收入，2025年由美国引领，预计2026年将持续，希望欧洲、中东和非洲及亚太地区交易量提升 [36][37] 问题: 关于美国市场在资本市场业务中的占比 [38] - 回答：占比为50% [38] 问题: 关于工程服务板块第四季度及全年的内生增长数据 [39] - 回答：第四季度内生增长基本持平，全年为5% [40][41] 问题: 关于公司如何利用人工智能及其潜在业务风险 [44] - 回答：AI是赋能者而非颠覆者，专注于处理高价值、复杂交易，需要判断力、经验和关系 [45] - 回答：公司拥有大量专有数据集，并与谷歌云建立了独家合作伙伴关系以利用其数据和能力，现有软件供应商也在快速整合AI，这是一个需要2-3年最大化的长期过程 [46][47] - 回答：AI通过加速自动化进程提高效率，降低成本（包括IT和劳动力），从而提升利润率 [48] - 回答：2026年IT资本支出将显著增加，团队专注于最大机会，AI将增强公司护城河，为专业人员和业务创造更多价值 [49][50] 问题: 关于投资管理板块完成整合投资后的利润率走向 [51][52] - 回答：预计2026年利润率将下降至高30%区间，2027年将恢复至历史平均的中40%区间 [52] 问题: 关于Ayesa收购与之前Englobe收购的类比，以及未来补强收购的侧重点（地域还是能力） [55] - 回答：两者皆是，Ayesa在西班牙、墨西哥、欧洲、中东等公司此前未进入的市场建立了重要平台，类似于Englobe但可在多个市场进行行业整合 [56] - 回答：Ayesa管理团队优秀，平台盈利能力强，为未来增长提供机会，公司合伙人哲学和永久资本来源使其成为运营商的理想伙伴 [57] - 回答：工程服务及其他板块存在更多类似机会，公司专注于寻找具有优秀管理团队并渴望将业务提升至新水平的企业进行并购 [58][59] 问题: 关于工程服务板块季度内项目管理和生产率暂时性放缓的原因及对2026年影响的信心 [61] - 回答：欧洲、中东和非洲及亚太地区的传统本地项目管理业务活动水平较低，预计是暂时性的一次性情况 [61] - 回答：利润率小幅变化主要受假期等因素影响人员利用率和生产率，无需担忧 [61] 问题: 关于商业地产板块2026年低双位数增长在资本市场和租赁业务间的细分 [64] - 回答：资本市场增长预计为高双位数，租赁业务增长预计为中高个位数，增长主要集中于资本市场 [64] 问题: 关于工业和办公租赁的具体预期及区域或资产类别差异 [65] - 回答：第四季度美国办公和工业租赁强劲，这两大类及数据中心将继续驱动增长 [65] 问题: 关于2026年60-90亿美元募资目标的具体构成平台 [66] - 回答：2025年12月首次关闭的新一期基础设施基金是主要驱动，Harrison Street另类基金10号也在募资，此外还有多种现有开放式工具和新产品，范围广泛，信贷也是重点领域之一 [66] 问题: 关于投资管理板块基金去年的表现及其对募资的帮助 [67] - 回答：基金表现强劲，在另类投资、信贷和基础设施领域持续排名前四分之一，旗舰开放式基金Harrison Street Core Fund在2025年超过ODCE指数100个基点 [67] 问题: 关于收购Ayesa后杠杆率升至2.7倍，以及回归2倍历史水平的计划 [70] - 回答：计划是通过2026年强劲的经营现金流和有机EBITDA增长来降低杠杆，这是以往收购后的典型做法 [70] 问题: 关于AI是否不仅是非颠覆者而且是利润率提升者，以及是否可能导致服务收费压力 [71] - 回答：AI不会导致收费压力，反而是颠覆思维、加速自动化和整合的契机，将增加IT资本支出，长期来看对业务只有加成作用 [71] - 回答：复杂交易需要资质、许可和人际关系，AI使专业人员更好、信息更充分，从而更快执行交易，是有利的赋能者 [72] 问题: 关于Ayesa的2026年EBITDA（约6300-6400万美元）是否已计入2026年指引 [73] - 回答：计入了7个月的EBITDA贡献 [73][74] 问题: 关于Ayesa历史增长更快、利润率更高的原因及未来增长预期 [77] - 回答：过去10年复合年增长率为13%，规模扩大后有机增长达到高个位数是可实现的 [78] - 回答：利润率较高源于在高需求终端市场（如公共部门、公共交通、水、能源转型）提供高价值服务、设计、现场监督和复杂项目管理咨询 [78] - 回答：Ayesa团队在定价和执行方面纪律严明，例如在中东海水淡化领域拥有专长并实现了高盈利 [79] 问题: 关于若2026年交易量复苏超预期，资本市场和租赁业务的生产者人力是否充足 [80] - 回答：公司一直在积极招聘，感觉人力充足，但在特定专业领域或空白领域仍会积极行动以获取更多份额 [81] - 回答：现有生产者的生产力尚未达到峰值，因此有能力在相同人力下创造更多收入 [82] 问题: 关于收购Ayesa的地理和专长（如水务）协同效应及交叉销售假设 [85] - 回答：技能可转移性是收购评估因素之一，例如Englobe的水务专长已转移至美国业务，Ayesa在海水淡化等领域的专长也将被考虑用于交叉销售 [86] 问题: 关于2025年全年募资金额确认 [87] - 回答：全年募资53亿美元 [87] 问题: 关于工程服务板块内生增长的计算基础（毛收入 vs 净收入）及2026年初增长趋势 [91] - 回答：内生增长基于净收入计算 [93] - 回答：2026年增长趋势得到强劲积压订单支持，预计内生增长为中个位数，加上补强收购和Ayesa交易，总收入增长预计超过25% [94] 问题: 关于Harrison Street利润率降至30%高段的原因（系统整合、人员等）及预期反弹的操作层面解释 [95] - 回答：驱动因素包括IT系统整合项目、过去六个月及未来的人员增加，以及正在推进的计划中的效率提升措施，这些措施将在今年晚些时候产生节约成本的运行率效益 [96]