房产服务一体化模式 - 泰安市创新推出"一体化办公"模式，整合不动产登记、税务、公积金等高频业务，同步引入银行、公证等市场化服务机构，构建覆盖交易-登记-抵押-安家的全链条数字化闭环 [2][3] - 通过"1+4+N"服务网络布局（1个市民之家核心+4个主城区大厅+494家中介代办点），实现线上线下融合的片区化服务半径 [3] - 该模式推动存量房交易显著增长，2023年Q1全市存量房销售面积64.58万平方米，同比增幅达45.33%，增速列全省第二 [4] 业务流程优化 - 实施"带押过户"改革，通过资金监管专户按交易节点拨付，解决传统二手房交易中"先付款还是先过户"的信任难题 [5] - 公积金贷款采用商业贷款式前置审批，电子税务局窗口实现线上缴税，两项创新使业务办理时效提升50%以上 [5] - 开发住宅专项维修资金自动更名功能（预计2023年6月上线），将原需1天的办理流程压缩至系统自动完成 [7] 数据协同与产业链延伸 - 打通住建、房管与水电气暖系统数据接口，实现6大业务系统并联办理，交易全流程时间从多日缩短至一站式完成 [7][8] - 首创物业交割线上化办理，将传统分散的洽谈、签约、过户等11个环节整合为并联审批模式 [7][8] - 通过"三项数据协同"机制，实现契税缴纳、公积金缴存等跨部门数据实时交互，业务办理材料精简70% [6][8]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持），房地产服务评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 当前住房可负担性偏低，美国楼市复苏仍面临一定不确定性，4月美国新屋销售环比改善，成屋销量延续调整，新屋成屋价格环比上升且处于历史相对高位，成屋库存短缺压力有所改善，但供需关系改善未带动房价回落，高房价和高利率限制需求释放，叠加美联储降息前景不明，楼市复苏存不确定性 [1] 根据相关目录分别进行总结 新屋销量同环比改善，成屋销量延续调整趋势 - 4月美国新屋销量6.2万套，同/环比+3.3%/+10.9%，成屋销量33.3万套，同/环比-2.4%/-0.5%，环比连续2个月下滑 [2] - 4月成屋签约销售指数为71.3，同/环比-2.5%/-6.3%，因高房价和高利率致住房可负担性偏低，截至3月末，美国住房购买力指数为103.2，处于2000年以来的9.6%分位值 [2] 成屋库存较年初有所增加 - 4月美国新屋销售中位价40.7万美元/套，同/环比分别-2.0%/+0.9%，为2000年以来87.4%分位值；成屋售价中位价41.4万美元/套，同/环比分别+1.8%/+2.7%，为2000年以来98.6%分位值 [3] - 截至4月末，美国新屋/成屋库存量分别为49.7/145.0万套，较2024年末分别+3.1%/+27.2%，成屋库存短缺压力改善，新屋/成屋库存量分别处于2000年以来92.0%/18.4%分位值，对应可供销售月数环比-0.6/+0.4个月至7.3/4.4个月 [3] 按揭利率预计短期仍将维持在高位 - 5月美国30年期按揭利率均值为6.82%，环比+7bps，已连续两个月环比回升，处于2000年以来的87%分位值 [4] - 5月美国新增非农就业13.9万人，高于彭博一致预期，显示经济有韧性，软着陆概率较高，叠加通胀或在5 - 6月回升，美联储6月及7月降息概率下降，短期降息节奏及幅度有不确定性，按揭利率预计维持在高位 [4]

房产服务一体化模式创新 - 泰安市推出"一窗集成、一链办理，一站服务、一次办结"的"四个一"服务模式，整合不动产登记、税务、金融机构等资源，实现房产交易全流程一站式办理 [1][3][5] - 构建"1+4+N"服务网络：以市民之家为核心，设立4家一体化服务大厅和494家中介门店代办点，覆盖主城区及周边区域 [3][5] - 首创带押过户跨行办理服务，业务时间从传统模式大幅缩短至5天，同步整合评估、公证、贷款等10类服务窗口 [5][8] 业务效率与交易数据提升 - 2024年第一季度泰安市存量房销售面积达64.58万㎡，同比增长45.33%，增速位列全省第二 [5] - 通过并联办理契税缴纳、公积金贷款等6大业务系统，实现水电气暖同步过户，交易时间压缩50%以上 [14][12] - 公积金贷款采用商业贷款前置审批模式，提取公积金支付首付款可直接划转至监管账户，降低购房者资金压力 [12][8] 技术创新与安全保障 - 开发住宅专项维修资金自动更名功能，预计2024年6月上线，较传统人工办理节省1天时间 [9][10][12] - 推行存量房交易资金监管模式，由银行与不动产登记中心共管账户，按过户节点拨付资金，消除交易风险 [7][8] - 贝壳集团将泰安作为全国房产一体化系统示范城市，研发全流程交易系统并推广经验，强化资金监管与中介市场规范 [12][14] 产业链延伸与服务生态 - 在服务大厅引入装修设计、居民生活服务等配套，形成"交易-登记-抵押-安家"全链条闭环生态 [3][5] - 通过电子税务局窗口实现涉税业务线上办理，同步整合物业交割线上化功能，提升服务便捷性 [8][12] - 住建部门联动房管机构实现洽谈、签约、过户等7个环节并联审批，服务效率提升60% [12][14]

住房公积金服务"同城化" - 深圳、珠海、汕头、江门、潮州、揭阳六个城市住房公积金管理中心签署《推动住房公积金协同发展合作协议》[1] - 合作内容包括政策协同、服务协同、数据共享等方面[1] - 旨在支持区域内流动就业人群、异地置业家庭等群体的住房消费需求[1] - 促进人才等要素在区域内的自由流动与优化配置[1] 住房公积金异地贷款互认互通 - 合作城市将继续推动住房公积金异地贷款互认互通[1] - 合作城市缴存职工在本地购买住房时，贷款额度、房屋套数认定与本地缴存职工一致[1]

住房公积金业务运行情况 - 2024年全国住房公积金缴存额达36317.83亿元，提取额27654.84亿元，发放个人住房贷款230.56万笔、13043.07亿元 [1] - 实缴单位529万个（同比增长6.92%），实缴人数17628.75万人（同比增长1%） [1] - 灵活就业人员试点城市从13个扩大到36个，累计超100万人缴存，其中24万人已用于租房或购房 [1] 租购并举支持政策 - 提取人数8127.04万人（占实缴人数46.10%），提取额同比增长4.11%至27654.84亿元 [1] - 重点支持新市民、青年人租房安居，租房提取金额显著增长 [1] - 安徽省马鞍山市一季度租房提取同比增长138.54% [2] 房地产市场支持措施 - 全年发放个人住房贷款及购房提取合计30970.83亿元 [2] - 2025年5月8日起公积金贷款利率下调0.25个百分点 [2] - 支持异地贷款和购房提取，优化首付款提取政策 [2] 居住环境改善支持 - 全年6.53万人提取20.43亿元用于加装电梯等改造 [3] - 厦门市允许提取公积金用于配偶及父母加装电梯 [3] - 黄冈市取消加装电梯4万元提取限额，漯河市提取额度从3万元提升至6万元 [3]

报告行业投资评级 - 房地产开发和运营无评级 [3] - 房地产服务无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年6月9日权益市场各版块多数上涨，申万房地产指数上涨0.06% [4] - 房地产板块个股涨幅前五为黑牡丹、阳光股份等，跌幅较大为粤宏远A、海泰发展等 [5] - 江苏推进房票安置、住房“以旧换新”，宝华竞得上海地块，金地管理中标深圳项目等行业新闻 [6][7] - 招商蛇口与华润置地在南京成立投资公司 [9] - 万科“23万科MTN003”6月15日偿付利息6140万元，绿城房地产“25绿城地产MTN004”申购区间3.80%-4.20% [10] 根据相关目录分别进行总结 市场行情 - 2025年6月9日上证综指和深证综指分别上涨0.43%和0.93%，沪深300和中证500分别上涨0.29%和0.76%，申万房地产指数上涨0.06% [4] 个股表现 - 涨幅较大前五名黑牡丹、阳光股份、深深房B、珠江股份、财信发展，涨幅分别为6.43%、5.24%、4.41%、2.83%、2.63% [5] - 跌幅较大为粤宏远A、海泰发展、华联控股、卧龙地产、荣丰控股，跌幅分别为-9.93%、-5.30%、-2.68%、-2.30%、-2.16% [5] 行业新闻 - 江苏推进房票安置、住房“以旧换新”，实施城中村改造5.6万户，专项债券支持收购存量商品房等 [6] - 宝华4.72亿竞得上海松江车墩镇城中村改造地块，楼面价1.6万元/㎡，需配建5%以上公共租赁住房等 [6] - 金地管理中标深圳市福田区沙头街道2025年老旧小区改造代建项目 [7] - 招商蛇口、华润置地在南京成立注册资本16.5亿元的投资公司 [9] 公司公告 - 万科“23万科MTN003”6月15日偿付利息6140万元，债项余额20亿元，票息3.07% [10] - 绿城房地产“25绿城地产MTN004”申购区间3.80%-4.20%，发行金额上限10亿元，期限3年 [10]

高品质住宅建设政策宣贯 - 活动由中国房地产业协会、山东省住房和城乡建设厅指导，山东省房地产业协会、泰安市住房和城乡建设局等主办，旨在推动房地产业转型升级和构建泰安市房地产发展新模式[1] - 活动分为政策宣贯现场会和高品质高质量发展大讲堂两个阶段进行[2] - 与会人员观摩了绿城桃李春风、恒地玺悦臻誉等高品质住宅项目，实地感受项目规划设计、建造工艺和功能配套[2] - 省住房城乡建设厅专家开展了高品质住宅开发建设政策宣贯，泰安市住建局介绍了高品质住宅建设和房产服务一体化工作情况[2] 房产服务一体化工作 - 泰安市创新实施房产服务"一体化办公"新模式，优化不动产登记、公积金、税务和金融单位等多个业务协同联办[7] - 该模式在破解部门职能交叉、融合业务数据共享、拓展政务服务渠道、集约高效便民惠民方面成效显著[2] - 泰安市将着力推进房地产全生命周期运营管理，打造房产服务一体化"泰安模式"[7] 房地产行业高质量发展 - 活动邀请多位专家作主旨报告，包括《房地产新模式下房企重塑核心竞争力》《科技赋能建好房子》《山东省高品质住宅的政策机遇、发展模式、实现路径》等[5] - 泰安市将全力建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，满足人民群众对美好住房的向往[7] - 省住房城乡建设厅印发的《关于转发房地产市场运行有关经验做法的通知》已在全省推广泰安市房产服务一体化工作经验[1]

股价表现 - 截至2025年6月6日收盘，公司股价报10.54元，较上周下跌2.23% [1] - 本周股价最高触及12.48元（近一年最高点），最低下探10.47元 [1] - 本周出现1次涨停收盘，无跌停情况 [1] - 公司当前总市值23.85亿元，在房地产服务板块市值排名9/10，两市A股排名4685/5148 [1] 交易异动 - 公司因连续三个交易日（2025年5月29日-6月3日）涨幅偏离值累计达20%登上龙虎榜，为近5个交易日内首次上榜 [2][4] - 公司声明经营状况正常，无未披露重大信息，且2024年度利润分配将于6月6日除权除息 [4][5] 股份回购进展 - 公司2025年4月27日通过回购议案，计划以1000-2000万元资金回购股份，回购价上限原为13.96元/股，权益分派后调整为13.78元/股 [3] - 截至2025年5月31日，公司尚未实施回购计划 [3][5]

报告行业投资评级 - 房地产开发和房地产服务均无评级 [4] 报告的核心观点 - 2025年6月3日权益市场各版块多数上涨，申万房地产指数下跌0.31% [4] 根据相关目录分别进行总结 市场行情 - 2025年6月3日上证综指和深证综指分别上涨0.43%和0.48%，沪深300和中证500分别上涨0.31%和0.42%，申万房地产指数下跌0.31% [4] 个股表现 - 房地产板块涨幅前五为新大正、南都物业、万通发展、海泰发展、衢州发展，涨幅分别为10.02%、9.98%、6.63%、4.23%、3.50% [5] - 跌幅较大的为南国置业、荣丰控股、金地集团、招商积余、滨江集团，跌幅分别为-4.48%、-4.28%、-3.64%、-3.56%、-3.20% [5] 行业新闻 - 武汉6月挂牌6宗地块，总起拍价19.08亿元，网上拍卖时间为2025年6月20日9时30分起 [6] - 上海南翔华润五彩城项目拟整体出售，预计售价3亿至4亿元 [7] - 2024年全国住房公积金缴存额36317.83亿元，8127.04万人提取27654.84亿元，发放个人住房贷款230.56万笔、13043.07亿元 [7] - 上海徐汇城投40亿元公司债券项目更新至“已反馈” [9] 公司公告 - 中国铁建房地产“22铁建房产MTN001”本次回售金额为0.6亿元，拟全部转售，转售登记日为6月18日至6月24日，未回售部分为19.4亿元，未回售部分票息为2.38% [10]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为同步 [1] 报告的核心观点 - 中国内地房地产市场现“止跌回稳”信号，2025年住宅市场有望更稳定，预计一手房销售额8万亿 - 8.5万亿元，政策将延续收储、盘活存量土储等，偏好估值不高的国企/国企背景开发商等 [2] - 中国香港房地产市场虽受宏观不确定性影响，但关键因素现转机，预计2025下半年、2026年及2027年住宅价格分别增长3%、5%、5%，零售市场有挑战，办公楼市场待复苏，偏好零售房地产投资信托等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中国内地房地产：市场初步止跌回稳 - 市场现“止跌回稳”信号，国家层面楼市支持政策落地，2025年前四个月全国新建商品房销售额27,035亿元，同比降3.2%，降幅收窄，东部地区是主力区域，库存压力集中在三四线城市，1季度300城住宅用地出让金同比增26.5% [2][5][6] - 市场展望方面，2025年住宅市场有望更稳定，预计总销售额约17万亿元，一手房8万亿 - 8.5万亿元，二手房份额将增大，一线城市成交量相对稳定，复苏势头较好 [8] - 政策落地促进市场回稳，房企温和复苏，国企领先，未来关注销售回暖可持续性，一线城市需求平稳，土储以一线及强二线/特大城市为主的开发商销售更有保证 [18][19] 2025年中国房地产市场投资与市场新趋势 - 政策方面，将延续收储政策，一线城市和主要二线城市政府或购商品住宅作社会住房；盘活存量土储，收回闲置土地重新划分用途；推进现房销售试点，稳定市场预期；微调住房金融政策，释放住房需求；发展住房租赁市场，增加有效供应 [27][28][29] - 行业竞争与发展模式上，企业竞争格局变化，行业集中度提高，房企多元化转型，房地产转向“好房子”竞争，产品与服务升级，存量房改造更新可带动消费、提升城市品质 [29] - 投资建议为关注国有企业或大股东为国企的开发商，以及少部分土地储备质量高的民企领头羊，维持对内地房地产偏好排序 [30] 中国香港房地产：房贷利率下行–“房贷比租化算” - 降息迎来拐点，虽受宏观不确定性影响，但人口反弹和利率下降等因素助市场稳定，住宅和零售租金价格相对稳定，办公楼待复苏 [35] - 住宅方面，价格和租赁市场分化，预计2025年租金上涨2 - 3%，部分地区涨5%+，HIBOR下跌降低购房成本，预计未来三年住宅价格稳健增长 [36][40][41] - 零售方面，电商包邮冲击本地实体零售，2025年前三月零售销售货值同比降6.9%，但北上出行放缓、游客量增加部分缓解压力，预计整体零售租金温和回升 [42][47][50] - 办公楼市场仍充满挑战，空置率处高位但开始下降，新项目租赁进度分化，预计2025年中央商务区租金下降3 - 5%，2026年或止跌 [52][53][65] 投资建议 - 对中国香港房地产行业审慎乐观，不同子版块分化，看好住宅和零售，办公楼待复苏，偏好零售房地产投资信托等，首选领展（823 HK/买入） [66] 选股建议：领展（823 HK/买入） - 领展是亚洲最大房地产信托基金，预测派息收益率约6.6%，与美债收益率差大，利率下行助降利息支出，房地产信托或入港股通提升估值 [67]