板块整体表现 - 房地产服务板块9月1日较上一交易日上涨0.81% [1] - 上证指数当日上涨0.46%至3875.53点，深证成指上涨1.05%至12828.95点 [1] 个股涨跌情况 - 中天服务领涨板块，收盘价5.89元，涨幅10.09%，成交量22.94万手，成交额1.30亿元 [1] - 珠江股份上涨3.84%至5.14元，成交量47.91万手，成交额2.47亿元 [1] - 南都物业上涨2.14%至13.81元，特发服务上涨1.70%至47.83元，宁波富达上涨1.48%至4.80元 [1] - 下跌个股包括ST明诚(-1.05%)、招商积余(-0.40%)、我爱我家(-0.33%) [1][2] 资金流向 - 板块主力资金净流入515.55万元，游资资金净流入1148.97万元，散户资金净流出1664.52万元 [2] - 招商积余主力净流入1306.71万元(占比10.10%)，中天服务主力净流入1232.41万元(占比9.46%) [3] - 我爱我家主力净流出1257.09万元，但游资净流入1779.50万元(占比5.83%) [3] - 特发服务主力净流出568.93万元，游资净流出766.20万元，但散户净流入1335.13万元 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 市场震荡修复加剧，指数短线或高位震荡，但中期牛市结构不变，可能需巨震消化浮盈筹码，可逢高减仓并围绕 10 天均线处理前期获利头寸 [3] - 各品种走势不一，期权可关注强弱套利和波动率机会，铝价短期高位整理，双焦波动反复，尿素区间整理，钢价震荡寻底，鸡蛋反弹做空，生猪区间震荡，棉花中长期或震荡偏强 [2][3][4][5] 各品种情况总结 期权 - 8 月 28 日 A 股三大指数集体走强，成交额连续 2 日超三万亿，行业板块涨多跌少，沪深 300、上证 50、中证 1000 股指期货及对应期权有不同表现，如沪深 300 股指期货 IF 加权指数增仓放量上涨等 [2] - 趋势投资者关注品种间的强弱套利机会，波动率投资者在标的指数上涨时做多波动率，下跌时做空波动率 [2] 股指 - 8 月 28 日 A 股三大指数收盘集体上涨，周四欧美股市多数收涨，美国经济数据提振市场乐观情绪 [3] - 周四市场反弹修复，结构分化明显，后续或反复拉锯，指数短线高位震荡，中期牛市结构不变 [3] - 指数加速上行后短线波动加大正常，因风险累积、获利盘需消化，但未改变市场强势格局，回调有助于行情稳健 [3] 铝 - 宏观上市场博弈美联储 9 月降息预期，基本面供应增量释放、消费淡季，库存累库预期强 [3] - 市场矛盾不大，铝价短期维持高位整理运行，参考区间 20000 - 21000 元/吨，等待区间突破 [3] 焦煤焦炭 - 周度原煤日均产量 188.6 万吨，环比减 2.6 万吨，原煤库存 472.6 万吨，环比增 1.0 万吨，精煤日均产量 75.3 万吨，环比减 1.8 万吨，精煤库存 283.6 万吨，环比增 8.0 万吨 [4] - 产地矿山安全检查和“查超产”限制供应，下游焦企和钢厂供应收缩、采购谨慎，焦炭八轮提涨暂未落地，钢焦博弈持续 [4] - 短时原料支撑仍存，预计双焦波动反复，震荡运行 [4] 尿素 - 周末国内尿素现货市场价格持稳，主流区域出厂报价 1670 - 1680 元/吨左右，企业检修装置多，日产阶段性减量，但供应仍充足 [4] - 需求端下游需求支撑偏弱，企业库存累积，复合肥企业开工环比下滑，备肥时间缩短提货改善 [4] - 短期秋季肥及出口预期支撑盘面，UR2601 合约或在 1700 - 1820 元/吨区间整理，关注印标开标情况 [4] 螺纹热卷 - 五大材淡季累库，螺纹钢产需双增，表需回升加快，总库存增幅趋缓，厂库转降，社库增加，终端采购谨慎，关注 9 月补库情况 [4] - 热卷产需均小幅下降，总库存延续回升，累库压力不大，厂库历史低位，社库低于去年同期，周末现货成交趋弱，报价下调，基差高位，8 月制造业 PMI 略有回升 [4] - 基于成本支撑和淡季需求释放有限，资金多空博弈持续，钢价短时震荡寻底 [4] 鸡蛋 - 上周全国鸡蛋现货稳中回落，周末趋稳，基准地现货报价 2.6 元/斤，周度跌幅 0.08 元/斤，北方试涨失败，南方回调，冷库蛋出库压制，大码蛋缺，中小码货源足，终端接受度有限，走货慢，采购谨慎 [4] - 经过回调，受中秋备货支撑，现货大幅深跌可能性不大，目前期货盘面升水现货，继续反弹做空操作 [4] 生猪 - 上周生猪现货整体稳定，全国均价 14.00 元/公斤，周度变化不大，供应充足，需求恢复，中大猪存栏减少利于稳定价格但实际供应仍足，高温减少需求回升，屠宰企业收购积极性回升 [5] - 上周期货盘面震荡，略微贴水，深跌幅度有限，近月供大于求，远月反映产能去除预期，单边趋势不明显，维持区间震荡，月间价差近弱远强，反套为主 [5] 棉花 - 上一交易日 ICE 棉花大幅反弹，12 月合约收报 67.3 美分/磅，涨 62 点，涨幅 0.93%，郑棉周五日盘大幅上涨 [5] - 印度延长棉花进口关税免税期至 2025 年 12 月 31 日，市场情绪受提振，美棉对印出口占比小，利好有限但增加出口空间 [5] - 郑棉上涨驱动为 ICE 棉上涨带动、供应端偏紧、市场对订单启动有预期，但基本面去库速度、开机率无明显改善，下游需求偏弱 [5] - 郑棉中长期或震荡偏强，短期下周或小幅回落，关注区间 14000 - 14500 [5]

财务表现 - 第二季度总交易额8787亿元 同比增长4.7% [2] - 净收入260亿元 净利润13.07亿元 [2] - 二手业务GTV达5835亿元 同比增长2.2% [16] - 新房业务GTV实现2554亿元 同比增长8.5% [16] 战略转型 - 聚焦"一体三翼"战略 覆盖房地产交易/租赁/家装家居/贝好家业务 [4] - 从规模驱动转向效率驱动增长 激活网络潜能与单点效率 [6] - 非房产交易服务业务净收入占比达41% [17] 经纪业务运营 - 平台活跃门店5.87万家 活跃经纪人49.15万人 [5] - 建立1899个区域共治理事会 534个品效商圈 [7] - 品效商圈店均效率较非品效商圈高1.44倍 [9] - 二手业务单量同比提升26% 新房单量同比提升19% [16] 科技应用 - AI CRM智能体"来客"落地69城 超33.5万经纪人使用 [12] - 使用"来客"经纪人转委托率高30% 转带看率高20% [14] - AI服务助手"布丁"会话量环比增长59% 人均使用时长增14% [16] - 家装业务通过AI工具使设计师月均单量提升至1.2单以上 [22] 业务板块表现 - 房屋租赁业务净收入56.7亿元 同比增长78% [18] - 在管房源规模超59万套 [18] - 家装业务识别超2600位优质项目经理提升交付力 [20] - 贝好家业务采用轻资产模式 提供C2M产品解决方案 [22] 市场环境 - 房地产市场进入买方市场 购房者选择增多话语权提升 [4] - 行业增速放缓导致交易周期变长 经纪人获客转化挑战加大 [5] - 新稀缺性体现在买对房认知/卖好房操盘能力/情绪价值提供 [6]

核心财务表现 - 2025年Q2公司实现交易总额8787亿元 同比增长5% 环比增长4% [1] - 营业收入260亿元 同比增长11% 环比增长11% [1] - 经调整归母净利润18.2亿元 同比下降32% 但环比改善30% [1] - 经调整归母净利率7.0% 同比下降4.5个百分点 环比提升1.0个百分点 [1] - 毛利率21.9% 同比下降6.0个百分点 环比提升1.2个百分点 [1] 收入结构分析 - 存量房业务收入占比26% 同比下降6个百分点 [1] - 新房业务收入占比33% 同比下降1个百分点 [1] - 家装家居业务收入占比18% 同比微增0.3个百分点 [1] - 房屋租赁服务收入占比22% 同比大幅提升8个百分点 [1] - 新兴业务及其他收入占比2% 同比下降2个百分点 [1] 存量房业务表现 - 交易总额5835亿元 同比增长2% 环比增长1% [2] - 收入67亿元 同比下降8% 环比下降2% [2] - 货币化率1.15% 平台加盟费收入占比提升至21% [2] - 链家交易额占比进一步降低至37% [2] - 贡献利润率39.9% 环比提升1.8个百分点 [2] 新房业务表现 - 交易总额2554亿元 同比增长9% 环比增长10% [2] - 收入86亿元 同比增长9% 环比增长7% [2] - 货币化率3.37% 同比持平 [2] - 新房市占率12.5% 同比提升2.2个百分点 [2] - 贡献利润率24.4% 同比微降 环比提升1.0个百分点 [2] 新赛道业务发展 - 家装家居业务收入46亿元 同比增长13% 贡献利润率32.1% [2] - 房屋租赁服务收入57亿元 同比增长78% 贡献利润率8.4% [2] - 新兴业务及其他收入4.3亿元 同比下降51% [2] 运营网络规模 - 门店总数6.1万家 经纪人数量55.8万人 [2] - 活跃门店比例97% 活跃经纪人比例88% [2] - 活跃门店数同比增长32% 活跃经纪人同比增长19% [2] - 非链家活跃门店数同比增长37% 非链家活跃经纪人同比增长24% [2]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [1][3][6] 核心观点 - 公司经营稳健 2025年上半年归母净利润同比增长31%至3840万元 归母净利率提升0.2个百分点至0.7% [1][9] - 住房交易业务收入增加且盈利水平改善 经纪业务和新房业务交易总额同比分别增长10%和33% 营业收入同比分别增长14%和24% [2][28] - 资产管理业务运营效率保持良好 在管房源31.9万套同比增长9% 平均出房天数缩短至8.8天 出租率达95.2% [3][47][48] 财务表现 - 2025年上半年实现住房交易总额1375亿元同比增长10% 营业收入57亿元同比下降3% [1][9] - 毛利率同比提升1.2个百分点至9.9% 销售费率同比增加0.7个百分点至5.4% 管理费率同比降低1.6个百分点至8.0% [1][9] - 调整后资产管理业务实际毛利率为14.1% 同比提升2.2个百分点 [3][48] 业务结构 - 经纪业务GTV占比81% 收入占比36% 货币化率1.8% [1][9] - 新房业务GTV占比13% 收入占比8% 货币化率2.6% [1][9] - 资产管理业务GTV占比6% 收入占比48% 货币化率31% [1][9] - 住房交易业务合计贡献公司收入的44% 毛利润的94% [2][28] 运营数据 - 截至2025年上半年末运营门店2626家 其中直营店占比81% 经纪人数3.1万人 [2][28] - 上海地区市占率实现连续三年提升 在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定 [2][28] 盈利预测 - 预计2025年收入132亿元 归母净利润2.3亿元 每股收益0.10元 [3][58] - 预计2026年收入138亿元 归母净利润2.7亿元 每股收益0.11元 [3][58] - 对应2025年市盈率32倍 2026年市盈率27倍 [3][58]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3][9] 核心观点 - 2025年上半年营收92.9亿元同比增长6.1% 权益股东应占净利润6.1亿元同比增长22.6% [4][6] - 盈利能力提升主要源于毛利率上升及费用管控优化 [6][9] - 在管面积达5.36亿平方米同比增长11.3% 储备面积3.47亿平方米同比下降2.9% [8] - 回购注销2003万股提升每股收益及股东回报 [9] 财务表现 - 2023-2027年营收预测：174.11/185.28/196.95/214.69/231.89亿元 增速17%/6%/6%/9%/8% [3] - 2023-2027年归母净利润预测：6.05/7.85/9.26/10.78/12.41亿元 增速11%/30%/18%/16%/15% [3] - 2025年上半年毛利率19.47%同比提升0.24个百分点 [6] - 销售费用率1.52%同比下降0.26个百分点 管理费用率6.38%同比下降1.22个百分点 [6] 业务结构 - 物业服务收入66.3亿元同比增长10.2% 毛利率15.3%同比上升0.4个百分点 [6] - 园区服务收入13.6亿元同比下降6.0% 毛利率26.6%同比上升3.2个百分点 [6] - 咨询服务收入13.0亿元同比增长0.6% 毛利率33.1%同比上升0.2个百分点 [6] 规模发展 - 在管面积净增0.55亿平方米至5.36亿平方米 [8] - 主动优化储备项目结构应对潜在交付风险 [8] - 通过深耕核心城市持续拓展管理项目 [8] 股东回报 - 累计回购1717万股耗资6495万港元 [9] - 合计注销2003万股提升每股收益 [9] - 2024-2027年每股收益预测：0.19/0.25/0.29/0.34/0.39元 [3]

资产出售交易 - 公司间接全资附属公司上海湾居向上海城市建设投资出售湾居物业 总代价为人民币3.84亿元[1] - 出售物业位于上海市杨浦区国权北路1688弄50号 为写字楼资产 占地面积约216,400平方米 总楼面面积约28,700平方米[1] 资金用途安排 - 出售事项获得所得款项净额人民币3.65亿元 其中人民币2.61亿元用于偿还第一笔贷款（包括利息）[1] - 人民币2830.93万元用于偿还第二笔贷款（包括利息） 人民币7592.28万元用于偿还其他银行贷款及应付款项[1] 交易背景与动因 - 公司面临持续财务困难 迫切需要偿还2024年12月到期的第一笔及第二笔贷款[1] - 未能偿还贷款将导致违反贷款替代情景 出售事项虽产生亏损但符合公司及股东最佳利益[1] - 出售所得款项使公司能在2025年上半年偿还另一家银行贷款本金人民币7950万元及利息人民币700万元[1]

活动概述 - 由广东省二十一世纪教育基金会和第一太平戴维斯共同主办的健康体重管理年专题行动在北京CBD三星大厦落地 [2] - 活动面向北京CBD核心区职场人士，旨在通过科普教育推广体重管理知识，倡导健康生活方式 [2] - 活动吸引了北京CBD核心区数百名职场人士参与，现场气氛热烈 [2] 行业背景与政策驱动 - 2025年中国18岁以上成年人中有41%体重超标，9%伴有肥胖 [4] - 预测至2030年，中国成人超重/肥胖人数将达到5.1504亿 [4] - 2024年6月国家卫健委联合16个部门发布了《"体重管理年"活动实施方案》，以应对超重肥胖引发的慢性病问题 [4] 活动内容与形式 - 活动设置“认识肥胖体测区”，通过专业设备为参与者实时测量BMI、腰围、体脂率等指标，并生成个性化健康报告 [4] - 在“我的健康风险区”，通过200多块疾病风险展板以可视化形式揭示肥胖与心血管疾病、糖尿病、肿瘤等疾病的强关联 [6] - 活动邀请国内减重领域权威专家为逾百名职场人士举办沉浸式健康科普讲座 [8] - 在“我的专属体重管理师”环节，专业团队为参与者提供一对一健康评估、体脂检测及营养方案定制服务，制定个性化减重计划 [9] 专家观点与科学指导 - 专家指出减重关键在于优化膳食结构而非单纯减少热量摄入，强调合理搭配宏量营养素和微量营养素并结合适度运动 [8] - 对于中重度肥胖者可在医学评估后考虑药物或手术干预，而轻度肥胖者应以营养均衡的生活方式调整为主 [8] 企业实践与行业趋势 - 第一太平戴维斯将健康体重理念融入楼宇服务，致力于打造健康、安全、可持续的办公环境 [11] - 此类活动是推动健康楼宇与健康生活融合的重要实践，未来将在全国更多企业开展，服务广大职场人士 [11]

行业背景与市场转变 - 2025年被称为"好房子元年" 政府工作报告首次写入"好房子"概念 房产产品升级提速 消费者进入从"买房子"到"选房子"的新阶段 [1] - 企业生存土壤发生变化 进入"变则生""等则死"的二次创业进程 [1] - 消费者更关注"好"和性价比 信任感变得重要 企业规模效益边际收益下降 好产品、好服务和运营效率重要性提升 [1] - 市场转变期企业成本上升分为两类：被旧模式拖累的"历史成本"和为赢得信任付出的"未来投资" [1] - 市场呈现两大趋势：从增量到存量的结构转变 从增长到收缩的容量变化 效率与协同性更重要；买方市场形成 消费者决策和体验更珍贵 [9] 贝壳业务表现与结构变化 - 2025年上半年总交易额17224亿元 同比增长17.3% 其中存量房占比67.57% 新房占比28.31% [4] - 净收入493亿元 同比大幅增长24.1% 存量房业务净收入136亿元 新房业务净收入167亿元（占比超二手房） 家装家居业务净收入75亿元 租赁服务净收入108亿元（同比增长50亿元） [5] - 各业务收入同比增幅：存量房3.82% 新房29.9% 家装家居16.5% 租赁服务85.2% [6] - 非房产交易服务业务净收入占比达41%创历史新高 新业务成为收入增长主要引擎 [6] - 平台二手房交易单量占比从2021年上半年51%提升至2025年上半年76% 非链家经纪人数增长明显 [6] 战略转型与服务升级 - 从"一体"到"三翼"战略升级 根本原因是围绕消费者建立更多触点和连接机会 [9] - 家装家居业务通过三个维度改变传统模式：房产交易业务提前洞察需求 挖掘交易与家装协同点实施"售后+客户洞察"模式 推行"商圈精耕"策略缩短服务距离 [9][10] - 从交易为主升级为"好居住"全链条服务公司 "一体三翼"本质是围绕消费者构建一站式服务模式 [10] - 深度使用AI提升服务体验和运营效率：B端"来客"智能体超33.5万经纪人使用 C端"布丁"助手会话量环比增长59% 人均使用时长增14% [11] - 租赁业务建立"AI+人"协同作业模式 实现智能定价、AI审核和云管家等功能 [11] 盈利能力与成本结构 - 2025年上半年毛利105亿元（同比降1亿元） 净利润21.62亿元（同比减1.7亿元） 毛利率21.3%（低于2024年同期26.8%） [14] - 利润率下降主因收入结构变化：新房收入占比超50%且毛利率约25%（低于二手房超40%） 生态让利策略带动增长但降低盈利性 [14] - 家装、贝好家等新业务处于投入推动阶段 前期投入比重大 有较大"布局成本" [14] - 门店成本控制显效：门店数量增31.77%前提下 成本从2024年上半年14亿元微增至2025年15亿元 [14] - 费用结构变化：行政费用降3.5% 销售和市场费用微增4.7% 研发费用从10亿元增至12亿元（增幅20%） [15] 公司定位与未来展望 - 贝壳是居住领域技术与产品、服务结合最好的公司之一 持续加大AI投入寻找新解题思路 [15] - 通过ACN合作网络、真房源与服务承诺构建护城河 现阶段聚焦提供"买对房的认知""卖好房的操盘能力"和"共情情绪价值" [8] - 挑战"牺牲效率换取规模"的悖论 利用客户需求转变和AI创新提升生产力 [15] - 证明逆势增长能力 用投入和变革换取未来成长空间 是一家提前布局未来的新居住服务平台 [15]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日下跌0.23%，领跌个股为中天服务（跌幅1.83%）[1] - 上证指数上涨0.37%至3857.93点，深证成指上涨0.99%至12696.15点，板块表现弱于大盘[1] - 板块内10只个股中6只下跌，4只上涨，涨跌比为4:6[1][2] 个股价格表现 - 皇庭国际涨幅最高达5.3%，收盘价2.78元，成交额3.16亿元[1] - ST明诚上涨0.53%至1.91元，南都物业微涨0.15%至13.52元，新大正微涨0.09%至10.70元[1] - 中天服务跌幅最大为1.83%至5.35元，宁波富达跌1.05%至4.73元，特发服务跌0.84%至47.03元[2] - 招商积余、珠江股份、世联行跌幅在0.4%-0.82%区间[1][2] 资金流向分析 - 板块主力资金净流入8873.78万元，游资资金净流入5690.45万元，散户资金净流出1.46亿元[2] - 特发服务获主力资金净流入4384.08万元（净占比10.12%），游资净流入2298.28万元（5.31%）[3] - 皇庭国际主力净流入2499.39万元（7.92%），世联行主力净流入1020.09万元（10.51%）[3] - 我爱我家获游资净流入1755.55万元（4.44%），但主力仅流入481.52万元（1.22%）[3] - 新大正出现主力资金净流出118.68万元（-3.11%），ST明诚游资净流出166.06万元（-9.49%）[3]