评级与目标价调整 - 摩根大通将领展房产基金评级由增持降至中性 [1] - 目标价由48港元下调至38港元 [1] 管理层展望与经营环境 - 管理层对9月底止中期业绩的语调比预期更为审慎 [1] - 预计下半年经营环境将略为恶化后才见底 [1] 续租租金表现 - 原本预计全财年续租租金为中单位数百分比负增长 [1] - 现预计2026财年下半年续租租金跌幅将恶化至高个位数百分比 [1] - 主要原因是领展香港租户销售额在2025年7至9月意外转弱，估计同比跌幅3% [1] - 表现逊于香港必需消费品零售销售同比升3% [1] 每单位分派预测 - 2026财年上半年每单位分派同比下降6% [1] - 预计2026财年全年每单位分派将同比下跌8% [1] - 这意味着2026财年下半年每单位分派同比跌10%，部分原因来自较高的比较基数 [1] - 下调2027财年每单位分派预测至同比跌3%，部分被员工成本节省所抵消 [1] 股价与股息率支持 - 股价下行空间或受到6.3%的预测2027财年股息率支持 [1]

评级与目标价调整 - 摩根大通将公司评级由增持降至中性 但认为股价下行空间或受到6.3%的预测2027财年股息率支持 [1] - 目标价由48港元下调至38港元 [1] 管理层展望与经营环境 - 管理层在9月底止中期业绩发布会上的语调比预期更为审慎 称下半年经营环境将略为恶化后才见底 [1] - 公司香港租户销售额在2025年7至9月意外转弱 估计同比跌幅3% 表现逊于香港必需消费品零售销售同比升3% [1] 续租租金表现与预测 - 原本预计全财年续租租金为中单位数百分比负增长 但如今预计2026财年下半年续租租金跌幅将恶化至高个位数百分比 [1] - 续租租金下滑很可能持续拖累2027财年租金收入 [1] 每单位分派预测 - 2026财年上半年每单位分派已同比下降6% [1] - 预计2026财年全年DPU将同比下跌8% 意味2026财年下半年DPU同比跌10% 部分原因来自较高的比较基数 [1] - 下调2027财年DPU预测至同比跌3% 部分被员工成本节省所抵销 [1]

财务表现 - 上半财年每基金单位分派按年下降5.9%至1.2688港元，占全年预测的48.7% [1] - 上半财年收入按年下跌2%，完成全年预测的50.2% [1] - 分派表现略逊于市场预期的按年跌幅4%至5% [1] 业务运营 - 香港及内地零售业租金续租租金降幅大过预期 [1] - 香港零售业务租金续租负增长扩大，续租租金调整率为负6.4%，对比2025财年为负2.2% [1] - 租金负增长主要受湿货市场、熟食档与一般零售店拖累 [1] - 营运开支上升，行政管理费增加 [1] 投资评级 - 花旗维持领展“买入”评级及目标价50港元 [1]

公司业绩表现 - 截至今年9月底止中期业绩，公司可分派总额按年下降5.6%至32.83亿元 [1] - 每基金单位分派按年下降5.9%至126.88仙 [1] - 期内收益按年减少1.8%至70.23亿元 [1] - 物业收入净额减少3.4%至51.78亿元 [1] 业绩下滑原因 - 业绩下滑主要由于香港及内地的续租租金调整率为负数 [1] - 续租租金负增长反映了宏观环境及零售业受压 [1] - 租约周期通常为3年，存在自然滞后效应，租金需要时间调整至正常增长 [1] 市场前景与管理层观点 - 香港零售市况受压，但市场上的租赁需求正在复苏 [1] - 管理层相信零售销售数据已见底回升 [1] - 预期下半年租金将继续受压 [1] 市场反应 - 公司股价再跌超5%，截至发稿跌5%，报36.86港元 [1] - 成交额为1.68亿港元 [1]

整体业绩表现 - 2025/2026中期总收益为70.23亿港元，按年增长1.8% [1] - 物业收入净额为51.78亿港元，按年增长3.4% [1] - 每基金单位分派为126.88港仙，按年增长5.9% [1] - 净负债比率为22.5%，每基金单位资产净值为61.19港元 [1] 香港市场表现 - 香港市场收益为85.5亿港元，按年下降2.4%，物业收入净额按年下降3.7% [2] - 香港零售物业组合租用率维持97.6%的稳健水平 [3] - 期内签订超过345份新租约，续租租金调整率为负6.4% [3] - 零售商户销售额按年跌幅收窄至2.1% [3] - 停车场及相关业务收益按年大致持平，九龙东办公大楼海滨汇租用率达99.6% [4] 中国内地市场表现 - 中国内地收益为13亿港元，按年下降4.4%，物业收入净额按年下降4.6% [4] - 内地零售物业组合租用率稳定在95.9% [4] - 完成广州天河领展广场及北京通州领展广场的主要资产提升项目 [7] - 上海办公楼物业租用率稳定在96.0%，表现优于区内平均水平 [7] - 物流物业平均租用率为96.6%，具竞争力的地理位置有效抵御新增市场供应影响 [7] 海外市场表现 - 海外市场收益为9.29亿港元，按年增长4.7% [5] - 澳大利亚零售物业组合续租租金调整率达16.3%，租用率维持在98.1%的健康水平 [5][6] - 新加坡零售资产裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza租用率达99.8%，续租租金调整率为12.9% [8] - 国际办公大楼物业组合整体租用率为87.0%，获加权平均租约到期年期4.7年支持 [10] - 在悉尼及墨尔本办公大楼市场积极接洽潜在租户以提升租用率 [10]

核心观点 - 公司在复杂宏观经济环境下展现出业务韧性，核心优势在于管理香港、大湾区及亚太区的零售资产 [1] - 公司专注提升营运效率和执行资产提升项目，并积极探索新加坡及澳大利亚市场的投资机会 [1] - 尽管收益指标同比下滑，但香港及内地市场租用率保持高位，海外市场表现强劲 [2][4][5] 财务表现 - 期内收益为70.23亿港元，同比减少1.8%，物业收入净额为51.78亿港元，同比减少3.4% [8] - 可分派总额为32.83亿港元，同比下跌5.6%，每基金单位分派为126.88港仙，同比下跌5.9% [8] - 净负债比率为22.5%，债务总额面值增至550亿港元，平均借贷成本降至3.22% [8][16] 香港市场 - 香港物业组合收益同比减少2.4%，物业收入净额同比减少3.7%，零售物业租用率稳定在97.6% [4][11] - 期内签订超过345份新租约，续租租金调整率为负6.4%，零售商户销售额同比跌幅收窄至2.1% [6][11] - 完成鲤鱼门广场及TKO Spot资产提升项目，投资额分别为5900万港元和2100万港元，预期投资回报率分别为14.5%和29.1% [12] 中国内地市场 - 内地物业组合总收益及物业收入净额以人民币计价同比分别下跌4.6%和4.9%，零售物业租用率保持95.9% [5][9] - 整体续租租金调整率为负16.4%，若剔除北京部分物业，调整率为正2.5% [9] - 完成广州天河领展广场及北京通州领展广场资产提升项目，资本开支分别为人民币3.81亿元和6300万元，投资回报率分别为10.7%和10.0% [9] 海外市场 - 海外物业组合收益及物业收入净额分别为9.29亿港元和6.05亿港元，同比增长4.7%和0.8% [14] - 澳大利亚零售物业续租租金调整率达16.3%，租用率98.1%，商户销售额同比上升15.3% [14] - 新加坡零售资产租用率达99.8%，续租租金调整率为12.9%，国际办公大楼整体租用率为87.0% [14] 资产运营 - 上海办公楼物业租用率达96.0%，优于区内平均水平，物流物业平均租用率为96.6% [5][10] - 香港海滨汇办公大楼租用率达99.6%，停车场及相关业务收益同比大致持平 [6][13] - 公司通过资产提升和智能系统引入提升运营效率，并持续优化资产质量 [5][12]

公司股价表现 - 午后股价重挫逾6%，截至发稿时下跌6.22%至38.88港元 [1] - 成交额为7.76亿港元 [1] 中期业绩核心财务数据 - 可分派总额按年下降5.6%至32.83亿元 [1] - 每基金单位分派按年下降5.9%至126.88仙 [1] - 收益按年减少1.8%至70.23亿元 [1] - 物业收入净额减少3.4%至51.78亿元 [1] 业绩下滑主要原因 - 香港及内地的续租租金调整率为负数 [1] - 租金调整反映宏观环境及零售业受压 [1] 潜在收购项目 - 公司表示尚未就收购澳洲商场权益订立具约束力协议 [1] - 传闻指公司计划斥资15亿澳元收购三个购物中心各一半的股权 [1] - 涉及项目包括昆士兰Sunshine Plaza、新南威尔斯州Macarthur Square以及西澳Lakeside Joondalup [1] - 大摩预测交易总投资收益率或达约5.4% [1] - 预测收益率高于2025财年有效借贷利率3.6%及澳洲央行现金利率3.6% [1] - 预测收购后将导致公司负债比率提升约4.6个百分点 [1]

公司股价表现 - 午后股价重挫逾6%，截至发稿跌6.22%至38.88港元，成交额7.76亿港元 [1] 公司中期业绩 - 截至9月底中期可分派总额同比下降5.6%至32.83亿元，每基金单位分派同比下降5.9%至126.88仙 [1] - 期内收益同比减少1.8%至70.23亿元，物业收入净额同比减少3.4%至51.78亿元 [1] - 业绩下滑主要由于香港及内地的续租租金调整率为负数，反映宏观环境及零售业受压 [1] 公司潜在收购 - 公司表示尚未就收购澳洲商场权益订立具约束力协议 [1] - 传闻指公司计划斥资15亿澳元收购三个购物中心各一半的股权 [1] - 大摩预测交易总投资收益率或达约5.4%，高于2025财年有效借贷利率3.6%及澳洲央行现金利率3.6% [1] - 预计收购将导致公司负债比率提升约4.6个百分点 [1]

投资评级与核心观点 - 摩根士丹利对领展房产基金给予增持评级 [1] - 公司预期将受惠于潜在美国减息 [1] - 预测股息回报率达6.2% 具备吸引力 [1] - 香港租户销售表现向好 可为2026财年上半财年业绩提供支持 [1] 潜在资产收购 - 公司计划斥资15亿澳元 收购澳洲三个购物中心各一半股权 [1] - 收购项目包括昆士兰Sunshine Plaza 新南威尔斯州Macarthur Square 以及西澳Lakeside Joondalup [1] - 预料交易总投资收益率或达约5.4% [1] - 预期收益率高于2025财年有效借贷利率3.6%及澳洲央行现金利率3.6% [1] 财务影响 - 预测收购将导致公司负债比率提升约4.6个百分点 [1]

评级与核心观点 - 摩根士丹利对领展房产基金给予增持评级 [1] - 预期公司将受惠于潜在的美国减息 [1] - 看好其预测股息回报率达6.2%的吸引水平 [1] - 相信香港租户销售表现将向好 可为2026财年上半财年业绩提供支持 [1] 潜在收购项目 - 传闻领展计划斥资15亿澳元 向澳洲Australian Prime Property Fund Retail基金收购三个购物中心各一半股权 [1] - 涉及项目包括昆士兰Sunshine Plaza 新南威尔斯州Macarthur Square以及西澳Lakeside Joondalup [1] - 预料交易总投资收益率或达约5.4% [1] 收购财务影响 - 预计总投资收益率5.4% 高于2025财年有效借贷利率3.6%及澳洲央行现金利率3.6% [1] - 预测收购后将导致公司负债比率提升约4.6个百分点 [1]