华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众投资者有效认购倍数高达535.2倍 实际确认比例仅0.19% 每10000份认购仅能中签19份[1] - 比例配售前总认购资金达3091.7亿元 为拟募集规模的135.2倍 其中公众认购1465亿元 网下认购1613亿元 战略配售13.7亿元[2] - 为首单外资消费REIT 底层资产包含广州云尚和长沙雨花亭项目 涵盖一线及二线城市优质购物中心[2] 消费基础设施REITs市场动态 - 2024年以来已上市产品达10只 成为公募REITs市场第三大资产类别[1] - 9月以来多只产品迎来新动态：中金唯品会奥莱REIT上市募集34.80亿元 底层为宁波杉井奥特莱斯项目[4]；中航天虹消费REIT进入"已问询"阶段 底层为苏州相城天虹购物中心[4]；华夏中海商业资产REIT更新至"已问询"[5] - 待上市产品包括中航天虹消费REIT、华夏凯德商业REIT、华夏中海商业资产REIT等[6] 公募REITs市场整体格局 - 截至9月12日已上市REITs产品超70只[7] - 按发行规模排序：交通基础设施REITs最大 其次为园区基础设施REITs[7] - 按产品数量排序：园区基础设施REITs最多达19只 交通基础设施REITs共13只 消费基础设施与仓储物流REITs均为10只 能源基础设施与保障性租赁住房REITs均为8只[7] 消费基础设施REITs资产特性 - 具备"To B"和"To C"双重特性 既面向品牌租户也面向消费者[8] - 收入来源多样化 包含租金收入、物业管理费收入、推广收入、停车场收入等多重收益渠道[8] - 属于重运营资产 要求运管机构具备招商租赁、市场推广、物业管理、资产改造和数字化经营等综合能力[8] 外资机构参与情况 - 凯德投资作为项目发起人及运营管理机构 是亚太地区最大REITs管理人 已设立19只美元基金产品[2] - 2021年以来共募集7只人民币私募产品 累计规模超540亿元[2] - 该项目构建了全球资本参与中国消费市场的新范式 为外资深度参与中国资本市场开辟新路径[3]

华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众投资者有效认购倍数高达535.2倍 实际确认比例仅0.19% 每10000份认购仅能中签19份 [1] - 公众发售部分比例配售前认购资金约1465亿元 网下发售部分比例配售前认购资金约1613亿元 [1] - 整体比例配售前总认购资金达3091.7亿元 为拟募集规模的135.2倍 [1] - 首发资产包括广州云尚和长沙雨花亭项目 是唯一涵盖一线城市和二线城市优质购物中心的资产组合 [1] 消费基础设施REITs市场发展 - 2024年以来已上市产品数量达10只 成为公募REITs市场第三大资产类别 [1][3] - 目前公募REITs市场产品总数超70只 消费基础设施REITs与仓储物流REITs数量并列第三（各10只） [4] - 园区基础设施REITs数量最多（19只） 交通基础设施REITs发行规模最大 [4] - 多只消费基础设施REITs等待发行或上市 包括中航天虹消费REIT和华夏中海商业资产REIT等 [2][3] 外资机构参与情况 - 华夏凯德商业REIT是国内首单外资消费REIT 项目发起人凯德投资是亚太地区最大REITs管理人 [2] - 凯德投资已设立19只美元基金产品 2021年来募集7只人民币私募产品累计超540亿元 [2] - 项目引入国际标准商业运营与REITs管理体系 构建全球资本参与中国消费市场的新范式 [2] 消费REITs资产特征 - 消费项目兼具To B和To C双重特性 既面向品牌租户也面向消费者 [4] - 收入来源多样化 包括租金收入、物业管理费收入、推广收入和停车场收入等 [5] - 要求运管机构具备招商租赁、市场推广、资产改造和数字化经营管理等综合能力 [5] 近期市场动态 - 9月12日中金唯品会奥莱REIT上市 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目（总建筑面积10.43万平方米） [2] - 中金唯品会奥莱REIT首发募集资金34.80亿元 项目稳定运营超13年 [2] - 中航天虹消费REIT于7月申报获受理 9月3日状态更新为"已问询" 底层资产为苏州相城天虹购物中心 [3]

核心观点 - 12只沪市产业园区REITs发布2025年中期报告并召开业绩说明会，显示行业正积极应对市场挑战，通过加强招商和运营以保障资产基本盘稳定[1][2] 运营表现与资产质量 - 华安张江产业园REIT整体出租率提升至93.03%，同比上升13.62%[3] - 建信中关村REIT出租率从2024年末的72.09%提升至2025年中期的74.58%，实现连续两个季度稳步攀升[3] - 国泰君安临港创新产业园REIT上半年期末出租率达97.80%，期末收缴率达92.78%[3] - 国泰君安东久新经济REIT整体期末出租率达95.47%，租金收缴率为99.77%[4] - 中金湖北科投光谷REIT期末项目整体剩余租期为1076天，较上年同期增长约57%[4] - 博时津开产园REIT整体出租率为87.54%，上市以来二级累计涨幅为53.29%[4] - 中金联东科创REIT期末平均出租率为95.98%，租金收缴率为99.22%[4] - 招商科创REIT租金收缴率达98.76%[4] - 华夏金隅智造工场REIT内科技推广和应用服务业企业租赁面积占比高达75.96%，硬科技特征显著[4] 分红回报与投资者回馈 - 沪市产业园区REITs严格遵循法规，将90%以上合并后基金年度可供分配金额回馈投资者，并形成常态化分红机制[5] - 中金湖北科投光谷REIT上半年实现可供分配金额2999.47万元，年化分派率为4.45%[6] - 博时津开产园REIT上半年实现收入6418.57万元，可供分配金额3888.27万元，完成预期目标的120.82%[6] - 中金联东科创REIT实现可供分配金额约4035.20万元，2025年已完成两次分红，比例接近100%[6] - 华泰南京建邺REIT可供分配收益金额为2590.91万元，上市后已完成两次分红，比例分别为99.54%和99.89%[6] - 中金重庆两江REIT上半年实现可供分配金额约2732.55万元，预期达成率为100.84%[6] - 招商科创REIT上半年实现可供分配金额2234.5万元，已完成上市以来首次分红[6] - 华夏金隅智造工场REIT实现可供分配金额约3445万元，可比完成率约为100.09%，简单年化分派率为6.96%[6] - 据券商测算，2025年产业园REITs平均现金分派率达4.2%，部分优质项目可达5.5%以上[7] 行业生态与未来发展 - 产业园区REITs底层资产通过聚集企业产生规模效应，培育发展战略性新兴产业，对区域经济发展发挥重要作用[2] - 行业从精准招商、生态化运营、智慧化物业、资源协同和差异化发展等方面寻求突破[8] - 上交所持续推进上市REITs治理与激励约束、扩募、信息披露等关键机制建设[8] - 沪市产业园区REITs已形成原始权益人深度参与、激励机制调动运营机构积极性、“首发+扩募”的良性业态[8]

智通财经APP讯，越秀房产信托基金(00405)发布公告，该基金将于2025年10月24日派发中期股息每单位 0.0361港元。 ...

楼市政策预期 - 市场普遍期待9月17日施政报告公布利好楼市措施 包括削减600万元以下住宅物业印花税 放宽资本投资者入境计划刺激豪宅需求 设立购房资金通计划 加快北部都会区土地收回及基建建设 [1] - 新鸿基地产及恒基地产可能最大程度受惠于任何潜在楼市支持政策 均获增持评级 [1] - 美联储可能减息将对楼市带来支持 尽管近期HIBOR回升 [1] 零售市场展望 - 出台零售刺激措施可能性较低 但若推出消费券等计划通常可带动零售销售 尤其利好领展房产基金旗下商场 [1] - 启德体育园开幕后香港不时举办大型体育及娱乐活动 有助吸引各地旅客访港 [1] 公司评级分化 - 九龙仓置业因中国业务面临挑战获减持评级 [1]

交易概述 - 越秀房地产投资信托基金于2025年9月8日宣布一项资本重组计划，核心是以34.33亿元人民币出售广州越秀金融大厦50%权益，并对剩余权益进行内部重组 [1] - 交易完成后，基金在该物业的实际实益权益降至49.495%，目标公司不再纳入合并报表 [1][4] - 此次操作被视作通过“降杠杆、提分派、优结构”的组合策略为基金持有人创造长期价值 [1] 交易标的与定价 - 交易标的是位于广州珠江新城核心区的68层甲级写字楼越秀金融大厦，配有827个地下车位 [2] - 截至2025年6月30日止六个月，该物业经营收入为1.65亿元人民币，2024年全年为3.62亿元 [2] - 出售50%权益的作价为34.33亿元，定价基于与外部承让人公平磋商厘定，属于合理水平 [2][3] 交易具体安排 - 交易包含三个关键动作：出售50%权益、内部重组剩余权益、配套再融资 [2][4][5] - 内部重组将剩余50%股权转让至基金非全资附属公司，形成合营架构，基金通过治理安排保留对物业的重大影响力 [4] - 目标公司已获银行承诺提供不超过40亿元人民币的新融资，出售所得净额约23亿元连同新融资提取的30亿元，总计约53亿元将用于偿还现有债务 [5] 财务影响 - 交易完成后，基金的借贷比率预计从48.1%降至约41.2%，年利息支出有望显著下降 [6] - 尽管出售部分权益，但通过利息支出减少和合营分派增加，每基金单位分派有望提升8.7% [8] - 杠杆率下降和财务结构优化为外部信用评级提升奠定了基础，有望形成融资成本下降的良性循环 [9] 战略意义与资产组合影响 - 交易使基金资产组合更加多元化，来自办公物业的经营收入占比将从55%降至46%，降低了单一资产类别风险 [11] - 基金通过保留部分所有权，能继续把握该写字楼资产的未来增长潜力，优化了资产组合的战略布局 [12] - 交易对手方为越秀集团，此举有助于实现资源在集团内的优化配置和协同效应最大化 [12][13] - 交易完成后，越秀房产基金仍将保持中国最大的资产组合，并在香港及新加坡上市的房产基金中按总资产规模稳居前10 [12]

2025年9月8日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK）宣布了一项引发市场关注的资本重组计划：以 34.33亿元人民币出售广州越秀金融大厦50%权益，并对剩余50%进行内部重组。相关事项完成后，基金 在该物业的实际实益权益降至49.495%，不再并表。 表面看，这是一次简单的资产出售。但深入剖析，这背后隐藏着越秀房托管理层的深谋远虑——在市场 波动环境下，通过"降杠杆、提分派、优结构"的组合拳，为基金持有人创造长期价值。 三位一体"组合拳"推动降杠杆、增分派、提评级 具体来看，此次交易的核心标的是越秀金融大厦，该项目位于广州珠江新城核心区，是一座68层甲级写 字楼，配有827个地下车位。截至2025年6月30日止六个月，其经营收入为1.65亿元人民币；2024年全年 为3.62亿元。 可以看到，此次出售的资产并非边缘资产，而是公司十分具有价值的优质物业之一。资产质量的优越性 也决定了整个资本重组的底气。公司选择在当前市场环境下出售部分权益，正是用确定性极高的现金流 去置换财务弹性，通过优化资产负债表，为未来的发展创造更多空间。 进一步来看，此次交易所包含的三个关键动作： 首先是出售50%权益。 向广州越 ...

财务数据和关键指标变化 - 公司预计2025年每股FFO增长8% [3] - 公司杠杆率处于5%中段水平 并预计随着投资活动的权益化将进一步降低 [5] - 第三季度迄今入住率同比增长270个基点 符合全年指引 [7] - 第三季度迄今入住率增长130个基点 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 高级住房运营组合已连续四年实现两位数NOI增长 [3] - 高级住房业务在入住率超过90%后 增量利润率约为70% [16] - 高级住房业务在入住率80%至90%时 增量利润率约为50% [16] - 高级住房投资的无杠杆内部收益率在百分之十几的低到中段 初始收益率超过7% [11] - 门诊医疗业务约占公司NOI的20% [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国投资组合是270个基点入住率增长的主要贡献者 加拿大增长相对较小 [10] - 公司投资的目标市场净需求机会约为1400个基点 [12] - 美国高级住房投资组合入住率在80%至85%之间 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心为三点：高级住房有机增长、增值型外部收购、投资组合其他部分业绩驱动 [3][4][5] - 2025年收购指引为20亿美元 目前已完成18亿美元 并有额外5亿美元的可见投资机会 [4] - 公司平台优势包括成熟的数据分析、资本支出管理、价格量优化以及管理近40家运营商的能力 [28] - 公司80%的交易具有某种关系导向 包括场外机会和与运营商的长期合作关系 [37] - Ventas投资管理平台资产管理规模超过50亿美元 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务受益于人口长寿大趋势 特别是80岁以上人口将从2026年开始加速增长 [2] - 高级住房行业需求加速且供应处于历史低位 形成长期有利顺风 [2] - 2026年婴儿潮一代开始步入80岁 预计需求环境将进一步改善 [19] - 高级住房产品对于居民而言具有高度可负担性 为定价提供了空间 [20] - 行业供需状况良好 预计到本十年末都将有强劲的净需求和净吸收 [24] 其他重要信息 - 公司正在将布鲁克代尔高级生活组合中的45处资产转换为高级住房运营模式 预计最终将产生超过1亿美元的NOI [52] - 对于布鲁克代尔转换资产 计划平均每处资产投入约200万美元的资本支出 目标在2026年关键销售季节前完成大部分翻新工作 [54] - 公司计划增加对AI相关计划的支出 [72] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于入住率指引的信心以及当前迁入迁出情况的看法 [6] - 第二季度的加速增长为强劲的第三季度奠定了基础 第三季度迄今入住率增长130个基点 同比增长270个基点 符合全年指引 [7] - 迁入活动全年保持强劲 且分布广泛 涵盖所有地理区域以及辅助生活和独立生活资产类别 [8] - 关键销售季节表现良好 第二季度和第三季度入住率持续增长 [9] 问题: 入住率增长是否主要来自美国组合 [10] - 270个基点的增长主要由美国业绩推动 加拿大也有增长但贡献较小 [10] 问题: 关于新增收购的构成和目标资产 [11] - 收购标准保持一致：正确的市场、资产和运营商 财务标准明确 已完成的收购和可见管道非常一致 [11] - 偏好具有强劲净需求机会的市场 收购社区平均入住率约90% 资产较新 并引入新的运营商 [12] - 以长岛布里斯托尔投资组合为例 说明收购的A级资产特征和增长机会 [13][14] 问题: 关于超过90%入住率后的运营杠杆和阶梯效应 [15] - 高级住房业务模式具有强大的运营杠杆 高固定成本特性导致高入住率时增量利润率提升 [16] - 入住率与RevPOR增长直接相关：入住率90%-95%时 RevPOR增长6%-7%；75%-90%时增长3%-5%；低于75%时增长1% [17] 问题: 入住率达到98%-100%时 RevPOR增长潜力 [18] - 由于即将进入前所未有的强劲需求环境 此问题有待观察 但预计会更好 [19] 问题: 与疫情前相比 当前利润率水平及新常态潜力 [23] - 疫情前稳定期利润率约30% 入住率88% 考虑到当前RevPOR与运营成本的关系更好 且缺乏新供应 预计利润率扩张将超过以往 [23][24] 问题: 长期来看资产是否会出现分化 [25][26] - 鉴于供需前景良好 如果管理得当并选择正确的市场、资产和运营商 应能持续增长 [27] - 新进入者需要时间建立平台能力 公司在此方面具有显著优势 [28] 问题: 关于行业竞争加剧的看法 [29][30] - 高级住房成为热门资产类别是合理的 因为需求强劲且供应低 [30] - 公司拥有显著的竞争优势 包括数据分析、市场关系、经验和往绩 能够以资本成本获得超过份额的机会 [30] - 更多资产进入市场 但仍保持平衡 使公司能够获得有吸引力的回报 [31] 问题: 公司是否会更加积极地进行收购 [32] - 公司正积极把握价值创造机会 只要资本成本、回报和风险之间的关系保持积极 就会继续积极收获机会 [32] 问题: 关于门诊医疗业务的战略 [41] - 门诊医疗是核心类资产 提供可靠的复合增长 通过内部和外部增长 该业务在整体组合中的占比正在变小 [41] - 公司愿意在适当时机出售资产 但整体经济影响大致持平 [41][42] 问题: 关于收购融资和资本成本的考量 [44] - 目前公司过度权益化投资 初始即能增值 随着杠杆率改善和债务利率变化 计算方式会重新评估 但目前运作良好 [44] 问题: 2025年交易流与2024年相比如何 [46] - 2025年管道比2024年更大 交易数量增多 收购的社区略新 市场略强 [46][48] - 公司在美国高级住房投资市场中份额约为5% 但获得的交易机会超过5% 处于领先地位 [46] - 过去18个月已完成37亿美元收购 2025年指引20亿美元 另有5亿美元可见机会 投资量在加速 [47] 问题: 关于布鲁克代尔资产转换和资本支出计划 [51][52] - 布鲁克代尔组合正在分拆 部分资产转为租赁 租金上涨约35% 另45处资产转换为高级住房运营模式 [52] - 已有11处资产于9月1日完成转换 运营商已就位 计划每处资产平均投入200万美元资本支出 目标在2026年关键销售季节前完成翻新 NOI目标从5000万美元提升至超过1亿美元 [54][55] 问题: 过去一年高级住房行业最令人惊讶的事项 [56][57] - 最令人惊讶的是净需求与净吸收机会的对比 部分市场在未来几年内可能达到100%入住率 需求可能超过净吸收机会 [58] 问题: 美联储开始降息后 长期债务借款利率走势 [65][66] - 预计长期利率将相对稳定 [68] 问题: 未来一年AI相关支出计划 [69][70] - 计划增加AI相关支出 [72] 问题: 对整个行业明年NOI的展望 [73] - 公司政策是在提供指引前回避对此问题发表评论 [73]

交易概述 - 越秀房托向关联方广州越秀发展集团出售越秀金融大厦50%股权 代价34.33亿元[1] - 交易完成后对越秀金融大厦持股比例降至49.495% 不再纳入合并报表范围[1] - 出售款项净额加新银行融资总计53亿元将全部用于偿还现有债务[1][2] 财务优化措施 - 通过出售事项、内部重组与再融资组合方案优化财务报表[1] - 交易分两阶段推进：先转让50%股权至关联方 剩余50%转至非全资附属公司[2] - 项目公司已获得银行不超过40亿元融资承诺 以物业按揭和应收租金作担保[2] 债务与融资结构 - 出售所得净额约23亿元 加上银行融资30亿元 合计53亿元用于偿债[2] - 借贷比率将从48.1%降至41.2% 显著降低利息支出[2][5] - 2024年融资开支高达10亿元 严重拖累利润表现[4] 物业经营状况 - 越秀金融大厦2024年营收3.62亿元 2025年上半年1.65亿元[3] - 出租率从2024年的88.5%降至2025年上半年的82.1%[3] - 物业总建筑面积21万平方米 包括68层甲级写字楼及827个停车位[2] 业绩影响分析 - 交易预计产生1.65亿元亏损 主要因股份代价低于资产净值[3] - 2025年上半年公司收入总额9.66亿元同比减少6.6% 净亏损3.37亿元[4] - 物业组合估值从423.08亿元降至418.89亿元 同比下跌1%[4] 战略调整方向 - 办公物业经营收入占比将从55%降至46% 提升抗周期能力[5] - 通过与广州越秀合作获得更有利融资成本 提升投资回报[3] - 重点从做大营收转向减轻负债 增强财务韧性[2][4] 市场反应 - 投资者信心动摇 交易起到"减负"作用[5] - 外部信用评级预期改善 有利拓展离岸债券等融资渠道[5]

产品发行信息 - 华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）作为首单外资消费REITs 计划于2025年9月9日至9月10日正式发售 发售价格为5.718元/份 拟募资总额为22.872亿元 [1] - 面向公众投资者发售4,786.8万份 认购金额1000元起投（含认购费） [1] - 在网下询价阶段 共收到144家网下投资者管理的938个配售对象的询价报价信息 拟认购数量总和为2,842,563万份 为初始网下发售份额（11,169.2万份）的254.50倍 创消费REITs历史新高 [1] 底层资产与运营 - 首发底层资产为两个购物中心 分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市资产组合 [1] - 两个资产均运营超过九年 业态品牌丰富 基本面坚实 [1] - 发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商 [2] - 截至2025年6月30日 凯德投资在中国18个城市管理着40多个优质零售物业 资产规模超过800亿元人民币 [2] 管理团队与合作 - 基金计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金拥有丰富的消费REITs投资管理经验 [2] - 凯德投资旗下丰富优质的资产储备为华夏凯德商业REIT未来扩募构建了良好基石 [2] 行业背景与市场意义 - 2025年在经济复苏与促消费政策双重推动下 消费REITs表现强势 成为资本市场中备受瞩目的明星品类 [3] - 消费REITs凭借其较强的抗周期能力和稳定的分红特性 逐渐成为居民资产配置中的重要工具 [3] - 该REIT通过引入国际标准的商业运营与REITs管理体系 为中国消费市场注入成熟市场的专业理念和长期资本 [3] - 该产品的顺利发行为中国公募REITs市场提供了可复制、可扩展的优质商业资产证券化范例 构建了全球资本参与中国消费市场的新范式 [3]