核心观点 - 公司在复杂宏观经济环境下展现出业务韧性，核心优势在于管理香港、大湾区及亚太区的零售资产 [1] - 公司专注提升营运效率和执行资产提升项目，并积极探索新加坡及澳大利亚市场的投资机会 [1] - 尽管收益指标同比下滑，但香港及内地市场租用率保持高位，海外市场表现强劲 [2][4][5] 财务表现 - 期内收益为70.23亿港元，同比减少1.8%，物业收入净额为51.78亿港元，同比减少3.4% [8] - 可分派总额为32.83亿港元，同比下跌5.6%，每基金单位分派为126.88港仙，同比下跌5.9% [8] - 净负债比率为22.5%，债务总额面值增至550亿港元，平均借贷成本降至3.22% [8][16] 香港市场 - 香港物业组合收益同比减少2.4%，物业收入净额同比减少3.7%，零售物业租用率稳定在97.6% [4][11] - 期内签订超过345份新租约，续租租金调整率为负6.4%，零售商户销售额同比跌幅收窄至2.1% [6][11] - 完成鲤鱼门广场及TKO Spot资产提升项目，投资额分别为5900万港元和2100万港元，预期投资回报率分别为14.5%和29.1% [12] 中国内地市场 - 内地物业组合总收益及物业收入净额以人民币计价同比分别下跌4.6%和4.9%，零售物业租用率保持95.9% [5][9] - 整体续租租金调整率为负16.4%，若剔除北京部分物业，调整率为正2.5% [9] - 完成广州天河领展广场及北京通州领展广场资产提升项目，资本开支分别为人民币3.81亿元和6300万元，投资回报率分别为10.7%和10.0% [9] 海外市场 - 海外物业组合收益及物业收入净额分别为9.29亿港元和6.05亿港元，同比增长4.7%和0.8% [14] - 澳大利亚零售物业续租租金调整率达16.3%，租用率98.1%，商户销售额同比上升15.3% [14] - 新加坡零售资产租用率达99.8%，续租租金调整率为12.9%，国际办公大楼整体租用率为87.0% [14] 资产运营 - 上海办公楼物业租用率达96.0%，优于区内平均水平，物流物业平均租用率为96.6% [5][10] - 香港海滨汇办公大楼租用率达99.6%，停车场及相关业务收益同比大致持平 [6][13] - 公司通过资产提升和智能系统引入提升运营效率，并持续优化资产质量 [5][12]