烟台市住房“以旧换新”政策核心内容 - 烟台市政府于12月29日举行新闻发布会，正式推出住房“以旧换新”工作，旨在促进房地产市场交易 [1] 参与活动的新房房源分类 - 活动新房房源分为“收旧换新”和“卖旧买新”两类 [1] - “收旧换新”新房房源为烟台市行政区域内依法可销售、无查封等限制、且在官方平台标注参与活动的新建商品住房 [1] - “卖旧买新”新房房源为烟台市行政区域内所有依法可销售、无查封的新建商品房 [1] 补贴券的申领与使用规则 - 补贴券申领时间为2026年1月1日至2026年12月31日 [1] - 通过“烟台住建”公众号内的“烟台市住房‘以旧换新’平台”进行实名制申领，每张补贴券具备唯一编码 [1] - 补贴券的申领人、使用人需与新、旧房产权人一致，或为其三代以内直系亲属 [1] - 首轮补贴券将于2026年1月1日上午9:00集中投放2000张，之后每15天投放一轮 [1] - 补贴券有效期至下次集中发放前一日24:00，到期未在平台完成申报的补贴券将自动收回并重新发放 [1] - 符合条件的换房人凭有效补贴券可冲抵对应金额的购房款 [2] 补贴申报与审核流程 - 换房人需将身份证明、新旧房买卖合同、补贴券等材料交由房地产开发企业 [2] - 开发企业将材料上传并提交至“以旧换新”平台进行补贴申报 [2] - 各区市住房城乡建设主管部门将及时对企业上传的材料进行审核 [2]

2026年市场展望 - 市场普遍认为2026年初将是2025年末趋势的延续 驱动市场在2025年末创新高的因素预计将持续至2026年 [2] - 推动市场的关键因素包括：可能提振GDP的税收政策、人工智能（AI）提升生产力并转化为更高收益、以及已实施的三次降息 市场预期2026年至少还有一至两次降息 [3] - 市场承认AI叙事已发生转变 投资者开始更多讨论需要甄别赢家和输家 而非普涨行情 进入2026年存在多项顺风和积极的上行催化剂 [4] 利率与房地产市场 - 市场预期收益率曲线将变得更为陡峭 许多观察人士关注这是否会抑制房地产市场的需求 [5] - 房地产市场刚出现一些积极迹象 例如待售房屋数据增长3.3% 为约三年来的最佳表现 [5] 金属市场与数字基础设施投资 - 金属市场出现巨大的日内波动和显著波动性 这种高波动性在过去几周持续 并在今日达到高潮 钯和白银等金属表现尤为突出 [7] - 数字基础设施（如数据中心）正逐渐成为一个独立的投资类别 可能是AI主题投资的下一前沿领域 [7] - 软银（SoftBank）收购Digital Bridge的交易凸显了这一趋势 大型资金方正在AI“棋盘”上调整布局 将大型数据中心公司视为类似房地产投资信托（REIT）的独立投资标的 [8] 货币政策与宏观经济指标 - 市场将关注联邦公开市场委员会（FOMC）会议纪要 以获取更多政策清晰度 在数据清淡的一周 这将是重要事件 [10] - 会议纪要可能显示委员观点存在分歧 类似点阵图所示 已知有三位委员持不同意见：一位呼吁更深度降息 两位则认为不应降息 [11] - 市场已开始定价明年3月降息的可能性 因劳动力市场持续疲软 [12] - 中国采购经理人指数（PMI）被视为衡量世界第二大经济体状况的重要指标 [12]

宏观经济与住房市场 - 工资增长速度超过物价上涨速度 [1] - 这一变化可能为购房者在长期处于不利地位的住房市场中提供些许喘息空间 [1]

核心观点 - 2025年11月美国待售房屋签约量环比大幅增长3.3% 创下自2023年初以来最大单月涨幅 主要受抵押贷款利率下降和房价增长放缓推动 市场出现初步解冻迹象[1] - 尽管活动水平仍处于历史低位 但经济学家认为随着库存改善、利率下降以及工资增长超过房价涨幅 住房市场将逐步正常化[6] 市场活动与指标 - 2025年11月待售房屋签约量环比增长3.3% 显著高于经济学家预期的0.9%增幅[1] - 与去年同期相比 2025年11月合同签约活动增长了2.6%[2] - 2025年11月全美所有地区合同签约活动均环比上升 其中西部地区月度增幅最大 达到9.2%[2] - 2025年11月待售房屋销售指数升至79.2 该指数以2001年的平均合同活动水平为100基准[5] - 待售房屋销售是领先指标 因为房屋通常在售出前一到两个月进入合同阶段[3] 驱动因素分析 - 住房负担能力改善是主要驱动因素 具体表现为抵押贷款利率下降以及工资增长速度快于房价涨幅[3] - 与2024年相比 市场上更多的库存选择也吸引了更多买家[3] - 30年期抵押贷款平均利率在过去两个月维持在6.2%附近 低于2025年初7%的高点 也低于夏季大部分时间普遍接近6.75%的水平[5] - 自2022年中抵押贷款利率开始快速上升以来 住房市场一直处于深度冻结状态 高利率叠加疫情期间房价快速上涨 将许多潜在买家完全挤出市场[4] 行业前景与预测 - 2025年房屋销售量可能处于或接近三十年来的低点[6] - 行业专家预计 随着库存水平改善、抵押贷款利率进一步下降以及工资增长超过房价涨幅 住房市场将逐渐开始正常化[6] - 全美房地产经纪人协会首席经济学家表示 购房者的势头正在积聚[2]

美国房地产市场止赎活动趋势 - 截至11月，全美止赎活动（包括违约通知、预定拍卖和银行收回）同比上升21%，但环比10月下降3%，且总体数量仍远低于历史高位 [1] - 11月标志着止赎活动连续第九个月实现同比增长，这一趋势在2025年全年稳步形成 [4] - 止赎活动的地理分布从中大西洋地区延伸到东南部和西部，表明其由全国性的负担能力障碍、持续的借贷成本以及局部市场压力共同塑造，而非单一区域因素驱动 [5] 高止赎活动的主要州与城市 - 特拉华州11月止赎活动同比激增近159%，内华达州增长近26%，新泽西州增长超过48%，佛罗里达州增长约21% [3][8] - 费城是美国止赎活动最多的城市，每1,511套住房单元中就有一套涉及止赎，但该数字因县记录员添加了部分积压数据而属于暂时性飙升 [4] - 止赎活动较高的城市还包括拉斯维加斯、克利夫兰、奥兰多和坦帕 [4] 市场背景与驱动因素 - 住房成本持续高企，导致市场状况僵化，住房销售接近历史低位 [7] - 尽管美联储今年三次降息，但抵押贷款利率仍保持高位，最新房地美数据显示为6.18% [7] - 根据Redfin最新数据，11月成屋销售中位价仍处于433,175美元的高位 [7] - 数据显示市场仍在正常化，部分房主正面临更高的住房成本和不断变化的经济压力 [4] 止赎活动对市场的影响 - 止赎率上升可能通过多种方式影响房地产市场，例如可能增加待售房屋数量并影响价格 [2] - 止赎率也能反映房地产市场的整体健康状况，有助于潜在买家规划购房过程中的成本和风险 [2] 市场中的差异化表现 - 在部分城市，止赎活动有所下降，例如波士顿、迈阿密、萨克拉门托、里弗赛德和丹佛 [6]

加拿大住房可负担性现状 - 住房可负担性已连续第7个季度改善 2025年第三季度一个中等收入家庭需要将53.2%的收入用于支付住房持有成本 较上一季度下降0.4个百分点 [1][2] - 当前改善趋势正在耗尽动能 最新季度降幅仅为0.4个百分点 不到此前六个季度平均1.7个百分点降幅的四分之一 [2] - 尽管持续改善 但住房依然远谈不上可负担 当前水平仅比1990年代房地产泡沫高峰期这一历史最糟糕记录低2.8个百分点 [1][2] 地区市场分化 - 全国性改善趋势在很大程度上由多伦多和温哥华的好转所推动 [3] - 多伦多和温哥华的住房持有成本仍大约占家庭收入中位数的68% 这使得潜在购房人群依然十分有限 [3] - 少数较小市场如Regina（26.4%）和Winnipeg（32.1%）正接近历史常态 但它们只是例外而非普遍现象 [4] 未来前景与驱动因素 - 短期内住房可负担性的改善空间可能已经用尽 因为此前的大部分改善来自利率下降 而这一因素已基本发挥完作用 [6] - 在加拿大央行可能整个2026年维持利率不变的情况下 可负担性的改善将放缓 [6] - 要实现进一步、有意义的改善 就需要房价出现更大幅度的下跌 或收入显著增长 但在基准预测中这两者似乎都不太可能发生 [6] - 多伦多房价已较峰值下跌约四分之一 但随着成交量接近历史低位、库存持续累积 房价下跌反而正在加速 [6]

美国住房市场与抵押贷款利率动态 - 截至12月24日当周，30年期固定抵押贷款利率降至6.18%，为2022年以来最低水平，较前一周的6.21%略有下降，较1月中旬达到的年度峰值7.04%低0.86个百分点 [1][3] - 房地美数据显示当前利率为2022年以来最低，美联储今年已三次降息，将基准利率推低至3.5%至3.75%的区间 [3][9] 买方市场特征与区域表现 - 11月美国住房市场卖家比买家多37.2%，这是自2013年有记录以来（除今年夏季外）的最大差距，该差距意味着市场上卖家比买家多529,770人 [5][6] - 根据Redfin定义（卖家比买家多10%以上即为买方市场），市场自2024年5月以来一直处于买方市场，11月有36个主要都市区为买方市场，7个平衡，7个为卖方市场 [6][7] - 在50个人口最多的大都市区中，德克萨斯州奥斯汀是上月最强的买方市场，卖家比买家多114%，圣安东尼奥、纳什维尔和佛罗里达州劳德代尔堡的卖家数量也都比买家多100%以上 [6][7] 市场参与方行为与预期 - 11月购房者数量创下有记录以来第二低水平，原因是经济不确定性和高住房成本使许多人退缩 [7] - 建筑商对新建单户住宅市场的信心本月小幅上升，尽管面临建筑成本上升、经济不确定性和买家犹豫等挑战，建筑商报告未来销售预期在过去三个月高于50的关键盈亏平衡水平 [8][9] - Redfin高级经济学家预计，住房负担能力的适度改善可能会在2026年吸引一些购房者入场，从而缩小买卖双方差距，但市场在可预见的未来可能仍处于买方市场，卖家需降价或提供优惠来吸引买家 [7][8] 未来利率与政策展望 - Bright MLS首席经济学家预测，尽管抵押贷款利率在2026年可能会有所缓解，但其预测利率在明年年底前将保持在6%以上，略低的利率和放缓的价格增长应能略微改善负担能力，从而吸引更多买家进入市场 [10][11] - 前总统特朗普承诺降低抵押贷款成本，并计划宣布美国历史上最激进的住房改革计划之一，他表示将任命一位支持低利率的新美联储主席，这将引发抵押贷款利率进一步下降 [11][12][13]

政策核心内容 - 肇庆市出台《肇庆市配售型保障性住房管理办法（试行）》，旨在规范配售型保障性住房的建设与管理，满足工薪收入群体及人才的住房需求，为构建多层次住房供应体系提供政策支撑 [1][2] - 该办法对建设筹集、申购条件、销售价格、退出机制等关键环节作出明确规定，有效期3年 [1] 供应对象与申购条件 - 供应对象分为两类：一是具有项目所在地户籍的住房困难家庭，要求主申请人已在本地稳定就业并参保；二是被认定为“西江人才计划”高层次人才的群体，此类申请不受户籍限制 [3] - 两类申请者均需满足本人及家庭成员在本市无自有住房且近2年内无住房交易记录的条件 [3] - 申请可以家庭或年满25周岁的个人为单位提出，每户家庭限购一套 [3] 建设筹集与户型标准 - 鼓励通过划拨用地新建、商品房项目配建、盘活存量房源等多种方式增加供应 [3] - 新建住房的户型面积将严格控制在90平方米以下为主，最大不超过120平方米 [3] 定价与销售原则 - 确立了“保本微利”的定价原则，销售基准价格由建设成本加上最高不超过5%的合理利润构成 [4] - 单套房屋的最终售价可根据楼层、朝向等因素在一定范围内浮动 [4] - 项目红线外的市政配套建设费用不得计入房价成本 [4] - 实行现房销售模式，并建立轮候制度，申购流程涵盖方案公示、资格审核、公开选房及签约等步骤 [4] 产权管理与流转限制 - 住房实行封闭管理，其不动产权证书上将进行专门标注，严禁以任何形式变相流入商品房市场 [4] - 购房人不得擅自出租、出借或改变房屋用途 [4] 退出与回购机制 - 若购房者在本市另购商品住房，或因工作调动、户籍迁离等原因不再符合条件，可由政府指定的机构进行回购 [4] - 回购价格将按照原购买价格，结合持有年限逐年进行折旧计算 [4] - 因继承或离婚析产等原因发生产权变更的，房屋的保障属性保持不变 [4] 监督管理与违规处罚 - 对隐瞒信息、提供虚假材料等骗购行为，一经查实，将取消资格并收回住房，并将相关失信信息纳入档案，其10年内将不得再次申请任何形式的住房保障 [4]

美国房地产市场现状 - 当前市场受到两股相反力量的影响：一方面是自2022年以来仍然高企的抵押贷款利率，另一方面是人口结构变化推动的需求增长 [1] - 在此环境下，房地产市场对投资而言仍具吸引力 [1] 分析师背景 - 分析师拥有金融学硕士学位，专业背景涵盖公司金融、并购和投资分析 [1] - 其投资分析专注于房地产、可再生能源和股票市场等领域 [1] - 擅长金融建模、估值和定性分析，并在私募股权、资产管理和房地产领域有实践经验 [1]

佛罗里达州房地产市场前景 - 根据Realtor.com的2026年全国住房预测，佛罗里达州八大都市区的销售价格预计在2026年将下降近2% [3] - 在八大都市区中，迈阿密是唯一一个房屋销售价格预计将上涨的城市，但涨幅估计仅为1.1% [3] - 墨西哥湾沿岸地区的城市预计将出现高达10.2%的价格下跌 [3] 价格变动驱动因素 - 市场降温发生在多年快速升值之后，疫情期间远程工作者、家庭和退休人员涌入导致需求激增，库存不足推动价格以不可持续的速度上涨 [4] - 目前，高房价、高抵押贷款利率以及不断上升的持有成本共同导致了市场放缓 [4] - 2020年至2023年间房价涨幅巨大，因此预计的下跌并不会抹去这些涨幅，但对于部分退休人员而言，2%至10%的价格下跌仍可能显著改善 affordability [5] 房屋持有相关成本 - 佛罗里达州的平均年度房屋保险费用高达7,136美元，几乎是全国平均年费2,543美元的三倍 [7] - 房屋保险费用高昂归因于飓风活动增加、洪水风险以及更高的重建成本，导致保险公司提高保费甚至退出该州市场 [7] - 全州范围内的业主协会（HOA）费用正在上涨，通常每月在100至350美元之间，豪华物业的HOA费用每月可达800美元 [8] 佛罗里达州作为退休目的地的财务考量 - 该州不征收州所得税，对于依靠社会保障、养老金或投资收入生活的人而言是一项重要的财务利益 [10] - 州长Ron DeSantis近期推动免除自住房屋的财产税 [10] - 尽管预计2026年房价将下跌，但高昂的房屋保险和不断上涨的HOA费用继续构成真实的生活成本，这些成本不应被忽视 [12]