行业整体状况 - 自2022年3月美联储开始加息以来，房地产投资信托基金投资失宠[1] - 当前市场焦点集中于“科技七巨头”和人工智能，房地产投资鲜有关注[2] - 平均REIT的估值倍数大幅压缩：价格与营运资金比率从2021年12月的20.7倍降至2025年12月的13.7倍[2] - 平均REIT的资产净值折价从2021年12月的6.98%扩大至2025年12月的14.84%[2] - 当前折价程度远超平均水平，存在潜在投资机会[3] 特定公司分析：Armada Hoffler - 公司代码AHH，截至2025年12月，其P/FFO为6.13倍，对资产净值的折价高达48.19%[5] - 公司在利率上升环境中因使用低成本浮动利率债务而面临高杠杆担忧[8] - 2025年第一季度，公司将股息削减了近32%，导致股价进一步下跌[9] - 当前股价约为6.58美元，仅为共识资产净值估计12.57美元的52%[10] - 基于2026年预估每股FFO 1.08美元，当前市盈率约为6倍[10] - 若估值回升至行业平均水平，股价可能达到10.70至14.80美元区间，意味着60%至125%的资本增值潜力[10] - 当前年度股息为0.56美元，收益率为8.51%[11] 特定公司分析：Easterly Government Properties - 公司代码DEA，截至2025年12月，其对资产净值的折价为32.76%[5] - 这是一家专注于向美国政府机构租赁关键任务物业的办公类REIT[11] - 2025年第二季度，公司将股息削减了30%以上，股价承压[12] - 当前股价为21.20美元，仅为经反向拆股调整后的共识资产净值估计32.42美元的65%[13] - 基于共识预估FFO 3.09美元，其P/FFO倍数仅为6.86倍[13] - 若估值回升至行业平均水平，股价可能达到27.60至42.33美元区间[13] - 新的年度股息为1.80美元，收益率为8.50%[13] 特定公司分析：Global Medical REIT - 公司代码GMRE，截至2025年12月，其P/FFO为8.07倍，对资产净值的折价为35.97%[5] - 公司拥有遍布美国的129处医疗办公和医疗设施组合[14] - 为应对利率上升，公司已将股息削减29%[14] - 当前股价为33.40美元，为共识资产净值估计51.11美元的三分之二，对应2026年预估每股FFO 4.08美元的市盈率为8.16倍[15] - 若估值回升至行业平均水平，股价可能达到43.44至55.90美元区间[15] - 新的年度股息为3.00美元，以当前市价计算的收益率为8.98%[15] - 公司于8月13日宣布了一项5000万美元的股票回购计划，可能成为股价催化剂[15] 市场机会总结 - 当前折价更为极端，且发生在股市经历多年大幅上涨之后[17] - 与往年相比，2025年及进入2026年，有更多类型的买家在关注REITs的折价机会[18] - 各类私募股权公司看到市场价格折价，意识到可以部署数十亿美元进行折价资产组合收购[18] - 例如，黑石集团收购了Alexander and Baldwin，MCME Carol Holdings收购了City Office REIT[19] - 买家数量不断增加，认为出手时机已经到来[19]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且维持该评级 [1][5][62][63] 报告核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎 [5][62] - REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比 [5][62] - 板块具备较好的投资机会 [5][62] 市场回顾与指数表现 - **中证REITs（收盘）指数**：2025年第52周为783.86，同比下跌2.59%，环比上涨1.39% [5][7][16][62] - **中证REITs（收盘）指数累计表现**：2024年年初至今累计上涨3.63%，同期沪深300指数累计上涨35.74%，累计超额收益为-32.11% [7][16] - **中证REITs全收益指数**：2025年第52周为1014.8，同比上涨5.3%，环比上涨1.56% [5][7][21][62] - **中证REITs全收益指数累计表现**：2024年年初至今累计上涨17.76%，同期沪深300指数累计上涨35.74%，累计超额收益为-17.98% [7][21] 市场交易活跃度 - **周度交易数据（2025年第52周）**： - 成交量达7.11亿份，同比下降20.29% [5][7][28][62] - 成交额达31.35亿元，同比下降11.11% [5][7][28][62] - 区间换手率为2.62%，同比下降2.82个百分点 [5][7][28] - **近30日交易数据**： - 成交总量达33.86亿份，同比下降9.99% [33] - 成交总额达147.43亿元，同比下降7.79% [33] - 平均区间换手率为0.43%，同比下降0.08个百分点 [33] 分板块表现（2025年第52周） - **一周涨跌幅**： - 保障房REITs：+3.65% [5][7][38][62] - 环保REITs：-0.04% [5][7][38][62] - 高速公路REITs：+0.67% [5][7][38][62] - 产业园区REITs：+2.05% [5][7][38][62] - 仓储物流REITs：+2.94% [5][7][38][62] - 能源REITs：-0.32% [5][7][38][62] - 消费类REITs：+0.32% [5][7][38][62] - **一月涨跌幅**： - 保障房REITs：-0.83% [5][7][38][62] - 环保REITs：-1.80% [5][7][38][62] - 高速公路REITs：-7.06% [5][7][38][62] - 产业园区REITs：-0.71% [5][7][38][62] - 仓储物流REITs：+0.09% [5][7][38][62] - 能源REITs：-4.05% [5][7][38][62] - 消费类REITs：-2.52% [5][7][38][62] - **单周领涨与领跌基金**： - 涨幅靠前：华夏基金华润有巢REIT（+5.99%）、中金山东高速REIT（+5.64%）、中信建投明阳智能新能源REIT（+5.50%） [54] - 跌幅靠前：嘉实中国电建清洁能源REIT（-3.87%）、华夏特变电工新能源REIT（-1.95%）、平安广州广河REIT（-1.94%） [54] 一级市场动态与项目进展 - **新发与扩募项目**： - 新疆首单水电REITs（华夏中核清洁能源REIT）发售顺利收官，比例配售前认购资金累计1616.89亿元，公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍 [6][14][15] - 中航京能光伏REIT首次扩募发售完成，采用定向扩募方式，募集资金总额达29.2215亿元，精准触及募集规模上限，共发售基金份额3.0088亿份，发售价格为9.712元/份 [6][14][15] - **待上市项目**： - 2025年第52周，共有15只REITs基金等待上市 [8][58] - 华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理 [8][58][59] - 中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金首发已申报 [8][58][61] - 发行市场保持活跃 [8][58]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情，保障房、产业园区板块表现较优，市政水利、能源基础设施板块下跌[2][11] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足原始权益人的后续龙头效益[3] REITs指数表现 - 本周（12.19-12.26）中证REITs(收盘)指数上涨1.39%，收于783.9点；中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.8点[1][9] - 本年中证REITs(收盘)指数跌幅为0.72%，中证REITs全收益指数涨幅为4.85%[1][9] - 本周沪深300指数上涨1.95%，恒生指数上涨0.50%，中债十年期国债指数上涨0.06%，房地产(申万)指数上涨1.91%，恒生地产建筑业指数上涨0.30%，高速公路(申万)指数上涨1.43%[1][9][10] - 本年沪深300指数上涨18.36%，恒生指数上涨28.71%，中债十年期国债指数下跌0.91%，房地产(申万)指数上涨2.55%，恒生地产建筑业指数上涨14.04%，高速公路(申万)指数下跌10.46%[1][9] C-REITs二级市场表现 - 截至12月26日，已上市REITs总市值约2155.3亿元，平均单只REIT市值约28亿元[2] - 本周已上市REITs中67支上涨、11支下跌，周均涨幅为1.61%[2] - 分板块看，本周保障房板块涨幅最高为3.4%，其次为产业园区板块涨幅2.42%，仓储物流板块涨幅1.81%，交通基础设施板块涨幅1.77%，数据中心板块涨幅1.76%，消费基础设施板块涨幅1.34%，生态环保板块跌幅0.04%，能源基础设施板块跌幅0.7%，水利设施板块跌幅3.34%[2][11] - 本周国泰海通东久新经济REIT（508088）扩募份额上市，扩募后基金覆盖六大城市节点，可租面积增加至37.6万平方米[12] 市场交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量182.2万股，日均换手率0.7%[3][18] - 分板块看，本周市政水利板块换手率最高为1.4%，其次为能源基础设施板块1.1%，数据中心板块1.1%，仓储物流板块0.9%，生态环保板块0.7%，消费基础设施板块0.7%，产业园区板块0.5%，交通基础设施板块0.5%，保障房板块0.4%[3][18] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（3.9%）、工银蒙能清洁能源REIT（2.5%）、嘉实物美消费REIT（2.1%）[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（10%）、易方达广开产园REIT（8.8%）[3][19] - 已上市REITs的P/NAV（市价/净资产价值）位于0.7-1.7区间，位列前三的分别是华夏安博仓储REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）[3][19] 投资建议 - 建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，具体包括：高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；高速及IDC（数据中心）类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活[3] - 保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局[3] - 我国REITs扩募已与新发并行，建议关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[3]

宏观经济与利率政策 - 美联储在2024年已完成1%的降息 并在2025年进一步降息0.75% [1] 美国国债市场动态 - 在此背景下 30年期美国国债的收益率表现引人注目 [1] 作者投资背景与方法 - 作者自2011年高中时期开始投资 主要领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券 [1] - 作者长期对市场和经济抱有浓厚兴趣 [1] - 近期投资策略结合长期持股、备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] - 投资纯粹基于基本面长期视角 [1] - 在Seeking Alpha平台 作者主要覆盖房地产投资信托基金和金融板块 偶尔撰写关于交易所交易基金和其他受宏观交易理念驱动的股票的文章 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2025年12月22 - 26日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波浪式修复，结束连续5周下跌行情，不同层面表现有差异，一级市场本周无产品新增上市但有3只产品项目状态更新 [1][4] 各部分内容总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国公募REITs二级市场价格修复，中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为1.39%和1.56%，加权REITs指数回报率为1.83%，与其他主流大类资产相比表现一般，回报率排序为黄金>原油>A 股>可转债>REITs>美股>纯债 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均上涨，回报率分别为2.22%和1.19%；保障房类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型为保障房类（3.63%）、仓储物流类（2.39%）和园区类（2.19%） [16][18] - 单只REIT层面：67只REITs上涨，11只下跌，涨幅前三为中金重庆两江REIT（7.86%）、华夏基金华润有巢REIT（5.99%）和博时津开产园REIT（5.94%）；跌幅前三为工银蒙能清洁能源REIT（5.04%）、国泰君安济南能源供热REIT（4.39%）和嘉实中国电建清洁能源REIT（3.87%）；年化波动率前三为华夏深国际REIT（45.33%）、中信建投明阳智能新能源REIT（43.48%）和浙商沪杭甬REIT（41.59%） [21] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周成交规模31.4亿元，水利设施类REITs区间日均换手率领先，成交额前三为交通基础设施类（7.03亿元）、消费基础设施类（5.69亿元）、仓储物流类（4.35亿元）；换手率前三为水利设施类（1.56%）、市政设施类（1.22%）、新型基础设施类（1.00%） [23] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化，成交量前三为中金湖北科投光谷REIT（0.26亿份）、华夏安博仓储REIT（0.24亿份）、银华绍兴原水水利REIT（0.23亿份）；成交额前三为华夏华润商业REIT（1.95亿元）、华夏安博仓储REIT（1.31亿元）、华夏中国交建REIT（1.09亿元）；换手率前三为华夏安博仓储REIT（19.63%）、工银蒙能清洁能源REIT（12.60%）、嘉实物美消费REIT（10.47%） [24] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额9474万元，市场交投热情增加；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三为消费基础设施类（4931万元）、交通基础设施类（2444万元）、仓储物流类（2091万元）；单只REIT中，主力净流入额前三为华夏华润商业REIT（4439万元）、华夏安博仓储REIT（2227万元）、嘉实物美消费REIT（1284万元） [27] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额26442万元，较上周增加，12月26日成交额最高为14919万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT（4292万元，折溢价率0.23%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（3870万元，折溢价率0.08%）、南方万国数据中心REIT（2713万元，折溢价率0.20%） [30] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年12月26日，我国公募REITs产品78只，合计发行规模2017.49亿元，交通基础设施类发行规模最大（687.71亿元），园区基础设施类次之（329.33亿元） [34] - 本周无REITs产品新增上市 [35] 待上市项目 - 共有20只REITs待上市，15只为首发，5只为待扩募 [39] - 本周华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金和博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已受理”，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已申报” [40]

行业整体表现与前景 - 2025年房地产投资信托基金及相关ETF整体表现平淡 但市场对2026年表现持乐观态度[1] - 2026年房地产行业的潜在催化剂包括并购活动预期增加 这可能惠及多个房地产细分领域[3] - 人工智能发展推动数据中心需求保持强劲 这将使包含数据中心REITs的指数受益[4] - 房地产行业的供应背景正在改善 办公、零售、老年公寓REITs的故事已被市场理解 工业和住宅REITs也出现类似改善迹象[5] 特定基金IYRI分析 - NEOS Real Estate High Income ETF是一只主动管理型ETF 通过出售追踪道琼斯美国房地产上限指数的ETF的看涨期权来运作[1] - 该基金截至11月30日的分配率高达10.77% 在已以高收入水平著称的房地产板块中表现突出[2] - 除了高收入特性 华尔街认为该基金在2026年可能为投资者带来资本增值[2] - 由于追踪的指数包含数据中心REITs 强劲的数据中心需求可能使IYRI受益[4] 细分领域资本配置与机会 - 在医疗保健领域 管理团队有实力将资本配置到老年住房资产 这些资产的初始现金收益率达到或高于7%[4] - 在购物中心和净租赁领域 管理团队传递出增值机会的信息 尽管资本成本对部分公司构成更大约束[4] - 管理团队优先考虑数据中心细分领域而非超大规模建设 因其具有经常性收入特征和对工作负载的关键连接性[5] - 分析师认为相关公司在2026年的前景向好 特别是考虑到2025年令人失望的股价表现忽略了其业务增长轨迹的改善[5]

文章核心观点 - 中航京能光伏REIT完成首次定向扩募 募集资金达29.2215亿元 触及规模上限 新增水电资产形成“光伏+水电”绿色能源组合 彰显市场对绿色能源基础设施及管理能力的认可 为能源REITs板块高质量发展树立标杆 [1][2] 扩募发行情况 - 采用定向扩募方式向特定对象发售基金份额 最终募集资金总额达29.2215亿元（不含募集期利息） 精准触及募集规模上限 [1] - 共发售基金份额3.0088亿份 发售价格为9.712元/份 [1] 底层资产变化与升级 - 在原有榆林、晶泰两大光伏项目基础上 新增苏家河口、松山河口两个优质水电站项目 [1] - 底层资产形成“光伏+水电”的绿色能源组合 资产规模进一步扩大 稳定性与成长性同步增强 [1] - 新增两座水电站位于云南省保山市腾冲市槟榔江干流 总装机容量达483兆瓦 是保山市骨干电源项目 [2] - 水电资产依托槟榔江流域水库科学调度 具备显著“蓄丰补枯”能力 可高效平衡汛期与枯水期来水量 一定程度提升发电稳定性 [2] 项目运营与电力消纳 - 项目电力优先纳入云南省“西电东送”优先发电计划 剩余电量参与市场化交易 送电通道畅通、消纳情况良好 [2] - 项目由保山市最大发电企业保山能源发展股份有限公司统筹运营管理 其团队常年管理26座水电站、总装机容量超950兆瓦 丰富的运营经验为资产长期稳健运营提供保障 [2] 基金与投资者结构 - 基金存续期限延长至27年 为底层资产价值深度挖掘和运营效能持续优化提供充足空间 [2] - 引入10家战略投资者及22家优质机构投资者 带来长期稳定的资金支持 进一步提升投资者结构的多元化与合理性 [2] 行业意义与展望 - 此次扩募为基金注入优质水电资产与长期发展动能 彰显市场对绿色能源基础设施价值及专业管理能力的认可 [1] - 国家“双碳”战略深入推进 能源REITs已成为连接绿色能源基础设施与资本市场的重要桥梁 [2] - “首发+扩募”双轮驱动的市场格局有望持续深化 [2]

公司概况与市场表现 - SL Green Realty是曼哈顿最大的办公楼业主 其股价目前交易于金融危机以来的最低水平附近[1] - 尽管自2023年以来股价已翻倍 但该股票似乎仍提供了一个坚实的投资机会[1] 作者背景与研究范围 - 作者拥有超过10年的公司研究经验 在其投资生涯中深入研究过超过1000家公司[1] - 研究范围广泛 涵盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）、科技公司（如谷歌、诺基亚）以及许多新兴市场股票[1] - 作者运营以价值投资为核心的YouTube频道 已研究过数百家不同的公司[1] - 作者擅长覆盖多个行业 包括非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 尤其偏爱金属和矿业类股票[1]

大会概况 - 2025年12月25日，瑞思不动产金融研究院在北京主办“2025多层次REITs投资人大会” [1] - 大会包含闭门策略会、产业专家分享、圆桌研讨等多个环节 [1] - 约300位来自保险、券商、基金、国资平台、产业资本等领域的机构投资人与REITs市场头部产业方参会 [1] 上午会议内容 - 上午设置多个平行会场，讨论重点领域包括康养、酒店、能源、工业、城市更新、算电碳协同等 [1] - 产业专家在平行会场深入探讨行业发展趋势与投资机会 [1] - 头部机构资方共同商议资产配置策略与市场趋势，以前瞻性视角判断市场未来方向 [1] 下午会议内容 - 下午进行了年度优秀案例评选发布，共三轮荣誉揭晓 [1] - 表彰范围涵盖公募REITs、机构间REITs、不动产私募基金等领域表现突出的机构与项目 [1] - 举行三场圆桌研讨，分别聚焦不同细分市场的年末盘点与趋势展望 [1] - 行业专家在圆桌研讨中围绕市值管理、资产运营、创新盘活、标杆交易等核心议题展开深度交流 [1]

西班牙宏观经济与ETF表现 - 西班牙是欧洲增长最快的经济体之一 预计2025年GDP增长率为2.9% 2026年将放缓至2.3% [1] - 强劲的经济增长已转化为专注于西班牙的ETF的强劲回报 [1] 分析师背景与投资方法 - 分析师自2011年高中时期开始投资 主要领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券 [1] - 当前投资策略结合长期股票持仓、备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] - 投资纯粹基于基本面长期观点 [1] - 在Seeking Alpha平台上的研究覆盖范围主要为房地产投资信托基金和金融股 偶尔涉及ETF和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1]