报告行业投资评级 - 增持（维持）[7] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，建议关注三条投资主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力、弱周期资产的红利配置属性、以及扩募资产储备充足的原始权益人[6] REITs指数表现 - 本周（10月24日至10月31日）中证REITs（收盘）指数下跌0.14%，收于814.9点；中证REITs全收益指数上涨0.06%，收于1045.7点[1][12] - 本年中证REITs（收盘）指数涨幅为3.21%，中证REITs全收益指数涨幅为8.04%[2][12] - 本周REITs全收益指数在主要指数中表现排名第3，本年表现排名第5[1][2] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现回稳行情，48支上涨、27支下跌，周均涨幅为0.37%（剔除新上市产品）[3][14] - 数据中心板块REITs表现最优，周涨幅达3.5%；消费基础设施板块次之，周涨幅为1.79%[3][14] - 产业园区和仓储物流板块出现回调，周涨幅分别为-1.16%和-0.18%[3][14] - 截至10月31日，已上市REITs总市值约2201.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元[3][14] - 消费基础设施板块交易活跃度最高，周换手率达4.1%；全市场日均成交量247.3万股，日均换手率1.2%[4][19] REITs估值表现 - 已上市REITs中债IRR持续分化，最高为华夏中国交建REIT（9.9%）、平安广州广河REIT（9.4%）和中金湖北科投光谷REIT（8%）[5][20] - P/NAV估值区间为0.7-1.8，最高为嘉实中国电建清洁能源REIT、易方达华威农贸市场REIT和嘉实物美消费REIT（均为1.8），最低为平安广州广河REIT（0.7）[5][20] 投资建议主线 - 关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性，以及暑期客运高峰韧性与货运车流修复的价格弹性[6] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局[6] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人后续龙头效益[6]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，但考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，当下投资策略主要有三条主线：1）关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；2）弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；3）关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周（10月17日至10月24日）中证REITs全收益指数上涨0.16%，收于1045.1点；中证REITs（收盘）指数上涨0.16%，收于816点[1][10] - 本周恒生指数涨幅最高（上涨3.62%），REITs全收益指数在可比指数中排行第7[1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.98%，中证REITs（收盘）指数涨幅为3.35%[1][10] - 本年恒生指数涨幅最高（上涨30.41%），REITs全收益指数在可比指数中排行第5[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场呈现震荡行情，46支上涨、28支下跌，周均涨幅为0.28%[1][12] - 市政水利板块（上涨2.33%）和数据中心板块（上涨1.3%）表现较优，保障房板块（下跌0.14%）和产业园区板块（下跌0.12%）小幅回调[1][12] - 工银蒙能清洁能源REIT和中航易商仓储物流REIT涨幅靠前[1][12] - 截至10月24日，已上市REITs总市值约2176.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元[1][12] - 本周日均成交量168万股，日均换手率0.6%[2][17] - 数据中心板块交易最活跃，换手率达1%；日均换手率位列前三的REITs分别是华泰紫金宝湾物流仓储REIT（1.7%）、华泰江苏交控REIT（1.4%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（1.4%）[2][17] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是华夏中国交建REIT（9.9%）、平安广州广河REIT（9.4%）、中金湖北科投光谷REIT（8.1%）[3][18] - P/NAV位于0.7-1.8区间，位列前三的分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8）；P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）[3][18]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[7] 报告核心观点 - 报告看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，并指出市场已进入总量突破与结构优化周期[1][6] - 当前投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力、结合资产韧性和估值择时布局弱周期资产、关注扩募资产储备充足的原始权益人[6] REITs指数表现 - 本周（10月10日-10月17日）中证REITs（收盘）指数下跌1.46%，收于814.7点；中证REITs全收益指数下跌1.44%，收于1043.5点[1][11] - 本年中证REITs（收盘）指数涨幅为3.19%，中证REITs全收益指数涨幅为7.81%[2][11] - 本周REITs全收益指数在主要指数中表现排名第3，本年表现排名第5[1][2] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，周均涨幅为-1.38%，其中7支上涨、68支下跌[3][13] - 数据中心板块REITs是唯一上涨的板块，涨幅为0.24%；保障房和市政水利板块回调幅度较大，分别下跌2.26%和2.23%[3][13] - 截至10月17日，已上市REITs总市值约2172.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元[3][13] - 招商基金公路高速公路REIT和汇添富九州通医药仓储物流REIT涨幅靠前[3][13] REITs市场交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量124.6万股，日均换手率0.5%[4][18] - 数据中心板块交易最活跃，换手率达0.9%；保障房和生态环保板块换手率分别为0.7%[4][18] - 个股方面，华夏凯德商业REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT换手率位列前三，分别为1.9%、1.2%和1.1%[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是华夏中国交建REIT（10%）、平安广州广河REIT（9.4%）和中金湖北科投光谷REIT（8%）[5][19] - P/NAV位于0.7-1.8区间，其中嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）和嘉实物美消费REIT（1.7）位列前三；华夏中国交建REIT的P/NAV较低，为0.7[5][19]

报告行业投资评级 - 报告看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会 投资建议提出三条主线策略 [5] 报告核心观点 - REITs指数本周回调但年内仍保持正增长 中证REITs全收益指数本周下跌0.65% 年内累计上涨9.97% [1][2][11] - 二级市场呈现分化行情 生态环保和仓储物流板块表现相对抗跌 市政水利和保障房板块回调幅度较大 [3][13] - 估值指标显示REITs内部收益率分化明显 最高达9.7% P/NAV区间为0.7-1.8倍 [4][19] - 数据中心板块交易活跃度领先 日均换手率达1.1% 显著高于其他板块 [3][18] REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数收于1064.4点 周度下跌0.65% 年内累计涨幅9.97% [1][2][11] - 横向对比显示 REITs全收益指数周度表现在主要指数中排名第5 年内排名第4 [1][2][11] - 沪深300指数周度上涨1.07% 恒生指数下跌1.57% 形成明显分化 [1][12] REITs二级市场表现 - 总市值约2187.6亿元 单只REIT平均市值约30亿元 周度10只上涨63只下跌 [3][13] - 板块表现分化显著 生态环保板块跌幅最小(-0.09%) 水利设施板块跌幅最大(-1.44%) [3][13] - 日均成交量104.9万股 日均换手率0.4% 数据中心板块换手率1.1%居首 [3][18] - 博时津开科工产业园REIT和中信建投国家电投新能源REIT涨幅居前 [13] REITs估值表现 - 中债IRR最高前三：华夏中国交建REIT(9.7%)、平安广州广河REIT(9.1%)、中金湖北科投光谷REIT(7.8%) [4][19] - P/NAV最高前三：易方达华威农贸市场REIT(1.8倍)、嘉实中国电建清洁能源REIT(1.8倍)、嘉实物美消费REIT(1.7倍) [4][19] - 平安广州广河REIT的P/NAV最低为0.7倍 显示估值分化明显 [19] 投资建议主线 - 关注政策主题下弹性机会：高能级城市消费、暑期客运高峰韧性、物流及厂房园区租赁需求改善 [5] - 布局弱周期红利资产：结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时配置 [5] - 关注扩募机会：资产储备充足、项目优质的原始权益人后续龙头效益 [5]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[6] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会[4] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力、弱周期资产的红利配置属性、REITs扩募与新发并行的龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.3点；中证REITs(收盘)指数下跌0.20%，收于838.3点[1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为10.69%，中证REITs(收盘)指数涨幅为6.18%[2][10] - 房地产(申万)指数本周上涨0.71%，涨幅最高；REITs全收益指数排行第3[1][10] - 恒生指数本年上涨32.33%，涨幅最高；REITs全收益指数排行第4[2][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现震荡行情，38支上涨、35支下跌，周均涨幅为0.07%[2][12] - 数据中心板块表现最优，上涨1.28%；生态环保板块表现最差，下跌0.79%[2][12] - 已上市REITs总市值约2212.1亿元，平均单只REIT市值约30亿元[2][12] - 本周日均成交量142.9万股，日均换手率0.6%[2][17] - 数据中心板块交易最活跃，换手率达1.2%；仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施板块换手率分别为0.5%/0.4%/0.7%/0.5%/0.7%/0.8%/0.7%/0.4%[2][17] - 中金唯品会奥莱REIT换手率最高达3.7%[17] REITs估值表现 - 中债IRR持续分化，前三分别为华夏中国交建REIT（9.6%）、平安广州广河REIT（9%）、中金湖北科投光谷REIT（7.7%）[3][18] - P/NAV位于0.7-1.8区间，前三分别为易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8）；平安广州广河REIT最低（0.7）[3][18] 投资建议 - 建议关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性及专业运营创造的管理溢价[4] - 关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性[4] - 关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会[4] - 弱周期资产建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人后续龙头效益[4]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[6] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会[4] - 建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力[4] - 关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价[4] - 关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性[4] - 关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会[4] - 弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局[4] - 我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.78%，收于1070点[1][10] - 本周中证REITs（收盘）指数下跌0.84%，收于840点[1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为10.56%[2][10] - 本年中证REITs（收盘）指数涨幅为6.39%[2][10] - 本周沪深300指数上涨1.38%，恒生指数上涨3.82%，中债十年期国债指数下跌0.22%，房地产（申万）指数上涨5.98%，恒生地产建筑业指数上涨5.72%，高速公路（申万）指数下跌0.46%[1][10] - 本年沪深300指数上涨14.92%，恒生指数上涨31.55%，中债十年期国债指数下跌1.21%，房地产（申万）指数上涨7.90%，恒生地产建筑业指数上涨24.60%，高速公路（申万）指数下跌11.90%[2][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，周均涨幅为-0.95%（剔除新上市产品）[3][12] - 生态环保板块唯一飘红，上涨0.16%[3][12] - 产业园区板块下跌1.84%，市政水利板块下跌1.69%[3][12] - 已上市REITs总市值约2214.6亿元，平均单只REIT市值约30亿元[3][12] - 本周已上市REITs中12支上涨、61支下跌[3][12] - 本周数据中心板块交易最活跃，换手率达1%[3][17] - 本周日均成交量155.5万股，日均换手率1%[3][17] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金唯品会奥莱REIT（30.5%）、国金中国铁建REIT（1.9%）、华夏华电清洁能源REIT（1.6%）[17] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是华夏中国交建REIT（9.7%）、平安广州广河REIT（8.7%）、中金湖北科投光谷REIT（7.7%）[3][18] - P/NAV位于0.7-1.8区间[3][18] - P/NAV位列前三的分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）[18] - P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）[3][18]

行业投资评级 - 增持（维持）[8] 核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力、弱周期资产的红利配置属性以及扩募资产储备充足的项目[6] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.74%，收于1062.1点；中证REITs(收盘)指数下跌1.87%，收于838点[1][13] - 本年中证REITs全收益指数累计上涨9.73%，中证REITs(收盘)指数累计上涨6.13%[2][13] - 本周沪深300指数上涨4.18%，恒生指数上涨0.27%，中债十年期国债指数下跌0.29%，房地产(申万)指数上涨0.50%，恒生地产建筑业指数下跌0.62%，高速公路(申万)指数上涨0.16%[1][13][14] - 本年恒生指数累计上涨26.32%，沪深300指数累计上涨11.26%，房地产(申万)指数累计上涨3.40%，恒生地产建筑业指数累计上涨20.21%，高速公路(申万)指数累计下跌7.50%[2][13][14] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体回调，周均涨幅为-1.67%，其中9支上涨、64支下跌[3][15] - 数据中心和交通基础设施板块回调幅度较小（分别为约-0.05%和-0.78%），保障房和水利设施板块回调幅度较大（分别为-4.52%和-3.03%）[3][15][20] - 已上市REITs总市值约2156.8亿元，平均单只REIT市值约30亿元[3][15] - 中金重庆两江产业园REIT和工银河北高速REIT涨幅靠前[3][15] - 本周日均成交量228.2万股，日均换手率0.9%，数据中心板块交易最活跃（换手率约3.05%）[4][20] - 南方万国数据中心REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和南方润泽科技数据中心REIT换手率位列前三（分别为3%、2.2%和2.1%）[20] REITs估值表现 - 中债IRR持续分化，前三名为华夏中国交建REIT（9.6%）、平安广州广河REIT（8.9%）和中金湖北科投光谷REIT（7.5%）[5][21] - P/NAV区间为0.7-1.7，前三名为易方达华威农贸市场REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.7）和中金厦门安居REIT（1.7），华夏中国交建REIT最低（0.7）[5][21] 投资策略建议 - 关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性和管理溢价、暑期客运高峰韧性与货运车流修复的价格弹性、物流及厂房类园区租赁需求改善的机会[6] - 结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局弱周期资产[6] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人的后续龙头效益[6]

市场整体表现 - 中证REITs全收益指数在2025年内累计上涨12.54% [1] - 市场已完成66只产品首发上市，募集资金总额达1743.93亿元，另有4只产品完成扩募，募集50.64亿元，全市场总市值接近2000亿元 [1] - 尽管流动性相对有限，但长期配置资金逐步占据主导地位，推动价格温和上涨 [1] 细分板块表现 - 消费类基础设施REITs年内涨幅达34.01%，位居全市场首位，主要受益于零售消费修复预期 [1][3] - 保障性租赁住房REITs年内涨幅达20.84%，凭借其强政策属性与稳定现金流获得市场青睐 [1][3] - 保障房板块在核心城市刚性需求支撑下，被认为具备穿越周期的能力，估值虽高但确定性突出 [3] 投资者结构 - 原始权益人、保险资金、券商自营合计持有REITs比例超过60%，构成市场核心投资力量 [3] - 以华安百联消费REIT为例，前十大持有人合计持有67.55%的份额，其中上海百联集团持有30% [3] - 保险资金看重REITs的分红稳定性与久期匹配，而券商自营则将其视为债券替代品，布局围绕现金流、安全边际与政策导向展开 [3] 市场投资主题 - 当前市场主要围绕“分红”、“解禁”、“扩募”三大主题展开布局 [3] - 分红频次提升催生了“抢息”交易机会，限售解禁则为中长期资金提供了低吸窗口 [3] - 在扩募提速的背景下，提前配置相关标的有望享受估值提升与分红红利 [3] 市场发展阶段与前景 - REITs市场正从“政策推动期”走向“市场自发配置期” [4] - 消费、保障房等业态因其现金流稳定、政策支撑强，成为资金竞逐的优质资产 [4] - 预计未来REITs有望形成“收益稳、波动小”的资产配置新范式，进一步巩固其在“固收+”时代的重要地位 [4]