交易核心信息 - SL Green与波士顿房地产私募股权公司Rockpoint成立合资企业 出售其持有的100 Park Avenue物业49%的权益 该物业总资产估值为4.25亿美元 [1] - 通过此次交易 公司降低了在该物业的权益敞口 同时保留了运营控制权 并增强了资产负债表灵活性 出售所得资金可用于再投资于增值项目 [3][8] 标的物业详情 - 100 Park Avenue是一栋位于纽约曼哈顿中城的36层写字楼 总面积达90.5万平方英尺 [2] - 物业地理位置优越 靠近中央车站 并配备高尔夫模拟器、先进休息室、游戏室、个人训练工作室和会议室等设施 使其成为理想的办公目的地 [2] - 在纽约对高品质高级写字楼需求上升的背景下 该物业有望受益 [2] 公司战略与影响 - 此次合资符合SL Green通过机会性投资政策提升整体投资组合质量的战略 [4] - 公司近年来通过大规模出售郊区资产 已将战略重点聚焦于曼哈顿市场 并保留了投资组合中优质和高增长潜力的资产 [4] - 结合Rockpoint的机构资本与SL Green的资产管理专长 该合作将支持这处核心中城资产的租赁势头、重新定位努力及潜在的估值上升空间 [5] 市场表现与行业比较 - 在过去一个月中 SL Green的股价上涨了17.1% 而同期行业指数下跌了2.1% [5] - 文章提及了其他表现更好的REIT股票 例如Host Hotels & Resorts和Prologis Inc 它们目前均被列为Zacks Rank 2 [7] - 市场对HST的2025年和2026年每股FFO共识预期分别为2.05美元和2.04美元 这意味着2025年同比增长4.1% 2026年则略有下降 [9] - 市场对PLD的2025年和2026年每股FFO共识预期分别为5.80美元和6.08美元 这意味着2025年同比增长4.3% 2026年同比增长4.7% [9]

上海房地产市场2025年末至2026年初表现 - 2025年末上海楼市未现淡季，二手房与租房市场均表现活跃，出现房源快速成交与租赁无缝衔接的情况 [1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积达46.7万平方米，环比大幅增加45.9% [4] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套，为全年第三高点，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高 [6] - 2025年全年上海共成交二手房（含商业）254218套，除受春节影响的2月外，其余月份成交量均保持在1.8万套以上 [6] - 2026年开局，上海假期二手房网签量达839套，显著领先于杭州、北京、深圳等其他主要城市 [8][10] 市场驱动因素与价格变化 - 房价下跌后刚需集中入场，经过两年调整，大量“老破小”价格回归理性，购房门槛从300万元级别降至200万元左右，部分小户型总价甚至低于200万元 [6] - 有购房者因担心错过机会而加快决策，愿意接受超出预算10万元购房，并希望赶在春节前完成过户 [2] - 租赁市场同样表现强劲，有房源在合同到期当天即完成续租，月租金从1900元上涨至2000元 [5] 市场情绪与未来展望 - 尽管市场表现积极，但分析认为市场观望情绪仍在 [10] - 有观点认为“量在价先”的规律可能在2026年上海楼市出现，但价格止跌回升需要达到一个临界点，即纯住宅月度成交量达到约2.1万套 [10]

上海楼市2025年末至2026年初市场表现 - 2025年末上海楼市未现淡季特征，二手房与新房市场均表现强势，租房市场亦保持活跃，出现房源快速成交与租赁无缝衔接的情况 [1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积达46.7万平方米，环比大幅增长45.9% [4] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套，为全年第三高点，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高 [6] - 2026年开局上海二手房市场领先其他主要城市，假期网签量合计839套，显著高于杭州的128套、北京的88套和深圳的76套 [8][10] 市场驱动因素与价格变化 - 房价经过两年调整后回归理性，大量“老破小”房源价格下降，购房“上车”门槛从约300万元级别降至200万元左右，部分小户型总价甚至低于200万元，减轻了刚需购房者的负担 [6] - 市场观点认为，房价下跌后大量刚需集中入场是推动成交量回升的主要动力 [6] - 有分析指出，“量在价先”的规律可能在2026年上海楼市出现，价格止跌回升的临界点被预估为纯住宅月度成交量达到约2.1万套 [10] 购房者与房东行为案例 - 有购房者因担心房源稀缺和价格上涨，在2025年末加快购房决策，甚至接受超出预算10万元，并连夜支付定金以锁定房源 [2][3] - 有房东的房屋在租约到期当日即完成新租户签约，实现无缝衔接，月租金从1900元上涨至2000元，该房源长期保持出租状态且空置率极低 [5]

宏观与行业背景 - 美联储已转向宽松模式，在9月、10月和12月各降息25个基点，将联邦基金利率目标区间降至3.50%–3.75%，为2022年以来最低水平 [8] - 降息虽不直接等同于抵押贷款利率下降，但政策预期宽松、波动性降低和可负担性改善将逐步支撑抵押贷款需求和贷款机构盈利能力 [5] - 房利美预测，到2026年底，30年期固定抵押贷款利率将下降40个基点，推动贷款发放量在2026年反弹至2.3万亿美元，2027年达到2.5万亿美元 [5] - 随着借贷成本下降，消费者压力将缓解，信贷活动可能增加，住房市场将成为主要受益者，特别是浮动利率抵押贷款持有者和寻求更优惠融资的买家 [7] Walker & Dunlop (WD) 公司概况 - 公司成立于1937年，拥有89年历史，是美国商业房地产领域最大的融资解决方案提供商之一，业务涵盖多户住宅、工业、办公、零售和酒店等多元化投资组合 [2][3] - 公司市值为20亿美元，去年总交易额达400亿美元，拥有1400多名员工，分布在44个办事处 [2] - 公司为房地产所有者和运营商提供服务 [3] Walker & Dunlop (WD) 近期表现与担忧 - 公司股价在过去三个月下跌了27%，主要因市场对疫情期间基于虚假借款人文件发放的欺诈贷款的担忧重燃，担心公司可能被要求回购这些贷款 [1] - 公司管理层表示，此问题并非其独有，且自疫情以来，承销标准和文件控制已显著收紧 [1] - 在最近报告的2025年第三季度，公司业绩超出预期：季度收入为3.377亿美元，同比增长15.5%，比预期高出1620万美元；非GAAP每股收益为1.22美元，比预期高出0.02美元 [9] - 截至第三季度末，公司年初至今总交易额达365亿美元，同比增长38% [9] Walker & Dunlop (WD) 投资观点 - 分析师认为，公司历史上即使在困难的利率环境中也能维持正回报，这得益于其基于费用的服务、咨询和资本市场特许经营权 [10] - 服务和资产管理业务产生约5亿美元稳定、合同化的收入，托管余额提供了有吸引力的盈利杠杆 [10] - 近期估值受到欺诈相关回购风险敞口的不确定性以及抵押贷款服务权估值带来的GAAP波动性制约 [10] - 随着这些不利因素消退，以及公司在2026年及以后展示出更稳定的盈利状况，基于正常化盈利能力（而非单纯预期上调）的估值倍数有扩张空间 [10] - 杰富瑞分析师给予“买入”评级，目标价75美元，意味一年内有23%的上涨空间 [11] - 基于最近3位分析师的正面评价，市场共识评级为“强力买入”，平均目标价84美元，暗示未来12个月有43%的上涨潜力，当前股价为58.72美元 [11] Rocket Companies (RKT) 公司概况 - 公司成立于1985年，是一家位于底特律的金融科技公司，业务涉及抵押贷款、房地产和个人金融，旗下包括Rocket Mortgage、Rocket Homes等多个子公司 [11] - 公司去年收购了Redfin和Mr. Cooper，显著增强了其在房地产行业的影响力 [11] - 公司拥有庞大的客户信息数据库，每年从超过1.6亿次客户通话中获取洞察，数据库规模超过30PB，已完成超过100万次电子交割，发放了超过1.8万亿美元的住房贷款，客户保留率达97% [12] Rocket Companies (RKT) 近期表现与收购 - 公司于2025年7月以全股票交易方式完成了与Redfin的17.5亿美元合并，随后在10月完成了以142亿美元全股票收购Mr. Cooper的交易 [13] - 在宣布完成Mr. Cooper交易后不久，公司发布了2025年第三季度业绩：营收为17.8亿美元，同比增长近35%，比预期高出1.339亿美元；非GAAP每股收益为0.07美元，较上年同期下降0.01美元，但比预期高出0.02美元 [14] Rocket Companies (RKT) 投资观点 - 分析师认为，公司不再仅仅是抵押贷款制造商，而是一个垂直整合的系统，旨在一次性获取客户，并在从搜索、交割到贷款存续期的全过程中提供支持 [15] - 公司股价尚未完全反映2025年收购Mr Cooper和Redfin所带来的盈利能力、韧性和战略定位的阶跃式变化 [15] - 预计在每年2.5万亿美元的正常化抵押贷款市场中，其每股收益将高于市场普遍模型的预测，当前的整合杂音为愿意投资中期的投资者创造了有吸引力的入场点 [15] - 近期增长驱动因素包括：1) Mr Cooper收购增加了更稳定的经常性收益基础和强大的贷款发放引擎；2) 被压抑的需求和抵押贷款利率下降预计将推动贷款发放量反弹；3) 交易协同效应 [15] - 杰富瑞分析师给予“买入”评级，目标价25美元，意味一年内有26%的上涨潜力 [15] - 然而，在近期8份评价中，有7份为“持有”，共识评级为“持有”，平均目标价仅为13.83美元，暗示未来一年有30%的下行风险，当前股价为19.88美元 [16]

涉及的行业与公司 * **行业**：香港房地产行业，涵盖住宅、写字楼、零售三个子板块 [1] * **公司**：报告覆盖了多家香港主要房地产开发商和收租股，包括： * **开发商**：新鸿基地产 (SHKP, 0016.HK)、恒基地产 (Henderson, 0012.HK)、长实集团 (CKA, 1113.HK)、信和置业 (Sino, 0083.HK)、嘉里建设 (Kerry Prop., 0683.HK)、九龙仓集团 (Wharf, 0004.HK)、新世界发展 (NWD, 0017.HK) [11] * **收租股/业主**：恒隆地产 (HLP, 0101.HK)、香港置地 (HKL, HKLD.SI)、太古地产 (Swire Prop., 1972.HK)、领展房产基金 (Link REIT, 0823.HK)、希慎兴业 (Hysan, 0014.HK)、九龙仓置业 (Wharf REIC, 1997.HK) [13] 核心观点与论据 * **行业观点转向“吸引”**：摩根士丹利将香港房地产行业观点升级为“吸引”，认为上行周期开始，预计住宅价格、中环写字楼租金、零售销售额自2018年以来首次全部实现同比正增长 [1] * **反共识看涨**：报告观点与市场共识相反，共识认为2025年中住宅价格复苏由HIBOR大幅下降驱动且具周期性，并预期2026年将类似2019-24年的下行期，但报告认为住宅价格将在2026-27年继续上涨，中环租金将因“追求质量”和供应有限而上涨 [3] * **住宅市场预测**： * 预计2026年香港住宅价格将上涨**10%**，2025年已上涨**5%** [4][10][42] * 主要驱动因素包括：美联储降息周期（过去18个月降息**175个基点**）带来正利差；内地移民强劲（疫情后翻倍至每年**14万**人，2012-19年为每年**7万**人）推动人口正增长；股市强劲（恒生指数2025年上涨**28%**）提振情绪；额外印花税取消（2024年2月）将激发市场活力 [4] * 人口恢复正增长，截至2025年上半年达**752.8万**人；新家庭形成增加，2025年前10个月增加**2.47万**户 [45][53] * 负担能力改善，2025年11月住房负担比率降至**46%**，接近长期平均水平 [47][49] * 内地买家贡献增大，2025年第三季度购买**3800**个单位，占当季总交易量的**25%**；2025年前9个月购买**9900**个单位，总价值**941亿港元** [54] * 租金预计在2026年再次上涨**5%**，2025年迄今已上涨**4.8%** [67][70] * 供应和库存可能已见顶，潜在新供应从2024年3月的高点下降**1.1万**个单位至2025年9月的**10.1万**个；未售库存从2023年第四季度的**2.29万**个单位降至2025年第三季度的**2.0479万**个 [71][74] * **写字楼市场预测**： * 预计2026年**中环**写字楼租金将上涨**3%**，而2025年预计下跌**5%**，较峰值下跌**40%** [5] * 整体香港写字楼租金预计在2026年下跌**3%**，跌幅收窄 [30][39] * 改善迹象包括：终端用户需求回升（来自资产管理公司、对冲基金、财富管理公司）；近期大规模销售和预租；IPO市场活跃及交易量上升 [5][133] * 供应可能在2026-28年达到峰值，新增供应约**350万平方英尺**；政府已停止在2025/26财年推出商业用地出售 [137][141] * 需求逐步回升，整体甲级写字楼空置率在2025年11月为**14%**，中环空置率进一步改善至**10.9%**；租金价格自2022年1月以来首次环比上涨（2025年11月上涨**0.3%**） [142][144] * **零售市场预测**： * 预计2026年香港零售销售额将增长**3%**，2025年预计增长**2%**，较峰值下降**24%** [6] * 零售租金预计在2026年下跌**3%**，主要受负租金修订影响 [30][99] * 驱动因素包括：访港旅客增加（内地签证便利）；弱势美元刺激消费 [6][98][109] * 担忧包括：在线零售销售激增（2025年11月同比增长**28%**至**37亿港元**）；深圳更便宜产品和服务带来的挑战；内地免税购物趋势增长 [6][104][105] * 奢侈品零售表现优于大众零售，预计此趋势将持续 [100][102] * **股票观点与估值**： * 尽管香港地产股2025年已上涨**30%**（与恒指+28%一致），但仍以相对于资产净值**50%** 的折让交易，若上行周期持续，折让可能收窄至**30%** [10] * 板块偏好顺序：住宅（看涨）、写字楼（没有共识那么看空）、零售（最不偏好） [10] * 关键增持评级股票观点： * **新鸿基地产**：住宅价格复苏的关键代表，目标价**120.00港元**，潜在上涨**24%** [11][21] * **恒基地产**：受益于住宅价格转势和美联储降息，目标价**36.00港元**，潜在上涨**24%** [11][21] * **长实集团**：净现金状况，积极增加土地储备，目标价**47.00港元**，潜在上涨**17%** [11][21] * **香港置地**：大规模资本回收执行强劲，目标价**7.60美元**，潜在上涨**7.8%** [13][21] * **恒隆地产**：中国奢侈品零售销售好转，受益于入境旅游和免税购物增长，目标价**10.70港元**，潜在上涨**22.7%** [13][21] * **太古地产**：中国零售表现优异，写字楼基本面改善，目标价**23.00港元**，潜在上涨**8.7%** [13][21] * 关键减持评级股票观点： * **新世界发展**：存在流动性担忧和现金流压力，目标价**6.50港元**，潜在下跌**12%** [11][25] * **九龙仓集团**：经营前景充满挑战，超豪华项目去化缓慢，目标价**21.00港元**，潜在下跌**6%** [11][25] * **九龙仓置业**：可能在主要零售区失去市场份额，办公室和零售持续负租金修订，目标价**23.00港元**，潜在下跌**8.9%** [13][25] * **关键投资主题**：报告列出了2026年关键投资主题，包括：住宅上行周期、早期写字楼复苏与积极资本回收、偏好中国奢侈品零售、避开香港大众零售等 [19] 其他重要内容 * **评级变动**： * 将**长实集团**和**太古地产**评级上调至“增持” [17][21] * 将**希慎兴业**评级上调至“中性” [17] * 将**领展房产基金**评级下调至“中性” [17] * **风险提示**： * 地缘政治风险拖累香港GDP和股指，产生负面财富效应 [97] * 失业率上升（2025年11月：**3.8%** vs 2025年1月 **3.0%**）可能损害负担能力、市场情绪和消费 [96][97] * 房价过快上涨可能导致限制性住房政策出台 [97] * 中国房地产行业仍在收缩，可能阻碍内地买家在港购房意愿和实体市场情绪 [97] * **宏观背景**： * 预计香港GDP在2025年增长**3.2%**，2026年增长**2.6%**，2027年回归**2.8%** 的疫情前趋势水平 [86] * 美联储降息周期下，有效抵押贷款利率上限已降至**3.25%**，与约**3.7%** 的租金收益率相比产生正利差**0.45%** [81][85] * **开发商2026年主要新盘**：列出了覆盖开发商的2026年主要新盘计划，总潜在供应约**2.8万**个单位，预计实际推出**1.4-1.5万**个 [89][91] * **中国奢侈品零售优于香港零售**：中国免税零售销售加速增长，恒隆地产和太古地产因其在一线及强二线城市的强大布局而可能受益 [125][126][131]

涉及的行业或公司 * 本纪要为摩根士丹利研究部发布的《2026年亚洲经济关键主题》报告 涵盖对整体亚洲及六个主要经济体（中国 印度 日本 韩国 印尼 澳大利亚）的宏观经济展望 [1][2][6][7] 核心观点和论据 整体亚洲 * **核心观点**：亚洲经济复苏将从科技出口扩大到非科技出口 名义GDP增长将因通缩压力缓解而走强 [8] * **论据**： * 2025年亚洲增长主要依赖科技出口驱动 但科技出口仅占整体出口的30% 且资本密集度高 对经济的广泛带动有限 [8][11] * 非科技出口占整体出口的75% 与制造业和地区商业周期联系更紧密 其复苏将带动资本支出 就业和工资增长 进而提振消费 [8] * 贸易紧张局势缓和是主要驱动力：美国与除印度和台湾外的大部分亚洲经济体达成贸易协议 并降低了对华关税 预计美国对亚洲的贸易加权关税将从25%降至20% [12][13][14][15][16][17] * 美国国内需求将从2025年第四季度的低谷（0.3%Q SAAR）恢复 预计美联储将在2026年1月和4月各降息25个基点 使政策利率更接近中性水平 [18][19] * 亚洲（除日本）名义GDP增长率预计将从2025年第四季度的5.0%Y加速至2026年第四季度的6.1%Y [34][35][36] 中国 * **核心观点**：宏观与微观的背离将持续 宏观上通缩是首要问题 但微观上中国在科技和先进制造领域的领先地位有望加强 [37][38] * **论据**： * **宏观挑战**： * 人口自2018年起急剧放缓并转为负增长 联合国预测至2030年年均下降0.3% 导致房地产结构性需求下降 [39][40][41] * 为弥补房地产需求缺口 政策推动制造业和基础设施过度投资 导致产能过剩和通缩压力 例如：中国太阳能供应量是全球（含中国）需求的2倍以上 中国EV电池供应量是全球（含中国）需求的1.3倍以上 [42][43][44][45][46][47] * 解决通缩需三步：1) 削减新投资 2) 削减现有过剩产能 3) 向消费再平衡 目前第一步已在进行 2025年下半年名义固定资产投资（FAI）出现同比收缩 且收缩遍及制造业 基础设施和房地产领域 [48][49][52][53] * 第二步（削减产能）因过剩产能多集中在私营部门（如太阳能和电池行业私营份额>95%）而进展缓慢 第三步（再平衡）进展迟缓 消费势头依然疲软 [56][57][58][59][60][61][62] * 财政空间受限：工业利润占GDP比重过去四年下降2.7个百分点 税收和土地净销售收入占GDP比重自疫情以来合计下降4.8个百分点 [65][66][67] * 预计2026年名义GDP增长将温和改善至4.1% 但GDP平减指数仍为负值 彻底摆脱通缩可能要到2027年 [68][69][70] * **微观亮点**： * 预计中国在全球商品出口市场份额将从目前的15%升至2030年的16.5% [72][73] * 市场占有率提升源于在快速增长领域的优势：2019-2024年间 中国在全球增长最快的15个出口品类中 占据了18%的增量市场份额 在电池 半导体组件 工业机器人 汽车及零部件等品类中占据32-58%的增量份额 [75][76][77][78] * 研发支出占GDP比重已达2.7% 与OECD平均水平持平 STEM（科学 技术 工程 数学）毕业生占比高达41% 为全球最高 [79][80][81] 印度 * **核心观点**：印度将是2026年亚洲最大的上行惊喜 成为“意外转折”故事 市场对其增长前景和汇率疲软的担忧过度 [82][83] * **论据**： * **增长与信心**： * 投资者信心不足和卢比疲软拖累美元回报 但宏观稳定性实际上可控 卢比实际有效汇率（REER）已偏离10年均值超过3个标准差 估值起点比全球金融危机时更差 [83][84][86][88] * 预计消费和出口增长改善将缓解通缩压力 推动名义GDP增长重回两位数 为更强的企业营收增长提供有利宏观背景 [83][90][91][93] * 预计2026年名义GDP增长率将从2025年第四季度的7.6%Y加速至2026年第四季度的10.4%Y [91] * **驱动因素**： * **政策支持**：所得税削减 商品及服务税（GST）削减 印度央行（RBI）降息125个基点并放松对银行/非银行金融公司（NBFC）的监管 将提振消费者支出 [94][95][107][108][111] * **出口与贸易**：非科技出口将复苏 预计美印贸易协议将于2026年3月前达成 将减少不确定性并支持出口 [94][95] * **通胀与收入**：食品和能源等供给侧通胀压力消退 整体CPI处于历史低位 实际收入增长改善 上市公司的实际员工支出增长率已从2025年第一季度的-1.4%Y升至第三季度的4.6%Y [96][97][99][101] * **汇率前景**：外汇策略师预计美元兑印度卢比（USDINR）将在2026年第二季度升值至86.7 隐含升值近5% 改善的增长和企业营收前景将有助于资金流入 [112][116] 日本 * **核心观点**：日本央行（BOJ）将保持谨慎 适度的财政扩张将维持名义GDP增长 市场对加息速度和财政风险的预期过高 [117][118] * **论据**： * **货币政策**：日本央行可能在2025年12月加息后维持利率不变一段时间 预计2026年初整体CPI将跌破2% 需求侧通胀压力仍然温和 国内需求（如私人消费和资本支出）仅恢复至或仍低于2019年第三季度水平 [119][120][121][122] * **通胀动态**：美国式核心CPI稳定在1.5% 潜在通胀指标保持温和 预计稳健的工资增长将滞后传导至核心服务价格 推动潜在通胀在2026年下半年加速 [123][124][126][127] * **财政政策**：由于名义GDP增长强劲 财政赤字已收窄至GDP的0.5% 预计2026年财政扩张将使净赤字扩大至GDP的1.9% 幅度温和 财政担忧被夸大 [118][132][133][134] * **名义GDP增长**：尽管名义GDP增长将从2025年的4.5%Y放缓 但预计2026年仍将维持在2.8%Y的健康水平 远高于2013-2019年1.6%的平均水平 [140][141][145] * **债务动态**：有利的实际利率（r）低于实际GDP增长（g）的格局得以维持 支持经济持续去杠杆 债务占GDP比率持续下降 [135][136][137][138] 印度尼西亚 * **核心观点**：资本支出周期仍是增长的拖累 政策不确定性和来自中国的进口增加损害了国内制造业和投资 [146][147] * **论据**： * **增长疲软**：国内需求指标显示疲软 贷款增长持续放缓 汽车和两轮车销售等指标仍低于2019年水平 [148][149][150][151][152] * **投资拖累**：政策不确定性（2025年中因贸易政策不确定性加剧）导致企业推迟或缩减投资计划 [147] * 来自中国的进口已占印尼总进口的35% 较2019年12月上升10个百分点 损害了国内制造业及相关投资 [159][160][161] * 投资占GDP比率在整个2025年持续下降 目前仅为29% 较2019年下降3个百分点 导致就业创造和消费疲弱 [147][161] * **汇率与政策**：印尼盾（IDR）是2025年亚洲表现最差的货币之一 实际有效汇率（REER）已跌至10年均值以下2个标准差 限制了货币宽松的步伐 [153][154][155][157][158] * 尽管印尼央行（BI）已降息150个基点 但尚未完全传导至银行贷款利率 财政政策仍受3%财政赤字规则约束 [147] 韩国 * **核心观点**：经济增长将出现广泛复苏 科技出口保持稳定 非科技出口改善 改革势头和与关键投资主题的关联性带来股市上行空间 [162][163] * **论据**： * **经济增长**：科技出口因内存周期拐点而保持稳定 非科技出口随地区复苏而改善 私人消费在财政扩张和此前降息传导的支撑下将逐步恢复 预计2026年实际私人消费增长2.1%Y [163][169][170][171] * **股市与改革**：KOSPI在2025年表现优异 受全球科技上行周期和资本市场/公司治理改革势头推动 预计2026年6月地方选举前改革势头将得以保持 [163][164][165][167][168] * **汇率**：韩元（KRW）疲软是外国投资者的主要拖累 近期政策措施（包括口头干预 韩国央行与国民年金公团（NPS）的互换额度 以及对个人和企业的汇回税收激励）有助于缓解看跌情绪 但更可持续的升值趋势需要更多结构性政策 [163][172][173][174][178] 澳大利亚 * **核心观点**：与市场预期加息不同 预计澳大利亚央行（RBA）将在2026年下半年降息50个基点 [179][180] * **论据**： * **市场分歧**：市场定价显示2026年将加息46个基点 而摩根士丹利预计将降息50个基点 [180] * **通胀与增长**：近期通胀数据强劲 澳大利亚央行已表示愿意做出反应 但预计劳动力市场将走软（失业率上升） 核心通胀将随之放缓 加之财政刺激效应消退 将促使央行在2026年下半年降息 [180][181][182][184] * **财政政策**：财政刺激力度在2026年和2027年将明显减弱 形成国内经济的关键逆风 [185][187][189][190] 其他重要内容 * **详细预测数据**：报告提供了亚洲各经济体2025-2027年的详细实际GDP增长 名义GDP增长 CPI及政策利率预测表格 [192][193][194][195] * **风险提示与免责声明**：报告包含广泛的信息披露和免责声明 指出研究基于公开信息 不构成个人投资建议 摩根士丹利可能做出与报告建议不一致的投资决策 [197][198][199][200][201][202][203][204]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 涉及公司：多家中国上市房地产公司，包括但不限于金茂集团、建发国际、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、万科、碧桂园、融创中国、旭辉控股、贝壳等 [4][16] 核心观点与论据 * **官方政策信号积极但非大规模刺激**：求是杂志评论释放积极政策信号，强调房地产是支柱产业（2024年占GDP 13%，含建筑业；关联7000万就业），需加强预期管理以防范风险，但并非意味着行业将迎来大规模加杠杆刺激 [1][2] * **行业转型与新模式**：房地产行业正经历深刻调整，传统模式难以为继，但新发展空间充足，转型需要时间，政策重心将转向控制供给、盘活存量、建立新发展模式（开发、融资、销售、REITs等）及发展物业管理和二手房市场 [1][2] * **结构性需求依然存在**：政府认为城镇化（常住人口/户籍人口城镇化率分别为67%/50%）、居住升级（40%家庭人均居住面积低于30平方米）和存量更新（现有存量350亿平方米，假设2%更新率，每年约7亿平方米）将带来结构性需求 [2] * **政策方向正确但效果有限**：中央（如财政部下调持有不足2年住房增值税至3%）和地方（如北京、上海、深圳等地放松限购、提供补贴）的支持政策方向正确，但在市场预期稳定前，其影响可能有限 [3][9] * **销售疲软与盈利下调**：行业销售和价格（尤其一线城市）疲软，叠加政策宽松预期落空，导致12月股价回调，预计1月将出现一轮盈利下调 [4] * **政策驱动的反弹或难持续**：尽管股价对求是杂志评论反应积极，但在价格企稳前，受疲软销售和家庭信心改善有限的制约，任何政策驱动的股价反弹都可能是短暂的 [4] 其他重要内容 * **关键数据变化**： * **“十四五”期间销售下滑**：“十四五”（2021-2025年）期间，新建商品住宅销售面积较“十三五”（2016-2020年）下降31%至51亿平方米，销售额下降15%至54万亿元人民币；同期存量住宅销售面积增长39%至28亿平方米 [14] * **行业估值深度折让**：截至2026年1月2日，覆盖的H股房地产公司股价较估算净资产值平均折让67%，A股公司平均折让54% [16] * **近期政策汇总**：报告详细列举了2025年下半年至2026年初中央与地方的多项支持性政策，包括税收减免、限购限售放松、购房补贴、鼓励“以旧换新”和城市更新等 [8][9][12] * **首选标的**：报告给出的行业首选为金茂集团、建发国际和华润置地 [4] * **高端商场零售表现**：报告提及高端商场零售额在2025年第四季度保持了同店销售正增长 [4]

香港房地产市场年度表现 - 2025年全年香港整体楼宇买卖合约登记量达80702宗 创四年以来新高 [1] 月度市场动态 - 2025年12月所有种类楼宇买卖合约登记量为8999份 按月上升26.4% 按年上升63.3% [1] - 12月成交量上升主因是两个居屋新盘合共录得逾千宗买卖登记 [1] 市场驱动因素 - 特区政府放宽印花税门槛、港股造好以及银行重启降息等利好因素 令楼市气氛向好 增强买家入市信心 [1]

合作与产品发布 - Polymarket与Parcl达成正式合作 将共同推出基于美国主要城市每日房价数据的房地产预测市场[1][2] - 合作模式为Polymarket负责市场的托管与管理 Parcl则提供用于结算的每日房价指数数据[3] - 该合作源于双方在2024年12月30日的公开讨论 并在数日内迅速转化为正式公告[2] 市场运作机制 - 市场允许交易者对特定城市房价指数在固定周期（如月度、季度、年度）后的涨跌方向进行押注[3] - 部分市场合约将聚焦于价格水平 当指数达到特定目标时即进行结算[4] - 所有结算数据将公开透明 可供审查 以减少争议[4] 数据来源与优势 - 结算依据是Parcl公开发布的美国主要城市每日房价指数 该数据为用户提供了单一的明确参考点[3][6] - 通过使用指数数据而非具体房产 房地产预测市场提供了一种比直接购房或长期等待更快速、更简单的交易方式[4] - Parcl首席执行官表示 房价需要明确的参考点 而预测市场提供了一种表达观点的新途径[6] 市场发展计划 - 首批房地产预测市场将专注于美国高交易量的住房城市 未来将根据用户兴趣增加更多城市[6] - 每个市场都将链接至一个Parcl页面 展示最终指数、历史价格走势及指数计算方法[6] - 市场推广将分阶段进行 双方团队正在为未来的合约上市制定标准格式[7] 公司近期动态 - 在此合作之外 Polymarket于2024年11月与TKO集团达成协议 将为全球UFC和Zuffa Boxing赛事引入基于加密货币的预测市场[5] - Polymarket近期已获得美国商品期货交易委员会的批准 可作为受监管的美国交易所运营 这将允许其在更新的合规与监控规则下提供直接市场准入[8]

公开市场操作与资金面 - 央行于1月4日开展365亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，由于当日有4701亿元逆回购到期，单日实现净回笼4336亿元 [1] - 跨年后银行间市场资金面宽松，主要回购利率普降，隔夜回购加权利率下行逾8个基点至1.25%附近 [3] - 海外方面，最新美国隔夜融资担保利率为3.87% [3] 利率债市场行情 - 国债方面，关键期限收益率多数下行，其中4年期国债收益率下行1.00个基点至1.5400%，10年期国债收益率下行0.95个基点至1.8405% [10] - 国开债方面，10年期国开债收益率下行1.55个基点至1.9325% [10] - 口行债与农发债方面，关键期限收益率亦呈下行趋势，如7年期农发债收益率下行1.10个基点至1.9900% [10] - 地方债方面，9.72年期山东债收益率为2.0550% [10] 同业存单与信用债 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单二级市场最新成交在1.625%附近 [7] - 近期城投债（AAA）各期限利差走势及数据有更新 [11] 要闻资讯 - 国务院报告提及将“放开放宽除个别超大城市外的落户限制”，意味着绝大多数中国城市落户门槛将显著降低甚至取消 [13] - 本周央行公开市场将有13236亿元逆回购到期，其中周一至周三分别到期4823亿元、3125亿元、5288亿元，此外周四有11000亿元买断式逆回购到期，周五有600亿元国库现金定存到期 [13] 全球宏观事件 - 美国总统特朗普称美方已抓获委内瑞拉总统马杜罗及其夫人，中国外交部对此表示坚决反对，联合国安理会将于1月5日就此事举行紧急会议 [15] 债券市场动态与风险事件 - **万科**：“21万科02”将于2026年1月16日召开持有人会议，审议调整回售部分债券本息兑付安排及增加宽限期等议案 [17] - **易居企业控股**：披露离岸债务重组进展，计划2026年完成重组 [17] - **交易商协会**：对云南信托予以严重警告，因其为不具备银行间债券市场交易资格的人员违规参与交易提供便利 [17] - **违约进展**：“17汉当科MTN002”等2只债券已进入重整程序，债委会正推进偿债方案 [17] - 一周内有多家发债主体出现负面事件，包括抚顺银行、辽阳辽东农商行等多家银行被推迟评级，以及花样年集团“19花样02”、融信“H融信1”发生展期或逾期 [19] - 本月城投非标资产风险事件显示，成都花园水城城乡建设投资有限责任公司的债权计划发生非标资产违约 [20]