市场总体格局与规模 - 截至2025年9月，全市场共上市75只基础设施公募REITs产品，发行规模超过2000亿元 [1] - 上交所共有51单项目，融资总额达1400亿元，数量和规模占比约70% [1] - 上交所上市REITs资产类型涵盖数据中心、租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、交通、市政环保等领域 [1] 江苏省市场地位与表现 - 按项目主申报地统计，江苏省已推动8只REITs发行上市，募集资金240亿元 [1] - 按运管机构所在地统计，有6只REITs的统筹运营管理机构坐落于江苏 [1] - 按底层资产所在地统计，共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内，项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [1] - 底层资产位于江苏省内的12只公募REITs中，有11只在上交所上市 [1] 代表性项目案例 - 东吴苏园REIT作为我国首批九单基础设施REITs之一，于2021年6月21日在上交所挂牌上市 [2] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日挂牌上市，是江苏省首单获批的高速公路基础设施REITs，创下当时配售对象数量最多、有效认购倍数最高等多项纪录 [2] - 南方万国数据REIT是近期上市的首批数据中心REITs之一，其底层资产是昆山国金数据中心 [2] 政策支持与政府推动 - 自2020年4月全国基础设施REITs试点启动以来，江苏省推进REITs发行工作并写入省"十四五"规划纲要，出台了《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策 [2] - 2022年以来，江苏省各市政府及相关行业主管部门陆续出台各类政策支持REITs建设发展 [2] - 江苏证监局制定了《关于推动我省国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产的方案》 [3] 未来发展规划与举措 - 江苏证监局将联合省级相关部门和交易所开展REITs专题培训，持续更新储备项目库，加快推动成熟资产类型项目常态化发行，支持新资产类型项目申报 [3] - 江苏省发展改革委将优化申报推荐程序，按照"成熟一个、申报一个"原则推荐项目，继续加强REITs项目储备质量，加快申报进度 [3] - 上交所将加强与各地沟通，协助分析REITs项目推进中的关键问题，并与多部门合作挖掘储备优质项目，包括租赁住房、产业园区、新能源、仓储物流、交通设施、文旅设施、数据中心等资产类别 [3]

信托法修改建议 - 现行信托法自2001年实施，与其他金融法律衔接不足且部分条款与实践脱节，亟需修改以促进信托业长期健康发展[3] - 建议调整信托定义，将"委托给"改为"转移给"，明确受托人享有信托财产权，强化财产独立和风险隔离优势[3] - 完善财产登记机制，要求信托财产登记时注明产品名称、当事人及权利，并明确信托税收原则[3] - 强化受托人履职要求及赔偿责任，增加营业信托专章，规定仅持牌金融机构可开展营业信托[3] - 推动公益慈善信托与慈善法衔接，鼓励运用营业信托管理消费者预付款[4] REITs市场发展建议 - 2024年公募REITs市场快速发展，但多层次市场发展不均衡，存在法律地位不明确、税负压力大、分红制度缺陷等问题[5] - 建议完善私募REITs和Pre-REITs退出机制，提高流动性并加强市场基础设施建设[7] - 建议将公募REITs定性为"公募基金+资产支持专项计划"复合型证券，实现风险隔离[7] - 建议优化税制设计，对REITs设立和运营环节实行"免税+递延"政策，明确个人投资者分红免税或差异化税率[7] - 建议建立穿透式监管框架强制披露资本开支明细，并要求管理人为分红预测购买保险[7] - 建议推动养老REITs探索，明确养老资产转让规则并完善风险分担机制[7] - 建议加快数据中心REITs发行，解决产权问题并优化运营稳定年限要求[8] 人工智能发展与治理 - 人工智能技术快速发展带来伦理法制、数据安全、算法透明度等挑战，需制定相关治理建议[2]