江苏省REITs市场总体发展态势 - 中国不动产市场转向存量优化与高质量发展新阶段 江苏省在智慧城市、综合交通、租赁住房和数据中心等领域打造现代化标杆 [1] - 截至2025年9月 江苏省已成功推动8只REITs发行上市 募集资金240亿元 按运管机构所在地统计有6只REITs的统筹运营管理机构在江苏 按底层资产所在地统计共有12只REITs的19个底层资产位于江苏 项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [1] - 江苏省已形成基础设施公募REITs"储备+培育+发行多轨并行"的格局 [1] 代表性REITs项目案例 - 东吴苏园REIT于2021年6月21日上市 作为首批产业园区基础设施REITs之一 净回收资金拉动了超过90亿元增量资金用于支持园区生物、新材料、信息技术等产业基础设施开发建设 [1] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日上市 是江苏省首单高速公路基础设施REITs 募集资金全部用于沪武高速太仓至常州段改扩建工程 有效拉动了360.5亿元的总投资 [2] - 苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市 是江苏省首单租赁住房公募REITs 底层资产菁英公寓运营15年累计服务超3.4万名人才 截至2024年末出租率为93.33% [2] - 南方万国数据REIT作为首批数据中心REITs之一上市 底层资产昆山国金数据中心2024年可再生能源使用比例达100% 电能利用效率PUE为1.24 募集24亿元资金将投入其他数据中心建设与升级 [3] 政策支持与政府推动 - 江苏省将基础设施REITs发行写入省"十四五"规划纲要 出台《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策 鼓励在更广领域开展创新探索并落实国家税收优惠政策 [4] - 2022年以来 南京市、苏州市、无锡市等地方政府陆续出台各类政策支持REITs建设发展 [4] - 江苏证监局制定了《关于推动我省国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产的方案》 支持国有企业通过REITs扩大融资规模 [5] - 江苏省发展改革委优化简化申报推荐程序 按照"成熟一个、申报一个"原则有序向国家发展改革委推荐项目 并计划再加力度加强REITs项目储备质量 [5] 未来展望与持续推动 - 上交所将加强与各地沟通联络 协助分析REITs项目推进中的关键问题 并与多部门联合开展专题培训 挖掘和储备租赁住房、产业园区、新能源、仓储物流等各类优质项目 [6] - 江苏证监局将联合省级相关部门和交易所开展REITs专题培训 持续关注项目进展并更新储备项目库 推动成熟资产类型项目常态化发行和新资产类型项目申报 [5]

市场总体格局与规模 - 截至2025年9月，全市场共上市75只基础设施公募REITs产品，发行规模超过2000亿元 [1] - 上交所共有51单项目，融资总额达1400亿元，数量和规模占比约70% [1] - 上交所上市REITs资产类型涵盖数据中心、租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、交通、市政环保等领域 [1] 江苏省市场地位与表现 - 按项目主申报地统计，江苏省已推动8只REITs发行上市，募集资金240亿元 [1] - 按运管机构所在地统计，有6只REITs的统筹运营管理机构坐落于江苏 [1] - 按底层资产所在地统计，共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内，项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [1] - 底层资产位于江苏省内的12只公募REITs中，有11只在上交所上市 [1] 代表性项目案例 - 东吴苏园REIT作为我国首批九单基础设施REITs之一，于2021年6月21日在上交所挂牌上市 [2] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日挂牌上市，是江苏省首单获批的高速公路基础设施REITs，创下当时配售对象数量最多、有效认购倍数最高等多项纪录 [2] - 南方万国数据REIT是近期上市的首批数据中心REITs之一，其底层资产是昆山国金数据中心 [2] 政策支持与政府推动 - 自2020年4月全国基础设施REITs试点启动以来，江苏省推进REITs发行工作并写入省"十四五"规划纲要，出台了《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策 [2] - 2022年以来，江苏省各市政府及相关行业主管部门陆续出台各类政策支持REITs建设发展 [2] - 江苏证监局制定了《关于推动我省国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产的方案》 [3] 未来发展规划与举措 - 江苏证监局将联合省级相关部门和交易所开展REITs专题培训，持续更新储备项目库，加快推动成熟资产类型项目常态化发行，支持新资产类型项目申报 [3] - 江苏省发展改革委将优化申报推荐程序，按照"成熟一个、申报一个"原则推荐项目，继续加强REITs项目储备质量，加快申报进度 [3] - 上交所将加强与各地沟通，协助分析REITs项目推进中的关键问题，并与多部门合作挖掘储备优质项目，包括租赁住房、产业园区、新能源、仓储物流、交通设施、文旅设施、数据中心等资产类别 [3]

市场总体概况 - 截至9月全市场共上市75只基础设施REITs产品发行规模超2000亿元 [1] - 上交所共有51单相关项目融资总额达1400亿元数量及规模占比约7成 [1] - 上交所REITs涵盖数据中心租赁住房仓储物流产业园区消费能源交通市政环保等领域 [1] 江苏省REITs市场地位 - 江苏省已成功推动8只REITs发行上市募集资金240亿元项目数量资产数量及募资规模稳居全国前列 [2] - 按底层资产所在地统计共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内 [2] - 底层资产位于江苏境内的12只公募REITs中有11只在上交所上市 [1] 代表性项目分析 - 东吴苏园REIT作为产业园区REITs代表于2021年6月21日在上交所挂牌上市其净回收资金拉动超过90亿元增量资金用于园区产业基础设施开发 [3] - 南方万国数据REIT是首批数据中心REITs之一募集24亿元资金将投入其他数据中心建设与升级项目其底层资产昆山国金数据中心2024年可再生能源使用比例达100% [3] - 东吴苏园REIT底层资产已吸引IBM百特等百余家世界知名企业落户有效促进区域产业结构升级 [3] 政策与监管支持 - 江苏省将基础设施REITs发行工作写入省十四五规划纲要并出台支持政策鼓励在更广领域开展创新探索落实国家税收优惠政策 [4] - 江苏证监局制定方案推动国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产 [5] - 江苏省发展改革委优化简化申报推荐程序按照成熟一个申报一个原则有序推荐项目并加强项目储备质量跟踪调度 [6] 交易所角色与未来展望 - 上交所积极打造REITs上市主阵地持续推进关键机制建设对透明规范具有成长性的项目给予积极反馈 [7] - 上交所联合江苏证监局和发展改革委等多部门开展专题培训挖掘储备租赁住房产业园区新能源等优质项目 [7] - 上交所服务团队开展三开门服务包括实地走访底层资产建立重点项目常态化沟通渠道以增强企业获得感 [7]

算力时代下的数据中心REITs发展 - 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT获批，成为上交所和深交所首单数据中心公募REITs，标志着算力时代的金融里程碑 [2] - 两只REITs以成熟、稳定运营的数据中心项目为底层资产，通过结构化金融工具实现重资产盘活，推动算力关键基础设施产业高质量发展 [2] 南方万国数据REIT项目详情 - 底层资产为江苏省昆山市的国金数据中心，拟募集资金规模19.33亿元，建筑面积35376.70平方米，机柜数量4192个，电力设计容量29,044kW [2] - 项目剩余年限37.69年，采用不包电业务模式，电力成本由客户直接承担，避免电价波动对营业成本的影响 [3] 国金数据中心财务表现 - 2021-2023年及2024年1-9月营业收入分别为1.75亿元、1.73亿元、1.68亿元和1.23亿元，经营性净现金流分别为1.33亿元、1.24亿元、1.36亿元和5436.33万元 [3] - 同期净利润分别为4293.38万元、4570.92万元、4613.71万元和3499.45万元 [3] 客户结构分析 - 主要客户为上海电信（营收占比47.81%）、上海联通（50.57%）和客户A（1.62%），上海电信和上海联通是重要现金流提供方 [3] 行业影响与创新意义 - 首批新型基础设施REITs项目落地，服务新型基础设施高质量发展，重构数据中心发展逻辑 [3] - 为数字基础设施行业资本运作提供创新范例，标志着资产证券化领域取得突破 [3]