高管变更 - 华泰证券资管董事长崔春因工作变动离任 由总经理江晓阳代为履行董事长职责 [1] - 崔春拥有超过20年金融行业从业经验 自2015年公司成立之初加入并担任董事长 [2] - 江晓阳于2024年1月进入华泰证券资管 此前在华泰证券多个部门和营业部任职 [2] 公司业绩与规模 - 截至2025年6月30日 华泰证券资管资产管理规模为6270.32亿元 同比增加23.92% [3] - 公募业务规模突破1659.09亿元 半年度营收突破12亿元 利润超7亿元 [3] - 公司资产管理规模显著增长 行业排名保持前列 [2] 业务发展历程与战略 - 公司前身为1999年成立的华泰证券受托资产管理部 2014年注册成立为独立法人 [3] - 2016年获得公募牌照 实现从单一业务向资产管理和公募业务双牌照的转型 [4] - 业务覆盖权益投资 固定收益投资 多资产和FOF投资 资产证券化 REITs等多个领域 [3] - 利用QDII 港股通等渠道投资境外资产 服务境内外客户跨境投资需求 [4] - ABS新发数量和规模常年位居行业前列 已完成4单公募REITs项目发行 [4] 行业动态 - 今年以来已有多家券商资管子公司发生董事长 总经理级别的高管变动 [5] - 具体案例包括上海甬兴资管 光大证券资管 东方证券资管 兴证资管 山证资管在2024年1月至9月期间的高管变更 [6][7]

江苏省REITs市场总体发展态势 - 中国不动产市场转向存量优化与高质量发展新阶段 江苏省在智慧城市、综合交通、租赁住房和数据中心等领域打造现代化标杆 [1] - 截至2025年9月 江苏省已成功推动8只REITs发行上市 募集资金240亿元 按运管机构所在地统计有6只REITs的统筹运营管理机构在江苏 按底层资产所在地统计共有12只REITs的19个底层资产位于江苏 项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [1] - 江苏省已形成基础设施公募REITs"储备+培育+发行多轨并行"的格局 [1] 代表性REITs项目案例 - 东吴苏园REIT于2021年6月21日上市 作为首批产业园区基础设施REITs之一 净回收资金拉动了超过90亿元增量资金用于支持园区生物、新材料、信息技术等产业基础设施开发建设 [1] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日上市 是江苏省首单高速公路基础设施REITs 募集资金全部用于沪武高速太仓至常州段改扩建工程 有效拉动了360.5亿元的总投资 [2] - 苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市 是江苏省首单租赁住房公募REITs 底层资产菁英公寓运营15年累计服务超3.4万名人才 截至2024年末出租率为93.33% [2] - 南方万国数据REIT作为首批数据中心REITs之一上市 底层资产昆山国金数据中心2024年可再生能源使用比例达100% 电能利用效率PUE为1.24 募集24亿元资金将投入其他数据中心建设与升级 [3] 政策支持与政府推动 - 江苏省将基础设施REITs发行写入省"十四五"规划纲要 出台《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策 鼓励在更广领域开展创新探索并落实国家税收优惠政策 [4] - 2022年以来 南京市、苏州市、无锡市等地方政府陆续出台各类政策支持REITs建设发展 [4] - 江苏证监局制定了《关于推动我省国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产的方案》 支持国有企业通过REITs扩大融资规模 [5] - 江苏省发展改革委优化简化申报推荐程序 按照"成熟一个、申报一个"原则有序向国家发展改革委推荐项目 并计划再加力度加强REITs项目储备质量 [5] 未来展望与持续推动 - 上交所将加强与各地沟通联络 协助分析REITs项目推进中的关键问题 并与多部门联合开展专题培训 挖掘和储备租赁住房、产业园区、新能源、仓储物流等各类优质项目 [6] - 江苏证监局将联合省级相关部门和交易所开展REITs专题培训 持续关注项目进展并更新储备项目库 推动成熟资产类型项目常态化发行和新资产类型项目申报 [5]

市场总体格局与规模 - 截至2025年9月，全市场共上市75只基础设施公募REITs产品，发行规模超过2000亿元 [1] - 上交所共有51单项目，融资总额达1400亿元，数量和规模占比约70% [1] - 上交所上市REITs资产类型涵盖数据中心、租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、交通、市政环保等领域 [1] 江苏省市场地位与表现 - 按项目主申报地统计，江苏省已推动8只REITs发行上市，募集资金240亿元 [1] - 按运管机构所在地统计，有6只REITs的统筹运营管理机构坐落于江苏 [1] - 按底层资产所在地统计，共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内，项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [1] - 底层资产位于江苏省内的12只公募REITs中，有11只在上交所上市 [1] 代表性项目案例 - 东吴苏园REIT作为我国首批九单基础设施REITs之一，于2021年6月21日在上交所挂牌上市 [2] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日挂牌上市，是江苏省首单获批的高速公路基础设施REITs，创下当时配售对象数量最多、有效认购倍数最高等多项纪录 [2] - 南方万国数据REIT是近期上市的首批数据中心REITs之一，其底层资产是昆山国金数据中心 [2] 政策支持与政府推动 - 自2020年4月全国基础设施REITs试点启动以来，江苏省推进REITs发行工作并写入省"十四五"规划纲要，出台了《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策 [2] - 2022年以来，江苏省各市政府及相关行业主管部门陆续出台各类政策支持REITs建设发展 [2] - 江苏证监局制定了《关于推动我省国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产的方案》 [3] 未来发展规划与举措 - 江苏证监局将联合省级相关部门和交易所开展REITs专题培训，持续更新储备项目库，加快推动成熟资产类型项目常态化发行，支持新资产类型项目申报 [3] - 江苏省发展改革委将优化申报推荐程序，按照"成熟一个、申报一个"原则推荐项目，继续加强REITs项目储备质量，加快申报进度 [3] - 上交所将加强与各地沟通，协助分析REITs项目推进中的关键问题，并与多部门合作挖掘储备优质项目，包括租赁住房、产业园区、新能源、仓储物流、交通设施、文旅设施、数据中心等资产类别 [3]

市场动态与产品创新 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 [1][2] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1][2] - 创金合信首农REIT于7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例0.78% 公众发售比例0.26% [2] - 圆信永丰基金通过战略配售投资多只REITs产品 包括易方达华威市场REIT、创金合信首农REIT及数据中心类REITs [3] 市场表现与规模 - 中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [1][4] - 全市场70多只已上市公募REITs中 仅2只产品今年以来回报率为负 [4] - 近5个交易日部分REITs涨幅超5% 如华夏首创奥莱REIT 另部分产品跌幅超2% 如中金湖北科投光谷REIT [4] - 截至6月末公募REITs市场总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类型 [4] 驱动因素与配置逻辑 - 上半年强势表现主要源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求增加 非底层资产经营实质性改善 [5] - 公募REITs具备股债双重属性 股性受宏观政策影响 债性与利率走势及投资人结构相关 [5] - 中金公司建议关注两类配置主线：现金流稳定的类债替代品种及基本面反转的高赔率标的 [6] - 产权类优先选择区位优越、租约稳定的项目 经营权类优选市政环保及抗电价波动的能源项目 [6] - 国信证券预计常态化发行机制将推动更多领域"首单"项目纳入REITs市场 [6]

公募REITs市场动态 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 成为资本市场服务国家能源转型的标杆案例 [1] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1] - 创金合信首农REIT在7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例仅0.78% 公众发售比例0.26% [2] 市场表现与指数数据 - 截至8月1日中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [3] - 全市场70多只已上市公募REITs中仅2只产品今年以来回报率为负 [3] - 近期二级市场表现分化 华夏首创奥莱REIT等近5日涨幅超5% 中金湖北科投光谷REIT等跌幅超2% [2] 市场规模与资产类型 - 截至6月末公募REITs总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类别 [3] - 圆信永丰基金通过战略配售布局REITs市场 7月投资创金合信首农REIT等三只产品 [2] 机构分析与配置策略 - 深高投资指出上半年强势表现源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求 非底层资产实质性改善 [3] - 红土创新基金认为公募REITs具有股债双重属性 当前分派率与国债利差影响显著 [4] - 中金公司建议关注现金流稳定"类债替代"品种及基本面反转高赔率标的 优选区位优越产权类项目及受电价影响小的能源项目 [4] 未来发展趋势 - 国信证券预计常态化发行机制下将有更多领域"首单"项目纳入公募REITs范围 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数上涨1 58%，中证REITs（收盘）指数上涨1 55% [1] - REITs总指数跑赢沪深300指数0 69个百分点，跑赢中证全债指数1 41个百分点，跑输南华商品指数0 24个百分点 [1] - 公募REITs总市值首次突破2000亿元，达2019 9亿元 [2] - 全市场66只REITs中54只环比上涨，12只下跌 [1][3] 细分资产表现 - 交通基础设施和市政水利板块表现较优 [1] - 产权类REITs上涨0 9%，经营权类REITs上涨3 2% [2] - 高速公路板块连续第3周领涨，总回报指数涨幅达3 34% [2] - 涨幅前三均为高速公路REITs：招商高速公路REIT（7 96%）、华泰江苏交控REIT（5 9%）、平安宁波交投REIT（5 84%） [1][3] - 跌幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT（-1 22%）、华夏金隅智造工场REIT（-1 07%）、华泰南京建邺REIT（-1%） [1] 流动性与资金动向 - 上周成交规模20 9亿元，水利设施类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三：华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT、华夏中国交建REIT [6] - 成交额前三：华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建REIT [6] - 主力净流入总额905万元，交通基础设施类净流入额最高 [7] 政策与行业动态 - 上海市发改委推动REITs提质扩容，建立动态储备机制 [8] - 4单项目提交监管问询反馈，估值均调降：创金合信首农产业园REIT（-7 1%）、华夏华电清洁能源REIT（-0 3%）、南方万国数据中心REIT（-11 9%）、南方润泽科技数据中心REIT（-11 4%） [9] - 中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获证监会注册批复 [9] - 28只REITs处于待上市状态（16只首发，12只扩募） [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数收涨，REITs 总市值突破 2000 亿元，三单公募 REITs 取得新进展，市场持续扩容 [1] - 本周经营权类 REITs 走势强于产权类 REITs，全市场各类型 REITs 收涨，能源、交通、消费 REITs 涨幅最大 [1] - 截至 6 月 6 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] 各部分总结 市场走势 - 二级市场走势：截至 6 月 6 日，中证 REITs 指数收盘价 881.85 点，整周涨跌幅 +1.6%，表现强于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅 +11.7%，排名领先；近一年回报率 11.1%，波动率 7.0%，回报率高于其他指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数；REITs 总市值升至 2021 亿元，较上周增加 39 亿元，全周日均换手率 0.60%，较前一周增加 0.04 个百分点 [2][8][13] - 不同项目属性和类型表现：产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 +0.9%、+3.0%；各类 REITs 收涨，能源、交通、消费类涨幅最大，分别为 3.7%、3.5%、2.4%；周度涨幅排名前三的是招商高速公路 REIT（+7.96%）、华泰江苏交控 REIT（+5.90%）、平安宁波交投 REIT（+5.84%） [3][18][22] - 交易活跃度和资金流向：水利设施类本周交易最活跃，区间日均换手率 1.0%，成交额占比 1.6%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率 0.7%，成交额占比 34.3%；主力净流入额前三名是平安广州广河 REIT（832 万元）、华夏中国交建 REIT(744 万元）、华夏合肥高新 REIT(539 万元） [3][24] 一级市场发行 - 截至 6 月 6 日，已申报 1 只，已问询 1 只，已受理 2 只，已反馈 7 只，已通过待上市 5 只，已上市首发产品 3 只 [26] 估值跟踪 - 债性角度：截至 6 月 6 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，高于主流固收资产静态收益率 [28] - 股性角度：通过相对净值折溢价率、IRR、P/FFO 判断估值，不同项目类型指标不同；产权类关注股息率，经营权类关注内部收益率，截至 6 月 6 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 315BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 167BP [28][29] 行业要闻 - 5 月 30 日，中银中外运仓储物流 REIT 获注册，首发资产聚焦多地物流节点，拟投资 6 处基础设施，总面积 30.54 万平方米，出租率 95.59%，估值 10.97 亿元 [35] - 5 月 30 日，国泰君安临港产业园 REIT 扩募获批复，底层资产为漕河泾科技绿洲康桥园区，建筑面积约 18.24 万㎡，估值 15.32 亿元 [35] - 6 月 3 日，上海市发改委印发通知，建立储备库，优化审核推荐，提升申报发行效率 [35] - 6 月 3 日，南方万国数据 REIT 与南方润泽科技 REIT 完成反馈回复，调整评估基准日，估值下调约 12%，披露节能改造计划 [35] - 6 月 3 日，中金中国绿发商业 REIT 获批复，底层资产为领秀城贵和购物中心，估值 15.30 亿元 [35][36]