报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年2月24 - 27日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 与其他主流大类资产相比表现偏弱 产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 新型基础设施类REITs涨幅最大 本周无REITs产品新增上市 有12只REITs产品项目状态更新 [1][11][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数回报率均为-1.08% 加权REITs指数回报率为-0.96% 与其他主流大类资产相比表现偏弱 回报率排序为原油>黄金>可转债>A 股>美股>纯债>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 回报率分别为-1.46%和-0.09% 新型基础设施类REITs涨幅最大 回报率排名前三的底层资产类型为新型基础设施类、生态环保类和交通基础设施类 回报率分别为2.01%、0.41%和0.11% [16][17] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 17只上涨 62只下跌 涨幅前三为南方润泽科技数据中心REIT、华泰江苏交控REIT和华安外高桥REIT 跌幅前三为华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和工银蒙能清洁能源REIT 年化波动率前三为南方润泽科技数据中心REIT、华夏南京交通高速公路REIT和华夏金茂商业REIT [19] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为17.2亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三的REITs资产类型为交通基础设施、仓储物流类、消费基础设施类 换手率前三为新型基础设施类、仓储物流类、水利设施类 [22] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为南方万国数据中心REIT、中航易商仓储物流REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT 成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT 换手率前三为南方万国数据中心REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、南方润泽科技数据中心REIT [25] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为4287万元 市场交投热情较上期增加 主力净流入额前三的底层资产REITs为消费基础设施类、保障性租赁住房类、新型基础设施类 单只REIT主力净流入额前三为南方润泽科技数据中心REIT、华泰江苏交控REIT、华夏安博仓储REIT [28] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达2.16亿元 较上期降低 有3个交易日有大宗交易成交 2月27日大宗交易成交额最高 单只REIT大宗交易成交额前三为中航易商仓储物流REIT、国泰海通济南能源供热REIT、华夏金隅智造工场REIT [30] 一级市场 已上市项目 - 截至2026年2月27日 我国公募REITs产品数量达79只 合计发行规模达2050.39亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为329.33亿元 [36] - 本周无REITs产品新增上市 [37] 待上市项目 - 共有30只REITs处于待上市状态 28只为首发REITs 2只为待扩募REITs [40] - 本周12只REITs产品项目状态更新 [41]

REITs市场整体表现 - 本周中证REITs全收益指数累计下跌1.08%，收于1035.78点，跑输同期沪深300指数 [1][2] - 自2024年12月24日阶段低点978.64点以来，该指数最高反弹幅度一度超过8%，2025年年初至今累计上涨2.57% [2] - 本周二级市场成交活跃度有所下降，呈现震荡下行态势 [1] 已上市REITs产品表现分化 - 本周79只已上市公募REITs中，17只上涨，62只下跌，其中41只产品跌幅超过1% [2][3] - 涨幅居前的产品多集中于数据中心、高速公路、消费和物流领域 [2] - 南方润泽科技数据中心REIT本周涨幅最大，达3.48%，华泰江苏交控REIT和中信建投明阳智能新能源REIT分别上涨2.72%和1.89% [2] - 华安外高桥REIT、南方万国数据中心REIT、中金安徽交控REIT等周涨幅均超过1% [3] - 华泰南京建邺REIT本周跌幅最大，为6.34%，中金重庆两江REIT跌幅也接近5% [3] - 2025年以来，多只REITs表现强劲，10只产品年内涨幅超过8% [3] - 南方润泽科技数据中心REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT年内涨幅均超10%，中金重庆两江REIT、华夏中海商业REIT、华泰江苏交控REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅超过9% [3] 新产品申报与市场扩容 - 本周共有4只新的公募REITs产品申报，市场有望进一步扩容 [1][4] - 申报产品包括2只商业不动产REITs [1] - 广发新城吾悦商业不动产REIT于2月27日申报，原始权益人为新城发展旗下吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司，新城已在全国141个城市布局205座吾悦广场 [4] - 嘉实首开商业不动产REIT于2月26日申报，原始权益人为北京首都开发股份有限公司，标的资产包括华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂三个项目 [4] - 国金嘉泽新能源REIT于同日申报，底层资产为宁夏的两个风电项目 [5] - 建信天津临港港口REIT于本周申报，是全国首单港口不动产REITs，原始权益人为天津临港港务集团有限公司 [6] 监管审核动态 - 本周，上海证券交易所和深圳证券交易所针对首批5只商业不动产REITs项目发出了首轮审核问询，其中上交所涉及4只 [1][6]

公募REITs市场表现 - 本周（1月26日至1月30日）公募REITs二级市场整体震荡上行，中证REITs全收益指数涨幅为0.47%，中证REITs指数上涨0.35%，跑赢沪深300指数（涨幅0.08%）[1][2] - 市场表现企稳，中证REITs全收益指数已连续两周周涨幅为正，今年1月首周涨幅为1.89%，第三周涨幅为2.17%，截至1月30日收于1052.42点[2] - 本周78只已上市公募REITs中，有41只单周实现上涨，整体成交活跃度环比下降[1][2] 公募REITs产品涨跌详情 - 本周涨幅居前的公募REITs多为园区、能源、消费、交通等类型[2] - 周涨幅第一的是博时津开产园REIT，周涨幅达4.94%；工银蒙能清洁能源REIT、华夏中海商业REIT分别以4.64%和4.52%的周涨幅紧随其后[3] - 华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、博时蛇口产园REIT、华泰江苏交控REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超3%[3] - 本周下跌的产品中，有6只产品跌幅超过2%，跌幅最大的是易方达广开产园REIT，单周跌幅为5.03%[3] - 2026年1月，多只REITs收获可观涨幅，其中有8只REITs涨幅超过10%，华安百联消费REIT、华夏中海商业REIT、中金重庆两江REIT、工银蒙能清洁能源REIT、国泰海通东久新经济REIT等涨幅居前[3] 新REITs上市与发行 - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日在上交所上市，成为全市场第79只上市公募REITs[5] - 该基金为中核集团旗下首单公募REIT项目，2025年12月获批发行，2026年1月成立，存续期为36年，发售规模为3亿份，募资总额为15.045亿元[5] 商业不动产REITs申报进展 - 本周商业不动产REIT陆续亮相，首批三只产品于1月29日上报并获受理，分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金[6][7] - 1月30日，又有5只产品上报并获受理，分别为华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金以及国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金[8] - 至此，上报商业不动产REITs名单增至8只[9]

2025年公募基金市场格局与动态 - 2025年公募基金发行市场结构发生显著变化，股票型基金以近十年未见的扩张速度成为主角，债券基金退居次席 [1] - 全年新成立公募基金1468只，数量为近四年峰值，总募集规模与过去两年基本持平，呈现“量增价稳”特征，行业进入权益主导、细分创新百花齐放的新阶段 [1] - 截至12月19日收盘，主要股指普遍上涨，沪指涨0.36%报3890.45点，深成指涨0.66%报13140.21点，创业板指涨0.49%报3122.24点，科创50指数涨0.2%报1308.59点，市场成交活跃，沪深两市合计成交额17259.15亿元 [1] 私募与公募资金动向 - 股票私募做多情绪坚决，截至12月12日，股票私募仓位指数报83.59%，环比再涨0.61个百分点，连续两周加仓并刷新年内高点，其中仓位超八成的产品占比首次突破七成 [2] - 私募产品存续总规模持续增长，11月末达22.09万亿元，再创历史新高，显示增量资金与杠杆意愿同步升温 [2] - 2025年公募基金累计派现逼近2300亿元，多家头部公司分红逾百亿，债券型基金贡献73%的分红金额，但占比较去年同期下降10个百分点 [2] - 权益类基金凭借市场回暖与政策支持，在分红金额和频率上双双领先，成为年内分红“黑马”，显示公募收益分配结构正逐步向权益资产倾斜 [2] 公募基金投资策略与业绩 - 硬科技主线贯穿全年，公募将定增弹药集中投向新兴产业，截至12月21日，39家公募年内参与85股定增，获配金额340.88亿元，同比增长13.85% [3] - 按最新收盘价计算，公募参与定增累计浮盈107.42亿元，整体浮盈比例达31.51%，电子、医药生物板块贡献主要收益 [3] - 公募定增策略聚焦高景气赛道、折价安全垫与估值修复共振，成为其“擒牛”的三重利器 [3] 基金产品发行与分红详情 - 12月19日新发基金共有2只，主要为混合型基金，具体为上银消费机遇混合A和C，首次募集目标未公布，发行截止日期为2025年12月26日 [4] - 12月19日基金分红共有28只，多为债券型，派发红利最多的基金是华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金，每10份基金份额派发红利1.3895元 [2][5] - 分红基金类型多样，包括REITs型、债券型、混合型和股票型等，例如汇添富上海地产租赁住房REITs每10份派发0.7619元，博时成渝经济园ETF每10份派发0.3050元 [5]

高管变更 - 华泰证券资管董事长崔春因工作变动离任 由总经理江晓阳代为履行董事长职责 [1] - 崔春拥有超过20年金融行业从业经验 自2015年公司成立之初加入并担任董事长 [2] - 江晓阳于2024年1月进入华泰证券资管 此前在华泰证券多个部门和营业部任职 [2] 公司业绩与规模 - 截至2025年6月30日 华泰证券资管资产管理规模为6270.32亿元 同比增加23.92% [3] - 公募业务规模突破1659.09亿元 半年度营收突破12亿元 利润超7亿元 [3] - 公司资产管理规模显著增长 行业排名保持前列 [2] 业务发展历程与战略 - 公司前身为1999年成立的华泰证券受托资产管理部 2014年注册成立为独立法人 [3] - 2016年获得公募牌照 实现从单一业务向资产管理和公募业务双牌照的转型 [4] - 业务覆盖权益投资 固定收益投资 多资产和FOF投资 资产证券化 REITs等多个领域 [3] - 利用QDII 港股通等渠道投资境外资产 服务境内外客户跨境投资需求 [4] - ABS新发数量和规模常年位居行业前列 已完成4单公募REITs项目发行 [4] 行业动态 - 今年以来已有多家券商资管子公司发生董事长 总经理级别的高管变动 [5] - 具体案例包括上海甬兴资管 光大证券资管 东方证券资管 兴证资管 山证资管在2024年1月至9月期间的高管变更 [6][7]

市场总体格局与规模 - 截至2025年9月，全市场共上市75只基础设施公募REITs产品，发行规模超过2000亿元 [1] - 上交所共有51单项目，融资总额达1400亿元，数量和规模占比约70% [1] - 上交所上市REITs资产类型涵盖数据中心、租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、交通、市政环保等领域 [1] 江苏省市场地位与表现 - 按项目主申报地统计，江苏省已推动8只REITs发行上市，募集资金240亿元 [1] - 按运管机构所在地统计，有6只REITs的统筹运营管理机构坐落于江苏 [1] - 按底层资产所在地统计，共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内，项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [1] - 底层资产位于江苏省内的12只公募REITs中，有11只在上交所上市 [1] 代表性项目案例 - 东吴苏园REIT作为我国首批九单基础设施REITs之一，于2021年6月21日在上交所挂牌上市 [2] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日挂牌上市，是江苏省首单获批的高速公路基础设施REITs，创下当时配售对象数量最多、有效认购倍数最高等多项纪录 [2] - 南方万国数据REIT是近期上市的首批数据中心REITs之一，其底层资产是昆山国金数据中心 [2] 政策支持与政府推动 - 自2020年4月全国基础设施REITs试点启动以来，江苏省推进REITs发行工作并写入省"十四五"规划纲要，出台了《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策 [2] - 2022年以来，江苏省各市政府及相关行业主管部门陆续出台各类政策支持REITs建设发展 [2] - 江苏证监局制定了《关于推动我省国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产的方案》 [3] 未来发展规划与举措 - 江苏证监局将联合省级相关部门和交易所开展REITs专题培训，持续更新储备项目库，加快推动成熟资产类型项目常态化发行，支持新资产类型项目申报 [3] - 江苏省发展改革委将优化申报推荐程序，按照"成熟一个、申报一个"原则推荐项目，继续加强REITs项目储备质量，加快申报进度 [3] - 上交所将加强与各地沟通，协助分析REITs项目推进中的关键问题，并与多部门合作挖掘储备优质项目，包括租赁住房、产业园区、新能源、仓储物流、交通设施、文旅设施、数据中心等资产类别 [3]

市场动态与产品创新 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 [1][2] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1][2] - 创金合信首农REIT于7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例0.78% 公众发售比例0.26% [2] - 圆信永丰基金通过战略配售投资多只REITs产品 包括易方达华威市场REIT、创金合信首农REIT及数据中心类REITs [3] 市场表现与规模 - 中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [1][4] - 全市场70多只已上市公募REITs中 仅2只产品今年以来回报率为负 [4] - 近5个交易日部分REITs涨幅超5% 如华夏首创奥莱REIT 另部分产品跌幅超2% 如中金湖北科投光谷REIT [4] - 截至6月末公募REITs市场总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类型 [4] 驱动因素与配置逻辑 - 上半年强势表现主要源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求增加 非底层资产经营实质性改善 [5] - 公募REITs具备股债双重属性 股性受宏观政策影响 债性与利率走势及投资人结构相关 [5] - 中金公司建议关注两类配置主线：现金流稳定的类债替代品种及基本面反转的高赔率标的 [6] - 产权类优先选择区位优越、租约稳定的项目 经营权类优选市政环保及抗电价波动的能源项目 [6] - 国信证券预计常态化发行机制将推动更多领域"首单"项目纳入REITs市场 [6]

公募REITs市场动态 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 成为资本市场服务国家能源转型的标杆案例 [1] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1] - 创金合信首农REIT在7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例仅0.78% 公众发售比例0.26% [2] 市场表现与指数数据 - 截至8月1日中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [3] - 全市场70多只已上市公募REITs中仅2只产品今年以来回报率为负 [3] - 近期二级市场表现分化 华夏首创奥莱REIT等近5日涨幅超5% 中金湖北科投光谷REIT等跌幅超2% [2] 市场规模与资产类型 - 截至6月末公募REITs总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类别 [3] - 圆信永丰基金通过战略配售布局REITs市场 7月投资创金合信首农REIT等三只产品 [2] 机构分析与配置策略 - 深高投资指出上半年强势表现源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求 非底层资产实质性改善 [3] - 红土创新基金认为公募REITs具有股债双重属性 当前分派率与国债利差影响显著 [4] - 中金公司建议关注现金流稳定"类债替代"品种及基本面反转高赔率标的 优选区位优越产权类项目及受电价影响小的能源项目 [4] 未来发展趋势 - 国信证券预计常态化发行机制下将有更多领域"首单"项目纳入公募REITs范围 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数上涨1 58%，中证REITs（收盘）指数上涨1 55% [1] - REITs总指数跑赢沪深300指数0 69个百分点，跑赢中证全债指数1 41个百分点，跑输南华商品指数0 24个百分点 [1] - 公募REITs总市值首次突破2000亿元，达2019 9亿元 [2] - 全市场66只REITs中54只环比上涨，12只下跌 [1][3] 细分资产表现 - 交通基础设施和市政水利板块表现较优 [1] - 产权类REITs上涨0 9%，经营权类REITs上涨3 2% [2] - 高速公路板块连续第3周领涨，总回报指数涨幅达3 34% [2] - 涨幅前三均为高速公路REITs：招商高速公路REIT（7 96%）、华泰江苏交控REIT（5 9%）、平安宁波交投REIT（5 84%） [1][3] - 跌幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT（-1 22%）、华夏金隅智造工场REIT（-1 07%）、华泰南京建邺REIT（-1%） [1] 流动性与资金动向 - 上周成交规模20 9亿元，水利设施类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三：华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT、华夏中国交建REIT [6] - 成交额前三：华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建REIT [6] - 主力净流入总额905万元，交通基础设施类净流入额最高 [7] 政策与行业动态 - 上海市发改委推动REITs提质扩容，建立动态储备机制 [8] - 4单项目提交监管问询反馈，估值均调降：创金合信首农产业园REIT（-7 1%）、华夏华电清洁能源REIT（-0 3%）、南方万国数据中心REIT（-11 9%）、南方润泽科技数据中心REIT（-11 4%） [9] - 中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获证监会注册批复 [9] - 28只REITs处于待上市状态（16只首发，12只扩募） [9]