财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度及全年业绩强劲 2025年第四季度标准化运营资金每股收益同比增长10% 全年标准化运营资金每股收益为3.48美元 同比增长9% 达到指引区间高端 [7][27][28] - 2025年第四季度年化净营业收入达到25亿美元 其中老年住房自有运营社区净营业收入达到13亿美元 公司企业价值超过500亿美元 [7] - 2025年老年住房自有运营社区同店现金净营业收入增长15% 连续第四年实现两位数增长 第四季度同比增长15.4% 其中美国市场增长18% [7][15] - 2025年公司总股东回报率达到35% 显著跑赢行业基准和标普500指数 [8] - 杠杆率持续改善 2025年第四季度降至5.2倍 为2012年以来最佳水平 预计在未结算股权融资后杠杆率将接近5倍 且2026年有望继续下降趋势 [29][30] - 2026年业绩指引：预计标准化运营资金每股收益区间为3.78美元至3.88美元 中值3.83美元 同比增长8% 预计净收入每股0.57美元 中值 [30] - 2026年总同店现金净营业收入预计增长近10% 其中老年住房自有运营社区增长15% 门诊医疗与研究业务增长2.5% 三重净租赁业务增长超4% [31] - 2026年一般及行政费用现金基础预计在1.5亿美元左右低段 与公司规模增长保持一致 [32] - 从2026年起 标准化运营资金将排除非现金股权激励费用 该费用在2025年和2026年均为每股0.08美元 对同比增长率无影响 [32][126] 各条业务线数据和关键指标变化 - **老年住房自有运营社区**：2025年第四季度收入增长超8% 入住率同比增长300个基点 环比增长100个基点 每房间收入增长4.7% 利润率增长180个基点至28%以上 增量利润率达50% [14][15] - **老年住房自有运营社区**：2025年全年平均入住率增长280个基点 超出预期 其中美国市场增长350个基点 [15] - **老年住房自有运营社区**：2026年指引预计同店净营业收入增长13%-17% 中值15% 入住率同比增长270个基点 每房间收入增长5% 运营费用预计增长5% [17] - **门诊医疗与研究业务**：2025年第四季度同店现金净营业收入同比增长近4% 其中门诊医疗增长4.5% 研究业务增长30个基点 [27] - **门诊医疗与研究业务**：门诊医疗第四季度入住率接近91% 连续第六个季度实现同比增长 内部物业管理团队连续六个季度滚动12个月留存率超过85% 租户满意度高 [27] - **三重净租赁业务**：2026年增长预计超4% 主要由1月份布鲁克代尔老年住房业务的现金租金上涨推动 [31][35] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**：老年住房自有运营社区第四季度入住率同比增长370个基点 独立生活社区贡献显著 在美国前99大市场的社区表现优于NIC基准160个基点 [14] - **美国市场**：当前老年住房自有运营社区入住率为86% 预示着长期的增长空间 [16] - **加拿大市场**：老年住房自有运营社区入住率达97% 但增长潜力低于美国 其在公司老年住房自有运营社区组合中的占比已从几年前的30%下降至约16% [52][53] - **其他市场**：主要为中端市场和独立生活产品 入住率相对较低 但通过资产翻新和更换运营商等措施提供了增长机会 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行“1 2 3”战略 专注于老年住房：1) 实现超常的老年住房有机增长 2) 进行以老年住房为重点的价值创造投资 3) 推动整个投资组合的现金流 [10] - 公司通过规模平台、经验丰富的团队、专有分析工具、强大资产负债表、数据捕获和行业关系 在老年住房领域建立了持续扩大的竞争护城河 [10][20] - 投资活动加速 2025年完成了25亿美元高质量的老年住房收购 这些投资符合“正确的市场、正确的资产、正确的运营商”框架 提升了整体投资组合质量和企业增长率 [7][23] - 2026年投资指引为25亿美元 专注于老年住房 年初至今已完成超8亿美元收购 累计在过去一年多时间里完成48亿美元老年住房收购 [11][23][24] - 尽管行业竞争加剧 资本流入增多 但公司凭借规模、关系和运营专业知识 能够积极寻求并赢得价值创造机会 [24] - 超过70%的交易来自现有运营商关系 超过50%的交易来自重复卖家 体现了公司作为交易对手的执行力和可靠性 [25] - 公司计划通过投资活动积极扩张老年住房业务 这些活动提供有吸引力的风险调整后回报 并提升企业增长率 [11] - 公司董事会批准将季度股息提高8% 基于强劲的业绩和积极的多年展望 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正处在历史性的人口拐点 婴儿潮一代开始步入80岁 未来5年80岁以上人口将增长28% 未来20年将翻倍 该群体是史上最富有的一代 [8][99] - 老年住房需求强劲且具有消费驱动、私人付费的特点 为居民提供重要的支持、社交和安全益处 且成本与居家养老相当 具有吸引力 [9] - 老年住房新供应量持续处于历史低位 2025年第四季度仅开工约2500个新单元 而2026年预计将有超200万人年满80岁 供需失衡对公司极为有利 [9] - 尽管近期流感季全国性影响较大 但公司投资组合受到的影响非常轻微 几乎没有疫情爆发的报告 后疫情时代的感染控制措施已得到改善 [45][46] - 管理层认为 租金需要再增长20%-30%才能合理支撑新开发项目 即使以相对温和的开发收益率计算 预计首批新供应将是超高端产品 [144][145] - 公司对抓住老年住房前所未有的多年增长机会充满信心 并致力于利用其优势地位实现持续的超额表现 [5][6][10] 其他重要信息 - 公司拥有超过83,000个老年住房自有运营社区单元 其净营业收入的53%由该业务贡献 [7] - 公司拥有43家老年住房自有运营社区运营商合作伙伴 覆盖连续的护理服务、多样化地理区域和广泛的价格区间 [20] - 公司专有的Ventas运营洞察平台处于历史最高执行水平 该平台技术中立 便于运营商接入和规模化 [21][22] - 2025年公司通过多种渠道以有吸引力的价格筹集了70亿美元资本 包括近40亿美元的银行、债券和抵押贷款债务 以及32亿美元的股权发行 目前有12亿美元未结算股权可用于未来投资 [7][30] - 公司持续进行投资组合优化 预计每年会有数亿美元的资产处置 包括部分表现不佳的老年住房资产 [53] - 居民平均可负担在公司社区居住的时间是典型居住时长的近7倍 凸显了产品的价值主张 [18][99] - 运营合作伙伴如Atria Sunrise Le Groupe Maurice Discovery等持续获得行业领先的客户满意度评级和认可 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于三重净租赁业务中布鲁克代尔租金调整后的长期增速假设 [35] - 管理层表示 除1月份布鲁克代尔的特殊涨幅外 三重净租赁业务的平均租金年增幅约为3% [35] 问题: 关于2026年预期平均流通股数503百万股所隐含的年底股数 [36] - 管理层未提供年底具体股数 指出这很大程度上取决于投资时机 但确认25亿美元投资将主要由股权融资 其中12亿美元已到位 503百万股是全年的平均预期股数 [36][37] 问题: 关于25亿美元收购指引的信心来源及市场竞争加剧的影响 [42] - 管理层表示交易渠道非常活跃且具有动能 已完成交易中一半是场外交易 在公开市场交易中竞争确实加剧 但公司凭借过往成交记录、深厚的运营商关系等优势 获得了超过其份额的机会 [43][44] 问题: 关于流感季节的影响及后疫情时代的缓解措施 [45] - 管理层表示全国性流感季曾一度严重 但公司投资组合影响甚微 后疫情时代因防护设备使用、隔离意识提高、手部卫生改善等措施 感染控制能力已提升 [45][46] 问题: 关于季节性因素和天气对入住率指引的影响 [49] - 管理层确认270个基点的入住率增长指引已考虑正常季节性因素 包括天气和流感影响 关于费用的评论特指近期恶劣天气导致第一季度费用略有增加 并已纳入全年指引 [50][51] 问题: 关于加拿大高入住率资产和美国表现不佳资产的处置可能性及增长前景 [52] - 管理层表示投资组合总会进行一定程度的优化处置 包括部分表现不佳的老年住房 加拿大组合规模已因美国业务增长而相对缩小 其他市场的中端产品通过资产翻新和运营商更换提供了增长机会 [53][54] 问题: 关于布鲁克代尔转换资产的近期增长驱动因素及Ventas OI平台的作用 [58] - 管理层指出 45个社区已完全转换并由5家经验丰富的运营商管理 资本翻新项目大多将在关键销售季前完成 预计2026年实现温和增长 长期目标是将净营业收入翻倍 Ventas OI平台通过与运营商合作来推动增长 [58][59] 问题: 关于居民销售周期和等候名单长度的变化 [60] - 管理层表示 辅助生活的销售周期很短 可能在60天甚至更短 独立生活则更长 更具选择性 当前主要需求驱动力是不断增长的老年人口 公司的销售执行一直非常出色 [63][64] 问题: 关于收购资产的初始入住率及潜在上升空间 [72] - 管理层表示 收购资产类型多样 包括一些价值增值机会和高品质但入住率较低的资产 美国整体组合入住率为86% 仍有很大提升空间 他们喜欢当前投资组合的定位和增长机会 [72][73] 问题: 关于收购资本化率的变化趋势 [75] - 管理层承认随着资产类别受关注度提高 竞争加剧 资本化率有所下降 近期交易资本化率已低于7% 并将继续报告未来交易的预期 [76][77] 问题: 关于当前资产收购价格与重置成本的对比 [81] - 管理层表示 收购价格持续低于或处于重置成本水平 具体取决于资产新旧程度 他们力求保持在这一投资标准内 且租金仍需大幅上涨才能支撑新建设 [81][82] 问题: 关于剩余17亿美元收购目标的可见度 [83] - 管理层以“高度信心”来描述实现25亿美元收购目标的可能性 且交易渠道还在不断增长 [83] 问题: 关于2026年FFO增长构成及一般及行政费用假设 [87] - 管理层解释 8%的增长主要受老年住房自有运营社区净营业收入增长和增值投资活动驱动 抵消项包括布鲁克代尔非现金租金收入摊销到期和到期债务再融资导致的更高净利息支出 一般及行政费用增长与公司规模增长一致 [88][89] 问题: 关于15%同店增长中美国市场贡献及Ventas OI平台的作用 [90] - 管理层未单独给出美加数据 但指出美国市场2025年增长18% 显示了巨大潜力 Ventas OI平台通过增加运营商、资产重新开发、运营商转换等组合行动以及销售、定价等运营层面的支持来推动业绩 [90][91] 问题: 关于租金上涨是否会引发新供应担忧及公司应对策略 [95] - 管理层认为 由于80岁以上人口爆炸式增长 多年净营业收入增长机会的跑道很长 即使新开发启动 未来3-5年需求的阶跃式增长也应能压倒任何新增供应 [96][97] 问题: 关于产品可负担性及是否考虑开发更经济型产品 [98] - 管理层强调 老年住房为居民及其家庭提供了重要且有价值的益处 且成本可负担 婴儿潮一代是最富有的世代 居民可负担时长是实际居住成本的近7倍 该产品实际上是居家养老的替代选择 且提供社交和安全益处 [99][100] 问题: 关于当前交易渠道规模与一年前的对比 [106] - 管理层披露 美国老年住房交易渠道规模为350亿美元 且渠道正在增长 机会比一年前更多 [106] 问题: 关于入住率提升和Ventas OI对利润率的影响 [107] - 管理层表示 第四季度增量利润率为50% 预计2026年将保持在50%以上 随着入住率向100%攀升 增量利润率通常会达到70%左右 入住率提高带来的运营杠杆是老年住房的强大优势 [107][114] 问题: 关于Ventas OI平台在动态定价方面的进展和最终目标 [110] - 管理层表示 Ventas OI是一个不断发展的平台 其能力和现场执行力都在提升 运营商采纳度很高 目标是未来在动态定价及整个平台执行方面做得更好 [111][112] 问题: 关于2026年每房间收入增长加速的来源 [118] - 管理层解释 增长基础广泛 主要驱动力是内部租金上涨 预计今年涨幅为8% 高于去年的7% 同时入住租金也呈现稳健趋势 [119] 问题: 关于门诊医疗与研究业务2026年指引是否假设研究业务进一步出现入住率流失及该业务净营业收入是否已见底 [122] - 管理层表示 2026年指引与2025年情况类似 预计整体门诊医疗与研究业务增长2.5% 其中门诊医疗引领增长 研究业务保持稳定 [122] 问题: 关于排除非现金股权激励费用的决定及2026年一般及行政费用指引 [126] - 管理层解释 此举是为了使公司财务指标与医疗保健REITs市场惯例更具可比性 2026年现金基础的一般及行政费用预计在1.5亿美元左右低段 增长率与公司规模增长一致 [126] 问题: 关于独立生活与辅助生活产品入住率差异的原因及公司对收购资产类型的偏好 [131] - 管理层表示 独立生活在入住率增长方面表现突出 预计2026年仍将保持一定优势 公司投资组合中两者单元数各占一半 收购时偏好能提供连续护理服务的资产组合 [132][133] 问题: 关于劳动力成本及每单元资本支出趋势 [134] - 管理层表示 劳动力成本指引假设小时工资正常通胀 运营费用增长5%主要受业务量驱动 资本支出指引从2025年的约3亿美元增至2026年的4亿美元 主要受单元数增加和通胀推动 [135] 问题: 关于8%的内部租金上涨是否导致搬离率增加及相关领先指标 [138] - 管理层表示 服务质量和信任建立是首要的 客户认可价值主张 因此未观察到因财务原因导致的异常搬离情况 [138] 问题: 关于未来现金与非现金薪酬构成是否会有变化 [139] - 管理层表示 2025年和2026年非现金股权激励费用均为每股0.08美元 预计未来在这方面不会有异常情况 [140] 问题: 关于新开发活动何时可能启动以及公司的参与方式偏好 [144] - 管理层重申 租金需上涨20%-30%才能支撑新开发 预计首批新供应将是超高端产品 公司目前的投资优先策略是收购具有持续现金流的资产 [144][145]

合作开发协议扩展 - Vasomune Therapeutics Inc 与 AnGes Inc 签署协议，扩大其正在联合开发的Tie2受体激动剂Pegevongitide (AV-001)的研究适应症范围[1] 药物开发背景与新适应症 - 截至目前，两家公司针对病毒性和细菌性肺炎引起的急性呼吸窘迫综合征进行Pegevongitide (AV-001)的临床试验[2] - 基于Pegevongitide (AV-001)可稳定血管、抑制血管渗漏和炎症的机制及临床前活性，公司评估其可能适用于其他病症，包括与血液透析相关的认知障碍[2] - 因此，双方同意显著扩大共同开发工作的范围[2] 协议对Vasomune的影响 - 此次扩大的协议为Vasomune提供了更多的财务支持，使其能够寻求更多开发机会以缓解病理性血管渗漏[3] Vasomune公司概况 - Vasomune Therapeutics Inc 是一家私营临床阶段生物制药公司，致力于开发新一代药物以增强人体抵御血管渗漏的能力[4] - 公司成立于2014年，专注于血管正常化策略，并已将先导候选药物Pegevongitide (AV-001)从实验室推进到临床[4] - 血管功能障碍和血管渗漏与多种疾病的病理相关，包括细菌性和病毒性肺炎、急性呼吸窘迫综合征、脓毒症、失血性休克、急性肾损伤、中风和血管性痴呆[4] AnGes公司概况 - AnGes Inc 是一家生物制药公司，成立于1999年12月，专注于开发基于基因的药物[6] - 公司的旗舰开发产品和基因药物HGF基因治疗产品于2024年获得FDA突破性疗法认定[6] - AnGes目前正在开发用于病毒和细菌相关肺炎的Tie2酪氨酸激酶受体激动剂 (AV-001)，以及用于慢性椎间盘源性腰痛的NF-B诱骗寡核苷酸[6] - 公司于2020年12月收购EmendoBio，以扩展其在基因组编辑技术方面的能力[6] 近期研发进展 - Health Canada已批准一项试验，研究Pegevongitide (AV-001)通过稳定血管系统来保护血液透析患者免受脑损伤[8] - Vasomune Therapeutics宣布将在2025年5月16-21日于旧金山举行的美国胸科学会国际会议上展示一份最新突破科学海报[9] - 先导候选药物AV-001已获得独立数据和安全监测委员会的正面建议，可在其AV001-004 Phase 2a研究中升级至高剂量组别[10]

市场整体表现 - 美国主要股指在联邦政府停摆后首个交易日从早盘跌势中反弹收高 标普500指数上涨0.3% 道琼斯指数微涨0.1%并创下历史新高 纳斯达克指数上涨0.4% 略低于其收盘纪录[3] - 股市连续第四天上涨 标普500指数创下新高[7] 并购与交易活动 - 可再生能源供应商AES股价飙升近17% 成为标普500指数中表现最佳的股票 此前有报道称资产管理巨头贝莱德旗下的Global Infrastructure Partners正洽谈收购AES 交易价值可能约为380亿美元 这将成为有史以来规模最大的基础设施收购案之一[4][8] - 营销公司Interpublic Group和Omnicom宣布其计划中的合并监管审批程序仍在进行中 预计交易将在年底前完成[10] 制药与医疗保健行业 - 制药股及医疗保健板块其他股票延续涨势 此前辉瑞成为首家响应白宫号召 同意将美国药品价格降至其他较低国家水平的大型制药商 媒体报道称其他主要制药公司可能效仿辉瑞 寻求与政府达成定价协议[5] - 百健 赛默飞世尔科技 礼来 再生元制药等公司股价均位列基准指数当日表现最佳之列[5] 科技与数据存储行业 - 内存芯片制造商美光科技及其合作伙伴英伟达股价上涨近9% 硬盘制造商希捷科技和西部数据股价也上涨 这些公司延续近期涨势 市场预期它们可能受益于支持人工智能的数据存储需求增长[6] 企业分拆与重组 - 农业科学公司Corteva股价暴跌9.1% 录得标普500指数最弱表现 此前该公司宣布计划将其作物保护业务和种子业务分拆为两家独立公司 该交易预计将于2026年下半年完成[7][8] 其他个股表现 - 专注于技术的研究公司Gartner股价下跌4.5% 尽管美国联邦政府收入占其总收入不足5% 但政府停摆影响了咨询行业的整体情绪 该公司股票还面临人工智能可能颠覆研究业务担忧带来的压力[9] - 营销公司Interpublic Group股价下跌5% 逆转了前一交易日的涨幅 此前德国生物技术巨头拜耳任命其为消费者健康业务的独家创意和媒体合作伙伴[10]

公司治理与股东行动 - 公司董事会于9月9日授权了一项新的股票回购计划 允许回购高达3500万股普通股 且无到期日 该计划是对现有回购授权的补充 [3] - 管理层可根据市场情况 通过公开市场交易、Rule 10b5-1计划或其他方式执行回购 [4] - 公司董事会修订了其章程 以修改股东提案和董事提名的程序 [4] - Rosen Law Firm于9月20日宣布 正在调查公司董事和高级管理人员可能存在的违反信托义务的行为 并鼓励股东考虑法律选项 [2] 业务概况与市场定位 - 公司通过其生物技术、生命科学和诊断部门运营 在美国设计、制造和销售专业、医疗、研究和工业产品及服务 [5] - 公司因其巨大的上涨潜力 被列为对冲基金看好的13只最佳多元化股票之一 [1]

指数产品概况 - 晨星公司推出晨星PitchBook美国现代市场指数，追踪美国公开和私募市场中100家最大公司的表现 [2] - 该指数包含90家上市公司和10家由风险投资支持的最大私营公司，旨在反映当今越来越多大公司由私募股权持有的现实 [2] - 指数中涵盖的知名私营公司包括SpaceX、OpenAI、xAi、Stripe、Anthropic和Databricks等 [2] 指数表现与构成 - 在过去一年中，现代市场指数回报率为28.2%，而仅追踪上市公司的晨星美国市场指数回报率为16% [3] - 在过去十年中，现代市场指数回报率为16.8%，而晨星美国市场指数回报率为14.1% [3] - 现代市场指数对科技公司有超大规模敞口，接近50%，而美国市场指数的科技公司敞口约为30% [3] 指数编制方法 - 指数权重分配为90%给予基于市值最大的上市公司，10%给予私营公司，以反映公开和私募股权市场的规模 [4] - 指数将每日计算，晨星依靠二级市场的已验证交易来估算风险投资支持的公司的估值 [4] - 公司将使用CapLight聚合服务和Zanbato交易平台的数据进行计算 [4] 指数管理与调整 - 晨星将每季度对现代市场100指数进行再平衡，每半年对投资组合进行重构 [6] - 公司设计了方法来应对可能影响指数的潜在并购活动，例如在并购后的静默期内不会改变公司在指数中的位置 [6] - 某些大型风投支持的公司因未在二级市场进行大量交易而被排除在指数之外，例如Waymo [5] 行业背景与意义 - 该指数产品紧随晨星今年夏季推出的半流动性基金排名以及1月推出的追踪全球30家最大后期风投公司的指数 [3] - XA投资公司在4月也推出了追踪间隔基金的指数，这些新产品反映了私募市场在投资者投资组合中日益增长的作用 [3] - 新指数为投资者提供了一个统一框架，反映公开和私募市场的领导者，使投资者能够在公平环境中评估公开和私募投资 [4]

人工智能技能需求与薪资影响 - 在职位描述中添加人工智能技能要求可能导致公司每年薪资支出上涨28% [2] - 具备人工智能或生成式人工智能技能的职位平均年薪比未列出此类技能的职位高出18000美元 [2] - 人工智能相关技能包括大型语言模型（如ChatGPT和微软Copilot）的运用、提示词工程、文本摘要等 [2] 人工智能技能需求的行业分布 - 约51%的人工智能职位来自非科技行业，较2022年的44%有所上升 [2] - 人工智能技能需求增速最快的岗位是招聘专员和人力资源专员 [2] - 人工智能技能正变得越来越普遍，几乎覆盖所有职业领域的职位描述 [2] 雇主对人工智能技能的态度 - 部分雇主认为目前无需涉足人工智能领域，而另一些雇主认为应尽早招聘相关人才以避免未来更高的成本 [3] - 劳动力市场需通过技能提升与再培训适应需求变化，但存在滞后效应 [4] - 掌握人工智能技能的员工数量未见增长，导致供需不平衡 [4]

公司评级与投资价值 - Forrester Research (FORR) 近期被Zacks评级上调至2（买入），反映其盈利预期的上升趋势[1] - Zacks评级唯一依据是公司盈利预期的变化，通过追踪卖方分析师对当前及未来年度每股收益（EPS）的共识预期[2] - 盈利预期的变化被证明与股票短期价格走势高度相关，因机构投资者以此计算股票公允价值并调整持仓[5] 盈利预期调整分析 - Forrester Research 2025财年预期EPS为1.27美元，与上年持平，但过去三个月Zacks共识预期已上调1.8%[9] - 盈利预期的持续上调表明公司基本面改善，可能推动股价上涨[6] - Zacks Rank 1（强力买入）股票自1988年以来年均回报率达+25%，显示该评级系统的有效性[8] Zacks评级系统特点 - 该系统覆盖4000余只股票，仅前5%获"强力买入"评级，前20%包含Forrester Research当前评级[10][11] - 评级基于四项盈利相关指标，分为五档（1至5），中立分布买卖评级比例[10] - 进入前20%的股票通常具备盈利预期持续修正特征，可能产生超额收益[11]

财务数据和关键指标变化 - 公司预计2025年实现7%的正常化每股FFO增长，第一季度实现了84美分的正常化每股FFO，同比增长约8% [6][7] - 公司第一季度总公司同店现金NOI增长7%，高级住房运营组合（SHOP）增长约14%，门诊医疗和研究业务（Omar）同店现金NOI增长1.3%，调整费用后增长2.5%，研究投资组合同店现金NOI略有收缩 [29] - 公司Q1净债务与EBITDA比率为5.7倍，较2024年底环比改善30个基点，较上年第一季度降低1倍 [32] - 截至2025年4月，公司可用流动性为36亿美元，4月循环信贷额度增加7.5亿美元至35亿美元 [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营组合（SHOP） - 总SHOP同店现金NOI增长13.6%，收入增长7.4%，费用约为5%，劳动力费用有利，同店SHOP入住率增长290个基点，美国入住率增长330个基点，NOI增长16% [15][16] - 公司重申SHOP投资组合全年同店现金NOI增长指导为11% - 16% [18] 门诊医疗和研究业务（Omar） - 门诊医疗同店现金NOI增长1.3%，调整费用后增长2.5%，入住率同比增长30个基点，第一季度新租赁增长9%，租户保留率为85% [29] - 研究投资组合同店现金NOI同比略有收缩，主要是由于入住率下降30个基点 [30] - 公司重申全年Omar同店现金NOI增长指导范围为2% - 3% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场需求强劲，80岁以上人口今年和明年每年增加约50万人，2027 - 2030年每年增加90万人，而2025年第一季度新开工的高级住房单元数量创历史新低，仅为1287个 [8] - 公司高级住房社区所在市场未来几年预计净吸纳量超过1000个基点，居民支付能力出色 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行“一二三”战略，专注于高级住房业务的内部和外部扩张，以实现多年的卓越增长，预计成为房地产投资信托（REIT）领域的顶级增长者 [5] - 公司通过收购战略增加在高级住房多NOI增长机会中的参与度，已完成大部分原10亿美元投资指导，并将全年投资预期提高到15亿美元 [9] - 公司在高级住房市场具有优势地位，是卖家、经纪人和整个投资界首选的高级住房合作伙伴，投资管道活跃且不断增长 [23] - 行业竞争方面，高级住房市场基本面强劲，吸引了更多参与者进入，但公司凭借其优势平台、运营经验和良好的合作关系，有信心继续竞争 [156] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前宏观经济背景存在高度不确定性，但高级住房市场供需失衡对公司有利，这种情况在较长时间内将显著改善 [11] - 公司有望通过入住率和费率增长继续增加SHOP收入，业务模式受关税和全球贸易影响有限，拥有低成本资金、良好的流动性和强大的资产负债表，作为首选收购方，将获得更多有吸引力的投资机会 [12] - 管理层对公司未来表现充满信心，认为高级住房市场的多NOI增长机会已经开始，且最好的时期仍在前方 [179] 其他重要信息 - 公司将45个布鲁克代尔社区从三重净租赁转换为SHOP模式，并更换新运营商，预计这些社区的NOI将从约5000万美元增加到超过1亿美元 [20] - 公司社区翻新计划进展顺利，过去两年半已完成超过250个社区重建项目，预计到年底还将完成100个项目 [22] 问答环节所有提问和回答 问题1: 当SHOP入住率达到85% - 88%时，对利润率扩张有何影响，以及在高入住率下能否实现两位数NOI增长？ - 当入住率从80%增长到90%时，增量利润率约为50%；从90%增长到100%时，增量利润率约为70%，运营杠杆使业务在高入住率下实现利润率扩张 [39] - 加拿大投资组合在97%的高入住率下仍实现了NOI增长，但在高入住率下，未来可能难以实现两位数增长 [44] 问题2: 本季度投资成本每床位有明显上升的原因，以及购买价格与重置成本的关系？ - 本季度购买的社区较新，平均约7年，且位于更好的市场，具有更强的支付能力、净吸纳量和无上限净需求，同时增加了高质量运营商，导致每单位价值上升 [56][57] - 虽然存在一定的资本化率压缩，但公司仍在7% - 8%的目标范围内投资，且购买价格仍远低于重置成本 [58][59] 问题3: 即将接管的布鲁克代尔资产的表现，以及过渡期间EBITDAR是否会下降？ - 45个即将过渡到新SHOP运营商的社区表现优于仍留在租赁模式下的资产，公司对这些社区的未来表现感到鼓舞 [66] - 虽然过渡期间可能存在一定的干扰，但公司有经验和信心执行过渡，并通过历史案例证明过渡后有望实现增长 [69][71] 问题4: 3月高级住房的迁出情况及趋势，以及定价能力和不同地区的差异？ - 3月的迁出是由临床迁出导致，与流感季节无关，且不可预测，但公司的迁入活动良好，与去年持平，关键销售季节的预期迁入活动将很强劲 [75][76] - 调整闰年因素后，定价同比约为5%，公司开局良好，全年定价情况有待观察，加拿大在不同地区也有良好的定价机会 [79][81] 问题5: 高级住房租赁季节的情况，以及住房市场等因素对入住率增长的风险？ - 高级住房是房地产中最好的资产类别之一，人口需求强劲，供应受限，公司对高级住房的多NOI增长机会感到乐观 [86][87] - 住房市场与高级住房入住率有适度相关性，目前住房市场待售房屋销售大幅增长，且大多数老年人房屋无抵押贷款，居民支付能力良好 [88] 问题6: 研究投资组合的战略？ - 公司的“一二三”战略主要聚焦高级住房，研究投资组合占比为个位数，战略是最大化该投资组合的NOI机会 [92][93] - 研究投资组合四分之三的租户为信用租户，租赁期限为9 - 10年，旨在保持稳定，尽管目前该领域存在一些挑战，但公司对其仍有信心 [93][94] 问题7: 将布鲁克代尔部分资产转换为SHOP模式是否会错过一些机会，以及全部转换是否更好？ - 公司将在离线后回复该问题，但表示整个布鲁克代尔投资组合表现普遍改善，对转换的45个资产和保留的租赁资产都感到满意，通过租赁续约时的大幅租金增长来提高保留租赁资产的NOI [100] 问题8: SHOP同店NOI增长本季度相对放缓的原因，以及如何实现全年指导的高低端目标？ - 公司对第一季度14%的增长感到满意，高于内部预期，预计下半年同比增长将高于上半年，关键销售季节是决定因素 [106][107] - 公司认为投资组合有显著的入住率提升空间，目前正在进行多项行动，且尚未看到最佳表现，随着关键销售季节的到来，有望实现增长 [109][111] 问题9: NIH资金潜在变化对研究业务的影响？ - 政府提出的提案目前处于搁置状态，若实施，对大多数领先大学的整体研究预算平均影响约为个位数，由于公司研究投资组合中的大学租户具有双A信用评级和9 - 10年的租赁期限，影响可控 [112][113] 问题10: 增加5亿美元收购指导后，是否会有暂时停顿，以及能否提供3月31日同店入住率数据？ - 公司投资活动加速，有良好的视线看到5亿美元的收购机会，投资管道大于此金额，将继续寻找符合标准的机会，交易完成时间可能存在波动 [117][118] - 公司强调应关注趋势而非个别数据，第一季度入住率同比增长290个基点，全年剩余时间预计增长270个基点，尽管第二季度起点因3月迁出而较低，但关键销售季节的迁入活动更为重要 [121][122] 问题11: 是否考虑收购更多类型的资产以提高收益率？ - 公司渴望在提供良好风险调整回报、低至中个位数无杠杆内部收益率且购买价格低于重置成本的情况下部署资本，投资范围广泛，会考虑不同类型的资产 [126][127] 问题12: 高级住房同店增长下半年优于上半年的最大驱动因素是什么，以及RevPOR增长加速的原因？ - 下半年增长改善的主要驱动因素是关键销售季节的强劲需求，第一季度的RevPOR表现良好，运营成本同比增长5%，与全年指导一致，劳动力和非劳动力成本趋势有利 [132][133] - RevPOR增长加速是由于公司通过OI平台和团队为运营商提供价格和入住率优化建议，美国市场主要是运营商采取行动的结果，加拿大市场也受益于组合转变 [134][135] 问题13: 研究投资组合中传统生物技术领域租户的占比和平均租赁期限，以及未来12个月入住率的趋势？ - 研究投资组合中约四分之三的租户为投资级，50%为具有双A评级的大学，约12%为早期生物技术或创新灵活空间，创新空间租赁期限通常为10年以上，预收入生物技术公司租赁期限为5 - 7年 [139][140] - 公司重申Omar同店现金NOI增长指导为2% - 3%，部分资产正在进行重建，影响了入住率，但重建有望创造价值，这是一个时间问题 [144][145] 问题14: 是否有更多将三重净租赁投资组合转换为SHOP模式的创意机会，以及收购管道中的资本化率趋势和竞争情况？ - 公司一直在寻找将三重净租赁转换为SHOP模式的机会，最近将英国11个护理之家从三重净租赁转换为SHOP模式，由CCG运营，公司对该市场的机会感到兴奋 [149][150] - 与去年相比，资本化率有所压缩，但仍在公司设定的7% - 8%范围内，无杠杆内部收益率保持在低至中个位数，市场竞争加剧，但公司凭借优势平台、交易记录和合作关系有信心继续竞争 [155][156] 问题15: 3月临床迁出对入住率的影响，以及能否提供3月和4月的入住率数据？ - 3月迁出活动高于预期，主要是由于死亡率较高，导致入住率起点低于预期，但迁入活动与去年持平，关键销售季节通常会带来更多迁入和更少迁出，有望实现入住率增长 [161][162] - 公司认为行业应关注趋势而非个别数据，可通过全年指导数据大致推算起点，但建议关注关键销售季节的趋势 [166] 问题16: 2025年独立生活入住率增长是否会继续超过辅助生活，以及两者在收购方面的竞争差异？ - 历史和当前数据显示，独立生活的绝对入住率较高，且两者都是公司增长的重要贡献者，公司预计未来两者都将继续保持强劲增长 [170][171] - 公司主要关注提供多种服务的校园式社区，收购高质量资产存在竞争，但公司凭借运营商关系、财务实力和交易记录有信心竞争 [174][175]