银行加速处置抵债房产的现象与规模 - 多家银行近期通过线上平台大量直接销售房产，包括农业银行、建设银行、交通银行等，部分银行在售房产标的已超千套，处置速度明显加快 [3] - 银行直供房挂网数量逐年走高，但需注意统计口径包含已结束、已撤销场次及重复挂牌，导致表面数据被高估，剔除后其在整体二手房市场规模中占比仍有限 [5] 银行加速处置抵债房产的原因 - 原因之一是续贷风险：此前发放的以房产为抵押的经营贷款陆续到期，受房地产市场下行影响，抵押房产估值普遍低于原贷款金额，出现“价值倒挂”，导致部分借款人难以还款，抵押房产被银行收回并拍卖 [6] - 银行自身存在强烈动机：加速处置可降低资本消耗，根据规定，超期未处置的抵债不动产在资本计量时面临惩罚性风险权重（如从1250%调降至400%），当前上市银行资本普遍稀缺，加速处置可缓解资本压力 [7] - 加速处置可补充当期盈利，当前银行营收增长承压，折价出售抵债房产可加快资金回收 [7] - 加速处置可规避房价波动风险，若抵债房产处置周期拉长且未来房地产市场修复不及预期，其回收率将下降，当期折价出售可规避此市场风险 [7] 零售贷款风险与不良资产处置现状 - 各类型零售贷款不良率均在上升，个人住房贷款不良率自2021年以来受房地产行业风险影响持续上升且未见顶，个人经营性贷款不良率自2024年开始快速上升 [9][10] - 国有大行抵债资产处置节奏明显加快，建设银行2025上半年处置规模已超过2022至2024年历年水平，中国银行2024年处置规模为19亿元，交通银行2024年处置规模为4.5亿元，均显著高于往年 [12] - 各银行抵债资产结构差异显著，工商银行抵债资产绝大部分为房屋及建筑物，民生银行抵债资产中运输工具占比达67%，上海银行抵债资产无不动产 [12] - 银行正通过资产证券化（ABS）渠道加速处置不良信贷资产，2025年银行不良信贷ABS已发行278单，金额合计672.77亿元，其中基础资产为“个人住房抵押不良贷款”的有73单，金额合计349.18亿元，规模和数量均已超过去年全年（去年同期分别为184单/333.98亿元和35单/150.95亿元） [13] - 不良信贷ABS发行规模在信贷资产证券化市场中占比已上升至75%以上，成为第一大品类 [14] 银行涉房风险可控性与市场影响 - 对于银行涉房风险是否可控存在不同判断，有观点认为一、二线城市涉房风险整体可控，因抵押品价值与客户违约意愿强相关，抵押品可收回价值较高时客户仍有还款意愿 [16] - 有观点认为直供房入市对部分二线城市房地产市场存在一定冲击，但也有观点认为其规模不大，不会拖累市场价格，房价下跌主因是二手房挂牌量本身较高 [16] - 资产贬值的冲击多数在银行取得资产之前已发生，直供房处置对银行资产负债表而言是好事，能降低不良 [16] - 建议银行采用资产管理思维处置房产，如加强打包处置而非散售、探索内部消化、打造人才公寓或与保障性租赁住房结合等多元化路径 [17]

银行加速处置抵债房产的现象与规模 - 多家银行近期通过京东、阿里等线上平台大量直接销售房产，部分银行在售房产标的已超千套，处置速度明显加快 [1] - 国有大行抵债资产处置节奏加快，例如建设银行2025上半年处置规模已超过2022至2024年历年水平，中国银行和交通银行2024年处置规模分别为19亿元和4.5亿元，显著高于往年 [6] - 需注意线上平台统计口径可能高估实际数量，因包含已结束、已撤销场次及同一资产重复挂牌，剔除这些因素后，银行直供房在整体二手房市场规模中占比仍然有限 [2] 银行加速处置抵债房产的原因 - 部分中小企业经营性贷款到期，抵押房产因房地产市场下行出现评估价低于原贷款金额的“价值倒挂”，导致借款人续贷困难，违约房产进入处置流程 [1][3] - 银行面临资本消耗压力，根据规定，抵债不动产超期未处置将施加惩罚性风险权重，加速处置可缓解资本压力 [4] - 银行营收增长承压，将抵债房产折价出售可加快资金回收，补充当期利润 [4] - 银行对房价预期下行，加速处置可规避未来房地产市场修复不及预期导致的回收率下降风险 [4] 零售贷款风险暴露与不良资产处置多元化 - 各类型零售贷款不良率均呈上升趋势，个人住房贷款不良率自2021年以来持续上升且未见顶，个人经营性贷款不良率在2024年后快速上升 [5] - 银行除直接处置抵债房产外，正积极拓展资产证券化等多元化处置渠道 [1][7] - 以发行起始日计算，今年银行不良信贷ABS已发行278单，金额合计672.77亿元，其中基础资产为“个人住房抵押不良贷款”的共有73单，金额合计349.18亿元，规模和数量均已超过去年全年 [7] - 不良信贷ABS的发行规模在信贷资产证券化市场中占比上升至75%以上，已成为第一大品类 [7] 银行涉房风险判断与市场影响 - 业内普遍认为一、二线城市涉房风险整体可控，因抵押品价值与客户违约意愿强相关，但部分区域仍面临风险出清压力 [1][8][10] - 有观点认为直供房入市对部分房价压力较大的二线城市房地产市场存在一定冲击，也有观点认为因其规模有限，不会主要拖累市场价格 [8] - 资产贬值的冲击多数在银行取得资产前已发生，直供房处置实际有助于降低银行不良资产，优化资产负债表 [10]