北京房地产市场格局 - 北京房地产市场面临激烈竞争，房企投资收缩聚焦，拿地和新房去化均存在压力 [2] - 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出，去化速度更快，区域和项目分化明显 [4] - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置，拥有中海新城和中海北京公司两个操盘团队 [10] 中海新城市场表现 - 中海新城上半年在北京实现112亿元销售额，仅次于中建智地的120亿元，排名第二 [11] - 京华玖序项目成为北京2024年度单盘销售冠军，成交均价17万元/平方米以上，贡献约17亿元业绩 [10][11] - 万吉玖序项目贡献约35亿元销售额，网签去化率48%，成交均价11.5万元/平方米 [6][11] 中海新城项目动态 - 中海新城斥资153亿元拿下朝阳"酒仙桥+小红门+十八里店"组合地块，溢价率0.21% [4] - 万吉玖序项目开盘当日成交额63.7亿元，户型168平方米—372平方米，产权得房率73.7%—81% [3][5] - 时光之境项目网签去化率仅约15%，朝阳ONE项目网签去化率仅10% [8][9] 竞争对手动态 - 中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店+孙河组团地块，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [7] - 黄杉木店项目紫京宸园和璞樾预计9月入市，将与万吉玖序形成直接竞争 [7] - 北京宸园项目五个半月实现110亿元销售额，成交均价11万元/平方米 [4] 土地储备与未来规划 - 中海北京公司以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块，40.08亿元拿下西南郊区冷库地块 [11] - 中海北京公司以75.02亿元、27.93%溢价率拿下海淀树村地块，楼面价10.23万元/平方米，刷新北京楼面价纪录 [11] - 中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块，建面6.5万平方米，承接海淀外溢客群 [11][12]

公司战略与市场地位 - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置 自去年以来连续斩获多宗百亿地块巩固地位 [1][8] - 公司在北京设立两个操盘团队：中海新城擅长旧改和城市更新并长期深耕石景山 中海北京公司主要布局丰台、房山和昌平区域 [1][8] - 中海新城2023年凭借西二环豪宅京华玖序热销大幅提升业绩 该项目成为北京2024年度单盘销售冠军 [8] - 2024年上半年中海新城在北京实现112亿元销售额 仅次于中建智地的120亿元 排名跃升至第二 [1][10] 土地投资与项目布局 - 2023年11月中海新城斥资153.32亿元首次进入朝阳区 竞得酒仙桥+小红门+十八里店组合地块 溢价率0.21% [2] - 中海北京公司于2023年12月以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块 2024年1月以40.08亿元获取相邻西南郊区冷库地块 [9] - 2024年3月中海北京公司以75.02亿元竞得海淀树村地块 溢价率27.93% 楼面价10.23万元/平方米刷新北京纪录 [9] - 2024年中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块 建面6.5万平方米 定位承接海淀外溢客群 [10] 重点项目销售表现 - 朝阳区万吉玖序项目2024年4月取得预售证 首批332套准售面积7.06万平方米 拟售价格10.6万-13.5万元/平方米 [2] - 万吉玖序5月18日开盘当日官宣成交额63.7亿元 截至当前网签178套 成交均价11.5万元/平方米 网签去化率48% [2][3] - 西城区京华玖序项目成交均价17万元/平方米以上 2024年上半年继续贡献17亿元销售额 当前网签282套去化率56% [8][10] - 石景山寰宇天下天镜项目2024年上半年实现销售额约13亿元 自2023年3月底入市后网签去化率35% [10] 市场竞争与项目分化 - 北京宸园（中建智地开发）2023年10月开盘当日销售额61.5亿元 五个半月实现110亿元收官 网签551套成交均价11万元/平方米 [3] - 黄杉木店地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得 楼面价5.45万元/平方米 刷新朝阳宅地总价纪录 [4] - 紫京宸园（中建智地）定位140-300平方米改善型产品 璞樾（金茂+越秀）面积150平方米起步 预计9月入市形成直接竞争 [5] - 小红门项目中海时光之境网签64套去化率仅15% 成交均价7.7万元/平方米 十八里店项目中海朝阳ONE网签91套去化率10% 成交均价7.6万元/平方米 [6] 区域市场特征 - 北京楼市整体承压背景下 区域和项目分化明显 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出 [3] - 朝阳区高端改善型产品集中 万吉玖序户型168-372平方米 产权得房率73.7%-81% 较竞品多出300平方米以上户型 [3] - 石景山西黄村地块虽属石景山行政区域 但直线距离海淀核心功能区较近 成为承接外溢客群的关键点位 [10]

北京五一楼市成交表现 - 招商蛇口北京公司璀璨时代项目五一期间累计到访超500组客户 云璟揽阅项目销售总额约1.8亿元 招商序项目开放5天吸引超2000组客户[1] - 保利发展北京公司五一期间实现销售额7.05亿元 中建壹品（北方）销售额达6.1亿元 其中元启项目销售36套[1] - 中海丽金府项目宣布五一期间销售3.2亿元 并计划二期加推[3] 项目营销策略与客户动态 - 御翠园推出20套七折特价房 最低价格7万元/平方米 金茂璞逸丰宜针对不同户型提供8万-15万元税前外联佣金[3] - 招商序项目开启冻资后首日锁定超150组客户 中海万吉玖序项目新取预售证 共计332套房源 批准销售均价11万-13万元/平方米[3] - 北京金隅望京云尚项目出现客户接待压力 18名销售难以应对集中到访的看房者[3] 土地市场与开发商动向 - 中铁建地产经过219轮竞价以7.7552亿元竞得北京通州区地块 楼面价约35796元/平方米 溢价率达21.9% 为三年来首次在京公开市场拿地[3] - 拿地后中铁建迅速启动策划销售团队招聘 强调"高薪金、优福利"待遇[4] 好房子标准对市场影响 - 北京"好房子"新规允许阳台部分面积不计容积率 允许设置挑空空间提高得房率[7] - 购房者主动咨询得房率指标 丰台区某项目套内使用率平均达90% 最高户型达95%[11] - 58安居客数据显示五一期间全国新房线上找房日均热度较前五天环比上涨3.9% 较4月整体上涨2.5%[6] 产品设计趋势与竞争格局 - 行业关注点从得房率延伸至公共空间品质 包括会所、风雨连廊、架空层等多元空间重构[1][4] - 龙湖观萃项目通过首层架空、风雨连廊等设计提供全龄活动场所 五一期间销售28套约1.54亿元[4] - 越秀北京认为产品力核心体现于户型设计 强调从"有房住"向"住好房"过渡需聚焦家庭陪伴与社交场景[11] 市场情绪与客户行为变化 - 部分购房者因好房子新政推迟决策 期待更优质房源出现[6] - 自住需求客户对得房率指标敏感 在区位和总价近似条件下优先选择高得房率项目[11] - 分析师指出存量项目需通过价格调整或多元化营销手段避免直接竞争[13]