核心财务表现 - 2025年上半年营业收入251亿元，同比增长14% [1] - 归母净利润10.9亿元，同比增长8% [1] - 剔除投资物业公平值损益后的归母净利润11.23亿元 [1] - 毛利润40.59亿元，同比增幅14%，毛利率16% [1] - 开发板块毛利率较去年同期提升1个百分点 [1] - 签约销售额534亿元，同比增长20%，行业排名首次跻身前十 [1] 销售与运营效率 - 销售规模排名较2024年同期提升三位，稳居行业第一梯队 [3] - 住宅平均签约单价2.6万元/㎡，高于2023年2.1万元/㎡和2024年2.2万元/㎡ [3] - 上半年首开新项目16个，开盘去化率81% [7] - 平均首开周期缩短至4.8个月，经营现金流平均回正周期11.4个月 [7] - 平均首开认购兑现度132% [7] 业务板块表现 - 品质服务营业收入同比增长20%，在管面积增加11% [4] - 销管费用率下降1个百分点 [4] - 华夏金茂商业REIT累计分红7830万元 [6] - 长沙金茂览秀城出租率达99.03% [6] - 华北及华东区域累计销售占比提升至70% [10] - 一二线城市销售占比达94% [10] 土地储备与投资策略 - 新增获取16宗土地，计容建筑面积超145万㎡ [10] - 总土地款492亿元，全部位于一二线城市 [10] - 府系、璞系两大高端产品线占比68% [10] - 物业开发项目未销售面积2681万㎡ [10] - 2024年以来累计获取41个项目，100%聚焦高能级城市核心板块 [10] 财务稳健性 - "三道红线"维持全部绿档 [12] - 外币债务占比降至21% [12] - 低息开发贷和经营贷占比提升至41% [12] - 新增融资平均成本2.70%，较2024年底下降69个基点 [12] - 利息开支同比减少8%，资本化利息开支同比减少10% [12] - 销售费用、管理费用和财务费用同比分别下降15%、5%、4% [12] 战略规划与展望 - 实施"改革深化 焕新发展"战略，规划2025-2027年实现"活得好"，2028-2030年实现"活出彩" [1] - 2025年下半年目标包括加快新项目去化速度、盘活35%存量资产、打造第二业务曲线 [13] - 民生证券预测2025-2027年营收分别达636.40亿元、694.38亿元、767.90亿元 [13] - 预测同期归母净利润分别为13.55亿元、19.10亿元、27.18亿元 [13]

北京房地产市场格局 - 北京房地产市场面临激烈竞争，房企投资收缩聚焦，拿地和新房去化均存在压力 [2] - 豪宅和位置优越的刚需盘表现突出，去化速度更快，区域和项目分化明显 [4] - 中海地产在北京市场连续7年保持销售冠军位置，拥有中海新城和中海北京公司两个操盘团队 [10] 中海新城市场表现 - 中海新城上半年在北京实现112亿元销售额，仅次于中建智地的120亿元，排名第二 [11] - 京华玖序项目成为北京2024年度单盘销售冠军，成交均价17万元/平方米以上，贡献约17亿元业绩 [10][11] - 万吉玖序项目贡献约35亿元销售额，网签去化率48%，成交均价11.5万元/平方米 [6][11] 中海新城项目动态 - 中海新城斥资153亿元拿下朝阳"酒仙桥+小红门+十八里店"组合地块，溢价率0.21% [4] - 万吉玖序项目开盘当日成交额63.7亿元，户型168平方米—372平方米，产权得房率73.7%—81% [3][5] - 时光之境项目网签去化率仅约15%，朝阳ONE项目网签去化率仅10% [8][9] 竞争对手动态 - 中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店+孙河组团地块，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [7] - 黄杉木店项目紫京宸园和璞樾预计9月入市，将与万吉玖序形成直接竞争 [7] - 北京宸园项目五个半月实现110亿元销售额，成交均价11万元/平方米 [4] 土地储备与未来规划 - 中海北京公司以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块，40.08亿元拿下西南郊区冷库地块 [11] - 中海北京公司以75.02亿元、27.93%溢价率拿下海淀树村地块，楼面价10.23万元/平方米，刷新北京楼面价纪录 [11] - 中海新城以45.23亿元底价拿下石景山西黄村地块，建面6.5万平方米，承接海淀外溢客群 [11][12]

项目概况 - 中建·白云之星将于6月14日正式开盘，5月下旬获批预售住宅313套，预售总建筑面积44695.8201㎡ [1] - 项目市场吹风价5.5-6万元/㎡ [1] - 项目定位为高端改善型住宅，规划5栋住宅，户型面积段为建面约128㎡、143㎡、173㎡和226㎡，实用率110% [3] - 128㎡、143㎡和173㎡户型为三梯四户设计，226㎡大平层采用专梯入户 [5] 项目区位优势 - 项目位于白云区黄边地铁站旁，地处广州设计之都核芯位置，是白云区经济发展主轴和粤港澳大湾区设计产业国际品牌集聚地 [7] - 广州设计之都已建成39栋楼宇、86万㎡优质产业载体，是全国规模最大的设计产业集聚园区 [7] - 园区产值从2022年480亿元增长至2024年800亿元，实现三连升 [7] - 项目距离地铁2号线黄边站750米，未来14号线二期彭边站开通后将坐拥双地铁线 [8] - 项目西侧邻近省一级黄边小学，将升级改造为九年一贯制华中师范大学白云学校 [8] 开发商背景 - 项目开发主体为广州黄边城市更新有限公司，成立于2024年，控股股东为中国建筑第三工程局有限公司（持股89.1%） [10] - 中国建筑第三工程局有限公司成立于1986年，注册资本508786.5万元，为中国建筑股份有限公司全资子公司 [10] - "中建之星"是中建三局城市投资运营有限公司重点打造的高端产品系，已布局武汉、苏州、北京等城市，此次为首入粤港澳大湾区 [8]