投资规模与趋势 - 2025年上半年多家保险公司披露13笔大额不动产投资涉及6个项目投资规模较去年同期大幅增长 [1] - 险资对不动产的投资热情自2023年升温2024年项目落地2025年投资规模大幅增长 [1] - 险资正从传统的直接持有物业向多元化金融化的配置模式转变 [1] 投资驱动因素 - 保险公司投资不动产的主要目的是匹配负债需求在保证安全性条件下获取利润 [1] - 低利率环境下传统固收类资产难以覆盖负债端需求核心商业区不动产收益率达5%以上远高于债券市场 [1] - 不动产与股票债券等资产相关性低便于分散投资风险且监管政策鼓励险资服务实体经济 [1] 投资标的与形式 - 投资标的除写字楼零售地产外还包括产业园仓储物流等项目因其租约更长现金流更稳 [2] - 部分险资采用联合设立住房租赁私募股权基金设立合伙企业投资公募REITs等方式加大投资力度 [2] - 公募REITs为险资提供流动性更好门槛更低风险更分散的工具相比直接购买地标性物业可避免资金占用大流动性差等问题 [2] 战略协同与政策支持 - 险资投资形式的多元化为实体经济提供长期资金支持促进基础设施建设住房租赁市场发展等领域健康 [2] - 部分不动产投资可与险企主营业务形成联动增强战略协同效应 [2] - 总规模45亿元的大家长租住房基金募集成立将重点布局北京上海等一线城市的保障性租赁住房项目 [2] 配置空间与未来展望 - 成熟保险市场中险资配置不动产资产比例一般在20%左右国内险企在不动产方面仍有增配空间 [3] - 多家险企管理层在上半年业绩说明会上对投资不动产表达浓厚兴趣 [3] - 未来险资整体上将逐步增配不动产但更看重结构优化与风险收益匹配并关注保障性租赁住房医养设施产业园市政基础设施等政策支持领域 [3] 能力建设与风险管理 - 不动产投资市场波动大估值难度大需要较强的专业投资和风险管理能力人才相对匮乏 [3] - 监管部门对险资配置不动产有明确要求严格的合规底线使得险企投资更为审慎 [3] - 应加快资产数字化与运营数据治理增加组合净经营现金流提升投资运营能力并坚持久期匹配现金流覆盖率管理控制估值回撤风险 [3]

险资不动产投资模式转变 - 险资机构从主要投资地产股转向多元投资方式 更注重长期投资回报 [1] - 投资方式包括设立债权投资计划 成立私募股权基金收购地产项目公司股权 加大公募REITs配置力度 [1] 具体投资案例与结构 - 新华保险通过坤华天津持股99.9% 收购14个万达系商业地产项目公司股权 对12家公司持股100% 对2家公司持股99.99% [1][2] - 新华保险与大家人寿联合万科成立住房租赁基金 分别持股59.9%和30% [2] - 中国人寿认缴出资35亿元 联合成立基础设施不动产投资基金 投资公募REITs [2] - 中国人寿系统内资金认购华夏华润商业REIT约6.86亿元 占总募集规模10% 成为第一大外部投资人 [3] 投资偏好与资产特征 - 险资偏好收租类物业 注重底层资产投资价值和租金等长期收益 [1][4] - 对存量商业地产 办公楼 康养地产 长租公寓等领域物权投资增加 底层资产出租运营收益成为长期稳定收益路径 [4] - 一线城市商业地产租金收益率约5.5%至6.5% 有助于提高保险公司整体投资收益率 [5] 行业影响与配置策略 - 地产投资周期与险资久期契合 提供长期负债期限匹配的资产选择 优化资产配置 [5] - 险资加大地产投资有助于优化资产配置格局 实现资产多元化 降低投资风险 [5] - 险资介入有助于稳定楼市预期 推动房地产市场平稳健康发展 为实体经济提供长期资金支持 [6]

险资加大不动产投资力度 - 今年以来已有5家保险公司披露13笔大额不动产投资 涉及7个项目 年内新增投资金额合计46.82亿元 远超去年同期的7亿元 [1][2] - 建信人寿对上海黄浦区绿地外滩中心T4办公楼项目新增投资337.44万元 累计投资达56.92亿元 这是其今年第四次对该项目追加投资 [2] - 险资配置不动产积极性提高主要源于寻求增厚收益 在利率下行背景下 债券等传统固收收益降低 而不动产租金收益率提升 [3] 不动产投资的优势 - 不动产收益相对稳定 有益于多元化资产配置并抵御风险 符合险资长期稳定回报需求 [3] - 不动产流动性较低 账面价格重估频率不高 对报表影响较小 存在配置优势 [3] - 多元化配置有助于分散风险 避免单一类型不动产市场波动带来的损失 [5][6] 投资形式多元化趋势 - 除直接投资外 险资采用设立住房租赁私募基金 投资公募REITs等方式加大不动产投资 [4] - 新华保险和大家人寿联合万科设立住房租赁基金 分别认缴9.59亿元和4.8亿元 [4] - 中国人寿等机构成立基础设施不动产股权投资基金 聚焦投资公募REITs [4] 未来发展趋势 - 险资投资不动产类别或将从商业地产 物流园区扩展至长租公寓 数据中心 养老公寓等 [6] - 在低利率背景下 预计不动产配置优势将持续 投资规模有望进一步扩大 [6] - 通过直接收购项目公司股权或设立基金等方式 险资可深入参与项目开发管理 获取增值机会 [5][6]