险资投资策略转向 - 险资投资策略从传统商办领域拓展至公用事业、能源、保租房、数据中心等新赛道 [2] - 投资品种从非标私募产品转向公募REITs、持有型ABS等标准化产品 [2] - 在票息承压背景下，险资为缓解净资产收益率下行压力，积极开拓稳定现金流来源，高股息资产、收租型资产成为发力方向 [5] 险资投资规模与案例 - 财信人寿作为最大份额外部投资人，参与华夏凯德商业REIT战略配售，投资金额约5000万元 [1] - 中国人寿系统内资金认购华夏华润商业REIT约6.86亿元，占总募集规模10%，为第一大外部投资人 [2] - 今年以来，中国人寿、太平洋人寿等险企公布十余笔大额不动产投资，合计新增投资数十亿元，较去年同期显著增加 [2] - 中邮保险作为领投机构，签订上海博华广场不动产专项基金投资协议，并在2023年和2024年先后受让中粮·置地广场项目、投资西安启迪中心项目 [3] 投资标的偏好与标准 - 险资偏好出租率高、租约稳定、现金流充裕并具长期增值潜力的收租型资产 [1] - 出租率是重要考量指标，例如华夏凯德商业REIT的长沙凯德广场雨花亭项目出租率约97% [1] - 险资中意运营记录良好、租金流水清晰的资产，核心资产当前估值相对较低，且在交易结构设计中险资投资人享有收益分配优先权 [6] - 优质商业地产能够容纳大体量资金并提供稳定现金流，与险资投资期限、风险偏好契合 [6] 长租公寓/租赁住房投资 - 险资加速崛起成为租赁住房市场新核心买家，例如出资额45亿元的天津家寓股权投资基金投入运作，重点布局一线城市保租房项目 [3] - 友邦人寿通过私募股权基金收购提供2200余套保租房的上海松江柚米社区 [4] - 新华保险联合大家人寿等设立万新金石基金，收购预计可提供7700余套保租房的厦门泊寓院儿·海湾社区 [4] - 长租公寓资产具有低波动、长周期、现金流可预期属性，契合险资对安全性与稳定性的核心诉求 [4] 投资回报与收益表现 - 中邮保险投资的上海和北京项目净运营收益率在4%左右或以上 [3] - 一线城市商业地产租金收益率维持在5.5%至6.5%，与10年期国债收益率差异突出，对提升险资整体投资回报有正面效应 [7] - 险资通过投资此类资产有望获得“租金+增值”双重收益 [6] 政策支持与退出机制 - 政策支持险资通过债权、股权等方式参与长期租赁住房投资、开发和运营 [5] - 公募REITs有助于盘活长租公寓存量，打通从开发基金到核心基金再到REITs的资本闭环，解决险资退出后顾之忧 [5]

投资规模与趋势 - 2025年上半年多家保险公司披露13笔大额不动产投资涉及6个项目投资规模较去年同期大幅增长 [1] - 险资对不动产的投资热情自2023年升温2024年项目落地2025年投资规模大幅增长 [1] - 险资正从传统的直接持有物业向多元化金融化的配置模式转变 [1] 投资驱动因素 - 保险公司投资不动产的主要目的是匹配负债需求在保证安全性条件下获取利润 [1] - 低利率环境下传统固收类资产难以覆盖负债端需求核心商业区不动产收益率达5%以上远高于债券市场 [1] - 不动产与股票债券等资产相关性低便于分散投资风险且监管政策鼓励险资服务实体经济 [1] 投资标的与形式 - 投资标的除写字楼零售地产外还包括产业园仓储物流等项目因其租约更长现金流更稳 [2] - 部分险资采用联合设立住房租赁私募股权基金设立合伙企业投资公募REITs等方式加大投资力度 [2] - 公募REITs为险资提供流动性更好门槛更低风险更分散的工具相比直接购买地标性物业可避免资金占用大流动性差等问题 [2] 战略协同与政策支持 - 险资投资形式的多元化为实体经济提供长期资金支持促进基础设施建设住房租赁市场发展等领域健康 [2] - 部分不动产投资可与险企主营业务形成联动增强战略协同效应 [2] - 总规模45亿元的大家长租住房基金募集成立将重点布局北京上海等一线城市的保障性租赁住房项目 [2] 配置空间与未来展望 - 成熟保险市场中险资配置不动产资产比例一般在20%左右国内险企在不动产方面仍有增配空间 [3] - 多家险企管理层在上半年业绩说明会上对投资不动产表达浓厚兴趣 [3] - 未来险资整体上将逐步增配不动产但更看重结构优化与风险收益匹配并关注保障性租赁住房医养设施产业园市政基础设施等政策支持领域 [3] 能力建设与风险管理 - 不动产投资市场波动大估值难度大需要较强的专业投资和风险管理能力人才相对匮乏 [3] - 监管部门对险资配置不动产有明确要求严格的合规底线使得险企投资更为审慎 [3] - 应加快资产数字化与运营数据治理增加组合净经营现金流提升投资运营能力并坚持久期匹配现金流覆盖率管理控制估值回撤风险 [3]

交易概况 - 英格卡集团计划分批出售中国10座荟聚购物中心 首批包括无锡 北京 武汉三处项目 总交易金额160亿元[3][5][7] - 接盘方为泰康人寿领投的基金 总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资机构合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元 剩余80亿元拟通过银行融资获取[8] - 交易完成后运营权仍归英格卡 其承诺为保险机构提供接近7%的年化回报率[8] 标的资产详情 - 无锡荟聚：2014年开业 建筑面积25万平方米 2024年客流量突破1800万人次（达无锡常住人口2.5倍） 销售额43亿元[7] - 北京荟聚：2014年开业 建筑面积超50万平方米（亚洲最大单体购物中心之一） 年客流量约3000万人次 预估年销售额近百亿元[7] - 武汉荟聚：2015年开业 周末客流量稳定在10万人次以上 创集团中国区开业首日8万人次客流纪录[7] 出售方背景 - 英格卡集团2024年营业收入418.64亿欧元同比下滑5.5% 净利润8.06亿欧元暴跌46.5%[11] - 核心业务宜家零售2024年销售额112亿欧元 较2019年高峰时期大幅下滑30%[11] - 通过出售资产可优化资金结构 保留运营权实现"资本持有方"与"专业运营方"角色分离[11] 险资投资动向 - 2022-2024年保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 规模居亚太区首位[14] - 2025年上半年险企在不动产项目投资金额达47.47亿元 较去年同期激增超6倍[14] - 中邮保险 新华保险 大家保险等机构通过成立股权投资基金形式参与多个不动产项目[4][14] 险资投资逻辑 - 政策层面：2022年以来国家出台多项政策鼓励险资入市 降低投资门槛并提供更多投资渠道[15] - 经济环境：低利率环境下传统固收难以覆盖负债成本 需配置股权实现资金保值增值[16] - 资金特性：险资规模大 期限长 稳定性高的特点与长期收益稳定的不动产项目高度匹配[17]

近日，友邦保险收购上海松江柚米社区引发市场对险资"买楼"的关注。在利率下行、优质资产稀缺 的背景下，险资持续加大对优质不动产的投资力度。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22 日，共有4家保险公司公布了13笔不动产投资，涉及6个不动产项目，合计新增投资接近50亿元，较去年 同期有明显增长。此外，还有不少险资通过设立基金或投资公募REITs等方式布局不动产。 与此前重仓地产股不同，如今险资投资不动产更倚重持有购物中心、写字楼、长租公寓等收租型物 业的方式，以获取长期、稳定的租金收入。业内人士表示，险资加大对不动产的投资力度，是为了缓解 资产收益难以覆盖负债成本的压力。优质不动产具有长久期、低波动、现金流稳定等特性，契合险资投 资需求。不过，险资在投资不动产时，需加强相关投研能力建设，关注退出路径等问题。 加大不动产配置力度 近日，友邦保险通过其参与成立的"中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金"投资 了位于上海松江的租赁住宅柚米社区，房源共计2252套，总建筑面积超13万平方米。 这是险资加速布局不动产的一个缩影。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22日，今年以 来中国人寿、太 ...