险资不动产投资模式转变 - 险资机构从主要投资地产股转向多元投资方式 更注重长期投资回报 [1] - 投资方式包括设立债权投资计划 成立私募股权基金收购地产项目公司股权 加大公募REITs配置力度 [1] 具体投资案例与结构 - 新华保险通过坤华天津持股99.9% 收购14个万达系商业地产项目公司股权 对12家公司持股100% 对2家公司持股99.99% [1][2] - 新华保险与大家人寿联合万科成立住房租赁基金 分别持股59.9%和30% [2] - 中国人寿认缴出资35亿元 联合成立基础设施不动产投资基金 投资公募REITs [2] - 中国人寿系统内资金认购华夏华润商业REIT约6.86亿元 占总募集规模10% 成为第一大外部投资人 [3] 投资偏好与资产特征 - 险资偏好收租类物业 注重底层资产投资价值和租金等长期收益 [1][4] - 对存量商业地产 办公楼 康养地产 长租公寓等领域物权投资增加 底层资产出租运营收益成为长期稳定收益路径 [4] - 一线城市商业地产租金收益率约5.5%至6.5% 有助于提高保险公司整体投资收益率 [5] 行业影响与配置策略 - 地产投资周期与险资久期契合 提供长期负债期限匹配的资产选择 优化资产配置 [5] - 险资加大地产投资有助于优化资产配置格局 实现资产多元化 降低投资风险 [5] - 险资介入有助于稳定楼市预期 推动房地产市场平稳健康发展 为实体经济提供长期资金支持 [6]

险资加大不动产投资力度 - 友邦保险通过参与设立的基金投资上海松江柚米社区 涉及2252套房源 总建筑面积超13万平方米 [1] - 截至7月22日 4家保险公司公布13笔不动产投资 涉及6个项目 新增投资合计47.47亿元 较去年同期明显增长 [1][2] - 新华保险、大家保险与万科合作成立住房租赁股权投资合伙企业 大家保险还收购龙湖集团合资项目49%股权 [2] 投资动机与资产特性 - 10年期国债收益率降至1.69% 人身保险产品预定利率上限从3-3.5%降至2.5% 资产收益难以覆盖负债成本 [3] - 优质不动产具有长久期、低波动、现金流稳定特性 净运营收益率可达4% 能匹配险资长期收益需求 [3][4] - 不动产与股票债券关联度低 可优化资产配置并分散风险 [3] 投资方式多元化趋势 - 从重仓地产股转向持有购物中心、写字楼、长租公寓等收租型物业 获取稳定租金收入 [1][3] - 通过股权直投、私募基金、公募REITs、持有型不动产ABS等多渠道布局 例如中国人寿发起基础设施不动产股权投资基金 [3][4] - 多家险企通过战略配售、网下投资及二级市场交易参与公募REITs [4] 当前配置现状与项目案例 - 投资聚焦一线城市核心地段商业不动产 出租率高且租金稳定 如北京上海核心项目 [4] - 中信金石基金·瓴寓国际基金、万新金石住房租赁合伙企业等案例显示险资加速布局租赁住房领域 [1][2] - 当前不动产配置比例仍处低位 保障房等项目存在增量机会 [6] 投研能力与退出路径挑战 - 不动产投资需具备市场、财务、运营、法律等综合能力 对风控体系要求较高 [6] - 公募REITs存在流动性限制 大额交易易冲击价格 且风险因子较高制约险资参与 [6] - 退出依赖公募REITs和大宗交易 需放宽REITs准入门槛并推动资产证券化产品建设 [7]

险资不动产投资规模大幅增长 - 上半年4家保险公司披露12笔大额不动产投资 涉及6个项目 合计新增投资49 2亿元 较去年同期7 05亿元增长597 87% [1] - 主要投资机构包括平安人寿 中国人寿 太平洋人寿 建信人寿 其中中国人寿对英国伦敦两处写字楼项目出资4 6亿英镑(约45 34亿元人民币)占比超92% [2] - 投资均为对已签署项目的追加出资 显示机构采取稳妥策略而非全新涉足 头部险企重点增持一线城市优质写字楼 物流园区等现金流稳定项目 [3] 投资标的与地域分布特征 - 境内项目集中于北京 上海核心地段：平安人寿投资北京丽泽商务区0 32亿元 太平洋人寿投资上海淮海中路3 47亿元 建信人寿投资上海外滩绿地办公楼693万元 [2] - 境外投资以伦敦金融城为主：中国人寿4 6亿英镑投向Aldgate Tower和金丝雀商务区写字楼 占披露总额的92% [2] - 其他参与机构包括大家保险 中邮保险 新华人寿 阳光人寿等 形成行业性布局趋势 [3] 投资形式多元化创新 - 除直接物权投资外 出现公募REITs 不动产股权基金等新形式：中邮保险领投上海博华广场专项基金 与美国汉斯集团 阿布扎比投资局联合持有 [4] - 国寿投资联合首程控股等设立规模100亿元的平准基础设施REITs基金 首期超50亿元 为当前市场最大同类基金 [5] - 机构选择标准包括风险收益平衡(银发股权基金 vs REITs) 流动性需求(持有型物业租金 vs REITs退出) 合规要求及合作便利性 [5] 行业面临的合规挑战 - 2021年以来5家机构因不动产投资违规被罚 事由包括权属变更延迟 融资超比例 违规缴保证金 投资商业住宅等 [6] - 违规原因涉及项目复杂性(跨领域操作疏漏) 收益驱动(放松风控标准) 投后管理经验不足(运营隐患识别不清) [6] - 创新工具规则不完善(如REITs)及关联交易压力(股东方定价干预)可能引发利益输送风险 [7]